张家界山水国际大酒店可行性实施报告.docx

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张家界山水国际大酒店可行性实施报告

山水国际大酒店可行性研究

1.项目背景

1.1项目主办单位简介：

山水天下旅游产业有限公司成立于2001年，注册资金2000万元。

是集房地产、旅游酒店、设施、生态农业投资开发及高新技术产品与推广为一体的综合型企业。

公司下设投资管理、营销策划、建筑工程、酒店管理等部门。

公司计划在市南庄坪区投资2.1亿元开发“山水旅游城”项目，项目包括“山水豪庭”高档住宅小区、“旅游商品城”及“天下国际大酒店”；公司还与省旅游开发总公司合作，共同投资在武陵源核心风景区开发建设“山水国际大酒店”。

1.2项目概况：

本项目位于市武陵源核心景区中，距离武陵源干线马路约400米；背面是一连绵山区，地块与军砥路相连且边缘相隔有一条小溪。

在地块之间（正面）可以远眺著名的名胜风景“百丈峡”。

地块总面积约为60亩，预计建成一个低密度的建筑群，其中，总占地面积为：

39660平方，总建筑面积计划在27972平方米；其中规划设计客房面积约为16783平方米；客房数量大概在250间左右。

设计依据：

本项目所处位置及地形和面积等具有较大的约束性，首先，项目的面积不是很大，只有不到40000平方米，其二，项目定位为一家五星级酒店，对于酒店和酒店以外的配套工程及环境规划都有较高的要求，这时我们在对酒店的功能面积进行分摊时应注重酒店与配套的比例，而不是一味偏重项目的利润而轻各个项目的功能主体比；其三，项目所处武陵源地区有很多的酒店物业、分布较为集中且和项目距离较近，再者距项目40公里的辐射围也分布着众多的酒店、宾馆（）,如果项目在设计时,过多的加大项目的密度,那么,这对项目来说是一个制约,原因为：

a，项目的竞争大（区域众多的酒店物业）；

b，来此旅游的客户对酒店的要求也尽不相同,有的客户喜欢好一点或上档次的酒店,而有的客户则较为喜欢一些经济实惠的酒店；

综上所述，根据项目的五星级定位标准和结合项目周边（市场）情况，我司对项目的房间数量进行了严格的控制和精确的测算，故把项目的房间数量定为250间，至于项目准确的建筑面积和项目的容积则需根据我司之建议与专业的建筑设计公司再作进一步的商讨。

1.3项目主办单位的发展意图：

“山水国际大酒店”定位为“五星级产权式休闲度假旅游酒店”。

项目建成后将是市首家“休闲度假式五星级”酒店，项目将引进目前国外流行的产权式酒店开发模式且配以先进的酒店经营管理模式。

项目开发建成后将成为地区乃至省的首个产权式酒店。

项目将按照主题式酒店的模式进行策划开发建设，使项目成为一个经过人为塑造的美不胜收的旅游景观和最具有代表性的国际性的高档酒店，在其建筑风格上也力求把项目建成为市一个标志性建筑物。

