重庆市地下商业报告.docx
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重庆市地下商业报告.docx
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重庆市地下商业报告
重庆市地下商业陈诉
引言
近几年,重庆市的商业生长突飞猛进,崛起了滨江商业、街区商业、特色商业、地下商业、RBD(休憩商业)等多种形态的商业市场,商业形态可谓层出不穷。
2005年上半年,在国度宏观调控的大情况下,重庆房地产市场经历了前所未有的难堪局面,房产市场一片张望态势,尤其是住宅市场,众多项目在进入7、8月份之后,销售业绩出现了直线下滑的趋势,售楼部的上客量也是门可罗雀,买卖双方出现了对峙的局面。
而与此同时,重庆的一些商业物业,尤其地下商业物业,却随着都会建立,特别是轻轨建立的推进,体现出一些新的强劲势头。
地下商业——作为重庆商业其中的一种物业形态,作为地上商业的延伸和增补,已经成为商业物业中不可或缺的组成部门,也是近段时间地产商、投资者较为体贴的话题。
本文将通过当前的市场对重庆地下商业进行论述,着重于地下商业市场的现状阐发,以及未来的空间展望,以期对今后重庆地下商业的生长有一个清晰的偏向。
重庆市地下商业生长历程
随着都会建立的迅猛生长,重庆商业市场一片盛世繁荣。
地下商业的崛起,为繁荣经济、活泼市场等起到了积极推行动用。
在整个生长历程中地下商业经历了三个重要时期的生长。
这三个重要时期的生长也反应了同一时期都会建立及经济生长状况。
(各时期的地下商业项目请拜见附表1)
首先,回首上世纪80年代,最早的地下商业漫衍于用于方便行人宁静行走的地下信道,由零散的自由个别经营自然形成,体现的形式是地摊式经营;一直到90年,随着人防工程的改革建立,出现了第一个统一计划、统一经营治理,且较为会合的地下商业街——“杨家坪地下商业街”。
建成后的商业街改变了以往地下脏、乱、差的购物情况,但经营业态为档次较低的商品,随着人防工程的扩建地下商业的范围也逐步扩张。
2000年—2002年间,南岸区、九龙坡区、沙坪坝区在鼎力大举生长都会底子设施的建立同时开始重视地下空间的利用。
仅两年间有4个地下商业的出现,其中就有其时堪称西南片区最大的地下商城——“三峡地下购物广场”。
这个时期可以说是地下商业的一个快速生长时期,主要体现在地下商业开发量上的突破,但是在购物情况、经营业态上却没有太大的突破。
2004年至今,随着都会开发建立步调加快,重庆房地产市场如火如荼,地下商业也进一步扩张,这一时期涌现了7个项目,其中最具代表性的是总修建面积45000平方米的“金源不夜城”。
就在地下商业量的不停扩张,新项目品质不停提升的市场情况下,地下商业经营市场出现了前所未有的猛烈竞争局面,有的经营昏暗,甚至停止经营、重新定位,同时也崛起了一部门被人们有所认知的新兴地下商业。
这个时期地下商业的购物情况、经营业态等方面有了奔腾的突破,引进了时尚、本性品牌商品,且增加了富厚的经营业态,除了满足人们的购物需求,还融入了旅行、体验、休闲、娱乐等元素。
预计在2006年上半年,建立中的7个地下商业即将陆续登场亮相,届时,重庆主城区地下商业将到达19个,总面积逾20余万平方米,地下商业将迎来壮盛的地下商业狂潮。
随着都会的建立生长,轻轨工程作为重庆的形象工程,未来将成为人们重要的交通东西,陪同着轻轨工程的竣工与通车,动员大量的人流,地下商业将迎来更大的商机。
这一时期的地下商业以轻轨的建立为自己的项目增添亮点,险些每一个项目都要与轻轨扯上或多或少的干系,其中以渝中区的地下商业最为代表。
附表1:
各时期亮相的商业项目:
表略
主城区地下商业总体特征
(一)物业形态特征
紧密围绕都会经济生长和都会计划建立的地下商业主要体现为:
门路下的地下商业、修建物下的地下商业和两者合一的地下商业三种物业形态。
物业形态
物业特征
门路下的地下商业
