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建设工程投资控制

第一章建设工程投资控制概述

第一节建设工程投资的概念

一、建设工程投资

生产性建设工程总投资包括建设投资和铺底流动资金两部分；非生产性建设工程总投资则只包括建设投资。

构成：

由设备工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费用、预备费和建设期利息组成。

建设投资可以分为静态投资部分和动态投资部分。

静态投资部分有建筑安装工程费、设备工器具购置费、工程建设其他费和基本预备费组成。

（动态）：

包括涨价预备费和建设期利息。

二、建设工程投资的特点

（一）建设工程投资数额巨大

（二）建设工程投资差异明显

（三）建设工程投资需单独计算

（四）建设工程投资确定依据复杂

（五）建设工程投资确定层次繁多

（六）建设工程投资需动态跟踪调整

第二节建设工程投资控制原理

一、投资控制的动态原理

二、投资控制的目标

具体来讲，投资估算应是建设工程设计方案选择和进行初步设计的投资控制目标；设计概算应是进行技术设计和施工图设计的投资控制目标；施工图预算或建安工程承包合同价则是施工阶段投资控制的目标。

三、投资控制的重点

在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%~95%；在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%~75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性则为5%~35%。

很显然，项目投资控制的重点在与施工以前的投资决策和设计阶段，而在项目做出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计。

第三节建设工程投资控制的任务

监理任务：

在施工阶段，依据施工合同有关条款、施工图、对工程项目造价目标进行风险分析，并制定防范性对策。

从造价、项目的功能要求、质量和工期方面审查工程变更的方案，并在工程变更实施前与建设单位、承包单位协商确定工程变更的价款。

按施工合同的有关规定进行竣工结算，对竣工结算的价款总额与建设单位和承包单位进行协调。

建设工程投资控制

第二章建设工程投资构成

第一节建设工程投资构成概述

一、我国现行建设工程投资构成（参见P9页）

第二节设备、工器具购置费用的构成

设备、工器具购置费由设备购置费用和工具、器具及生产家具购置费用组成。

一、设备购置费的构成和计算

设备购置费包括设备原价和设备运杂费，即：

（设备购置费=原价﹢运杂费）

设备购置费=设备原价或进口设备抵岸价﹢设备运杂费

（一）国产标准设备原价：

出厂价：

国产标准设备原价一般指的是设备制造厂的交货价，即出厂价。

（二）国产非标准设备原价

（三）进口设备抵岸价的构成及其计算：

进口设备抵岸价是指抵达买方边境港口或边境车站，且交完关税以后的价格。

1、进口设备的交货方式（类别）：

进口设备的交货方式可分为内陆交货类、目的地交货类、装运港交货类。

目的地交货类即卖方要在进口国的港口或内地交货。

装运港交货类即卖方在出口国装运港完成交货任务。

2、进口设备抵岸价的构成：

进口设备抵岸价=货价+国外运费+国外运输保险费+银行财务费

+外贸手续费+进口关税

+增值税+消费税+海关监管手续费

进口设备的货价=离岸价（FOB价）×人民币外汇牌价

到岸价（CIF）=离岸价（FOB）+国外运费+国外运输保险费

（四）设备运杂费：

1、设备运杂费的构成：

（1）国产标准设备由设备制造厂交货地点起至工地仓库止所发生的运费和装卸费；进口设备则由我国到岸港口、边境车站起至工地仓库止所发生的运费和装卸费。

（2）在设备出厂价格中没有包含的设备包装和包装材料器具费；（3）供销部门的手续费，按有关部门规定的统一费率计算；（4）建设单位（或工程承包公司）的采购与仓库保管费。

2、设备运杂费的计算：

设备运杂费=设备原价×设备运杂费率

第三节建筑安装工程费用的构成

一、建筑安装工程费用项目组成

根据原建设部、财政部关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知（建标[2003]206号，以下简称“206号文”），建筑安装工程费用（也称工程造价）的项目组成由直接费、间接费、利润和税金组成。

