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10唐山商业市场月报
2014年10月唐山市房地产市场月报
9月30日央行的“认房不认贷”政策的颁布对房地产是一个利好的举动,10月份开发商们却没有像往年那样趁机涨价,在高库存的压力下,纷纷以价跑量。
近期公开的资料数据显示,今年前三季度,仅有恒大、中海、合景泰富等少数几家企业完成了七成以上的销售指标,仅有万科、绿地两家销售额超千亿。
而去年的这个时候,多家重点房企已完成或接近完成年度销售任务。
10月全国各线城市新建商品住宅价格环比降幅出现较为明显的收窄,其中一线城市新房价降幅收窄幅度最大,随着各方预期逐渐向好,购房者入市积极性上升,未来各线城市房价降幅或逐步收窄。
但由于各地央行政策细则尚未完全落地,购房者观望情绪并未显著消除,短期内房价出现反弹的可能性极小。
因此到明年一季度,银行贷款额度新开或利率折扣进一步降低,或许会刺激楼市,导致价格转向上升通道。
1、唐山10月份成交情况
Ø10月唐山市区住宅成交1789套,相比9月的成交数量1806套,
环比下降0.9%,同比增长108.3%;
Ø10月成交面积19.14万㎡,相比9月的成交面积19.32万㎡,环比下降0.9%,同比增长99.9%;
Ø10月成交均价6397元,相比9月的成交均价6671元,环比下降-4.1%,同比下降-16.2%;
Ø10月非住宅成交220套,成交面积2.9万平米,环比成交量下降-8.5%,但成交面积上升13.4%。
2、唐山10月份50活跃楼盘成交情况
10月份,唐山市50活跃盘成交953套,环比下降1.75%,成交面积88527.32平方米,成交金额76590.813万元。
本月成交情况中路北区、路南区、丰润区成交相差较大,路北区、丰润区成交较上月上涨,路南区较上月下降。
其中路北区9月市场活跃盘成交423套,10月成交583套,多成交160套;路南区9月市场活跃盘成交299套,10月成交132套,减少167套;丰润区9月市场活跃盘成交63套,10月成交107套,增加44套。
(见下表)
2014年10月唐山市场活跃楼盘成交统计
区域
10月成交套数
(单位:
套)
10月成交面积
(单位:
平方米)
10月成交金额
(单位:
万元)
路北
583
61055.32
51917
路南
132
8968
6026.013
乐亭
30
1354
6160
丰南
64
5250
2871.5
曹妃甸
15
500
1500
丰润
107
9950
6008
开平
2
190
108.3
高新区
20
1260
2000
总计
953
88527.32
76590.813
10月50主要活跃盘成交面积占比
10月唐山市场活跃50盘中,路北区25盘成交面积61055.32平方米,占比69%。
路南区8盘成交8968平方米,占比10%;丰润2盘成交9950平方米,占比11%。
三、土地出让情况
10月唐山全市土地出让16宗,总出让面积50.07万平方米。
其中住宅用地出让6宗,出让面积22.54万平方米。
商业用地出让10宗,出让面积27.53万平方米,本月唐山市市区土地出让1宗,面积为0.23万平方米,土地性质为商业用地,其余出地均位于唐山各区县。
(见下表)
四、10月份开盘情况
今年的10月开盘欠佳,其中本月橡树湾三期部分楼栋开盘成交约160套,中水电15#开盘成交50套左右,兴盛大成集中签约约100套左右。
10月原计划开盘的项目很多都集体爽约,像茂华•唐山中心、荣盛•未来城等项目开盘计划向后推迟。
附:
10月份唐山市各商业楼盘项目最新动态(市调)
项目概况
项目名称
唐山义乌国际商贸城
开发商
唐山瑞泰房地产开发有限责任公司
地理位置
唐山市路南区南新道与复兴路交汇处
开盘时间
2014年9月20日
项目定位
中低端
去化率
现销售的50%
占地面积
4.2万平方米
建筑面积
20万平方米
单层面积
10000平方米
层高
5.5米
车位口
A馆东南口
面积区间
最小14平方米起
何时计算租金
2015年元旦
工程进度
地上一层
返租模式
半年一打款
总楼层数
7
地上
5
地下
2
车位数量
2000
委托经营年限
12
总套数
1200
运营公司
唐山大业商业运营管理有限公司
管理公司
唐山大业商业运营管理有限公司
开业时间
2016年元旦
经营业态及
每层单价
义乌小商品城分为AB两馆,现销售A馆的1-3层。
4-5层自持.经营业态:
一层男装裤业.二层女装.三层童装针织品内衣.四层海宁皮革城床品布艺.五层是仓储区.地下一层:
大型超市.单价:
一层均价18000.二层均价15000.三层均价10000.
