新建小区文教体卫楼项目可行性研究报告.docx

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新建小区文教体卫楼项目可行性研究报告

新建小区文教体卫楼项目

可行性研究报告

第一章总论

1.1概述

一、项目名称：

小区文教体卫楼建设项目

二、建设性质：

新建

三、建设人：

四、建设地点：

xx县城芙蓉南路东，某家苑安置小区内

五、可行性研究报告编制单位

编制单位：

1.2项目申请报告编制的依据、范围及过程

一、项目申请报告编制的依据

1、现行有关设计规范、标准、规定

2、xx县城市建设规划及总体发展规划

3、国家、##省有关政策、法规、投资政策

4、国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第二版

5、项目单位与本公司编制本项目可行性研究报告协议书

6、有关部门提供的资料和证明等

二、项目申请报告编制的范围

1、建设必要性分析

2、建设规模和内容

3、建设地点和建设条件

4、工程设计方案

5、环境保护和节能

6、项目实施进度计划安排

7、投资估算和资金筹措

8、综合评价意见

三、项目申请报告的编制过程

根据国家对建设可行性研究报告的工作范围和深度规定，本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，全面搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究、综合比较分析，对项目建设的可行性进行了认真论证。

在初步拟定项目选址和建设方案后，有针对性地进行了调研，同时邀请了有关专家察看建设场址，就建设方案的可行性进行咨询指导。

会同有关部门，对该综合经营业务用房建设方案进行了认真细致地研究、论证，根据现状和xx县城市分区规划的有关要求，初步确定了拟建设项目的建设选址、建设规模和实施方案，在此基础上编制了本项目申请报告。

1.3项目概况

一、建设选址

该项目拟建于xx县城芙蓉南路东，某家苑安置小区内，总用地面积1000平方米。

2、建设内容

该建设项目为综合性文教体卫楼，用地面积794平方米，建筑密度为28%，容积率1.0，绿化率为38%，建筑间距1：

1。

三、建设工期

该项目的建设期计划为12个月。

四、投资概算及资金筹措

该项目概算总投资220万元。

所有投资全部由项目建设人自筹解决。

第二章　项目建设的背景及必要性

2.1项目提出的背景

城市规模的扩张是一个地区社会经济发展的必然趋势。

改革开放以来，xx县的经济发展令人瞩目，工业、商品流通贸易和旅游产业的增长尤为迅速，位于县城内的芙蓉山工业园为省级开发区，坚持以工业扩总量、增后劲，工业经济强劲增长，近年来，全县规模以上工业企业由34家发展到73家，累计完成主营业务收入128.15亿元，年均增长38.5%工业增加值36.48亿元，年均增长26.5%，实现利税7.96亿元，年均增长37.7%，其中2010年，新增规模以上工业企业21家，完成主营业务收入50.07亿元，实现利税3.1亿元。

尤其可见其功能和辐射作用不断增强，有力地带动了周边经济的迅速发展，为中心城市的建设和发展提供了动力。

为此，提出项目的建设一方面可作为城区的配套设施，满足城区内的居住需求，另一方面可满足城区居民和各单位及企业创业的需要，促进xx县城的建设。

2.2项目建设必要性

一、是适应xx县拉大城区主骨架，提升城市形象的需要

近年来，xx县的城市基础设施建设取得较大的进步。

然而由于缺乏统一规划，一些城中村的违规乱搭乱建现象突出，不仅影响市容市貌，而且存在着严重的安全隐患；很多村子基础设施薄弱，上下水管网不健全，治安条件极差，居住环境恶劣，直接影响了城中村村（居）民生活质量，也一度成为政府的难题；同时，农村的教科文卫配套设施不到位，农村与城市的生活方式还有明显差距。