建筑工程费用项目组成由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、费规和税金组成。

二、分部分项工程费

（一）人工费：

人工费是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用，包括以下内容：

（1）基本工资；

（2）工资性补贴；（3）生产工人辅助工资：

包括职工学习、培训期间的工资，调动工作、探亲、休假期间的工资，因气候影响的停工工资，女工哺乳时间的工资，病假在6个月以内的工资及产、婚、丧假期的工资。

（4）职工福利费；（5）生产工人劳动保护费：

是指按规定标准发放的劳动保护用品的购置费及修理费，徒工服装补贴、防暑降温费、在有碍身体健康环境中施工的保健费用等。

（二）材料费：

材料费是指施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用，（模板、脚手架是周转料费）。

检验试验费：

是指对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料和化学药品等费用。

不包括新结构、新材料的试验费和建设单位对具有出厂合格证明的材料进行检验，对构件做破坏性试验及其他特殊要求检验试验的费用。

（三）施工机械使用费：

（1）折旧费；

（2）大修理费；（3）经常修理费；（4）安拆费及场外运费；（5）人工费（机械费的人工费）；（6）燃料动力费；（7）养路费及车船使用费。

（四）企业管理费（内容）：

（1）管理人员工资；

（2）办公费；（3）差旅交通费；（4）固定资产使用费：

（5）工具用具使用费；（6）劳动保险费；（7）工会经费；（8）职工教育经费；（9）财产保险费；（10）财产费；（11）税金；（12）其他。

利润：

利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。

三、措施项目费

措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，根据“08规范”，措施项目可分为通用措施项目与专业措施项目。

（一）安全文明施工费：

1、环境保护费；2、文明施工费；3、安全施工费；4、临时设施费：

临时设施费是指施工企业未进行建筑安装工程施工所必须搭设的生产和生活用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等。

（二）夜间施工增加费：

夜间施工增加费是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。

（三）二次搬运费：

二次搬运费是指因施工场地狭小等特殊情况而发生的二次搬运费用。

二次搬运费=直接工程费×二次搬运费费率

（四）冬雨季施工增加费

（五）大型机械设备进出场及安拆费

（六）施工排水费

（七）施工将水费

（八）地上地下设施、建筑物的临时保护设施费

（九）已完工程及设备保护费

（十）混凝土、钢筋混凝土模板及支架费

（十一）脚手架费

四、其他项目费

（一）暂列金额（发生的费用以下）：

暂列金额是指招标人在工程量清单中暂定并包括在合同价款中的一笔款项，用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。

（二）暂估价（必然发生的费用）：

暂估价是指招标人在工程量清单中提供的用于必然发生但暂时不能确定价格的材料的单价以及专业工程的金额。

（三）计日工：

在施工过程中，完成发包人提出的施工图纸以外的零星项目或工作，按合同中约定的单价计价。

（四）总承包服务费：

总承包人为配合协调发包人进行的工程分包自行采购的设备、材料等进行管理、服务以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。