回报率、优惠政策产品类型
优惠政策:
全款9.5折.分为自营和投资两种.投资型:
1-3年7%.4-7年8%.8-10年9%.11-12年10%.前三年不返利直抵房款,12年之后9:
1分成五年可转为自营区.
优劣势
1、优势:
所在位置及针对的客户是小山批发城的范围,以小山批发城升级改造作为宣传。
并以较低的价格来吸引客户。
2、劣势:
收益率低回本时间长,并且前三年抵扣,不能做到即买即收租12年以后9:
1分成也有风险。
项目进展较慢,收益没有担保,客户收益没有保障。
全款9.5折是虚高出来的。
不能给客户带来任何利益。
调研人
王菲菲、章兆宇、
日期
2014-11-13
1、义乌小商品城
2、美泰家世界
项目概况
项目名称
美泰家世界
开发商
唐山泰隆房地产开发有限公司
地理位置
南新道与建设路交汇处西行200米
开盘时间
2014年底前开盘
项目定位
中高端家居建材卖场
去化率
底商7月份至今排卡50多个
占地面积
2万㎡
建筑面积
9万㎡
柱距
底商8.4米内铺11米
层高
1层5.1m、2层4.6m、3、4、5层4.2m
车位口
2个出入口
面积区间
10-20㎡
何时计算租金
开业时开始返租金,按年返租金
工程进度
地上一层,年底封底
交房时间
2015年下半年
总楼层数
7层
地上
5层
地下
2层
车位数量
500个
委托经营年限
3年
总套数
一拖二底商100个左右,地下一层内铺110个
运营公司
管理公司
开业时间
2015年年底试营业
经营业态及
每层单价
1、经营业态:
地下二层停车场地下一层:
壁纸、吊顶、家装一层:
陶瓷、瓷砖二层:
欧美家具、散热器三层:
厨具、橱柜四层:
室内门、楼梯五层:
体验馆、美食广场2、价格:
一拖二底商暂定均价2万元/㎡地下一层内铺价格未定。
回报率、优惠政策
产品类型
1、排号期间交定金2万元,开盘时给予98折的优惠。
2、销售政策:
地下一层内铺使用权35年,不能办产权,委托期3年,回报率均是8%,3年以后政策未定。
底商产权40年。
3、底商售出可自营,也可委托开发商出租,租金前三年按3.6元/㎡/天,三年后租金随行就市4、目前在八方超市有外展,主要宣传方式有宣传单页、购物袋,项目围挡5、3-5层内铺开发商自持,招商率已达90%
优劣势
1、优势:
地理位置好,百姓认知度高(是原南新道装饰材料市场)。
2、劣势:
体量小,业态单一,回报率低。
内铺只有经营权,不能办产权,有投资风险。
调研人
徐晨、韩宝洋、米春伶、李璇、韩静
日期
2014-11-13
3、中环广场
项目概况
项目名称
唐山中环广场
开发商
唐山华泽房地产开发有限公司
地理位置
北新道与学院路交汇处
开盘
时间
2012年9月1日
项目定位
中高端城市综合体
去化率
85%
占地面积
2.3万平方米
建筑面积
6万平方米
单层
面积
1万平方米
层高
5.3米
车位口
2个
面积
区间
6平米起
何时计算租金
第四年开始
工程进度
正在做内铺装修
公摊
55%
总楼层数
9层
地上
6层
地下
3层
车位数量
1000多
委托经营年限
12.5和20年
总套数
1200套
运营公司
天元名品
管理公司
天元名品
开业
时间
经营业态及
每层单价
经营业态:
-1:
永辉超市-2和-3:
停车场1:
国际一线品牌(兰黛劳力士六福珠宝)2-3:
时尚百货(美邦杰克琼斯金利来雅戈尔)4:
西餐厅中式餐厅(咖啡厅SPA美容美体)5:
主题餐厅(俏江南KTV)6:
大地影院健身房电玩城价格:
1:
38000元2:
34000元3:
32000元4:
28000元5:
24000元
回报率、优惠政策
产品类型
委托经营期分为12.5年和20年;1、12.5年每年返总房款的8%,前三年抵扣,第四年起保底8%加上经营利润5:
5分成,第五年原价回购,第十二年半双倍回购;2、20年,每年返总房款的8%前三年抵扣第四年起保底8%加上5:
5分成第五年原价回购,第十二年半双倍回购第12.5起保底15%加上5:
5分成,第20年三倍回购。
优劣势对比
优势:
地段好,长远计算收益比较高,五证齐全;
劣势:
地段已接近饱和,开发商口碑不好,总也不开业返租没保障;入住品牌跟实际进入品牌有差异,品牌档次低。
调研人
王菲菲、米春伶
日期
2014-11-13
4、弘驰都汇
项目概况
项目名称
弘驰都汇
开发商
唐山弘驰房地产开发有限公司
地理位置
项目地址;唐百大楼东北方向广达街
开盘时间
2014.8.9
项目定位
中档餐饮、购物、娱乐、服饰
去化率
(总销售额800万)
占地面积
2500-3000平米
总建筑面积
30000平米
单层面积
2800-3000平米
最小面积
2-3平米
总销售面积
10000平米
主力面积
5-15平米
何时计算租金
从签约之日起
工程进度
已封顶
开业时间
2015.7
总楼层数
11
地上
8
地下
3
返收益方式
年返
委托经营年限
10年
总套数
1000个
层高
4.3-5.2米
产权|经营权
经营权
销售楼层
地下一层到地上三层
主要业态
60%的餐饮
管理公司
麦迪逊
车位
地上200个地下800个
项目优势
项目优势;1.位于唐山核心商圈的中心区域,与唐百相连。
2.台湾时尚美食,唐山首家APM24小时不夜城。
3,前三年一次性返收益抵房款。
项目劣势
项目劣势;1.无产权,享受不到物业增值。
2.所处地段商业饱和。
3.相比本项目收益低。
4.按年返租金收益。
5.体量小。
6.位置隐蔽。
7.层高低,无档次。
8.经营业态主要以餐饮为主,业态单一。
9.餐饮主力品牌为东来顺一麻一辣已确定,无吸引力。
优惠政策
营销政策;购买商铺总价超50万,最高享9.5折;50万以下一次性付款9.7折。
周六日到访客户送小礼品(玩套圈的方式赢取香皂、小毛巾)老带新也享受9.5折交全款签署《使用权转让合同》远洋城有外展
投资回报
前4年年返8%,后三年年返9%,再三年年返10%。
第十年末120%回购。
前三年收益一次性抵房款。
每层价格
地下一层:
1.2-1.4万一层:
2.8万二层:
2.3-2.4万三层:
1.3万
每层业态
地下一层:
青春潮流一层:
青春服装二层:
新潮流行三层:
儿童乐园四层:
家具五层:
餐饮六层:
美食七层:
异国美食八层:
动感世界品牌商家:
东来顺金钱豹(正在洽谈)一麻一辣
现场停留时间
在现场50分钟,有两组到访客户,无来电。
调研人
韩雅静徐晨韩宝洋
日期
2014.11.13
项目概况
项目名称
新世界中心
开发商
唐山新世界房地产开发有限公司
地理位置
路南区建设路与新华道交汇处南行100米
开盘时间
项目定位
城市综合体
去化率
占地面积
总占地3.16万㎡
建筑面积
写字楼4.9万㎡
公摊率
30%
层高
写字楼4m
