城市房屋拆迁相关法律问题探讨.docx
- 文档编号:9544198
- 上传时间:2023-02-05
- 格式:DOCX
- 页数:11
- 大小:24.12KB
城市房屋拆迁相关法律问题探讨.docx
《城市房屋拆迁相关法律问题探讨.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《城市房屋拆迁相关法律问题探讨.docx(11页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
城市房屋拆迁相关法律问题探讨
城市房屋拆迁相关法律问题探讨
摘要
城市房屋拆迁问题是城市发展与管理中重要的经济问题,也是城市规划与建设中的公共管理问题,更是加快均衡发展、构建城市和谐社会的重要社会问题。
当前,我国城市拆迁制土地征收征用、房屋拆迁等损害群众利益的问题仍未能根本解决;城市拆迁制度还不完善,许多具体政策法规虽然已形成,但大量操作性程序都是试探性的且在法律、法规及国家政策等方面的各种规定之间存在着矛盾和相互冲突的地方,实践中时有拆迁纠纷和拆迁违法事件的发生。
在这些房屋拆迁纠纷事件中,政府、开发商、法院、建筑公司、社会公众都卷入其中,私人权利与公共利益、个人利益与政治权力班及商业利益交织在一起,矛盾纠缠错结,愈演愈烈,造成社会关系的高度紧张。
本文首先从城市房屋拆迁的现状,然后对基本法律调整下的城市房屋拆迁问题进行分析,揭示出当前城市房屋拆迁纠纷的法律困境及其根源,最后在总结经验和法律比较的基础上提出完善现行房屋拆迁制度的对策建议。
关键词:
房屋拆迁,城市规划,法律问题
目录
摘要1
一、引言3
二、城市房屋拆迁的现状3
(一)地方政府获取土地收益3
(二)拆迁的主体模糊4
(三)拆迁项目性质不清4
(四)拆迁户主球补偿最大化4
(五)房屋拆迁工作秩序混乱5
三、城市房屋拆迁相关法律分析5
(一)开发商与被拆迁人主体法律地位不平等6
(二)对被拆迁房屋、违章建筑的性质认定及补偿安置缺乏法律依据6
(三)行政强制拆迁制度不合理6
(四)对土地使用权都不予补偿没详细的法律规定7
(五)强制拆迁前后导致居民大规模上访,而不是求助于司法救济7
三、加强城市房屋拆迁法律的对策8
(一)完善与拆迁配套的法律法规,健全政策措施8
(二)依照相关法律规定的程序要件进行拆迁8
(三)法律制定合理的补偿标准9
(四)确立科学的发展观,切实维护群众合法权益9
(五)在司法独立的基础上合理解决基于商业开发纠纷而引起的民事诉讼9
四、结论10
参考文献11
致谢12
一、引言
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,城市房屋拆迁是一种拆迁人与被拆迁人之间的合同行为,即拆迁人与被拆迁人在基于合意基础上的不动产权利的移转。
而政府在其中的角色只是对拆迁过程进行监督管理,从而“维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行”。
由此来看,城市房屋拆迁似乎成为一种私人之间的民事行为被拆迁人虽然对房屋享有所有权,但却是在使用国有的土地。
由此,房屋拆迁实际上变成了国有土地使用权人的改变,即从原来的被拆迁人变更为拆迁人。
[1]
我国城市拆迁过程中,由于诸多复杂因素,引起了一系列的矛盾和纠纷,城市拆迁一直处于尴尬境地。
如此严峻而切近的情势,对我国现行房屋拆迁法律的立法缺失及其治理手段的有效性提出了尖锐的挑战。
针对当前城市房屋拆迁的现状,联系当前社会形式发展要求本文着重谈论:
城市房屋拆迁多方主体的法律关系;探究城市房屋拆迁存在的一些普遍的问题;并针对这些问题提出了笔者自己的思考和建议,在对土地征用及房屋拆迁相关法律问题进行比较研究的基础上,提出完善我国现行房屋拆迁制度的立法建议与对策。
二、城市房屋拆迁的现状
伴随着城市化进程的发展,房屋的拆迁工作也在沸沸扬扬地进行着,此社会景观也相应引起了人们对房屋拆迁问题的关注。
