西昌房产项目客研报告x.pptx

西昌房产项目客研报告x.pptx

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保利集团西昌项目第一阶段客研报告,目录,1,2,3,4,客群定位,城市认知,城市属性区域发展,西昌市属于川内二级城市，是攀西地区的政治、经济、文化及交通中心，川滇结合处的重要城市，是四川打造的攀西城市群中的核心力量，气候条件好，是一座风景旅游城；,西昌距离成都442公里，西昌距离攀枝花211公里。

中国航天城：

“天然发射场”的优越条件：

一是纬度低、海拔高，发射倾角好；二是天气因素，“发射窗口”好；三是交通、通讯条件好。

这也是我国目前唯一发射地球同步卫星的航天基地。

风景旅游城：

拥有气候资源优势，依山傍水，具有泸山和邛海风景区，吸附大量游客，西昌的经济水平得到提高。

琼海,泸山,螺髻山,城市定位：

川西南重要二级城市，风景旅游城市。

城市交通：

川、渝、滇主要节点城市，攀西地区重要枢纽。

高速-西昌-昆明高速公路已通车，车程4小时。

西昌-成都（雅西高速）高速公路车行时间5小时,2013年西昌-泸沽湖-香格里拉G5高速公路动工，西昌至泸沽湖车程仅需2小时，预计5年均工。

西昌-昭通高速已开建，预计明年通车。

航空、铁路、高速公路连通川渝滇主要城市，随着交通体系进一步加强，西昌市将成为川西南交通枢纽。

航空-西昌青山机场距市区14公里，属国家一级机场，拥有西南地区最长的跑道，已开通西昌成都、重庆、北京、深圳航班。

高铁-成昆铁路复线是成都到昆明的铁路2号线，是在既有成昆铁路基础上新建或增建二线的铁路线，成都至西昌仅需2个小时，计划2020年前完工。

老城区,北部新城,西部新城,南部新城,南山度假区,东山度假区,琼海湿地,城市规划：

城市发展格局主要是向“东进、西扩”，河东片区为政府重点打造，土地及自然资源较好，是承载着未来新区核心的重点区域。

西部及北部新城：

为西昌市物流区，该区域主要以建材、,汽配、机电等，商业配套较少以中低档次，住宅以刚需盘为主，区域层级较低；,南部新城：

邻泸山风景区，区域环境因地势所限，无大型商业配套，主要以普通住宅为主，区域基本已无可开发用地；,老城片区：

老城区是西昌市最早形成的商业圈，集中众多商业配套，但可开发用地极少，发展受限；,河东片区（及琼海东山片区）：

为老城延展的新型核心发展区，地势邻近邛海湿地公园，政府对该区域重点打造，大量政企单位将迁移至河东片区，优越的生态环境及大量的开发用地，成为新一代开发核心区域。

区域规划：

河东片区是目前最集中，最热点的开发区域，规划以政务、商务、宜居，旅游为一体，定位于邛海休闲高端片区。

河东片区控制性详细规划：

区域性质：

该区域北临历史文化名城保护范围，南临邛海泸山国家级风景名胜区，西临东河，是西昌市山、水、城紧密联系的重要区域；规划范围：

河东片区详细规划范围北至总规划的北环路，东、南至总规划的航天大道东延线，西至东河，规划面积约600公顷；区域发展功能：

河东片区规划完善后，疏理河东片区与老城片区交通联系，实现旧城改造，对提升西昌城市形象、完善城市功能有积极的作用。

二期,三期,五期,六期,四期,琼海发展：

随着邛海晋级国家湿地公园，政府未来将加速推动邛海周边建设，同时消费和置业客群将逐渐增多，房地产市场发展将更加多元化。

一期（观鸟岛）,（梦里水乡）,（烟雨鹭洲）,（西波鹤影）,（梦寻花海）,（梦回田园）,解读邛海晋级国家湿地公园对房地产市场影响,政府将加速推动：

随着湿地公园的竣工和晋级，公园周边配套还不成熟，房地产开发项目不多，预计未来政府将在土地供给出让上出台相应的激励机制，促进邛海湿地公园发展。

消费、置业客群结构将转变：

邛海湿地公园落成将大大增加对周边客群的辐射能力，大量省内以及省外客群将来此消费旅游，其中不乏以旅游度假、休闲养老的置业客群。

房地产市场将多元化、关联性发展：

邛海周边项目目前多以居住、商业和文化产业主题开发，“旅游”元素开始渗透到房地产开发中，未来将以“旅游地产”组合主题出现，西昌房地产将印上“环邛海”的标签，推动商业、酒店、住宅以及旅游地产开发。