按线状的门路漫衍于人行信道的两侧,门路的延展性使人们有着较强的偏向感,不容易遗漏任何一个商铺;但商场的空间狭小,导致商场的计划结构显得较为单一,难以聚集人气、留住人流,且在消防步伐上得不到包管。
凭据重庆的地质结构及都会计划生长的要求,地下商业根本都建在人防工程,空间结构上受到局限,一般向地下拓展10—20米左右,设为地下一层,最多两层,单个项目的范围根本在3000—10000平方米范畴,最大的也才45000万平方米,而北方都会哈尔滨的地下商业城最高可到达地下5层,范围最高到达40万平方米,且还在不停的扩展之中。
其中,门路下的地下商业和两者合一的地下商业,还担负着集商业、交通于一体的重要使命。
修建物下的地下商业
根本与地上商业的平面空间呼应,在空间结构上有着自由的想象空间,可凭据卖场的经营业态、经营范围进行自由支解,而且可以通过地上商业、地下商业产生人流互动。
在消防步伐上得到了一定的包管。
也是可以引进餐饮业态的地下物业。
两者合一的地下商业
一部门漫衍在门路地下,一部门连接于修建物的地下空间,甚至连接邻近几个地下商业,空间结构错综庞大,人们很容易迷失偏向,为了弥补这一缺陷,在地下商业一般设有较多的收支口,对付地下商业而言,多一个入口即多一线商机。
(二)经营结构特征
从重庆地下商业的物业特征来看,空间的局限性导致经营结构上缺乏引进大型主力店的说服力,由于人防工程消防步伐得不到包管,不能使用明火的划定又把最能吸引人气的餐饮行业挡在了门外(修建物下的地下商业除外)。
在缺乏大型主力店的支撑又不能包管人流的市场特征下,地下商业中打扮鞋帽、日用百货、纺织品、小家电等商品零售业占了80%的比例,其它的则漫衍于休闲娱乐等其它业态。
市场的主营业态也决定了单元面积的分别不宜过大,目前重庆地下商业的平均单元面积在10平米左右,凭据物业形态特征也不乏单元面积分别在几百平方米左右的休闲娱乐,特色餐饮业。
目前,在部门经济发达都会,地下空间的利用被较早受到重视,地下商业已经开始涉及到大型商店、宾馆、医院、文化宫、影剧院、储备所、美容厅、生产车间,另有种植场和养殖场等,单元平均面积也到达110平方米,根本到达地上有的地下都有。
这也是凭据都会生长的市场特征等因素所决定的。
(三)漫衍状况特征
由于重庆特殊的地理形态,决定了重庆都会生长是多组团式的开发建立,每个组团都有一其中心,商业格式也顺理成章的形成了以解放碑商圈为中心,包罗杨家坪、观音桥、沙坪坝、南坪商圈在内的主城区五大商圈(见图1),地下商业固然也离不开中心商圈的生长而开发建立。
图1:
五大商圈漫衍图
◆解放碑地下商业
渝中区位于长江和嘉陵江交汇的半岛之处。
面积约23平方公里。
是重庆直辖市的政治、经济、文化中心,是全市人口流动的主要目标地,是重庆消费潮水与时尚的代表,是重庆最大的消费区,代表着重庆最高的消费水平,焦点职位不可替代。
解放碑商圈以解放碑步行街为焦点,北起临江门、南至较场口、西达民生路、东到小什字,即由临江路、沧白路、新华路、民生路所围合而成的多边形区域。
总面积1.2平方公里内就容纳了巨细商场3000余个。
地上的商业空间结构已经无法满足重庆焦点商圈的商业生长。
因此,开发商把眼光会合在了建立中的地下人防工程和地铁站、轻轨站。
重庆轻轨一号线的开通,解放碑临江门轻轨总站、较场口轻轨总站的出口经济再次为解放碑的商业契机锦上添花。
预计2007年,轻轨收支口连接人防工程的地下商业将全面领悟八一路、五一路、五四路、中华路、青年路、磁器街、较场口地下。
在诸多利好条件下,解放碑商圈喊出了在步行街下再造一个解放碑的口号。
◆观音桥地下商业
江北区位于重庆的北部。
是重庆市计划的行政中心、经济中心、金融中心、商贸中心、文化中心、信息中心、科技中心,交通枢纽。
总面积213.52平方公里。
观音桥商圈以观音桥转盘为中心,半径1000米以内向建新东、南、西、北路偏向辐射。
商圈在重庆五大商圈中最晚开发建立,打着“重庆向北”的口号好像在引导着都会的生长偏向。
