全国住宅小区大厦评分细则.docx

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全国住宅小区大厦评分细则

全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则

序号

标准内容

规定分值

评分细则

一

基础管理

32

1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用

1

符合1.0，不符合0

2、已办理接管验收手续

1

符合1.0，不符合0

3、由一家物业管理企业实施统—专业化管理

1

符合1.0，不符合0

4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

5.在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议双方责权利明确

2

符合2.0，基本符合1.0，不符合0

6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定

1

符合1．0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0

7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善

2

完善2.0，基本完善1.0，不完善0

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

2

符合2.0，基本符合1.0，不符合0

9、业主要员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

2

符合2.0，基本符合1.0，不符合0

10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

1

符合2.0，不符合0

11、小区物业管理建立健全各项管理制度，各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

2

制度、工业标准建立健全1．0，主要检查：

物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2；未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗：

员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨

2

管理人员，专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.5，不符合0　

13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

2

符合2.0，基本符合1.0，不符合0　

14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

2

执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0，未公开0　

15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理完善，查阅方便

2

包括房屋总平面图、地下管网图、房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。

每发现一项不齐全或不完善扣0.2　

16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册、查阅方便

2

每发现一处不符合扣0.2

17、建立24小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

2

符合2.0，值班制度不符合扣0.5，末设服务电话扣0.5，发现—处处理不及时扣0.2，没有回访记录扣0.1　

18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上

2

符合2．0，基本符合1．0，不符合0

19.建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％，返修率不高于1％，并有回访记录

2

建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0

　二

房物管理与维修养护

14

1.主出人口没有小区平面示意图．主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显

2

符合2．0，无示意图扣0．5，无路标扣0．3，幢、单元、户号每缺一个扣0.1

2.违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象

2

符合2．0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0

3、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹

2

符合2．0，每发现一处不完好，不整洁、脱落、污损扣0．2

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置．保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

2

符合2.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0．1，有安全隐患每处扣0.5

5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等。

2

符合2．0，每发现一处不符合扣0．2

6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀

2

符合2．0，每发现一处不符合扣0．5

7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

2

符合2．0，每发现一处不符合扣0．5

三　

共用设施设备管理

13

1、共用配套设施完好，无随意改变用途

1

符合2．0，每发现一处不符合扣0．5

2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范

2

设施设备运行按规定记录0.5，无事放隐居0.5：

遵守操作规程0.6，每发现一处不符合扣0.2；遵守保养规定0.4、每发现一处不符合扣0.1

3、室外共用管线统一入地或入公共管道、无架空管线、无碍观瞻

2

符合2．0，发现一处不符合扣0．2

4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象

1

符合1.0,发现一处堵塞或外溢扣0.5

5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行

2

通畅、平整1.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0．2；发现并盖缺损或丢失扣0．6。

路面井盖不影响通行0.4，发现一处不符合扣0.2

6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染：

二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案

2

设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0．6，发现一处不符合扣0.2；保障措施严格0.4，无措施或措施不严0；水质符合卫生标准0.5，不符合0,有处理方案0.5，无处理方案0

7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好

2

符合2.0，发现一处不符合扣0.5

8、电梯按规定或约定时间运行。

安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案

2

符合2.0，发现一处不符合扣0.5

9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16度

1

符合1.0,不符合0

四

保安、消防、车辆管理

10

l、小区基本实行封闭式管理

1

符合1.0,不符合0

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责.

2

符合2．0，无专业保安队伍扣1．0，其它每发现一处不符合扣0．2

3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施

1

符合1.0,不符合0

4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案

2

符合2．0，每发现一处不符合规定扣0.5

5、机动车停车场制度完善。

管理责任明确、车辆进出有登记

2

制度完善0．5。

基本完善0.3，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣0.5（管理单位公开承诺赔偿的不扣）；每发现一台车辆乱停乱放扣0．1、出入无记录扣0．2

6、非机动车车辆管理制度完善．按规定位置停放．管理有序

2

符合2．0，制度不全或不落实的扣1．0，乱停放每部车扣0．2

五

环境卫生管理

14

1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1

符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁

2

未实行责任制的扣1．0，无专职清洁人员和责任范围的扣0．5。

末实行标准化保洁的扣0.5

3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀

2

每发现一处垃圾扣0．2，末达到垃圾日产日清的扣0．5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0．5