借以达到项目的形象、质素、品牌的全面提升。

市场定位依据：

1，项目所处的地区为世界著名的旅游城市——，每年有数以万计的客人来此旅游渡假；

2，符合项目产权式酒店的开发模式

产权酒店的定义；—现在国的产权酒店都是以旅游为结合点；

开发条件：

地处风景名胜区且旅游资源十分丰富；

3，目前在省还没有一家产权式酒店，所以对于本项目来说，周边是没有竞争对手，这对项目的销售来说是一个有利因素；

4，当前国产权式酒店的盛行且国房地产消费和投资热情空湔高涨，外加上中国目前高速发展的经济和人们日益提高的物质生活水平，为产权式酒店的发展提供了优越的条件；

5，国各地目前的产权式酒店销售业绩十分良好；（、、、、上海等地）；

6，假日经济的繁荣，带动了旅游产业的发展和旅游经济的发展，为以旅游为结合点的房地产开发创造了条件；

2.项目投资环境和市场状况概述

2.1.1市概况：

市为省的一个地级市，它位于省西北部，距省会398公里，总面积9563平方公里，东西最长167公里，南北最宽96公里，总人口150万人。

市分为永定、武陵源两区（县级）和慈利、桑植两县。

主要风景区集中在市的武陵源区，因此武陵源被成为“武陵源核心景区”，市更被联合国列为“世界自然遗产”之一。

现在市的基本建设正在加紧之中，为开拓旅游产业。

市由南庄坪到武陵源之间的“清公路”已经基本完工，不日将正式通车使用，以后通过“清公路”从市的经济中心“永定区”到“武陵源核心景区”的行车时间将缩短为半小时左右，对旅游人士是一个相当方便的行程。

由“”到“市”的“常”高速公路也开始动工将在2004年通车，现在由省省会“”到“”的高速公路已经通车，在“常”高速公路通车后，又“”到“”开车的时间将在3小时左右，这样将大大加强“”市与外界的联系，为到“”旅游的人士提供了更大的方便。

另外已经动工的大型项目有“荷花机场”的扩建工程；正在规划当中的“火车站”搬迁到南庄坪一带。

2.1.2市经济发展的基本情况：

市国民经济呈稳健发展。

2000年全市实现国生产总值603722万元，比1999年增长9.2%。

其中第一产业149553万元，增长2.9%；第二产业137909万元，增长4.6%；第三产业316260万元，增长15.0%。

全市人均国生产总值3885万元，增长8.8%。

国民经济结构不断优化。

产业结构由1999年的27.5:

25.0:

47.5调整为2000年的24.8:

22.8:

52.4。

以旅游为支柱的第三产业发展迅猛，旅游龙头作用日益显现。

2.2.市旅游业发展概况：

2000年市旅游有迅猛的发展。

全市接待国外游客513.09万人，实现旅游收入194106万元，比1999年分别增长56.7%和1.05倍；其中境外游客20.19万人，旅游外汇2905万美元，分别比1999年增长33.3%和34.6%。