随着2005年3月西南地域最大的生态步行街的建成,北京华联、茂业百货等大型商场的相继入驻,商圈生长众望所归,商圈职位迅速大幅提升。
与此同时,地下商业也围绕着3.7万平方米大型生态步行街、4万平方米嘉陵公园,再加上观音桥广场以及周边门路总面积约10万平方米焦点广场的地下空间鼎力大举开发,将形成重庆最大的地下商业区。
轻轨三号线的建立也为商业市场描绘着美好前景。
目前,地下商业的建立正处于火热生长阶段。
“三北”富人区将为观音桥商圈形成强大的消费支撑。
◆杨家坪地下商业
略
◆沙坪坝地下商业
略
◆南坪地下商业
略
主城区地下商业市场阐发
(一)供给市场阐发
1、供给范围
截至到2005年6月底前,重庆商业房总量为2600万平方米,主城区商业面积总量约500万平方米,其中地下商业的总量在20.6万平方米,只占主城区商业面积的4.1%。
图表略
五大商圈建立中,厥后居上的观音桥商圈的地下商业修建总面积达7.6万平方米,占主城区地下商业38%,总范围占据五大商圈第一,如此大的开发范围,是由新建的总面积近10万平方米的焦点广场为地下商业提供了良好的空间资源。
解放碑商圈土地寸土寸金,日益稀缺,可作为商业开发利用的土地资源更显紧缺,而人防工程和轻轨站的建立,为解放碑地下商业提供了5万余平方米,较为会合的地下空间资源,总修建面积到达6.1万平方米,占了五大商圈地下商业的28%;总范围排列第二。
沙坪坝商圈的地下商业也是在近年来鼎力大举生长都会底子设施建立的条件下,拥有了2.9万平方米的地下开发空间,占五大商圈地下商业的14%。
杨家坪商圈地下商业利用人防改革工程在都会底子设施建立以前就完成了2.6万平方米地下商业的建立,占五大商圈地下商业的12%。
南坪商圈也是在步行街建立的同时完成了地下空间的利用,已经没有可利用地下生长空间,由于受到地形情况的影响,地下空间可利用的面积有限,总开发面积1.6万平方米,只占五大商圈地下商业8%。
小结:
各商圈地下商业开发所占的比重可以看出,地下可利用的空间资源跟都会底子设施建立的开发力度有着直接的联系。
2、项目范围
图表略
地上商业项目动辄就是几万到几十万方的开发体量,单个商业体量在一两万方不敷为奇,例如地上的太平洋百货、美美百货的营业面积均已到达5万平方米。
但是对付地下商业而言,由于地下空间的局限性,1万平方米以上就可以称之为大型商业。
从目前地下商业整体市场来看,体量在3000㎡—6000㎡中型范围的商业居多。
中等偏大、大型商业也占了相当大的比例,其中不乏总修建面积达4.5万平方米的“金源不夜城”超大型地下商业。
新建的7个项目中,“黑格金界”总面积25000平方米,“佳侬商业街”总面积20000平方米,“轻轨名店城”总面积9000平方米,“中环银座”总面积12000平方米,由此可见,新建的大型项目有所增多。
3、各时期市场供给情况
图表略
2000年—2002年间,部门商圈都会底子设施建立开端完成,地下可利用空间增大,平均每年至少一个项目面市,其中放量最为明显的为南坪商圈,2000年推出总面积约4000平方米的“宏声商业城”,时隔1年又推出总面积8000平方米的“宏声流行前线”;其次是杨家坪商圈2000年推出了总面积5500平方米的“美侬购物天堂”。
2003年,部门商圈都会底子设施建立在进行之中,地下商业开发出现断档;2004年在2003年无项目推出后有一次大的放量;这一时期江北商圈总面积约5000平方米的“嘉年华女人印象”及总面积45000平方米的超大型项目“金源不夜城”同时亮相;同时,解放碑商圈也推出了7000平方米的“丽岛春天”项目。
2005年后,土地的日益稀缺,越发重视地下空间的利用,杨家坪、南坪商圈地下可利用空间有限,暂时没有新项目启动,新推的项目根本都会合在了解放碑商圈、沙平坝商圈,观音桥商圈。
解放碑商圈约5万平方米地下就有“黑格金界”“轻轨名店城”“中环银座”“香榭里大道”4个项目同步建立,沙平坝商圈也有总面积5000平方米“钻酷”4000平方米的“沙美丽都”2个项目,江北商圈继2004年豪情放量后,另有5500平方米的“世纪金街”项目在这一时期推出。
