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资产评估教案

第一章总论

一、资产

1、资产概念：

2、资产基本特征：

经济主体拥有或控制的

能以货币计量

能给经济主体带来经济利益的资源

3、资产分类：

按资产存在的形态划分：

有形和无形资产

按资产是否有获利能力划分：

单项和整体资产

按资产是否能独立存在划分：

可确指资产和不可确指资产

按资产在生产经营过程中的作用划分：

经营性和非经营性资产

4、可确指资产：

能独立存在的资产

5、不可确指资产：

不能脱离企业有形资产而独立存在的资产。

如：

商誉

二、资产评估

1、资产评估概念：

（3）

2、评估包含的要素：

评估主体评估客体评估依据评估目的评估原则

评估程序评估价值类型评估方法

3、评估分类：

按评估工作内容：

评估评估复核评估咨询

按评估范围：

完全和限制评估

按评估对象：

单项资产和整体资产评估

4、评估特点：

市场性公正性专业性咨询性

5、评估功能：

评估管理

6、评估目的：

一般目的：

作出资产评估基准日的公允价值

特定目的：

评估结果的具体用途和要求（13）

三、几个重要概念（9）

1、市场价值

2、非市场价值

3、在用价值

4、投资价值

5、投资性价值

6、持续经营价值

7、公允价值

四、资产评估的基本假设

1、交易假设

2、公开市场假设

3、持续使用假设

4、清算假设

五、评估原则

1、工作原则：

真实性、科学性、公平性、可行性、简易性

2、经济原则：

预期收益、供求、贡献、替代、评估日期原则

六、资产评估与会计和审计的关系

1、资产评估与会计的关系：

不同点类型

资产评估

会计

功能

评估、咨询

反映、监督

计价依据

效用和市场价值

历史成本

计价方法

核算、折现、类比

核算法

目标

为资产交易服务

企业管理服务

联系：

在特定条件下，会计几家和财务报表需用资产评估结论，资产评估需用会计数据资料

2、资产评估和审计的关系

不同点类型

审计

资产评估

功能

公证性

咨询性

工作（经济）原则

公证、防护、建设

供求、替代、预期

工作基础

会计学、税法及其他经济法律规范

经济学、会计学、法律、工程技术

工作对象

会计报表

资产市场价值

联系：

审计后的财务报表是资产评估的基本数据、资产评估的核实阶段相当于审计阶段。

七、资产评估在中国的发展情况

第二章资产评估的基本方法

一、市场法

1、概念及思路

思路：

根据替代原则，采用类比和比较法

2、基本前提条件：

活跃的公开市场

市场中有可比资产及其交易活动（参照物选择的条件：

功能相似、市场条件可比、时间可比）

3、基本程序

A选择参照物

B选择比较因素

C指标对比量化差异

D差异调整

E综合分析确定评估结果

4、具体方法：

A直接比较P估=P参×（评估对象特征/参照物特征）

B市场售价类比法P估=P参＋∑差异值

P估=P参×∏差异修正系数

C功能价值法：

P估=P参×（评估对象生产能力/参照物生产能力）

D成新率法：

P估=P参×（评估对象成新率/参照物成新率）

成新率＝资产尚可使用年限÷（资产已使用年限＋资产尚可使用年限）

E市场折扣法：

P估=P参×（1－折扣率）

F成本市价法：

成本市价率=P参/参照物现行合理成本

P估=评估对象现行合理成本×（评估对象特征/参照物特征）

二、收益法

1、概念：

通过被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

2、前提条件：

被估资产的未来收益可预测并量化

获利承担风险可预测且量化

获利年限可测

3、基本程序及参数

程序：

分析未来预期收益确定折现率年限收益折现

分析评估结果

参数：

收益额、折现率＝收益率+风险率+通货膨胀率、收益期限

注：

折现率的确定

a、折现率与资本化率

折现率是将未来有限期的预期收益转化为现值，适用于有限期预期收益的还原。

资本化率是将稳定化的收益转化为该收益的现行资本化价值，适用于永续年金的还原。

折现率与资本化率是二个不同的概念，但它们在本质上没有区别，都属于投资报酬率或资产收益率，只是适用的场合不同。

折现率由无风险报酬率和风险报酬率构成；资本化率也反映无风险报酬率与风险报酬率，但后者还反映资产收益的长期增长前景。

所以，预期的增长应反映在资本化率中。

折现率与资本化率的关系如下：

r（折现率）＝Rg（无风险报酬率）+Rr（风险报酬率）

R（资本化率）=r（折现率）—g（预期年增长率）

b、折现率确定的原则

（1）不低于无风险报酬率的原则。

否则投资者将会购买政府债券而放弃对企业的投资。

（2）以行业平均报酬率为基准原则。

即行业平均报酬率可以取代市场平均报酬率作为确定折现率的基准

（3）折现率和资本化率与收益额相匹配的原则。

如在预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素的影响，那么在折现率中也因有所体现，反之则不能考虑。

