房地产营销公学课复习.docx

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房地产营销公学课复习

《房地产营销》期末考查复习题

院（系.部）级年制专业班

学号姓名

一、单项选择题：

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

（2分/题，共50分）

1．市场营销是从卖方的立场出发，以买主为对象，在不断变化的市场环境中，以满足（　）为中心，提供和引导商品或服务到达消费者手中，同时企业也获得利润的企业经营活动。

A．企业社会效益B．企业经济效益C．企业目标D．客户需要

2．房地产项目定位阶段的市场调查应从了解开发项目的（　　）入手

A．土地状况　　　B．交通状况　C．周边景观　　　　　D．社会需求

3.经纪人的（）是决定能否顺利完成客户委托的关键。

A．与客户进行沟通的能力B．专业能力C．个人魅力D．形象气质

4．下列因素中对于企业来说，属于宏观因素的是（　）。

A．社会文化环境B．企业自身C．消费者D．竞争者

5．某家庭2009年8月买进一套价格50万元的普通住宅，2012年6月以价格80万元卖出，按现行的房地产税收制度，其需缴纳的营业税及附加为（）

A．免营业税　　　　B．16500元C．40000元　　　　D．44000元

6．买卖双方经过经纪公司牵线后，撇开经纪公司，私自进行交易，以逃避佣金支付的行为称为（）。

A．丢盘B．撬盘C．丢单D．跳单

7．卖房客户最关心的问题一般是房屋交易的（）。

A．安全性B．成交时间C．出售价格D．服务费用

8．（）是房地产经纪人在工作中的第一步，也是房地产经纪人与客户建立联系的关键一步。

A．与客户沟通B．收集信息C．洽商议价D．营销展示

9．甲开发商2年前以政府出让的方式购买了一块综合用地的使用权，当时该地块的使用期限为综合用地的最高年限，现甲开发商以不改变土地用途的情况下把该地块转让给乙开发商，则乙开发商拿到该块土地时，其土地的使用期限为（　　）