车位口
单层面积
2000㎡
何时计算租金
工程进度
主体封顶,在做外立面装修
竣工时间
2015年5月
总楼层数
写字楼31层,商场5层,底商1层
地上
地下
车位数量
1360个(地下)
委托经营年限
总套数
写字楼300多套
物业公司
北京新世界物业管理有限公司
物业费
写字楼26.2元/月/㎡
交付时间
2015年8月
经营业态及每层单价
1、写字楼均价12000-13000元/㎡,目前租价2元/天/㎡,交付使用后3元/天/㎡。
2、底商价格未定。
商场自持3、写字楼内有酒店,意向四星级酒店,具体未定,在谈。
4、底商共计19套,价格未定,暂未出售。
回报率、
优惠政策产品类型
全款9.8折,贷款9.9折
优劣势对比
1、优势:
1、唐山首个钢结构项目2、唐山地标性建筑,净高达136米3、唐山首个有避难层的综合体4、唐山首个四管制中央空调5、唐山首个国际LEED标准认证,施工建设低碳环保、节能减排的5A级甲级写字楼6、电梯配比高,拥有12部电梯(1-19层6部:
19-31层6部)减少等待时间。
7、可租可售,比较灵活。
二、劣势:
单价过高,唐山老百姓认知度较低
调研人:
韩雅静、米春伶、王菲菲、韩静
日期
2014-11-13
5、新世界中心
6、荣盛未来城
项目概况
项目名称
荣盛未来城
开发商
唐山荣盛房地产开发有限公司
地理位置
丰南汇通路与文化大街交汇处
开盘时间
十一月份具体未定
项目定位
文化、旅游城市综合体
去化率
8月2号开始集客,至今累计400多个交定金业主
占地面积
3000亩
建筑面积
共41万㎡
单层面积
1万㎡
层高
一层6m、2至5层5.4m
车位口
4个出入口
面积区间
10-50㎡
何时计算租金
产权:
开业之日算起基金:
等银行通知
工程进度
正售C区已到四层
交房时间
2016年,具体日期没定
总楼层数
7层
地上
5层
地下
2层
车位数量
3000个
委托经营年限
12年
总套数
1500套
运营公司
荣盛地产
管理公司
荣盛地产
开业时间
暂定2016年,推迟两年开业
经营业态及每层单价
1、荣盛未来城总体量41万㎡,分为A、B、C、D四个区,现售C区1-5层,约5万㎡。
C区每层经营业态为:
一至二层为女人世界(包括珠宝、化妆品、美容美甲等),三层为主题娱乐商品,四层为荣盛好声音KTV(光影体验KTV),五层为CGV星星影院,负一层为家乐福超市,负二层停车场。
2、A、B、D区主要经营业态包括:
2万㎡双语比如世界,3万㎡儿童室内游乐城,4万㎡奥特莱斯,真人CS,酒吧一条街等。
3、现售C区各楼层单价:
一层22000-25000元/㎡二层16500-20000元/㎡三层14000-16500元/㎡四层12000-14500元/㎡五层10000-12000元/㎡
回报率、优惠政策产品类型
1、全款、贷款均享受98折优惠。
2、产权商铺和基金型商铺均是委托管理,委托期12年,12年后可自营或续租,租金随行就市。
如一次性购买200㎡以上,也可自营。
3、产权商铺:
前两年每年返总铺款的7.5%,但直接抵铺款;3至7年返抵铺款后实际应交铺款的8%;8-12年返实交铺款的9%,按年返利。
4、基金型商铺:
开发商将业主投资金额的三分之一作为基金款,三分之二作为铺款。