如果不迅速实施改造，城中村居民将错失与城市共同发展的绝好机遇，不利于推动城市价值充分兑现，不利于xx县在鄱阳湖生态经济区建设占有主导地位。

据xx县第十四届人民代表大会第五次会议上所作的政府工作报告中介绍，今年xx县以完善城镇功能为重点，加快推进城镇建设。

继续保持城镇建设高位推进态势，确保土地出让收益50%以上投入城镇建设。

加快县城新区路网建设，建成“三横九纵”的城区交通框架。

分片开发、逐步推进城南新区、滨水西区等城市新区建设，使城市新区功能基本完善，力争“十二五”末城区人口达到20万。

加快老城区改造步伐，加大老城区道路、城中村、临街建筑改造力度。

加强市容市貌管理和城市清洁工程建设，确保成功创建省级卫生城，并适时启动国家级卫生城创建工作。

以产业聚集为依托，实施以工兴城战略，将蔡岭建设成为全县交通枢纽和县域经济“次中心”。

着力引导返乡创业向集镇聚集，建设一批特色集镇，创建一批省级重点示范镇，力争五年后居住人口达万人的集镇达到10个

因此，实施本项目是响应政府的要求，有利于适应xx县拉大城区主骨架的需要，增强城区功能和提升城市形象。

二、对推动xx县的城市化进程将发挥作用

提高城市化水平是我国近几年提出的构筑市场经济的重中之重。

作为支柱产业,房地产建设在城市化发展过程中有着举足轻重的作用，是推动城市发展的巨大动力,在xx县城市化发展中具有重要地位。

在今后几年里，项目区周围地带的土地价值、用地方向和城市面貌必然发生一些变化。

本项目的建设将为城区居民营造一个特别的、环境优美的办公、生活居住区。

三、带动相关产业和地方经济共同发展

房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。

除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的完善，推动商业、金融、医疗、教育、公交运输、邮政电信等公共服务行业的发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面也发挥着重要作用。

第3章发展规划、产业政策分析

3.1发展规划

xx县新一轮城市总体规划确定了城市的性质、规模和总体布局。

城市性质为现代化特色和历史文化与风景旅游城市。

根据《xx县十二五国民经济和社会发展规划》“城镇化率达到42%”、“加快中心城市建设，构建城市化发展新格局”、强化县城聚集功能“十二五”末，将县城建设成为经济发达、布局合理、环境优美的九江市域东部中心城市、山水园林城市。

整合县城及周边山水资源，加快东湖、大沔池、南山、矶山、芙蓉山的生态环境建设和旅游开发，利用毗邻鄱阳湖水资源的优势，加强水上旅游开发，建设人与自然和谐相处、特色鲜明、最适宜居住的城市环境，争创国家级园林城市。

认真执行第三轮城市总体规划，突出芙蓉山工业区及城南新区的开发建设，加快工业的集聚，将工业区做大做强。

拉开城市框架，加快县城“东推、西拓、南控、北延”步伐。

实施自来水管网、老城区改造、市政道路的绿化美化亮化工程，完善城市公共服务设施与基础设施，全面提升城市功能。

“十二五”末县城人口达到20万人。

”