A．70年B．68年C．50年　　D．48年

10．历史背景、风俗习惯、社会群体、街区风貌、治安状况等方面构成了片区的（）

A．社会环境B．生活配套C．区域功能D．自然环境

11．确定产权最有效的方式是到（）核实

A．派出所B．开发公司C．物业管理公司D．房地产权属登记部门

12．某家庭首次购买一套80平方米的普通住宅，成交价50万元，其需缴纳的契税为（）

A．5000元B．7500元C．10000元D．15000元

13．俗称的“按揭”指的是（）。

A．公积金贷款B．住房抵押贷款C．住房储蓄贷款D．担保贷款

14．广告展示时间长、表现手段灵活、针对性强、可利用灯光等技术、费用较低、不太受竞争对手干扰等特点的广告媒体是（）。

A．报纸B．电视C．杂志D．户外媒体

15．房地产是一种特殊商品，（）是其与劳动力、资本以及其他类别商品的最大区别。

A．不可移动性B．投资大C．建设周期长

D．单一性来源

16．住房登记的计费标准为（）。

A．以成交面积大小为依据收费B．以成交价格大小为依据收费

C．按件收费D．以住宅类型为依据收费

17．当今房地产营销人员在房地产开发活动中一般在（　）开始介入。

A．投资机会选择与决策阶段B．前期工作阶段

C．工程建设阶段D．租售阶段

18．消费者收入状况属于哪一类市场细分参数（）。

A．区域（地理）因素B．人口统计因素

C．消费者心理因素D．消费者行为因素

19．所谓卖点就是（）。

A．产品所具有，不易被竞争对手抄袭的，同时又是可以展示，能够得到目标客户认同的特点。

B．产品所具有的可以和别的商品进行等价交换的特性。

C．产品可以在市场上流通的特性。

D．产品可以被客户接受的特性。

20．引起房地产泡沫的最主要原因是（）。

A．土地的稀缺性B．过度开发

C．房地产投机行为D．房地产刚性需求过大

21.房地产经纪人带客户实地看房的目的不包括（）。

A．让客户和房主直接接触B．让客户对该房屋有切身感受

C．让客户对该房屋进行了解D．激发客户对该房屋的兴趣

22.房地产经纪人带客户实地看房后，对房子满意，但认为价格偏高，此时，房地产经纪人应该（）。

A．及时了解客户可接受的最高价

B．及时了解业主可接受的最低价

C．及时了解业主可接受的最高价

D．及时了解客户可接受的最低价

23.一般来说，大型房地产经纪机构在获取二手房房源后的营销程序是（）。

　　A.寻找房源、卖点介绍、客户推荐

B.寻找卖点、重点推荐、广告营销

　　C.提炼卖点、内部推广、外部营销

D.寻找卖点、客户配对、重点推荐

24.房屋交易的实质是（）。

A．房屋占有权的交易B．房屋产权的交易

C．房屋实体的交易D．房屋使用权交易

25.买卖二手房发生纠纷最多的因素是（）。

A．没有结清电话费B．没有进行煤气过户

C．没有进行有线电视过户D．卖方户口没有及时迁出

1．一个现实且有潜力的房地产市场需要具备人口、购买力和（）三个要素。

　　A.交易场所B.支付手段C.购买行为

D.购买欲望

2．房地产项目定位阶段的市场调查应从了解开发项目的（　　）入手

A.土地状况　　　B.交通状况　

C.周边景观　　　　　D.社会需求

3．一般来说，大型房地产经纪机构在获取二手房房源后的营销程序是（）。

　　A.寻找房源、卖点介绍、客户推荐

B.寻找卖点、重点推荐、广告营销

　　C.提炼卖点、内部推广、外部营销

D.寻找卖点、客户配对、重点推荐

4．房地产项目定位的核心内容是（　　）

A.对产品提出一种主题推广概念，使产品在潜在消费者思想中产生共鸣

B.通过对产品和形象的设计，对产品赋予不同的价值，最终达成销售

C.通过对市场、消费者的分析，拟定建筑设计任务书

D.产品定位、客户定位和形象定位

5．某家庭2009年8月买进一套价格50万元的普通住宅，2012年6月以价格70万元卖出，按现行的房地产税收制度，其需缴纳的营业税为（）

A.10000元　　　　B.11000元C.35000元　　　　D.38500元

6．下列房地产经纪人行为中，可以防止“跳单”的是（）。

　　A.避免客户与业主取得联系

B.默许双方交换联系方式

　　C.默许双方单独在一起交流

D.看房后让双方一起离开

7．房地产经纪人在开展市场营销时，应考虑所售房地产周边商业、教育配套设施等因素，这说明房地产市场营销（）。

　　A.受消费者预期影响较大B.消耗时间较长

　　C.受政策法规影响较大D.受区域影响较大

8．未竣工的房地产项目进入市场销售需要符合（　　）条件

A.封顶　　　　　B.验收C.预售　　　　D.规划

9．甲开发商两年前以政府出让的方式购买了一块居住用地的使用权，当时该地块的使用期限为居住用地的最高年限，现甲开发商以不改变土地用途的情况下把该地块转让给乙开发商，则乙开发商拿到该块土地时，其土地的使用期限为（　　）