前五年每年返基金款的19%,五年后,开发商将基金本金一次性返还业主;6-8年每年返铺款的8%;9-12年每年返铺款的9%5、由于开业时间会推迟两年,所以会每年补偿总铺款的7.5%给业主。
优劣势对比
1、优势:
开发商资金实力雄厚,上市公司,知名度高;地理位置好,紧挨丰南老商圈;业态全,合作品牌具有稀缺性,填补了唐山的空白。
2、劣势:
返利低,产权商铺返利12年,平均每年的回报率为8.3%,前两年抵房款。
基金型商铺算法混乱,铺款的年回报率为8.57%,但基金返利没保障;无第三方担保;体量大,经营风险大。
调研人
韩静
日期
2014-11-12
7、茂华唐山中心
项目概况
项目名称
唐山茂华中心
开发商
唐山茂华房地产开发有限公司
地理位置
新华道与友谊路交汇处
开盘时间
暂时不会开盘
项目定位
数码城与美食城
去化率
8月份开始集客排卡,至今累累计排卡600多张
占地面积
18万平米
建筑面积
135万平米
单层面积
1.4万平米
层高
一层5.8米二层4米左右
车位口
4
面积区间
主力面积为10平米左右
何时计算租金
产权:
开业之日算起基金:
等银行通知
工程进度
主体已经封顶目前做二次结构
交房时间
2015年年底
总楼层数
7
地上
5层
地下
2层
车位数量
共6000多个,商业地段车位500多个
委托经营年限
7
总套数
1233套
运营公司
颐高数码
管理公司
唐山茂华房地产开发有限公司
开业时间
2015年年底正式开业
经营业态及每层单价
经营楼层为负一层至五层,业态为负一层:
手机配件;地上一层:
品牌手机;二层:
品牌手机旗舰店;三层:
通讯器材;四层:
数码;五层:
美食餐饮价格:
地下一层2.5万左右;一层3.8万左右;二层至三层2.5万左右;四层1.8万左右
回报率、优惠政策产品类型
1、有产权,产权年限为40年,现缺少预售证,两年以后可以办理房产证和土地证。
返租政策为:
只返租七年,前三年的回报率为7%;后四年的回报率为8%;第五年可以原值回购,第七年以后可以继续续签,目前政策待定。
2、目前仍在排卡,因为政策问题出现退卡情况,现在图纸重新设计中。
优劣势对比
(1)优势:
投资门槛低;紧邻火车站交通便利
(2)劣势:
投资年限短,只返租七年;没有第三方做担保,收益没有保障;收益率低;前三年有抵扣没有收益而且按年返租金
调研人
米春玲王菲菲
日期
2014-11-13
8、勒泰城
项目概况
项目名称
勒泰城
开发商
唐山勒泰房地产开发有限公司
地理位置
北新道站前路交汇处西行300米
开盘时间
目前没有开盘
项目定位
中端休闲娱乐购物中心
招商时间
2014.10月底
占地面积
21万平米
总建筑面积
110万平米
住宅面积
38万平米
写字楼面积
22万平米
公寓+商业
共50万平米
容积率
4.5
总销售面积
预计1万平米
主力面积
50-60平米
最小面积
28平米
工程进度
刚开槽
开业时间
预计2015.12
总层数
5层,6层
地上
整体3层,局部4层
地下
2层
总套数
100多套
层高
一层6.5m,二层5.5m
产权|经营权
产权
销售楼层
金街1-2层
主要业态
休闲娱乐为主
管理公司
勒泰自己运营管理
车位
2905
项目优势
1.开发商实力雄厚,有丰富的商业运营经验2.有大量的战略合作品牌,有自己的品牌的库3.远洋城的成功让客户更有信心投资
项目劣势