（五）其他

五、规费

1、规费的内容：

（1）工程排污费；

（2）工程定额测定费；（3）社会保障费：

包括养老保险费、失业保险费、医疗保险费；（4）住房公积金；（5）危险作业意外伤害保险。

六、税金（税率表见P25页）

（一）营业税

（二）城市维护建设税；市区：

按营业税的7%征收；县镇：

按营业税的5%征收；农村：

按营业税的1%征收。

（三）教育费附加

七、建筑安装工程费用计算程序

根据建设部第107号部令《建设工程施工发包与承包计价管理办法》（以下简称“107号文”）第五条的规定，发包与承包价的计价方法可采用工料单价法和综合单价法。

定额计价—工料单价（包括三项：

人工、材料、机械）

清单计价—综合单价（包括两项：

全费用、部分费用）

（一）工料单价法计价程序：

其程序分为以直接费、人工费+机械费、人工费为计算基础3种。

（二）综合单价法计价程序：

综合单价分为全费用综合单价，全费用综合单价其单价内容包括构成工程造价的全部费用。

（综合单价计价表见P27页）

第四节工程建设其他费用的构成

按其内容大体可分为三类。

第一类为土地使用费；第二类是与项目建设有关的费用；第三类是与未来企业生产和经营活动有关的费用。

一、土地使用费

（一）农用土地征用费：

农用土地征用费由土地补偿费、安置补助费、土地投资补偿费、土地管理费、耕地占用税等组成，并按被征用的原用途给予补偿。

（二）取得国有土地使用费：

去的国家土地使用费包括：

土地使用权出让金、城市建设配套费、拆迁补偿与临时安置补助费等。

二、与项目建设有关的其他费用

1、建设单位管理费：

建设单位管理费=工程费用×建设单位管理费指标

工程费用是指建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用之和。

2、勘察设计费：

3、研究试验费：

4、临时设施费：

临时设施费是指建设期间建设单位所需临时设施的搭设、维修、摊销费用或租赁费用。

5、工程保险费：

6、工程保险费：

7、引进技术和进口设备其他费

三、与未来企业生产经营有关的其他费用

1、联合试运转费：

进行整个车间的负荷试运转发生的费用支出大于试运转收入的亏损部分。

不包括应由设备安装工程费支出的单台设备调试费及无负荷联动试运转费用。

2、生产准备费：

（1）生产职工培训费。

（2）生产单位提前进场参加施工、设备安装、调试等以及熟悉工艺流程及设备性能等人员工资、工资性补贴、职工福利费、差旅交通费、劳动保护费等。

3、办公和生活家具购置费

第五节预备费、建设期利息、铺底流动资金

一、预备费

包括：

基本预备费和涨价预备费（两种）。

1、基本预备费：

主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。

基本预备费=（设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费）×基本预备费率

（基本预备费=（设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费）×基本预备费率×%=静态投资）（此项为自已添加P33页）

2、涨价预备费：

是指建设工程在建设期内由于价格等变化引起投资增加，需要事先预留的费用。

二、建设期利息

建设期利息是指项目借款在建设期内发生并计入固定资产的利息。

三、铺底流动资金

是指生产性建设工程为保证生产和经营正常进行，按规定应列入建设工程总投资的铺底流动资金。

一般按流动资金的30%计算。

建设工程投资控制

第三章建设工程投资确定的依据

第一节建设工程定额

四、定额的分类（一至三省略）

（一）按反映的物质消耗的内容分类：

可将定额分为人工消耗定额、材料消耗定额和机械消耗定额。

（1）人工消耗定额是指完成一定合格产品所消耗的人工的数量标准；

（2）材料消耗定额是指完成一定合格产品所消耗的材料的数量标准；

（3）机械消耗定额是指完成一定合格产品所消耗的施工机械的数量标准。

（二）按建设程序分类：

按照建设程序，可将定额分为基础定额或预算定额（指标）、估算指标。

（1）预算定额：

预算定额的依据基础：

编制施工图预算的依据，也是编制概算定额（指标）的基础；也可作为制定招标工程标底、企业定额和投标报价的基础。

（2）概算定额：

是编制初步设计概算的依据，还可作为编制施工图预算的依据，也可作为编制估算指标的基础。

（3）估算指标是编制项目建议书、可行性研究报告投资估算的依据。

（三）按建设工程特点分类：

可将定额分为建筑工程的定额、安装工程定额、铁路工程定额、公路工程定额、水利工程定额等。

（四）按定额的适用范围分类：

分为国家定额、行业定额、地区定额和企业定额。

第二节工程量清单

一、工程量清单的概念

国家标准《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008（以下简称“08规范”）

“08规范”适用于建设工程工程量清单计价活动，即涉及建设项目的工程量清单编制、工程量清单招标控制价编制、工程量清单投标报价编制、工程合同价款的约定、竣工结算的办理以及工程施工过程中工程量与工程价款的支付、索赔与现场签证、工程价款的调整和工程计价争议处理等工程建设招投标与施工阶段全过程的活动。

（都要有清单）

“08规范”明确规定，全部使用国有资金投资或国有资金投为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。

二、工程量清单的作用

工程量清单的主要作用：

（1）在招标阶段，工程量清单为投标人的投标竞争提供了一个平等和共同的基础。

（2）工程量清单是建设工程计价的依据。

（3）工程量清单是工程付款和结算的依据。

（4）工程量清单是调整工程量、进行工程索赔的依据。

三、工程量清单的编制

工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人员编制。

工程量清单由分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、规费项目清单、税金项目清单组成。

（五大清单构成）

（一）分部分项工程量清单的编制：

分部分项工程量清单为不可调整的闭口清单。

分部分项工程量清单应包括项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量。

（5个构成）

1、项目编码：

一~九位应按附录的规定设置。

一~二位为工程分类顺序码；

市政工程为04、园林绿化工程为05、矿山工程为06；

三~四位为专业工程顺序码；

五~六位为分部工程顺序码；

七~九位为分项工程顺序码；

十~十二位为工程量清单项目顺序码。

2、项目名称：

分项工程名称一般以工程实体命名，项目名称如有缺项，招标人可按相应的原则进行补充，并报当地工程造价管理部门备案。

3、项目特征：

清单项目特征的描述，应根据计价规范附录中有关项目特征的要求，结合技术规范、标准图集、施工图纸、按照工程结构、使用材质及规格或安装位置等，予以详细而准确的表述和说明。