目前在我国旧城区中有大量的私有房屋,有的已有上百年乃至上千年的历史。
这些房屋以及所占有的土地以前都是属于私有的,只是在国家规定土地属于国家和集体之后,私有房屋所占土地的所有权才变成了使用权,但这种使用权既没有约定使用费标准也没有约定使用期限。
目前我国城市房屋拆迁的现状主要表现在以下几个方面:
(一)地方政府获取土地收益
近几年来,随着中国房地产热的迅猛发展,中国很多地方政府为了获得土地收益,常常通过重新规划和旧城改造,改善城市面貌也许是地方政府积极推动拆迁工作的一个良好出发点,但利用拆迁将城市土地高价出让给开发商以取得丰厚收益则是隐藏在良好出发点背后一个实实在在的利益诱因。
从而,政府的土地出让收益和开发商的给付报价,主要包括土地出让金和补偿费用之间就建立起直接联系。
在拆迁成本相对不变的情况下,开发商给被拆迁户的相关补偿费用越低,就越有可能给付政府更多的土地出让金,尽管开发商并不必然将剩余资金全部上交政府,但政府仍可以通过税收等其他方式获得收益。
因此,从总体上看地方政府的经济立场同开发商利益正相关,并偏好与之结成利益共同体一同推进拆迁改造工作。
[2]
(二)拆迁的主体模糊
在中国的地县级城市的动拆迁主体上,既有拆迁指挥部,又有拆迁公司,使拆迁的性质趋于模糊。
在很多地方政府的拆迁时,既成立了由政府主要领导担任总指挥、各职能部门参加的拆迁指挥部,又成立了若干拆迁公司,到底谁是拆迁的主体?
政府在其中到底扮演什么角色?
在其他地方拆迁中也存在这样的问题,有的地方的拆迁办公室,看上去是一个行使政府权力的机构,摇身一变马上又变成为直接的拆迁人,一套班子,两块牌子。
这种主体上的不确定,使得拆迁性质变得模糊,使拆迁行为是基于公共利益的政府征收还是商业用途征地也定性不清。
这是导致拆迁矛盾的潜在根源。
(三)拆迁项目性质不清
首先是对城市房屋拆迁项目的性质未做任何区分。
无论是市政建设、社会公益事业建设还是房地产开发经营项目,其所涉及的房屋拆迁均属于《拆迁条例》的调整范围。
但在市政、公益项目的建设拆迁中,因限于政府财力,不可能提供与商业开发项目相同的补偿安置标准,因而引发了诸多社会矛盾,妨碍了市政、公益拆迁项目的正常进行。
同时,市政、公益项目建设拆迁与开发经营项目拆迁在目的性上有根本的区别,后者明显是营利性的,但根据《拆迁条例》却同样能以“城市建设需要”进行拆迁,还可以借助行政强制措施作为最后的保障,这不仅在法理上违反了民事活动自愿公平,等价有偿的基本精神,而且在实际运作中,也由于双方实力对比不平等,而使得拆迁人――即开发商的利益得到更多的体现。
(四)拆迁户主球补偿最大化
在拆迁过程中,理性的被拆迁户绝不会“束手就擒”,他们中的很多人积极依法维权,争取以平等的地位和相对公道的价格达成拆迁协议。
在出现强制拆迁的恶性后果后,也试图采取申诉、提起诉讼乃至于上访的方式保护自己的利益。
实践中,一些“精明”的被拆迁人巧搭经济开发的顺风船,借房屋拆迁之机漫天要价,想尽一切办法使自己的土地和房产拆迁评估最大化,从开发商或政府那里得到最多补偿额。
在利益驱动下,如果没有正常的途径实现其利润,他们就会想到种种匪夷所思的方法来争取达到。
实际得到超额安置补偿的人大多同地方政府官员或者开发商有千丝万缕的联系,真正仅凭一己之力就压倒地方政府和开发商,并牟取到拆迁暴利的人还是属于个别。
而且他们的高要价同开发商在土地开发后的总体收益相比一般来说仍然是比较低的,故此只有把他们的实际要价同拆迁后的再购置能力横向比较才能更为客观地评价对他们的拆迁补偿是否超额。
(五)房屋拆迁工作秩序混乱
城市房屋拆迁是一种土地集约化经营行为,涉及房屋管理、土地管理、规划管理、建设管理、文物管理等一系列行政管理的内容。
因此,需要公权力对其进行监督管理,如房屋拆迁许可证的颁发、房屋拆迁纠纷的行政裁决、行政强制拆迁等。
但从我国目前实际情况来看,很多拆迁管理部门属于事业单位,这些事业单位是指各级地方政府、开发区管委会建立的房屋拆迁中心、拆迁办等事业单位。