4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害

1

符合1.0、每发现一处不符合扣0．2

5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物

2

符合2．0，每发现一处不符合扣0．2

6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆改杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净

2

符合2．0，每发现一处不符合扣0．2

7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象

　2

　符合2．0、每发现一处不符合扣0．2

8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜

1

符合1，O，不符合O

9、排放油烟、嗓音等符合国家环保标准、外墙无污染

1

符合1．0，每发现一处不符合扣0．2

六

绿化管理

7

1、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当

1

符合1．0，基本符合0．5，不符合0

2、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象

2

符合2．0、基木符合1．O，不符合O

3、花草树木长势良好．修剪整齐美观．无病虫害．无折损现象．无斑秃

2

长势不好扣1．0，其它每发现一处不符合扣0.2

4、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物

2

符合2.0，每发现一处不符合扣0．2

七

精神文明建设

3

l、开展有意义、健康向上的让区文化活动

2

符合2．0，基本符合1．0。

不符合0

2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设

1

符合1．0．基本符合O．5，不符合0

八

管理效益

5

1、物业管理服务费用收缴率98％以上

2

符合2．O，每降低1个百分点扣0．5

2、提供便民有偿服务，开展多种经营

2

符合2．0，基本符合1．0，不符合0

3、本小区物业管理经营状况

1

盈利1.0，持平O．5，亏本0

全国物业管理示范工业区标准及评分细则

序号

标准内容

规定分值

评分细则

一

基础管理

21

1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用

1

符合1.0.不符合0

2、已办理接管验收手续

1

符合1.0，不符合0.3

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理

1

符合1.0.不符合04

4、建设单位在租售厂房前。

与选聘的物业管理企业签订物业管理合同.双方责权利明确

1

符合1.0，基符合0.5，不符合0

5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前 期物业管理服务协议双方责权利明确

1

符合1.0，基符合0.5，不符合0

6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定 

1

符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善

1

完善l.0，.基本完善0.5、不完善0

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

1

符合1.0.基符合0.5.不符合0

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同、双方责权利明确

1

符合1.0、基符合0.5，不符合0

10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案、并经业主委员会同意

1

符合1.0、不符合0

11、工业区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

2

制度、工作标准建立健全1.0。

主要检查：

物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2；末制定具体的落实措施扣0.5.未制定考核办法扣0.5

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗：

员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨

1

管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.3。

不符合0

13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

1

符合1.0。

基本符合0.5，不符合0

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况

1

执行有关规定0.5。

末执行0；公开0.5。

末公开0

15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理完善，查阅方便

2

包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统汁成册、房屋及共用设施设备大中修记录。

共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐：

每发现一项不齐全或不完善扣0

16、建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属清册、查阅方便

1

每发现一处不符合扣0.2

17、建立24小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈.并及时处理，有回访制度和记录

2

符合2.0.没有值班制度扣0.5.末设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访记录每次扣0.1

18、定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改满意率达95％以上

1

符合1.0，基本符合0.5不符合0

19、建立并落实便民维修服务承诺制、零修急修及时率100％，返修率不高于1％，并有回访记录

1

建立并落实0.5，建立但末落实扣0.2.末建立扣0.5；及时率符合0.2，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.2、不符合0：

问访记录完整0.1、记录不完整或无回访记录0

二

房屋管理与维修养护

11

1、区内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、驻工业区各单位名录标识在区内明显位置.企业铭牌及各类标识牌统一有序

1

符合1.0.发现一处标志不清或没有标志扣0.2

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象

1

符合1.0.每发现"处私揩乱建或擅自改变房屋使用用途扣0.5

3、房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的。

清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍：

无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象

2

符合2.0.房屋外墙是建材贴用的每发现一处落扣0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或洁扣0.2，是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.2；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