4、各商圈现有容量和放量
图表略
目前主城区地下商业已经营业地下商场共11个,总面积122000平方米。
其中,解放碑商圈已经投入营业的地下商业只有7000余平方米的丽岛春天一个项目,“黑格金界”“轻轨名店城”“中环银座”“香榭俪大道”4个项目总面积约54000平方米还在建立之中,预计2006年春节前后陆续开门营业;
观音桥商圈总面积约55000平方米的“金源不夜城”“嘉年华女人街”“观音桥地下商业街”已经开始营业,“佳侬商业街”处于招商阶段;总面积5500平方米的“世纪金街”项目还在建立之中;
杨家坪商圈总面积24000平米、南坪商圈总面积16000平方米的地下商业均已投入经营。
小结:
以上各时期的放量可以看出,地下商业开发项目个数逐年增多,开发体量稳定增长。
各时期地下商业的开发力度紧密追随各商圈市政配套设施建立的进度,处于一个被动的局面。
5、商业品质
地下商业的品质凭据商业项目的包装、宣传力度、经营业态、卖场舒适度、人流量等综合因素分类为:
高等、中高等、中低档、低档。
在这些因素中业态定位又占了主导职位。
图1:
现有项目和后期项目的品质比拟
图略
地下商业整体市场以中低档商业为主流。
其它档次商业配比力为均衡。
即将面市的项目中,不再出现新的低档项目,逐步向高端商业市场生长。
小结:
单从整体市园地下商业品质所占的比重来看,不能看出配比结构是否公道。
必须结合各区域现有的商业品质的容量及差别的消费需求而定。
图2:
各商圈项目品质比拟
图略
解放碑商圈地下商业项目定位以中高等、高等项目为主。
“黑格金界”项目打造的是“中国第一LOFT艺术商业大道”,依托艺术的卖场情况,容纳主题酒吧、音乐吧、艺术展示等业态;“轻轨名店城”打造本市最高等次的国际化地下商业街,引进的是高等国际时尚精品;这两个项目业态的差别化经营肯定将项目锁定为高等商业项目。
“香榭里大道”则定位为巴渝特色风情街,主营特色民族衣饰、特色精品;“中环银座”定位为中高等百货商业,经营中高等品牌打扮;“丽岛春天”经营业态定位为中低档的百货商品,由于商圈整体消费水平较高,不适合引进低档商业业态,该项目已经处于歇业状态,将面临重新定位。
由此看出,该区域地下商业各项目都有奇特的定位主题,配比根本公道。
江北商圈凭据差别的消费需求各档次商业项目品质配比均衡。
“金源不夜城”打造的是一个带有拉斯维加斯气势派头不夜城,该项目耗费巨资3亿元进行特色修建装修,整个装修显得非常豪华与奢侈,其经营业态上引进了俱乐部、夜总会、KTV、网吧、品牌衣饰、珠宝、暖锅店、特色餐饮业态,是目前唯一一个引进餐饮的地下商业项目,满足了消费者吃喝玩乐一条龙办事,项目也属于无可争议的高端项目;“嘉年华女人街”经营业态定则位为中高等女性百货;“佳侬商业街”经营业态上定位为中低档打扮、饰品、小商品。
他们拥有差别的消费群体,由此可见,商业品质配比力为公道。
沙坪坝商圈地下商业项目全部定位为中低档商业;杨家坪商圈、南坪商圈全部定位为低档、中低档物业。
都是以中低档打扮、鞋类、小商品为主营业态。
各区域的项目都存在严重的同质化经营业态,导致项目间的市场竞争异常猛烈,但是结合商圈地上商业的经营业态及针对的目标消费群来看,这些商圈都需要中低档商业的存在,且有大量的需求,在猛烈的市场竞争中各项目经营状况暂未受到太大的影响。
小结:
结合各区域的商业定位及配比力为公道的前提下,体现了整体地下商业市场项目配比结构根本公道。
低档商业如果不做即时的调解,最终将会陷入经营不善,关门歇业的局面。
中低档商业在总量中占主要比重,说明存在严重的同质化,虽然在硬件情况有所改进,但是经营业态同质化在竞争猛烈的市场下一定将面临优胜劣汰的局面。
中高等商业在硬件情况和经营业态的品质上均能吸引部门消费群体,但是照旧存在经营业态同质化,中高等项目如果要牢固市园职位还需要优化项目的本性。
在即将推出的商业项目中,新型业态高等商业逐渐增多。