这些部门处于非政府与“二政府”、企业与准企业、非盈利与变相盈利状态。
作为事业单位的拆迁管理部门具有双重职能,即经营职能和管理职能,而这两种职能常常交织在一起被滥用。
从实践中看,这些事业单位性质的拆迁管理部门颁发拆迁许可证仍是一个普遍存在的问题。
此作法违反房屋拆迁相关的法律法规的规定,从而造成房屋拆迁工作的混乱局面。
[3]
三、城市房屋拆迁相关法律分析
城市拆迁中,政府、拆迁人、被拆迁人是具有不同利益的主体。
不完全竞争的市场环境使城市拆迁活动的各个关联主体互相影响、互相制约,不论是政府与拆迁人、被拆迁人之间,还是拆迁人与被拆迁人之间,行政行为、拆迁行为以及被拆迁居民行为的最优选择都是在各利益互动的博弈中形成的。
缺乏有效的司法保护,使得普通民众在发生争议时只能通过行政机关设置的程序寻求救济,这显然很不公平。
目前在城市房屋拆迁过程中相关法律还是存在着一些缺陷,具体表现在一下几个方面:
(一)开发商与被拆迁人主体法律地位不平等
保证拆迁补偿公平合理的前提,是要保证拆迁人与被拆迁人的法律地位平等。
为保证拆迁如期完成,开发商或者根据已有的拆迁安置协议申请法院或仲裁机构执行,或者由政府出面强制执行。
但在强制执行之后,不论被拆迁方对上述种种裁决有何异议,即使强制拆迁的裁决后来被认定是错的,被拆的房屋都不可能再复原。
这揭示出在非常态强制拆迁案件中,为何在看似有许多法规保护弱者权利的情况下,被拆迁户权益反而更容易遭受侵犯的根本原因。
[4]
(二)对被拆迁房屋、违章建筑的性质认定及补偿安置缺乏法律依据
对被拆迁的房屋性质认定及补偿。
住宅房屋与经营性用房在房屋拆迁补偿中,补偿数额存在较大的差异。
因此,在房屋拆迁工作中,依据法律规定正确界定房屋的性质,给予被拆迁人一定经济补偿,是房屋拆迁工作中首先要解决的问题。
在行政审判中我们发现由于房屋拆迁主管部门、拆迁人对被拆迁房屋性质认定不准确,对于应按经营性用房标准给予补偿的,且按住宅用房认定并给予补偿,造成被拆迁人的不满,发生纠纷,引发诉讼,甚至引起当事人越级上访。
对违章建筑性质的认定及补偿。
违章建筑的认定是行政主管部门的职权范围,作为房屋拆迁主管部门、拆迁人都没有认定权利,也没有必要自行认定。
但从目前房屋拆迁的现状来看,对多数被拆迁房屋是否属于违章建筑,均缺乏依法予以认定,缺少必要的法定程序,随意性较大。
(三)行政强制拆迁制度不合理
行政机关在城市拆迁中存在的必要性和合理性,某些行政权介入的目的就在于保证社会经济发展的有序性,保障城市建设的总体规划性。
但通过仔细分析法律规定,对于被拆迁人来说,他们在城市拆迁行政法律关系中更多的是负担义务,行政机关的拆迁许可使得他们对自己房屋所有权及土地使用权的处置权消失殆尽,拆迁人即可申请行政机关的行政裁决,很明显这是行政裁决权的随意介入,它还具有计划经济时代的烙印。
拆迁人从行政机关获得拆迁许可,只是获得了拆迁活动的一种资格,它并不直接代表有关的行政机关。
拆迁人与房屋拆迁行政管理机关的关系只能在这个阶段结束,在拆迁人获得房屋拆迁许可之后,拆迁人与被拆迁人之间签订的拆迁补偿安置协议完全是一种合同性质的民事活动,这时房屋拆迁管理机关就不应该继续进行干预了,一旦出现了问题需要解决时,应当是直接付诸司法救济途径,而不能由行政机关来进行行政裁决。
[5]
(四)对土地使用权都不予补偿没详细的法律规定
在现有的房屋拆迁实践中,由于现行法律中的空白,一般对土地使用权都不予补偿。
这是我国所奉行的地产分离的管理模式相适应的:
房屋拆迁涉及的问题由房产法调整,不涉及土地的问题,土地问题则归于土地管理法的调控范围内;但根据《土地管理法》的立法原则,如果受让他人正在使用的国有土地使用权,也应支付地价款。
因此,随着近年来各城市地价的不断上升,那些从优质地段迁出的被拆迁的房屋土地所有人,根据《拆迁条例》的规定居然无法得到土地使用权转让金,显然与情理不符!