A.70年B.68年C.50年　　D.48年

10．新建商品房销售筹备培训的内容不包括（）。

　　A.项目情况培训B.公司发展目标培训

C商业礼仪培训D.公司背景培训

11．确定产权最有效的方式是到（）核实

A.派出所B.开发公司C.物业管理公司

D.房地产权属登记部门

12．某家庭首次购买一套80平方米的非普通住宅，成交价50万元，其需缴纳的契税为（）

A.5000元B.7500元C.10000元D.15000元

13．房地产经纪人向购房客户推荐房源时，错误的做法是（）。

　　A.介绍房源基本信息B.指出房源优点

C.掩盖房源重大缺陷D.提出对房源的专业观点

14．房地产经纪人在分析写字楼项目市场时，应重点分析区域内（）。

　　A.人口数量B.写字楼市场供求状况

　　C.住宅租金水平D.居民人均消费水平

15．房地产是一种特殊商品，（）是其与劳动力、资本以及其他类别商品的最大区别。

A.不可移动性B.投资大C.建设周期长D.单一性来源

16．住房登记的计费标准为（）。

A．以成交面积大小为依据收费

B．以成交价格大小为依据收费

C．按件收费D．以住宅类型为依据收费

17．房地产经纪人在存量房租赁代理业务中，进行房屋查验的目的是（）。

　　A.掌握出租人意向B.了解房屋区位和实物状况

　　C.传播房屋租赁信息D.促进签订房屋租赁合同

18．房地产经纪人在接待购房客户时，应重点询问客户的（）。

　　A.收入水平B.工作单位C.买房资金预算D.职业

19．所谓卖点就是（）。

A．产品所具有．不易被竞争对手抄袭的，同时又是可以展示，能够得到目标客户认同的特点。

B．产品所具有的可以和别的商品进行等价交换的特性。

C．产品可以在市场上流通的特性。

D．产品可以被客户接受的特性。

20．贷款方案要考虑购房者的实际经济承受力，月还款额一般不应超过家庭总收入的（）。

A．50％B．40％C．30％D．20％

21．根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按（）

A.面积B.套C.成交价D.件

22．一套非经济特区的楼房，评估价值为50万元，其应交纳的房地产评估费最高为（）元

A1.000B.2500C.5000D.5250

23．某人首次购买120平方普通住宅，其缴纳契税的税率为（）

A.1%C.2%D.3%

24.某家庭2009年8月买进一套价格50万元的普通住宅，2012年6月以价格80万元卖出，按现行的房地产税收制度，其需缴纳的营业税及附加为（）

A．免营业税　B．16500元C．40000元　　D．44000元

25.某家庭首次购买一套80平方米的普通住宅，成交价50万元，其需缴纳的契税为（）

A．5000元B．7500元C．10000元D．15000元

二、多项选择题（本大题共4小题，每小题2.5分，共10分）

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，全部选对的，得2.5分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

1.二手房交易中须缴纳的个人所得税如果按照据实征收法，其应纳税额=（销售额-财产原值-税金-合理费用）*20%，其中的合理费用包括（）。

A．住房装修费B．家具家电费C．住房贷款利息

D．公证费E．住房贷款余额

2.在计算营业税的时候，普通住房原则上应同时满足（）条件，在卖房时可享受优惠政策。

A．住宅小区建筑容积率在1.0以上

B．单套建筑面积在120㎡以下

C．实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下

D．各省、直辖市、自治区根据实际情况，允许单套面积和价格适当浮动，但向上浮动的比例不准超过15%

E．各省、直辖市、自治区根据实际情况，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不准超过20%

3.下面各项，哪些属于房地产产品的主要特点（　）。

A．位置固定性B．使用长期性C．易受政策影响性

D．独一无二性E．消费一次性

4.按照国家规定的土地使用权一次出让最高年限因土地用途不同而不同，下面关于土地使用权一次出让最高年限哪些是正确的。

（）

A.工业用地40年B.教育用地50年C.居住用地70年

D.旅游用地50年E.商业用地40年

二、综合分析题（共10题，每题2分。

由单项选择题或多项选择题组成，错选不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

（一）

调查显示，W市H区高等院校和科研院所密集地区，高校教师和科研人员近年来收入稳定，收入水平有较大提高，原有住宅建筑面积一般在80m2左右，户型多为二室一厅，他们改善住房条件的愿望十分强烈，而周边未有合适楼盘推出。