城镇建设力求高标准。

乘势强力推进县城建设，力争城市基础建设投入达到3亿元。

继续推进东湖南山一体化开发，突出抓好南山滨水西区建设。

建设好鄱阳湖大道、绕南山外环路、灵运塔、文化艺术中心、饮食一条街等项目，完成南山风景区山上路网建设和亮化工程，加快推进滨水星级宾馆建设。

着力实施河西整体开发，完成南山大桥建设工程，打造东湖、西湖两颗交相辉映的城市明珠。

完成东湖滨水区拆迁安置房建设。

按照“条件成熟一块改造一块”的原则，加快老城区改造步伐。

实施拱辰市场改造。

扎实推进建材大市场、珍珠贝类加工贸易城等项目建设。

建设好惠民东区二期、东湖颐景园、幸福佳苑等居民小区，启动花果园小区建设。

完成县人防应急救援指挥中心和县环境监测监控中心建设。

新建城区垃圾中转站2座。

加大城镇绿化美化亮化力度，做美城镇环境。

放宽县城和集镇户籍限制，引导农业人口逐步向城镇转移、就业和落户。

加快小城镇建设步伐，着力打造特色城镇及商贸型中心城镇。

因此项目建设符合规划要求，是规划内主攻城镇发展的主要支柱。

随着xx城镇化水平的加快，城镇政治中心与文化中心的外移，对“徐埠品改站”小区的功能拓展要求提升到一个重要阶段，是xx县城发展的重要步骤。

3.2相关产业政策分析

温家宝总理在召开国务院常务会议会上提出促进房地产产业健康发战的六项措施：

一、切实调整住房供应结构。

二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。

三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需要求过快增长。

四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。

五、加快城镇廉租房制度建设，规范发展经济使用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产信息透明度，全面、及时、准确的发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

该项目的建设符合《中华人民共和国房地产管理法》、《》中华人们共和国土地管理法、《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等国家相关法律法规，项目符合国家及地方相关产业政策要求。

第4章资源开发及利用分析

4.1资源开发方案

本期项目为居住建筑项目，对土地、水资源和建筑原材料利用量较大，因此合理的利用土地、水、原材料资源，是本期项目资源利用方案的重点。

项目建设资源为城镇规划范围内的土地资源，所用土地的征用、拆迁均合法程序已经全部到位，项目建成后的资源开发利用符合国家对城镇居民文教体卫性的规定要求。

4.2资源利用方案

项目建设利用的土地资源，面积794平方米，该项目的容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度均按规划要求严格控制，通过良好的总图布置规划，充分利用土地资源。

4.3资源节约措施

项目建设过程中要按照国家的土地资源审批要求，按照国家项目审批程序，在国家政策允许范围，合理使用土地，该项目所使用的土地为xx县国土资源局组织的国有土地使用权挂牌出让活动中，经过公开挂牌竞价获得。

第5章节能方案分析

5.1节能标准、规范

本项目遵循的节能标准合节能规范为：

1、《中华人民共和国节约能源法》

2、《中华人民共和国可再生能源法》

3、《中华人民共和国建筑法》

4、《绿色建筑评价标准及规范》（GB/T50378-2006）

5、《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）

6、《民用建筑节能各级标准实施细则》（DB21/1007-1998）

7、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）

8、《建设工程质量管理条例》（国务院令279号）

9、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）

10、《外墙外保温工程设计规程》（JGJ144-2004）

5.2能耗状况和能耗指标分析

项目建设过程中的用能，主要依靠承建工程承包商的节能技术措施，项目开发单位应该与承建企业订立节能技术标准要求，降低高耗能材料使用范围，示范推广新型墙体材料。

项目建成后的用能与节能主要是居民户的节能意识与节能电器的应用，建议项目单位可推广居民使用太阳能热水器，安装天然气管道进户，鼓励居民户使用清洁能源和可再生能源。

5.3节能措施及效果分析

本项目在设计时符合各项节能规范，可达到较好的节能效果。

节能措施如下：

一、节能措施

1、在总平面规划上，综合考虑朝向、风向的关系，力求达到良好的自然通风，充足的日照，并强调室内通风及蓄热，尽可能多地将住宅布置成南北向。

2、在满足住宅部分平面功能合理的同时，尽量减少外墙面的凹凸，在单体设计时在满足住宅功能及立面造型需要同时，注重控制外窗的面积，开窗面积已考虑节能要求，窗墙面积比符合《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》规定的指标。

3、住宅居住部分采暖节能设计遵循《民用建筑节能设计标准》。

建筑物外墙采用聚苯乙烯颗粒保温砂浆粉刷，涂料面层，坡屋面块瓦，

保温层采用40厚聚苯乙烯泡沫塑料板。

外墙及屋面传热系数采用0.8W/m2·K。

外墙门窗采用中空玻璃5+5A+5，传热系数≤4.7W/m2·K。

4、外门窗采用断热铝合金型材门窗，达到节能要求。

5、外门窗安装中，其门窗框与洞口之间均采用发泡填充剂堵塞，以避免形成冷桥