（4）根据实际情况确定的原则

c、折现率确定的方法

计算折现率的公式：

（1）收益预测中考虑了通货膨胀因素计算公式r=Rg+Rr+IP（通货膨胀率）

（2）收益预测中未考虑通货膨胀因素计算公式r=Rg+Rr

4、主要技术方案：

a纯收益不变A＝Rn（n=1、2………..n）

收益年限N→∞P=A/r

收益年限N＝nP=A/r【1—1/（1+r）n】

当r＝0时P=A*N

b纯收益在若干年后保持不变

收益年限N→∞P=∑Rt/（1+r）t+A/r（1+r）n[纯收益n年后保持不变，不含n年]

收益年限N＝定数P=∑Rt/（1+r）t+A/r（1+r）n[1-1/（1+r）N-n]

c纯收益在n前不变，第n年知道价格

P=A/r【1—1/（1+r）n】+Pn/（1+r）n

例题见课本

例1.某企业资产重组，根据企业经营情况及未来市场形势预测未来五年的收益额分别为10万元、11万元、15万元、20万元、20万元，确定其折现率和资产化率分别为10%、11%，

①用年金值法确定其重估价值

②若持续经营50年，第五年开始每年收益为20万元，确定其评估价值

三、成本法

1、涵义及基本思路

资产评估价值＝资产的重置成本—资产实体贬值—功能性贬值—经济性贬值

2、前提条件

被估资产处于或假设出于持续使用状态

有被可利用的历史资料

形成资产价值的耗费时必须的

3、基本参数

重置成本：

复原重置成本和更新重置成本

实体贬值：

有形损耗（使用或自然力的作用）贬值率＝实体贬值/重置成本

功能性贬值：

精神（无形）损耗（技术相对落后）

经济性贬值：

外部因素引起资产闲置，收益下降

4、具体技术方法

a重置成本核算

（1）重置核算：

购买型重置成本＝购买价+运杂费+调试及其他费

自建型重置成本＝人工费+材料费+机械费+其他费+收益

（2）价格指数法：

重置成本＝帐面原值*价格变动指数

（3）功能价值法：

重置成本＝（被估资产年产量/参照物年产量）*参照物重置成本

（4）规模经济效益指数法：

重置成本＝参照物重置成本*（被估资产年产量/参照物年产量）xx（0.4—0.7）

例：

待估资产帐面原值100万元，1990年底竣工，90年价格指数为100%，从1991——1995年价格指数每年增幅分别为11.7%、17%、30.5%、6.9%、4.8%，1995年资产的重置成本最有可能是多少？

b实体性贬值测算

（1）观测法贬值＝重置成本*（1—成新率）成新率＝1--贬值率

（2）使用年限法贬值＝（重置成本—预计残值）*实际使用年限/总使用年限

c功能性贬值计算

功能性贬值额＝∑Ct/（1+r）tCtt年的净超额运营成本

净超额运营成本＝被估资产运营成本—功能相同但性能更好的资产运行成本—所得税

d经济贬值

经济贬值率＝【1-（资产预计可被利用的生产能力/原设计能力）x】

经济贬值额＝资产年收益损失额*（1-所得税率）*（P/A,r,n）

x功能价值指数

例题见书；

例：

某企业对资产评估，具体材料如下：

该资产帐面原值250万元，净值108万元，折旧年限30年，已提折旧年限15年，经调查分析，新建相同资产全部支出400万元，根据记录，截止评估基准日资产的法定利用时间为5475天，实际累计利用4457天，经分析该资产还可利用10年，该资产和同类现有资产相比，每年多支付运营成本2万元，折现率10%，所得税率33%，根据上述材料，采用成本法对资产评估。

第三章机器设备评估

第一节机器设备评估概述

一、机器设备的分类（93）

二、确定机器设备评估范围应注意的几个问题（95）

三、机器设备描述应搜集的信息（96）

四、机器设备评估的基本程序（97）

1、接收委托阶段

2、评估准备阶段

3、现场工作阶段

4、评定估算阶段

第二节机器设备评估----------成本法

机器设备评估价值＝重置成本—实体贬值—功能性贬值—经济性贬值

一、重置成本核算

1、细分加和法外购单台国内设备重置成本＝全新设备基准日的公开市场成交价+运杂费（无须安装）

外购单台国内设备重置成本＝全新设备基准日的公开市场成交价+运杂费+调试费（安装）

外购单台进口设备重置成本＝CIF*汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运载费（无须安装）

外购单台进口设备重置成本＝CIF*汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运载费+安装调试费+人员培训费+其他费

外购成套设备重置成本＝单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国内设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息