该地区原有某企业效益不好，破产后土地闲置，A开发商拟获取该土地使用权，按规划要求进行住宅开发。

1.住宅单套建筑面积定位应为（　　　）

A.70—80m2B.80—90m2C.100—120m2D.120m2以上

2.不宜定位为项目主力户型的是（　　）

A.三室一厅B.三室二厅C.二室一厅D.四室二厅

3.最难以成为其主要销售对象的是（　　）

A.高校教师B.科研人员C.工业企业职工D.国家公务人员

4.以上各题分别对该项目进行了（　　）

A.产品定位B.形象定位C.客户定位D.建筑定位

（二）

甲公司是E市一家以代理新建商品房销售为主的知名房地产经纪公司。

乙公司是一家新成立的房地产开发公司，缺乏知名度，经济实力不雄厚，竞争能力较弱。

乙公司在E市远郊区购买了一宗面积不大的土地，准备开发一个规模较小的住宅项目。

乙公司找到甲公司，委托其营销策划并独家代理销售该住宅项目。

经协商，双方签订了代理协议。

甲公司接受委托后，根据乙公司的资源状况和市场形势，将该住宅项目定位为面向工薪阶层的普通商品住宅。

5．甲公司的代理行为属于（　　）。

A．买方独家代理B．卖方独家代理C．存量房代理D．新建商品房销售代理

6．根据乙公司情况，甲公司制定的住宅项目价格策略可以为（　　）。

　A．平稳推进定价策略B．低开高走定价策略

　C．渗透定价策略D．高开低走定价策略

7．为实现良好的销售业绩，甲公司针对该住宅项目采取的恰当促销方式是（　　）。

A．在E市市区繁华路段派发楼盘宣传单

B．在E市高速公路旁设立户外大型广告牌

C．在高尔夫杂志上刊发广告

D．在高档俱乐部举办酒会

（三）

张先生要调往外地工作，将自己拥有的完全产权的住宅委托W房地产经纪公司的房地产经纪人王某代理出售，并且同意在低于市价的情形下尽快售出。

8．张先生是（　　）。

A．供给方B．需求方C．房源D．客源

9．房地产经纪人王某搜集张先生所售房屋信息的基本要素有（　）。

A.业主资料　　　　B.代理人资料　　　　　　C.房屋状况　　　D.放盘要求

10．房地产经纪人王某与张先生签订委托协议时，下列做法中有利于避免或减少风险的是（　　　　　）。

A.核实张先生的身份与产权状况

B.保管该房源的钥匙

C.承诺房屋成交后一个月之内办好房屋所有权证的转移

D.张先生不得与其他经纪机构签订委托出售协议

三、名词解释（3分/题，共12分）

1.房地产：

2．市场细分：

3．房地产市场调研：

4．经纪：

四、简答题（3小题，共17分）

1.简述房地产市场具有哪些特征？

（6分）

2.简述一般可以从哪几个方面整合房地产的卖点？

（5分）

3.试列举出六个清远奥园马德里阳光项目的卖点？

（6分）

1.房地产市场有哪些特征？

（6分）

2.房地产的定义？

（3分）

3.影响房地产价格的主要因素有哪些？

（3分）

4.简述房地产经纪人的职能有哪些？

（6分）

5.请列举出五个清远奥园的卖点？

（5分）

6.根据给定的情境，补充后续对话：

（1）看到顾客站在店门口观看“盘源架”。

物业顾问：

先生/小姐，请问有什么可以帮到您？

顾客：

随便看看

物业顾问：

？

（3分）

（2）看到顾客站在店门口观看“盘源架”。

物业顾问：

先生/小姐，请问有什么可以帮到您？

顾客：

请问这套60平方35万的房子是怎样的？

物业顾问：

？

（3分）

五、计算题（11分，共一题）

1.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值100万元的住宅，首付房款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。

如果抵押贷款的期限为20年，年贷款利率为7.05%，按月还款，问

（1）若按等额本息还款法，其每月需还款多少？

（2）若按等本金还款法，其第n个还款月需还款多少？

2.某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？

3.某家庭拟购买一套面积为80平方米的经济适用房，单价为3500元每平方，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。

已知公积金和商业贷款的利率分别为4.50%和6.55%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元，问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？

4.某家庭以4000元每平米的价格购买了一套120平米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，首付30%，若该家庭在按月等额还款5年后，在第六年初一次提前还了8万元，问从第六年开始的抵押贷款月还款额是多少？

5.某家庭1998年12月31日为购买价值50万元的住宅，申请了相当于房价70%的住房抵押贷款，期限为20年，年利率6%，按月等额还本付息，2004年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50%发放）。

已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请加按时最多能申请到多少抵押贷款？