假日旅游经济高潮迭起。

“五.一”期间全市接待游客39.8万人次，实现旅游收入2.33亿元，创历史最高水平。

旅游市场进一步扩大。

国在继续扩大华南、华东市场的同时，已拓展到华北、东北、西北地区；海外在继续扩大港澳台、日本市场的同时，新开辟了韩国、东南亚市场，并着手启动了西欧、美国市场。

旅游消费水平继续提高。

每人每天国游客在市消费385元，海外游客消费146美元，人均逗留3.9天。

市政府依法治旅游步伐加快。

市编制了《旅游产业发展规划》，市政府先后出台了《旅游质量监督管理办法》等8个旅游行政法规，使市旅游行业管理步入了依法治旅的轨道，旅游环境明显改善。

在“十一黄金周”期间，市成为全国21个重点旅游城市中游客满意率最高的三个城市之一。

“创建”工作圆满完成。

通过三年积极“创建”，市荣获了“中国优秀旅游城市”的称号，武陵源景区在荣获“全国文明示景区”称号的同时，还与黄龙洞景区一起通过了AAAA级旅游区的认定。

1989---2000年全市旅游收入情况

年份

旅游业总收入（万元）

各项构成在旅游业总收入中所占比重（%）

客房

收入

餐厅

收入

门票

收入

交通

收入

商品

收入

娱乐

收入

其他

收入

1989

2491

22.0

22.9

5.4

8.2

26.7

1.9

13.0

1990

2765

28.4

21.6

10.3

10.2

16.6

0.4

12.6

1991

4436

29.7

20.7

14.3

10.3

12.9

0.3

11.8

1992

5528

14.8

20.1

20.3

4.6

20.1

0.4

9.7

1993

7500

28.8

19.9

18.1

4.9

19.9

0.4

9.1

1994

1300

30.2

20.0

15.5

6.6

17.6

2.5

7.6

1995

25680

32.8

24.6

14.8

7.5

3.0

2.6

14.8

1996

30356

36.4

30.6

13.3

5.8

4.3

3.6

6.1

1997

41649

27.2

26.4

14.2

6.7

7.1

5.3

13.2

1998

65576

15.0

13.0

7.7

27.0

19.0

3.9

14.3

1999

94624

12.6

13.0

10.9

27.0

25.1

4.0

7.4

2000

194106

13.1

13.9

17.0

29.1

10.6

5.0

11.3

表二1989---2000年全市旅游外汇收入情况

年份

旅游业总收入（万元）

各项构成在旅游业总收入中所占比重（%）

外汇券（万元）

万美元

客房

收入

餐厅

收入

门票

收入

交通

收入

商品

收入

娱乐

收入

其他

收入

1989

10

—

50.0

9.0

40.0

—

1.0

—

—

1990

65

—

27.5

28.7

33.9

—

8.6

0.6

0.8

1991

387

—

15.3

10.4

71.3

0.3

1.8

0.3

0.8

1992

406

—

49.8

9.4

37.4

0.3

2.0

0.3

1.0

1993

242

—

35.4

12.3

52.0

—

0.3

—

—

1994

1875

—

47.5

39.0

6.5

1.0

3.0

0.4

2.6

1995

—

165

—

—

—

—

—

—

—

1996

—

192

—

—

—

—

—

—

—

1997

—

221

—

—

—

—

—

—

—

1998

—

409

18.9

10.4

5.4

30.4

12.4

4.9

17.6

1999

—

2159

13.9

10.7

3.9

26.0

23.2

7.2

15.1

2000

—

2905

14.7

12.5

5.2

27.0

25.7

8.6

6.3

表三1989—2000年全市接待旅游人数情况

单位:

人次

1989年年

1990年

1991年

1992年

1993年

1994年

1995年

1996年

1997年

1998年

1999年

2000年

接待旅游人数

564884

721086

1261070

1511357

932000

110000

1600000

1825824

2076588

2075517

3273541

5130862

1.国旅游者

548638

710628

1235283

1478332

898405

1088426

1585146

1803517

2055316

2045163

3122027

4928930

2.海外旅游者

16846

10458

25787

33025

33595

11574

14854

22307

21272

30354

151514

201932

1）同胞

270

6978

7960

9032

16516

3594

4014

8598

7176

23412

116038

122169

2）港澳同胞

15628

2167

16071

20984

15742

5567

5519

8300

9950

1718

27016

38569

3）华侨

38

45

154

73

---

93

1160

1101

605

201

699

---

4）外国人

910

1268

1602

2936

1337

2320

4161

4308

3541

5023

7761

41194

#日本

200

201

615

586

410

554

1370

1516

1599

4090

3726

20436

韩国

---

---

---

---

---

---

---

---

---

116

1399

5741

印度尼西亚

12

4

5

19

18

170

64

78

22

---

495

375

马来西亚

---

---

---

---

---

---

162

3814

菲律宾宾

70

7

1

110

15

113

211

98

73

---

331

泰国

8

29

69

110

95

144

130

219

278

---

442

6278

新加坡

84

143

62

653

219

435

582

301

312

91

148

1596

印度

---

---

---

---

---

---

---

---

---

---

13

10

英国

51

145

109

133

72

121

134

406

132

19

143

161

法国

21

42

44

94

60

57

78

56

14

66

98

德国

36

44

60

92

70

70

127

108

13

24

130

意大利

4

41

12

88

49

13

13

3

2

---

104

78

瑞士

---

---

---

---

---

---

---

---

---

12

---

---

瑞典

---

---

---

---

---

---

---

---

---

6

43

30

荷兰

---

---

---

---

---

---

---

---

---

14

5

6

俄罗斯

---

---

---

---

---

12

78

215

---

---

10

---

美国

171

171

333

193

305

451

203

216

318

404

542

加拿大

55

35

39

73

46

29

99

117

71

214

119

70

澳大利亚

56

31

136

69

20

17

77

45

14

12

19

89

新西兰

24

42

34

99

35

1

29

10

---

---

---

---

其他国家

118

333

290

430

13

279

775

831

658

104

253

1409

1999年

十.一黄金周

2000年

五.一黄金周

2000年

十.一黄金周

2001年

春节黄金周

2001年

五.一黄金周

（一）景点接待旅游人数合计（人次）

283616

398001

237191

61886

404768

1.武陵源核心景区

185606

269842

153145

46462

274215

（1）森林公园

47195

65247

34842

10632

70729

（2）吴家峪

29314

43600

25988

8607

56830

（3）水绕四门

5406

9706

8197

993

19994

（4）家界

1470

1249

486

——

2041

（5）天子山

2283

3753

713

——

2856

（6）贺龙公园

24139

40287

——

——

——

（7）黄狮寨索道

39571

53615

31810

11364

53510

（8）天子山索道

36228

52385

39639

10928

57182

（9）观光电车

——

——

11470

3938

11073

2.黄龙洞

47482

64128

35624

9951

64058

3.宝峰湖

14254

15250

8652

2876

10844

4.茅岩河

16620

13776

7003

——

16065

5.秀华山馆

7365

7926

7912

——

8746

6.普光寺

4628

5506

2808

——

3169

7.苏维埃纪念馆

——

541

201

——

319

8.玉皇洞

——

353

58

——

278

9.卧虎公园

——

183

——

——

——

10.土家风情园

——

——

14229

2597

11440

11.烈士陵园

——

——

2561

——

1460

12.九天洞

5661

7047

1598

——

5620

13.贺龙纪念馆

——

1100

250

——

1230

14.澧水漂流

——

1264

231

——

1020

15.天平山

——

790

8

——

400

16.五雷山

2000

10295

1089

——

2268

17.龙王洞

——

——

1022

——

2121

18.娄水漂流

——

——

791

——

1515

（二）全市旅游收入（万元）

——

23323

14353

2253

25807

表四全市旅游黄金周接待情况

2.3.市酒店的基本概况：

2.3.1目前酒店市场状况：

市拥有星级酒店29家，床位5813，全年的客房入住率53.9%。

大部分酒店外观都显旧，而且酒店设施落后，酒店管理水平不高。

酒店仅能满足旅游者居住的要求。

对游客想作为休闲度假的游客要求是不能达到一个理想的要求。

作为世界知名的旅游名胜“”的名气是相当不陪衬的，在大力开发旅游产业的今天，开发建设高素质的星级宾馆是的当务之急。

现将的酒店的现状作以下所述：

1．建筑风格传统守旧，建筑的外立面没有新意且没有鲜明的特点；

2．缺乏在规划上的有效设计，整个所有的酒店在这方面都没有对规划方面进行处理；

3．配套设施没有跟上酒店的规模，基本上满足不了来此旅游的客户的需要：

4．各家酒店的物业管理极其缺乏，严重的阻碍了酒店的形象和质素；

5．各酒店的硬、软件不足；

2.3.2酒店市场的发展趋势：

酒店在服务行业中有着特殊的地位，它是反映当地（区）的经济发展的晴雨表和当地（区）的消费水平，现代的酒店业，它除了提供客户基本的住宿外还充分考虑了酒店的附加值和品质的提升，如配以好的“中西餐厅、咖啡厅、商务会所、休闲馆等功能配套，从而大大提升酒店的附加值和酒店品质。

酒店最早的原始雏形为当时的兵站，后进一步的转化脱变都是酒店每一次走向成熟，截止今日，在全世界乃至世界上每一个角落都有各类酒店物业的身影，酒店作为一个传统的产业仍经久不衰，欣欣向荣，这个具有千年历史的行业，正在勃发着生机。

经济的发展，人们生活水平的提高，更加速了酒店的发展，这时单纯的传统守旧的酒店业也开始受到了市场的冲击，传统的酒店行业有以下几个特征：

1、经营风格及模式守旧，缺乏科学化、规化的管理；

2、经营人才的缺乏，缺少软件上的支撑；

3、建筑设计风格、规划设计、环境、配套设计旧，造成酒店品质低下；

4、酒店配套功能的缺乏，使之缺少现代酒店应有的特性；

现代的酒店不仅要在门面上做足功夫（设计、配套、规划），且应在管理、经营上下足功夫，这也是我们通常所讲的硬、软件法，而现今，中国的酒店行业除了一些经济发达城市特为注重硬软件建设外，如北京、上海、、、等地，其它地区（陆地区）则没有较大的特色。