4、计量单位：

自然计量单位：

吨、立方米、平方米、米、千克、或“项”、“个”等。

在“08规范”中还没有多个计量单位的，如门窗工程的计量单位为“樘/㎡”，预制钢筋混凝土桩的单位为“m/根”。

5、工程量计算：

“08规范”明确了清单项目的工程量计算规则，其工程量是形成工程实体为准，并以完成后的净值来计算的。

（二）措施项目清单的编制：

措施项目是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工准备和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的非工程实体项目。

措施项目中可以计算工程量的项目清单宜采用分部分项工程量清单的方式编制，列出项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和按计算规则计算的工程量，不能计算工程量的措施项目清单，以“项”为计量单位列项。

五、工程量清单计价方法（四省略）

（二）工程量清单计价的方法：

1、工程造价的计算：

分部分项工程费=∑分部分项工程量×分部分项工程综合单价

措施项目费=∑措施项目工程量×措施项目综合单价+∑单项措施费

单位工程报价=分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金

单项工程报价=∑单位工程报价

总造价=∑单项工程报价

第三节其他确定依据

一、工程技术文件

二、要素市场价格信息

三、建设工程环境条件

四、其他

第四节企业定额

二、企业定额的作用

（1）企业定额是施工企业计算和确定工程施工成本的依据，是施工企业进行成本管理、经济核算的基础。

（2）企业定额是施工企业进行工程投标、编制工程投标报价的基础和主要依据。

（3）企业定额是施工企业编制施工组织设计、制定施工计划和作业计划的依据。

建设工程投资控制

第四章建设工程投资决策

第一节可行性研究

四、可行性研究报告（一~三省略）

（一）可行性研究报告的结构和内容：

（由21项内容组成）

1、总论；2、市场调查与预测；3、资源条件评价；4、建设规模与产品方案；5、厂址选择；6、技术方案、设备方案和工程方案；7、原材料燃料供应；8、总图运输与公用辅助工程；9、节能措施；10、节水措施；11、环境影响评价；12、劳动安全卫生与消防；13、组织机构与人力资源配置；14、项目实施进度；15、投资估算；16、融资方案；17、财务评价；18、国民经济评价；19、社会评价；20、风险分析；21、研究结论与建议。

第三节建设工程投资估算的编制与审查

二、建设投资估算

建设投资由工程费用（建筑工程费、设备购置费、安装工程费）、工程建设其他费用和预备费组成。

常用的估算方法有：

生产能力指数法、资金周转率法、比例估算法、综合指标投资估算法。

三、流动资金估算

流动资金估算一般是参照线有同类企业的状况采用分项详细估算法，个别情况或者小型项目可采用扩大指标法。

第三节资金的时间价值

一、现金流量（现金流量图参见P69页）

对一个系统而言，在某一时间点上流出系统的货币称为现金流出；流入系统的货币称为现金流入；同一时间点上的现金流入和现金流出的代数和，称为净现金流量。

现金流入、现金流出和净现金流量，统称为现金流量。

二、资金时间价值计算的种类

（一）利息：

1、单利法：

单利法是每期的利息均按原始本金计算的计息方式。

2、复利法。

（二）实际利率和名义利率：

一般是采用年利率。

若利率为年利率，实际计算周期也是以年计，这种年利率称为实际利率；若利率为年利率，而实际计算周期小于1年，如每月、每季或每半年计息1次，这种年利率就称为名义利率。

年利率为3%，每月计息1次，次年利率就是名义利率。

1、一次支付终值公式（此为重点参见P72页）

2、一次支付现值公式

3、等额资金终值公式（此为重点参见P73页）

4、等额资金偿债基金公式

5、等额资金回收公式

6、等额资金现值公式

第四节项目评价

项目评价即对推荐方案进行环境影响评价、财务评价、国民经济评价、社会评价及风险分析。

二、财务评价

（二）财务评价指标体系：

根据计算建设工程财务评价指标时是否考虑资金的时间价值，可将常用的财务评价指标分为静态指标和动态指标两类。

建设工程财务评价按评价内容的不同，还可分为盈利能力分析指标、偿债能力分析指标和财务生存能力分析指标三类。

3、投资回收期（Pt）：

投资回收期短，表明项目投资回收快，抗风险能力强。

（四）动态评价指标的计算分析：

1、财务净现值（FNPV）

2、净现值指数（FNPVR）

3、财务内部收益率（FIRR）：

由于上式（P81页4-28式）的计算误差与（i2-i1）的大小有关，且i2与i1相差越大，误差也越大，为控制误差，i2与i1之差最好不超过2%，一般不应超过5%。