市场机会,市场特征市场机会,航天道1号（高层，均价8000元/）,嘉月台（高层，均价8200元/）,金林郡景（高层，均价7600元/）,金色极地（高层，均价6000元/）,海成茗居（高层，均价7600元/）,书香苑（高层，均价7200元/）,彩云府（高层，均价7800元/）鑫海国际（高层，均价8000元/）,盛世建昌（高层，均价8800元/）,领地凯旋国际（高层，均价8200元/）,威尼斯半岛（高层，均价8300元/）,枫丹丽舍（高层，均价8000元/）,领秀南山（别墅/洋房，洋房9000元/，别墅17000元/）,南山国际社区二期（别墅13000元/）,合信南山（别墅/洋房，洋房11000元/，叠拼14000元/，双拼17000元/）,别墅项目,高层项目,整体市场：

西昌房地产整体市场在售项目仅20余个，别墅项目仅3个，整体供应较少，高层均价8000元/，洋房均价10000元/，叠拼均价1300014000元/，双拼及独栋均价1700018000元/。

别墅市场：

南山别墅独领风骚,领秀南山,南山国际社区二期,合信南山,项目,占地（亩）,产品类别,余量（套）,领秀南山,88,洋房,2017.5,402,叠拼,（下）155,378,17000,265-340w,48,5,43,（上）199,330,6,342,709,双拼,18000,600w,6,_,南山国际社区二期,102,叠拼,2017.1,（上）145-,260,12000-13000,180-270w,92,9,46,（下）185,200,双拼,261,340,13500-14000,350w,90,9,45,独栋,340,440,16000,540w,11,2,0,合信南山,101,洋房,2016.12,74/77,107114126,11000,80w-85w,544,90,基本售罄,叠拼,106,200,14000,150w,192,32,双拼,228,315,17500,400w,5,1,南山片区三个别墅项目，叠拼主力面积段145-200，总价段200-300万为主；双拼主力面积段230-340，总价350万以上；三个项目本身不具备优势自然景观资源，而由于邻近主城区，交通方便，别墅项目又较为稀缺，且赠送较大，三个别墅项目去化良好；,公寓市场：

需求萎靡独步难行,西昌市公寓项目较少，从13年至今仅有7个项目推出公寓产品，以纯soho项目为主，主力面积35-50，总价50万以内，loft产品较少，且整体公寓月均去化约17套左右，去化周期较长，市场需求乏力；,区域市场：

刚需改善并步前行,项目地,威尼斯半岛,领地国际公馆,彩云府,乐荟城,河东片区,项目,物业类型,面积段（）,均价（元/,总价（段万,威尼斯半岛,高层、底商,领地国际公馆,高层、底商,乐荟城,高层、底商、综合体商业,彩云府,高层、公寓、底商,75-128,8000,60-100w,项目区域市场刚需、改善并行，高层整体均价8000元/左右，主力面积区间集中于80-120，总价段集中于65-100万之间；,客户：

本地客户占比90%，外地客户非常少，自住型需求为主，投资型需求较少；,行业声音1:

我们南山国际社区二期的客户主要以本地客户居多，外地人很少，本地客户又以西昌下面区县的生意人为主，他们一般比较有钱，而且西昌的别墅本来就少，我们项目17年1月开盘，总共接近200套的别墅，现在基本卖了一半了，特别是从去年下半年到今年上半年，西昌整个市场行情都比较好。

南山国际社区销售主管,行业声音2:

loft在西昌市场比较少，现在就是只有我们一个项目在卖，我们总共100多套，卖了快1年多了，而且我们是5.9米的层高，相当于买一层送一层了，但是还是走得不快，买我们产品的客户基本上是自己拿来住的，考虑性价比，西昌本地这种类似公寓的产品本来就不多，而且需求不大，我们当时是由于拿地商业比例比较高，就只有报Loft了，没得办法。