酒店是一项投入较大的行业，它一共分为两大部分，前期投入（建造阶段）；二后期投入即运营阶段，在这过程中两者皆不可缺，且在运营中，经营的风险在存在，根据目前市场测定一般酒店前期运行阶段（一般为二至三年）是亏损的，之后，酒店才会转盈，当然，我们也不能排除其它因素，市场是变动的，我们只能去按市场之规律进行调控，但却不能从根本上控制，故现代酒店业是一个投入较多风险也较大，但收益也较高的行业，根据市场有关报道，一般酒店（宾馆）只要经营了二、三年以上，就可确定其开始赢利，更不用说酒店的投资回报率有时高达100%以上。

如何减去投资的风险，特别是减少前期投入风险是现代发展酒店业的投资者所关注的问题：

“既要赞钱，又要减少风险”怎么去做呢？

这时一种新型的酒店投资浮出水面，闪亮登场，成为大家关注的焦点“一种以旅游为嫁接，又同房地产相结合的酒店新产品正式出台—产权式酒店，产权式酒店出现的背景：

1、中国的经济高速发展，各项配套、基础设施的逐步完善，带动相关产业的发展；

2、人们生活水平的提高，消费空间增长，房地产从只有满足居住条件发展到以投资为主的多用途房地产新开发模式；

3、中国顺利的加入WTO，经济一体化，带动全球人气转移；

4、假日经济的热旺及中国成为世界上最大的、最受欢迎的旅游国家；

5、传统的房地产业竞争激烈，使得众多发展商另筹高策，于是，创造出了（边缘地产）旅游的新类项目—产权式酒店。

3.市场研究

3.1旅游业的市场环境：

从1999年开始,每年出现2个旅游“黄金周”，城市人的全年法定节假日有14天，如果加上各类其他旅游休闲时间，总体闲暇时间将会加长。

这意味着我们迎来了一个新的时代——休闲时代，也意味着一个新的产业的形成——休闲产业。

我们之所以在地区引入新的房地产经营模式开发产权式酒店，并且计划在异地进行销售，就是抓住购房人对未来旅游度假这种休闲产业蓬勃发展的心理判断及市场潜力的默化，以旅游消费的日常消费作为开发的出发点。

我国大城市居民收入在不断提高的同时，用于旅游的花费也不断增加。

在国家统计局针对2000年10大城市收入、消费情况调查中，市居民家庭人均可支配收入达2.1万元；市、上海市、北京市、市居民家庭人均可支配收入已达1万元以上。

市人均旅游支出超600元，上升13.5%；天津居民在假日期间外出旅游人数大幅上升，家庭人均旅游消费支出增长21%；居民2000年人均自费旅游支出增长63.8%；市市居民旅游消费成了“假日消费”新亮点，外出游览名胜古迹甚至出境领略异国风情，成了居民假日消费的重要容；、等城市的旅游消费也有不同程度的增长。

世界20大旅游目的地的国际旅游接待人数

（单位:

千人次）

排名

国家与

地区

接待人次（000）

1998/1997年增长率（%）

1998年占总量份额

1990年

1995年

1998年

1

1

1

法国

70000

4.1

11.0

3

3

2

西班牙

47749

10.4

7.5

2

2

3

美国

46395

-2.8

7.3

4

4

4

意大利

34829

2.2

5.5

7

5

5

英国

25750

0.9

4.1

12

8

6

中国

25073

5.5

3.9

8

7

7

墨西哥

19810

2.4

3.1

10

11

8

加拿大

18825

6.7

3.0

27

9

9

波兰

18820

-3.6

3.0

6

10

10

奥地利

17352

4.2

2.7

9

13

11

德国

16511

4.3

2.6