判别准则：

设基准收益率为ic，若FIRR≥ic，则FNPV≥0，方案财务效果可行；若FIRR＜0，方案财务效果不可行。

第五节不确定性分析

建设工程投资决策是面对未来，项目评价所采用的数据大部分来自估算和预测，有一定程度的不确定性。

为了尽量避免投资决策失误，有必要进行不确定性分析。

不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析及概率分析。

一、盈亏平衡分析

盈亏平衡点越低，表示项目适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强。

盈亏平衡点常用生产能力利用率或者产量表示。

建设工程投资控制

第五章建设工程设计阶段的投资控制

第一节提高设计经济合理性的途径

一、执行设计标准

二、推行标准设计

三、推行限额设计

（一）限额设计的含义：

限额设计就是按批准的投资控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。

（二）限额设计的目标设置

（三）限额初步设计控制工作的主要内容：

1、重视初步设计的方案选择；2、严格控制施工图预算；3、加强设计变更管理。

四、设计方案优选

设计方案选择最常用的方法是比较分析方法。

第二节价值工程

一、价值工程原理

（一）价值工程的含义：

1、价值工程的性质属于一种“思想方法和管理技术”；

2、价值工程的核心内容是对“功能与成本进行系统分析”和“不断创新”；

3、价值工程的目的旨在提高产品的“价值”。

若把价值的定义结合起来，变应理解为旨在提高功能对成本的比值；

4、价值工程通常是由多个领域协作面开展的活动。

二、价值工程主要工作内容

（三）功能系统分析：

功能系统分析中的功能定义、功能整理、功能计量紧密衔接。

（四）功能评价：

功能评价的步骤为：

（1）确定功能系数（Fi）；

（2）确定成本系数（Ci）；（3）确定价值系数（Vi）；（4）确定方案目标成本（功能评价值，C｀）。

三、价值工程的应用

某建设项目由业主经过设计竞赛的方式，选择了三种设计方案作为候选方案，各候选设计方案对比如此：

A方案：

结构方案为大柱网框架轻体系，采用预应力大跨度叠合楼板，墙体材料采用多孔砖及移动式可拆装式分室隔墙，窗户采用单框双玻璃塑钢窗，单方造价为1800元/㎡。

B方案：

结构方案基本同A，窗户采用单框双玻璃空腹钢窗，单方造价为1600元/㎡。

C方案：

结构方案采用砖混结构体系，采用现浇混凝土楼板，墙体材料采用标准黏土砖，窗户采用单玻璃空腹塑钢窗，单方造价为1400元/㎡。

第三节设计概算的编制与审查

一、设计概算的内容和作用

（一）设计概算的内容：

设计概算分为单位工程概算、单项工程综合概算、建设工程总概算三级。

二、设计概算的编制方法

（一）设计概算的编制依据：

（二）单位工程概算的编制方法：

1、建筑工程概算的编制方法：

编制建筑单位工程概算一般有扩大单价法、概算指标法两种形式。

（1）扩大单价法：

扩大分部分项工程的工程量乘以扩大单位估价进行计算。

（2）概算指标法：

由于设计深度不够等原因，对一般附属、辅助和服务工程等项目，以及住宅和文化福利工程项目或投资比较小、比较简单的工程项目，可采用概算指标法编制概算。

2、设备及安装工程概算的编制：

1）预算单价法：

当初步设计有详细设备清单时，可直接按预算单价（预算定额单价）编制设备安装工程概算。

2）扩大单价法：

当初步设计的设备清单不完备，或仅有成套设备的重量时，可采用主体设备，成套设备或工艺线的综合扩大安装单价编制概算。

3）概算指标法：

当初步设计的设备清单不完备，或安装预算单价及扩大综合单价不全，无法采用预算单价法和扩大单价达时，可采用概算指标编制概算。

第四节施工图预算的编制与审查

一、施工图预算的两种计价模式

按照预算造价的计算方式和管理方式的不同，施工图预算可以划分为两种计价模式，即串通计价模式和工程量清单计价模式。

（一）传统计价模式：

通常也称为定额计价模式。

串通计价模式的工、料、机消耗量是根据“社会平均水平”综合测定，取费标准是根据不同地区价格水平平均测算，企业自主报价的空间很小，不能结合项目具体情况、自身技术管理水平和市场价格自主报价。

四、施工图预算的编制方法

其编制可以采用工料单价法和综合单价法两种计价方法。

1、工料单价法是传统计价模式采用的计价方式；2、综合单价法是工程量清单计价模式采用的计价方法。

（一）工料单价法：

1、预算单价法：

预算单价法的编制步骤：

（1）准备资料熟悉施工图纸；

（2）计算工程量；（3）套预算单价，计算直