特别是在商业性开发的拆迁中,土地使用权被开发商无偿取得,而广大被拆迁人还得承受迁居偏僻地段后所带来的工作、生活、就医、购物、入学等诸多生活的不便,这也有悖民法上公平的基本精神!
(五)强制拆迁前后导致居民大规模上访,而不是求助于司法救济
在动迁后期持续的一年多的时间里,居民认为自己的利益受损,选择的不是司法救济的途径,而是大规模的上访。
在其他城市的动迁中,甚至发生自焚、与动迁人员同归于尽等极端的矛盾。
司法是社会矛盾的最后一道防线,对其他民事纠纷,居民基本上还是以司法救济为最终手段的。
动迁成为政府行为后,从民事纠纷转化行政纠纷,意味着居民不满动迁补偿安置如果要寻求司法救济,就要告政府,而法院又受制于政府,使老百姓不敢相信法院。
事实上,对于涉及动拆迁的纠纷,法院要么不受理,要么也是判居民败诉为多;另一方面目前我国行政诉讼法本身也决定了居民不可能从法院得到他想要的结果。
公民起诉的目的无非得到在他看更为合理的补偿,然而法院审理行政案件只能机械地对具体行政行为是否合法进行审查,而对具体行政行为是否适当则基本不予审查,即使法院认为拆迁行政裁决或行政强制不合法也只作出撤销的判决,补偿安置争议仍需回到作出裁决的原行政机关处理,公民即使胜诉即得不到他想要的结果。
[6]
三、加强城市房屋拆迁法律的对策
完善城市拆迁政策机制,维护拆迁当事人的权益,是政府急需解决的难题。
政府可以通过对拆迁博弈问题进行分析进而调整关于城市拆迁的政策行为,对城市拆迁中可能出现的各种问题进行事前的预测和分析,并建立起公正的谈判平台和公开的决策监督制度。
(一)完善与拆迁配套的法律法规
要充分体现了“以人为本”,切实维护群众利益的精神,为我们做好城镇房屋拆迁工作提供了很好的依据。
按建设部要求,在房屋拆迁工作中,要严格依法行政,根据当地的实际,尽快建立拆迁公示、信访接待、投诉举报、拆迁承诺、拆迁监管和责任追究等制度,尽快成立专家评估委员会,使拆迁工作规范化。
因此,要落实依法行政的理念,就要求有关部门加快对与国务院《条例》,以及上述两个文件精神不一致、相抵触,或明显损害拆迁当事人权益的地方性法规条款的修改,进一步完善地方性法规和政策。
对与有关法律法规不符的,要迅速组织修订;对政策不明确的,但确属合理要求的,要抓紧制定相应的政策措施,限期处理解决。
[7]
(二)依照相关法律规定的程序要件进行拆迁
《城市房地产管理法》第十五条规定:
“土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。
”《城市规划法》第三十一条规定:
“在城市规划区内进行建设需要申请用地的,必须持国家批准建设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可证。
建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地,经县级以上人民政府审查批准后,由土地管理部门划拨土地。
”第三十二条规定:
“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证件。
建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后,方可申请办理开工手续”。
[8]
(三)法律制定合理的补偿标准
采取市场化的评估办法,使房屋拆迁补偿评估与市场交易价格接轨,即市场化评估加上政策保障托底,在地段补偿标准的基础上,委托独立的中介机构根据二手房价格给房屋定价,同时划定最低单价和最低总价两条保障线。
最低单价按区位划分,最低保障总价是按照当地最小的经济适用房价格估价,确保困难家庭拆迁后至少能买得起申购的经济适用房。