1

符合1.0、未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1、有安全隐患每处扣0.5

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集。

支架无锈蚀

1

符合1.0、每发现一处不符合扣0.1

6、区内住宅封闭阳台统一有序。

色调"致，不超出外墙面；除建筑设汁有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

1

符合1.0.如发现一处不符合扣0.1

7、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好

1

符合1.0，如发现一处不符合扣0.2

8、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等。

天台隔热层无破损

1

符合1.0，发现一处不符合扣0.2

9、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

1

符合1.0，发现一处不符合扣0.5

10、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。

无危及建筑结构的安全隐患

1

符合1.0，发现一处不符合扣0.5

三

共用设施设备管理

34

（一）综合要求

4

l、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度.并严格执行

1

符合1.0.每发现一处不符合扣0.2

2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机房环境符合设备要求

1

符合1.0.每发现-处不符合扣0.2

3、配备所需各种专业技术人员。

严格执行操作规程

1

符合1.0。

不符合0

4、设备良好，运行正常.一年内无重大管理责任事故

1

符合1.0，不符合0

（二）供电系统

3

1、保证正常供电.限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知任用户

1

符合1，0，不符合0

2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格抉何

1

符合1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5

3、备用应急发电机可随时起用

1

符合1.0。

不符合0

（三）弱电系统

2

1、按工作标准规定时问排除故障，保证各弱电系统正常工作

1

符合1.0，发现一次不符合扣0.5

2、监控系统等智能化设施设备运行正常。

有记录并按规定期限保存

1

符合1.0，基本符合0.5、不符合0

（四）消防系统

7

1、消防控制中心24小时值班、消防系统设施设备齐全、完好元损，可随时起用

1

发现一处符合扣0.2

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

1

每发现一人不符合要求扣0.2

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

1

符合1，0，责任人不明确每发现一处扣0.2

4、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图.照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻

1

无应急方案扣0.5、各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1

5、工业厂房装修需报消防部门审批.对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格方可使用

1

符合1.0。

基本符合0.5.不符合0

6、区内无火灾女全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书

1

符合1.0,每发现一处安全隐患扣0.5，未签订消防责任书扣0.5

7、集体宿舍消防，用电有严格的管理规定.室内电线、插座安装规范，无安全隐患

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

（五）电梯系统

5

1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备

1

符合1.0，不符合0

2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、并道、机房保持整洁

1

每发现一处不符合扣0.2

3、电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗；货运电梯由专人管理操作，严禁超载.客梯严禁载货

1

符合1.0.每发现一处不符合扣0.2

4、运行出现故障后，维修人员应在规定时问内到达现场维修

1

符合1.0，不符合0

5、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施

1

符合1.0、不符合0

（六）给排水系统

8

1、建立工业区用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划

1

符合1.0、基本符合0.5.不符合0

2、设备、阀门、管道工作正常、大跑冒滴漏

1

每发现一处不符合扣0.2

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染

2

符合2，0，每发现一项不符合扣0.5

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患

1

没百管理措施扣0.5。

水箱周围每发现一处隐患扣0.

5、限水、停水按规定时间通知业主和使用人

1

符合1.0，基本符合0.5.不符合0

6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水，浸泡发生

1

符合1.0、每发现一处不符合扣0.2

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象；制定事故应急处理方案

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

（七）空调系统

3

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现维修

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

3、制订中央空调发生故障应急处理方案

1

无应急处理方案扣1.0，有方案但不完善或执行不够的扣0.5

（八）供暖供气系统

2

1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常；北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃

1

符合1.0，不符合0

管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患

1

每发现一处不符合扣0.2

四

共用设施管理

4

1、共用配套设施完好，无随意改变用途

1

符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

2、共用管线统一下地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻

1

符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好

1

符合1.0，每发现一处不亮扣0.2

4、工业区范围内的道路通畅，路面平坦

1

符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

五

保安及车辆管理

9

1、工业区基本实行封闭式管理

1

符合1.0，每有一起不符合扣0.2

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉工业区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

2

符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2

3、综合工业区特点，制订安全防范措施，对货物（产品、设备）出门实行凭证通行制度

1

对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣0.2，未实行通行制度扣0.5

4、进出工业区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

5、工业区内停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐

1

符合1.0，基本符合0.5.不符合0

6、室内停车场管理严格，出入有登记

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施

1

符合1.0，不符合0

六

环境卫生管理

11

1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1

符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁

1

未实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责任范围的扣0.3，未实行标准化保洁的扣0.2

3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀

1

每发现一处垃圾扣0.1，未达到垃圾日产日清的扣0.3，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.3

4、对有毒、有害工业垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂

1

符合1.0，不符合0

5、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；工业区内共用场地无纸屑、烟头等废弃物

2

符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

6、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象

2

符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

7、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜

1

符合1.0，不符合0

8、工业区内废水、废气、废烟、噪音等