南昌市红谷滩置业分析.docx
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南昌市红谷滩置业分析.docx
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南昌市红谷滩置业分析
《家住红谷滩》置业及调查分析
世纪之交,南昌市市委市政府决定抽沙填滩,开发红谷滩,开发昌北。
短短三年,不仅红谷滩新区成了南昌市房地产开发的最大热点,就连昌北经济开发区、新建县、望城等地也一跃成为南昌市民竞相迁住的地段,一个占地150平方公里的大昌北新城呼之欲出。
曾几何时,地处红谷滩旁的沙井小区的房价每平方米500元都无人问津,而现在,这点钱连土地成本都不够。
2001年,某机构曾经做过一次调查,对红谷滩的商品房价格,90%以上的市民心理价位都在1500元/M2以下,而现在,所有红谷滩楼盘的售价均在2000元/M2以上,部分楼盘的最高售价已接近4000元/M2。
那么,红谷滩的楼盘究竟是否还有上涨空间?
明年这里的楼盘还会火爆吗?
首先让我们回顾一下近两年南昌市房地产业的发展状况。
南昌市房地产业始于20世纪八十年末,当时的房地产开发公司主要是国有企业或事业单位,主要任务是危旧房改造。
从1996年开始,南昌市的房地产逐步以商品房为主。
1996年至2001年期间,全市房地产累计完成投资额71.95亿元,年均施工274.50平方米,年均竣工房屋面积102.17万平方米,年均销售面积101万平方米,年均销售金额14.32亿元。
2003年1—10月,南昌市房地产投资额高达36.19亿元,10个月超过前五年的1/2;销售商品房17221件,其中住宅12493套,新增商品房销售面积195万M2,加上存量房100万M2,2003年1—10月我市房地产成交量近300万M2,增长幅度高达53.78%……
此外,1—10月份南昌市商品房施工面积已达479万M2,其中住宅385万M2,以每套平均110平方米计算,供应量为35000套。
二、红谷滩新区楼盘供应状况
目前红谷滩新区的在售楼盘几乎都集中在中心行政区范围,商品房总占地面积约2000亩,总建筑面积为250万平方米,超过了南昌市一年的供应总量,如果加上红角洲和凤凰洲的几个大楼盘,总开发量接近南昌市两年的供应量。
如果以2400元/平方米的楼价计算,红谷滩仅行政中心一带的商品房市值就达60亿元。
目前南昌市城区人口约190万,以户均4人计算,约47.5万户。
据市统计局最近公布的数据,南昌市86.53%市民拥有产权房,约41万户,平均每户居民的住房市值为72300元,约为296亿元,假如有30%的市民愿意房屋置换的话,将有88.9亿元资金用于购买新房,再加上一些积蓄和银行按揭,居民手中可以用于购房款项不会低于300亿元。
这300亿元,有多少愿意投向红谷滩?
我们《江西商报》近期作了一次调查。
调查问卷共分二个部分:
一是已在红谷滩购房,一是未在红谷滩购房。
前者收到问卷320份,后者收到问卷3750份。
下面便是此次调查分析。
A、已在红谷滩购房问卷
在320份回收的问卷当中,购房时间100%是2003年,这说红谷滩楼备用真正启动还是今年。
有34人是二次置业者,占问卷调查的10.6%。
⑴在这些已在红谷滩购房的读者当中,选择最多是万达星城有70名,占总数的22%;其次是滨江豪园和洪城时代广场,分别占总数的20%和15%。
具体图示如下:
⑵你为何选择在红谷滩的房(多项选择)?
说明与分析:
已在红谷滩购房的读者当中,70%的人认为该区的周边环境好,一半以上的人认为楼盘的品质好,说明广大市民的置业心态趋向成熟。
虽然只有25%的人认为价格合理,但并不能反过来说75%的人认为价格不合理,因为有30%购买红谷滩商品房考虑到了投资,这就说明很多购房者还是认为红谷滩的楼盘有一定的上升空间。
⑶在红谷滩购房的信息来源
这里需要说明的,我们通过电话咨询,无论是亲友推荐还是自己判断,这其中超过一半的人还是通过新闻媒体了解红谷滩和这里的楼盘的,虽然不是一看广告就冲动买房,但广告的潜移默化作用还是相当明显的。
⑷购买楼盘的结构
说明:
多层住宅仍是南昌市民的首选
⑸购买何种户型?
说明:
二房、三房一直是南昌市商品的主力户型,红谷滩楼盘当然同样是这种情况,但有一个情况值得注意,不少被访者想买80平米左右二房,但这种户型在红谷滩楼盘的供应量非常有限。
⑹购买总价?
说明:
房子总价25—30万元之间的占27%,排在第一,这27%当中有相当一部分是二次置业者,无论是投资还是房屋置换,大多数还是中等收入者。
而15万元以下的购房户,其实是购买红谷滩行政区周边的“恒兴园”“丰和苑”等低价楼盘。
其次是20—25万元之间,这个价位南昌市民最能接受。
⑺认为红谷滩何时最合适?