全面推广最低单价补偿和最低总价补偿制度,妥善安置被拆迁户中住房和收入困难的家庭,进一步推进市场化的拆迁评估办法,使房屋拆迁补偿评估与市场交易价格接轨,确保拆迁补偿安置足额到位,坚持“先补偿安置、后实施搬迁”的原则。
(四)确立科学的发展观,切实维护群众合法权益
在城市房屋拆迁工作中,各级政府要确立全面、协调、可持续发展的发展观,坚持以人为本,以人民利益为根本出发点,树立“善待人民群众”的观念,坚持一切从实际出发,因地制宜处理好建设、发展和保护群众利益之间的关系,做到权为民所用、情为民所系、利为民所谋维护人民群众的合法权益。
要正确处理改革、发展和稳定的关系,根据本地可以使用的财力和被征地、被拆迁的农民群众的可承受能力,把改革的力度、发展的速度和社会可承受的程度统一起来,及时化解城市房屋拆迁中各种矛盾,确保农村的社会稳定。
要树立正确的政绩观,改变对各级领导现行的考核指标体系,不盲目攀比,不贪大求洋,不搞强迫命令,有序推进农村工业化和农村城镇化,以发展的实绩,真正赢得农民的支持和信任,经得住实践、群众和历史的检验。
[9]
(五)司法独立的基础上合理解决
基于商业开发拆迁纠纷而引起的民事诉讼一般讼包括三种情况:
其一,拆迁协议之诉。
根据《拆迁条例》及地方配套的法规、规章,拆迁人与被拆迁人达不成拆迁协议,既可以申请行政裁决,也可以就补偿问题提起民事诉讼。
但如果拆迁人先行提起裁决,补偿问题也将被行政机关一并处理。
其二,拆迁侵权之诉。
在达成了拆迁补偿协议的情况下,如果拆迁人拆迁过程中侵犯了被拆迁人其他合法权益的,被拆迁人可提起侵权之诉。
因此,除了通过制定公正、合理的法律规范,积极有效地推进针对房屋被拆迁人的补偿外,还应同社区相关人群沟通信息、推行民主决策。
特别是那些公益拆迁项目,都可能会影响其以后的生活、工作和交通的便利,同时这样的公共建设由于是使用公共资源,用于公益目的,实际上涉及到该地区的整体利益,所以该地区的居民都应有知情权、申诉权、参议权。
而对于这些非拆迁当事人,现行拆迁法律法规及规划法等相关法律)一般来说并没有给他们提供发表意见、提出异议甚至行政复议的渠道。
对此一个弥补的办法是,在拆迁前的土地规划阶段通过公示、听证等程序,吸收社区人群共同研究解决问题。
四、结论
综上所述,现有城市拆迁制度最大的不合理性就是它没有充分关注拆迁地区民众的利益,把政府设想成必然为民众利益说话的守护者,而赋予其极大的权力!
因此在改革中,增加民众的话语权,引入立法监督特别是司法制衡机制,来克服公权力的扩张给私权利所带来的威胁,是新制度中最应该关注的地方。
我们有理由也必须相信:
一个现代的经济发达的国家,必然实行民主政治,必然有高度发达的法治,必然也会有一个令人信服的司法体制,因为它将是维护社会正义的最后屏障。
[10]
参考文献
[1]袁辉根.拆迁补偿安置协议优先权的效力评析[J].中国房地产.2010年02期
[2]占斗星.探索拆迁案法律监督权的运行[J].中国检察官.2010年04期
[3]赵达.王逸吟.拆迁困局正解何在[N].光明日报.2011年
[4]关仕新.拆迁与补偿条例:
民法角度的解析[N].检察日报.2011年
[5]邵慰.城市房屋拆迁制度研究[D].东北财经大学.2010年
[6]唐丽敏.当前我国城市化进程中征地拆迁矛盾研究[D].吉林大学.2009年
[7]唐代中.上海城市房屋拆迁研究[D].同济大学.2008年
[8]张婧飞.论对行政强制权的控制[D].吉林大学.2008年
[9]王达.房屋征收拆迁制度研究[D].中国政法大学.2008年
[10]金慧苹.完善我国城市房屋拆迁行政补偿制度之构想[D].湖南师范大学.2010年
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 城市 房屋 拆迁 相关 法律问题 探讨