可以看出,开发商都想在同质化竞争猛烈的市场中独树一帜。
这样,除了必须满足硬件上的先进,还要紧密结合各区域市场内商业业态的漫衍状况进行市场细分,体现出项目定位上的创新。
(二)需求市场阐发
一般情况下,住宅物业从购置到使用根本上为同一人。
而商业物业则较为特殊,所要面对的是三个层面的需求:
买铺者(通常分为投资者和自用者),经营者(即商铺的使用者),消费者(商品终端消费人群),这部门我们着重于商业与买铺者之间的供需阐发。
表1:
部门近期在售项目简情
表略
图1:
整体地下商业市场销售均价(元/㎡)
图略
由于地下商业所处的位置均在中心商圈范畴内,所以整体的销售代价均价一般20000—30000元/㎡之间,最高到达55000元/㎡。
而各商圈内同质的地上商业均价已经到达10万元/㎡。
在2000年前后,由于重庆整体房地产市场水平不高,杨家坪商圈及南坪商圈的地下项目推出的时间较早,其时的销售均价在10000元/㎡左右,目前从一些投资客户转让代价来看均价一般也在20000元左右,可以看出这些项目已经明显的升值。
解放碑商圈由于是重庆的焦点商圈,地下商业的代价相对其它区域略高,各项目间也凭据自身的项目定位及产权取得的方法差别,代价也有较大的差距。
“黑格金界”项目推出的是产权式商铺,由于商业只享有20年收益权销售均价在20000元/㎡;“中环银座”“香榭俪大道”定位为中高等项目,销售均价分别为37000元/㎡、25000元/㎡。
“轻轨名店城”定位为国际化高品质商业项目销售均价到达55000元/㎡,而同一地域的地上“铜锣湾”商业项目均价到达150000元/㎡。
可以看出,地下商业相比地上商业有代价上的优势。
图2:
销售情况(销售率)
图略
目前地下商业整体销售到达80%以上的销售率,大部门项目到达100%;个别项目销售不甚理想。
整体市场销售情况可从以下三个阶段来看:
2005年以前,在房地产市场一片大好的态势下,推出的项目均能到达90%以上的销售率,大部门项目销售到达100%,出现求过于供的局面。
2005年上半年,国度对房地产市场宏观调控力度加大,各项政策不停出台,特别是“国八条”、“七部委”政策、央行加息政策出台,整体房地产市场处于一片张望状态,从而影响了投资客户的投资热情。
此时推出的项目中,“黑格金界”总价较低的产权式商铺经住了市场的考验,而对付部门总价较高的商业项目销售速度开始趋于迟钝,“轻轨名店城”在5月开盘销售时销售状况良好,300余个商铺开盘销售80余个,各项政策一出台受到的影响极为明显,开发商为了制止项目在市场中受到更为惨重的影响,实时的做出了封盘这一举措,开始处于张望状态,等候政策风浪已往,投资者重失信心后再择时推出。
2005年8月,投资者逐步走出政策的阴影,“世纪金街”在房市逆境情况下开盘销售到达60%,再一次刺激了投资者的投资热情。
小结:
地下商业相对付地上商业有代价上的优势,且整体销售情况良好。
宏观政策的出台影响了投资客户心理,但是只要是好的项目,有奇特的项目优势,依然可以刺激投资者的投资热情,可以看出,地下商业的投资需求依然旺盛。
图3:
购置目的
图略
各项目已经成交的销售客户中,90%以上为投资客户,自用客户只占10%,“黑格金界”项目推出的产权式商铺则直指投资客户,投资者只拥有物业的收益权,不享受物业的使用权,高达14.65%投资回报率被众多投资客户看好。
可以看出,地下商业满足商业的销售定律,直指投资客户。
(三)经营市场阐发
表1:
部门已营项目简情
表略
图1:
租金代价(元/㎡/月)
图略
在已经营业的项目中,整体租赁代价均在200—300元/㎡/月的范畴。
部门项目最高到达580元/㎡/月;而地上商业同质的地上商铺的租金约在400—800元/㎡/月的范畴,好比新推出的金鹰女人街,2㎡左右的商铺统一代价1600元/月,换算下来每平方米也在800元左右。
可以看出,地下商业租赁相对付地上商业有代价上的优势。