说明:
大多人认为两年后入住红谷滩是最佳时期,估计一年以后这里的物业更吸引人。
小结:
在被调查的人数当中,80%以上是45岁以下的中青年读者,这一方面说明本报的读者结构主要以中青年为主,同时也可以看出,红谷滩新区也是年轻人向往的居住地段。
在付款方式上,采用银行按揭的购房者也超出了80%,“用明天的钱,今天就拥有理想居所的观念”,目前已深入人心。
人们——尤其是年轻人对未来的生活充满自信,便是一个城市向前发展的利好因素,从这点又可以看出,红谷滩新区一定是未来南昌最具活力的地方。
B、《打算在红谷滩购房者问卷调查分析》
本次调查问卷共分A、B两个部分,而且同时刊登在一个版面,共收到回信4000多封,A、B问卷的回收比例是1:
10,由此可见,大多数读者(购房者)对红谷滩虽然情有独钟,但出于种种顾虑,观望者仍然大大超过“下单者”。
通过电话随机采访,我们发现,多数南昌人的投资心态倾向保守,在没有亲眼目睹完全竣工的楼盘之前,敢于“看楼书下定单”不足十分之一,这是其中一个缘由;另一方面,配套设施神龙见首不见尾,房价涨幅过快,部分楼盘宣传不到位,政府承诺中途变卦等等因素,也是广大购房者持币等待的原因。
下面,我们从以下几个方面将调查结果公示于众,不妥和疏忽之处,也请诸位加以指示。
按照社会调查学原理,任何问卷调查都无法做到100%准确,我们公布的调查数据,对大家来说,也只能作为“仅供参考”之用。
⑵打算何时在红谷滩购房
说明:
大多数的调查者似乎都不急于购房,高达43%的人虽然想买却又拿不定主意。
当然一年之内和现在就想买房者加起来也有35%,这对于目前在售楼盘来说,是一个好消息。
那么,他们倾向哪家楼盘呢?
⑶你对目前红谷滩哪家楼盘印象最好?
由于多数被调查者同时选了好几家楼盘,问卷分析变得比较麻烦,疏理之后发现,读者对红谷滩在售楼盘的品质和特色了解得并不透彻,从电话随机访问中我们发现,读者对广告投放较多的楼盘了解得也就多一点。
滨江豪园洪城时代广场,万达星城的排名相应靠前,但也不占绝对优势。
其后几家楼盘如江湾、红谷春天、泉水湾、鹿景名居等的得票都相差不大。
鱼和熊掌,不知舍谁才好。
⑷打算在红谷滩购房的原因
由于是多种选择,认为周边环境好和楼盘品质好的购房者占大多数。
至于楼价,多数被访者都认为偏高,这是他们的心理价位太低的缘故。
出于工作便利而选择红谷滩购房的不到5%,可能是因为市委、市政府的工作人员将来住房另有安排之故。
⑸打算在红谷滩购房,但对选择哪家楼盘举棋不定,大多数人对售楼人员的解释颇有微词,房地产营销人员的素质有待提高。
另外,有些楼盘的楼书让购房者读不懂,这种情况,常常让消费者感到迷茫。
⑹选择红谷滩楼盘最注重的是什么?
说明:
大多数选择楼盘把价格和品质放在首位,这就是“性价比”的问题。
从目前情形来看,由于红谷滩楼盘都没有交付使用,普通购房者要想弄明白一家楼盘性价比的真实情况是相当困难的。
在选择楼盘当中,有10%的人比较注重开发商的知名度,说明房地产的品牌效应并非有些媒体渲染得那样突出。
⑺对红谷滩楼价看法
说明:
看来,真正炒房的人只有10%左右,85%的人不希望房价上涨,“如果房价再低20—30%,我们马上就会去红谷滩买房。
”多数被访者都这样说。
——然而,根据目前的状况,红谷滩片区的房价降下来的可能性几乎是零。
⑻你最不喜欢的楼盘之原因
说明:
在谈到广告与事实不符时,多数被访者楼盘广告“起价”表示十分不理解。
他们说,既然没有这种价位的楼房,以低起价宣传就是欺骗。
另外,广告中的一些画面和宣传词也让被访者觉得不可信。
关于开发商形象问题,被访者不满多集中在以前的个别小楼盘如“恒兴园”上,现在的一些楼盘总体形象都不错。
九、如果本报为你担保,由《江西商报》郑重推介楼盘,你是否愿意购买:
⑽你最希望本报《房周刊》介绍红谷滩楼盘的哪些情况?
说明:
因为是多项选择,这道题多数人都选择了三个答案。
针对读者的各项意见,今后本报《房周刊》将加大相关内容的采写。
⑾你打算购买红谷滩的房子,比较喜欢
说明:
在南昌,一般居民比较习惯住多层楼房,加上目前楼盘当中,低层的售价和物业管理相对便宜一些,这也是多层住宅受青睐的原因之一。
⑿你打算购买的户型是:
说明:
二室二厅和三室二厅仍然是广大购房者的首选,也是红谷滩多数楼盘的主力户型。
这种户型可以达到应该是小康生活的标准:
舒适。
⒀你打算购买的面积是:
说明:
面积和户型的关系非常密切,二室一厅或二室二厅,一般都在70M2—110M2之间,三室一厅或三室二厅一般都在90M2—130M2之间,这些户型在南昌市至少可以畅销5年。
⒁你希望购房的总价控制在:
说明:
超过一半的被访者希望购房总价控制在20万元—30万元之内,如果房价再度上涨,估计有相当部分购房者会持币等待,因为毕竟南昌市民的收入有限。
小结:
对红谷滩房地产的调查,相信各房地产公司过去曾经做过不少,但通过媒体刊登问卷的形式,对已在红谷滩购房和打算在红谷滩购房者公开做全面的调查,在全省尚属首次。
通过这次调查,我们再次领略到了红谷滩的巨大魅力,同时也证实了红谷滩片区已成为高品质楼盘的聚集中心。
两年之后,红谷新城将成为提升南昌城市地位坚强基石。
我们认为,无论红谷滩楼盘的销售是否红火,“宣传红谷滩”的工作却不能停止,政府也罢,开发商也罢,媒体也罢——对红谷滩,我们目前需要的不仅仅是口号,是实实在在地回答。
我们应充满自信地告诉百姓:
家住红谷滩,是南昌人的骄傲!
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