嘉月台广场销售主管,市场小结：

产品端,客户端,西昌整体市场供应较少，别墅项目更为稀缺；,现有叠拼主力面积为145-200，总价段为200-300万，双拼主力面积为230-340，总价350万以上，现有市场别墅特征为面积较大，总价较高，但赠送也较多；,公寓市场项目较少，主力供应纯soho为主，主力面积35-50，总价50万以内，去化周期较长，市场需求不足；,西昌本地客户为购房主力，占比约达90%，其中区县占比能达40%-50%，外地客户占比较少；,客户置业目的主要以自住型需求特别是改善型自住需求为主；,公寓市场投资客较少，外地投资客更少；,电访客户验证,第三部分,针对甲方提到的西昌本地客户、外地客户对于西昌物业购买量的关系,及客户对于商业产权抗性的接受程度两个核心问题，我司特从公司资源库及其他渠道分别各刷选2000组左右电话资源进行电访调查，进行市场验证。

说明：

电访时间,成都高端资源电话,获取有效问卷,5.27,2000组,复地金融岛500组,中铁西派雅颂居城500组500组,卡地亚花126份园城500组,5.28,2000组,在售项目电话1000组,个体商电话1000组,182份,电访资源及结果：

附：

电访调查问卷,成都电话受访者,西昌电话受访者,成都本地客户：

126份有效问卷（沟通时间1分钟以上）中，明确表示不会考虑在西昌购买物业的客户占比95%以上，达46组，说明外地客户（主要是成都客户）对投资西昌房地产不感兴趣，与前面市场分析中得出的西昌市场以本地客户为主要购买人群的结论相一致；西昌本地客户：

70%的受访客户表示考虑购买，达35组，同样验证了西昌市场以本地客户居多；,西昌电话受访者：

其职业分布：

私营业主占比最高达42%，其余政府公务员及普通职工为购买主力；居住地分布：

西昌市区占比42%，西昌下面区县合计占比38%，西昌本地合计占比达80%；,对高层的面积需求：

90-130需求最大，达到60%以上，现阶段西昌市场基本以改善型需求为主；对别墅面积需求：

针对深改型客户，150以下及170-200为两个主要的面积需求段；,高层的总价预算：

100万以内的占比达80%；别墅的总价预算：

150-200万占比较多，300万成为别墅客户的一个分界线；,对套型的选择倾向：

45%的受访客户倾向于套三双卫的改善型产品，套三单与套三双产品合计占比达78%；置业目的：

自住兼投资占比达50%，三世同堂成为改善购买的主要需求；,别墅客户的购买关注点：

空间、尺度、花园面积成为产品本身重要关注点，对于商业产权，特别提醒之后，慎重考虑或基本不考虑的客户较多；精装需求：

西昌客户对于精装需求程度不高，80%左右的客户考虑自己装修，仅少量客户接受精装；,周边配套需求：

学校、公园、商业配套成为主力需求;自身配套需求：

会所、休闲运动场所成为项目自身配套的主力需求；,付款方式选择：

78%的受访客户选择商业按揭贷款，一次性及分期付款占比较少；月供承受范围：

5000-8000的可承受月供客户占比最多，超过一半，说明还是以改善型客户为主力购买人群；,成都电话受访者：

家庭结构：

以三口和多口之家为主，占比80%；其职业分布：

私营业主占比最高达60%，其余企业高管和政府工作者为购买主力；居住地分布：

成都市区占比100%；,对高层的面积需求：

110-150需求最大，达到70%以上，现阶段成都市场需求基本以改善型为主；对别墅面积需求：

针对深改型客户，130-170为主要的面积需求段；,高层的总价预算：

100-140万占比达70%；别墅的总价预算：

200万以内占比较多，220万成为别墅客户的一个分界线；,对套型的选择倾向：

60%的受访客户倾向于套三双卫的改善型产品，套四和套四以上占比40%；置业目的：

投资占比达50%，带有投资因素的占比达80%；,别墅客户的购买关注点：

空间、尺度、花园面积成为产品本身重要关注点，对于商业产权，特别提醒之后，慎重考虑或基本不考虑的客户较多；精装