1.项目地理位置较偏远2.交通不便捷,公交路线少,购物出行不方便,辐射范围小3.周边住宅区少,消费人群少,并且自身消费能力有限,项目很难达到预期效果4.周边没有任何商业氛围,以勒泰城本项目难以聚集人群和带动周围商业氛围。
销售政策
目前没开盘,信息数据较少。
只出售金街1-2层,1万平米左右的商铺,大概为100套左右,其余待定是否自持或者出售。
目前在集客的状态,预计年底开盘,2014年12月12日开始排卡。
(目前等待预售证)
每层价格
金街一层:
三万。
排卡后优惠两万至两万三。
二层:
一万五至一万八。
品牌信息
1.红太阳剧场(7000平米)2.室内恒温激情水世界(7000平米)3.奥地利冰场(3000平米)4.巨型天幕(5000米)5.卡丁车(3000平米)6.婚庆城(1000平米)超市,五星级酒店,影院品牌未定。
每层业态
一层精品购物二层购物+餐饮三层休闲娱乐+餐饮
调研人
韩雅静、李璇
日期
2014.11.13
9、嘉美广场
项目概况
项目名称
嘉美广场
开发商
唐山华瑞房地产开发有限公司
地理位置
长宁道与龙泽路交叉口
开盘时间
待定
项目定位
欢乐主题城市综合体
热线电话
5773333
占地面积
6.6万㎡
建筑面积
38万㎡
单层面积
5000㎡
层高
5.1m
工程进度
一期:
外部装修和内部结构;二期:
停工中
面积区间
8-50㎡
交房时间
待定
总楼层数
8层
地上
6层
地下
2层
车位数量
700个
委托经营年限
总套数
委托运营管理公司
华瑞地产,易铺荣国,北京赛特
开业时间
待定
经营业态
负1:
生活超市;1-2:
品牌服饰;3-4:
娱乐中心;5-6:
餐饮和电影院
产品类型
一期:
不卖只出租(整体出租给红星美凯龙)二期:
购物中心(现停工中)
优劣势对比
优势:
地理位置和红星美凯龙的名声;劣势:
1.购物中心有远洋城·八方购物·人民购物竞争;家居卖场有会展中心·时代·常记家居·居然之家等竞争较大;2口碑不好;3.建了好几年了也没建好;4.二期因拖欠民工工资停工中。
调研人
韩雅静
日期
2014.11.13
(附项目最新进展照片)
义乌小商品城
美泰家世界
中环广场
弘驰都汇
新世界中心
荣盛未来城
茂华唐山中心
乐泰城
嘉美广场
总结:
目前唐山在售商业项目主流业态购物中心+专业类市场,以娱乐+体验式商业内容为主、都实行统一经营,整体售后返租。
主要销售面积10-50平米、主流价格区间1.2-2.5万、营销政策前三年直抵房款、收益率8%-12之间,除弘驰都汇、唐购销售经营权,其他都40年商业产权。
通过数据显示,唐山房地产市场销售旺季“金九银十”的销售势头并未凸显,10月份相较9月份成交量还有所降低,环比下降0.9%,且成交均价持续下跌,房价已连续三个月处于跌幅状态,但同比去年成交量、成交面积都有大幅度增长。
10月份市场观望情绪依然较为浓厚,据市场了解茂华•唐山中心(排卡500张)、荣盛•未来城(蓄400多定金客户)等项目,前期宣传力度大,但蓄客情况并不理想,都延后开盘,等待市场更好时机。
现阶段市场房价方面预计依然以平稳为主,继续下调的幅度不会很大。
但因为库存等原因或年终房企以价换量缓解资金的可能性也存在,短期上涨的空间也不大。
明年上半年市场整体可能受到信贷政策的实体释放,市场的量价值得期待。
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- 10 唐山 商业 市场 月报