各项目推出时的租金代价主要凭据所处的地理位置,及地上商业经营状况等因素而定,在经营的历程中租赁代价也可能凭据项目其时的经营情况而上下浮动。
经观察,在已经经营的项目中各项目的租赁代价整体较为稳定,但是照旧有个别项目在后期经营状况欠好的情况出现了颠簸。
“嘉年华女人印象”位于观音桥步行街内,较好的地理位置及商业气氛开发商定位为中高等项目,租金均价300元/㎡/月,但是由于受到商圈内地上业态同质商业的竞争,再加上步行街创建的时间不长,人们的消费习惯一时难以得到改进,导致商场难以聚集人气,故目前经营状况不甚理想,也影响了经营者的情绪,纷纷要求低落租金,目前双方还在协调之中。
南坪商圈的“宏声商业城”项目所处的位置离中心商圈有一定的距离,难以聚集人气,加上后期“宏声流行前线”和“浪高时尚女人街”的推出,对其项目产生相当大的打击,分流了大部门人流,经营历程中经营者纷纷有想要推出的意向,最后在项目实时对租金代价作出调解后才制止了更为惨重的结果,为了挽留经营者,治理公司甚至推出了部门商铺免租金,最高租金60元/㎡/月的优惠政策,而这时商圈内“宏声流行前线”和“浪高时尚女人街”项目的租金均价已经到达250元/㎡/月。
可以看出,地下商业所处的地理位置很重要,商业的经营治理也饰演着非常重要的脚色。
图2:
租赁情况(出租率)
图略
在营的项目中,整体出租率到达80%以上的商业占75%,个别项目到达100%。
江北商圈“金源不夜城”“嘉年华女人印象”均到达了100%的出租率。
其奇特创新的项目定位、经营业态差别化、及业态的品质动员了项目招商顺利。
杨家坪商圈、沙坪坝商圈、南坪商圈各商圈已营项目整体租赁情况均已到达95%以上,是因为地下商业建成的时间较早,在业态的定位上照顾了该区域的中低收入群体,与地上商业的经营业态品质上公道的区分,拥有了一批牢固的消费群体。
所以整体出租情况到达了如此良好的态势。
惟有解放碑商圈“丽岛春天”项目租赁情况不甚理想,该项目较好的位置曾在2004年10月开业时被众多经营者看好,其时的出租率到达90%以上,但是由于经营业态定位的错位,不到半年时间商场的经营状况越来越差,大部门经营商陆续拆场,到最后300余个商铺仅50余家经营者,整体出租率不到20%,2005年8月再次正式宣告歇业,面临重新招商定位。
小结:
经营是项目定位后市场自然识别的结果,权衡一个商业项目是否乐成要害是看它的经营状况。
对付地下商场而言,出租率未能到达50%将会直接威胁到商场的生存;出租率在50%—80%之间虽然不影响商场的正常经营但是倒霉于商业生存的久远生长;出租率到达80%以上时就能反应出地下商业较好的经营状况。
项目推出时通过项目的定位会在第一时间体现出租率的高底,但是这一时期出租率的崎岖并不能反应经营状况的优劣,只有在项目经营后一段时间,凭据其时的商业经营状况体现出的出租水平,才气真正体现商业的经营状况。
可以看出,经营状况将直接影响着经营者的入驻需求,出租率的崎岖同时反应了商业的经营状况,两者是紧密联系的。
据目前地下商业市场较为稳定的租赁状况来看,出租水平较高,经营市场呈稳定康健生长。
(四)消费市场阐发
商圈
区域人口(万人)
消费者来源辐射范畴及特征
解放碑
66
由于是全市的商业中心,客户群范畴相当遍及,来自本区及其它各区及郊县都会消费者。
另有来自其它都会来渝旅游的游客。
杨家坪
75
以本区消费者为主,笼罩高新、巴南、大渡口区,以及壁山、江津等多个区域,辐射人口多达150余万。
江北
48
主要是江北区、北部新城区和渝北区,有部门沙坪坝区的消费者。
沙坪坝
71
主要来源于本区,同时吸引部门来自江北、九龙坡消费群体。
南坪
51
主要是南岸区本区的客户,其次是巴南区和周边郊区的鱼洞、綦江等地域消费群体。
解放碑商圈、江北商圈推出的项目大多都是中高等、高等项目,各项目具备了一定的差别化功效,经营业态均为本性、时尚的品牌商品,所吸引的消费群体均为中、高收
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