车辆重置成本（105）

例题见（105）

通用非标准设备重置成本（106）

2、价格指数法

设备重置成本＝设备帐面原值*评估基准日定基物价指数/评估构建时定基物价指数

3、规模指数法

被估机器筹备重置成本＝参照物价格*（被估机器设备规模/参照物设备生产能力）x

x：

规模经济指数

二、贬值计算

1、实体贬值：

观察法

工作量法贬值率＝已完成工作量/可完成工作量

役龄法贬值率＝有效役龄/总使用年限

物理寿命：

全新---------报废

技术寿命：

全新--------技术过时被淘汰

经济寿命;从使用------经济不合算，停止使用

注：

当出现设备进行大修，或更新，则使用加权投资年限

加权投资年限＝∑（复原或更新重置成本*投资年限）/∑复原或更新重置成本

贬值率＝加权投资年限/（加权投资年限+尚可使用年限）

修复费用法：

可恢复部分和不可修复部分

贬值率＝（可修复部分实体贬值+不可修复部分实体贬值）/设备复原重置成本

2、功能性贬值

注意参照物的选择：

行业或地区普遍采用的机器设备

普遍使用中先进的设备

功能贬值：

投资成本增加和运营成本增加

评估值＝更新重置成本—实体贬值—超额营运成本

＝更新重置成本*成新率—超额运营成本

＝复原重置成本*成新率-（超额运营成本+超额投资成本——

超额投资成本＝复原重置成本—更新重置成本

3、经济性贬值

A生产能力下降造成的经济贬值

贬值率＝【1--（使用生产能力/额定生产能力）x】*100%

经济贬值＝（重置成本—功能贬值—实体贬值）*贬值率

B收益减少造成的经济贬值

经济贬值＝设备年收益损失额*（1--所得税率）*（P/A,r,n）

第三节机器设备评估------市场法

一、基本步骤

1、选择合适得交易市场

2、明确鉴定被估对象

3、参照物

4、调整参照物价格

二、比较方法

1、直接匹配法

2、可比因素比较法

3、成本百分率比较法------销售价与当时重置成本价比较

第四节机器设备评估------------收益法

折现率＝收益/价格＝r

评估价值＝A/r*[1—1/（1+r）n]

第五节习题分析

1、被评估资产１９９２年购建，帐面原值１０万元，帐面净值２万元，95年评估。

已知92年和95年资产定基价格指数分别为130％和180%，则该资产重置成本？

2、评估一生产设备，正常运行需6人，目前出现新设备需4人，运行成本大体相同，每人每年工资8000元，评估物尚可使用3年，所得税33%，，折现率10%，其功能贬值为？

3、被评估资产1992年从德国购入，FOB价为20万马克，1995年此产品不在生产，

新型替代品FOB报价40马克，按惯例，设备实际成交价为报价的80%，被估资产

行FOB价格约为新型FOB价格的70%。

境外运杂费FOB价格的5%，保险费为FO

价格的0.5%，银行手续费为CIF价格0.8%计算，国内运杂费按（CIF价格+银行

续费）的3%计算，评估基准日的马克对美元的汇率1.7：

1，人民币对美元的汇率8.0

：

1，计算被估资产的重置成本。

4、被估设备购于1985年，帐面价值3万元，1990年和1993年进行两次技改当年投资为3千元和2千元，1995年进行评估，假设从1985年到1995年每年的价格上升率为10%，该设备尚可使用年限为8年，根据条件评估设备的成新率。

5、评估一生产设备，正常运行需6人，目前出现新设备需4人，运行成本大体相同，每人每年工资8000元，评估物尚可使用3年，所得税33%，，折现率10%，其功能贬值为多少？

第四章房地产评估

第一节房地产评估概述

一、房地产及其特征

1、概念

2、特征位置固定性、供求区位性、长期使用性、大量投资性、保值与增值性、投资风险性、难以变现性、政策限制性

二、房地产评估原则

1、专业人员为特定目的对房地产的特定权益，在某一特定时点上的价值进行估计。

2、原则：

供需原则替代原则、最有效使用原则、贡献原则、合法原则

三、房地产评估程序

1、明确评估的基本事项

2、制定工作计划

3、实地勘查与收集资料

4、测算被估房产价格

5、综合分析确定评估结果

6、撰写房地产评估报告

第二节房地产价格及其影响因素

一、房地产价格的种类

1、权益不同：

所有权价格、使用价格、其他权利价格

2、形成方式不同：

市场交易价格、评估价格

3、实物形式不同：

土地价格、建筑物价格、房地产价格

联系到的几个概念：

（165）基准地价标定地价

4、表示单位不同：

总价格、单位价格、楼面价格＝土地总价格/建筑物总面积

二、影响房地产的因素

1、一般因素

经济因素：

经济发展因素、财政金融、产业结构

社会因素：

人口因素、家庭规模、房地产投机、教育科研水平和治安因素、社会福利

行政因素：

土地使用制度与住房制度，地价政策

城市发展规划，土地利用规划

税收制度，投资倾斜，优惠政策

行政隶属关系变更，交通管制

心里因素

2、区域因素：

商服繁华因素、道路、交通、城市设施状况、环境

3、个别因素

土地的个别要素：

区位、面积、体积、形状、地质、地形、用途、使用年限、容积率

建筑物的个别要素：

面积、结构、材料、设备、设计、施工质量、法律限制、环境和建筑物的协调程度

第三节房地产评估----------收益法

一、基本思路

1、假设前提：

纯收益每年不变

资本化率不变

2、适用范围：

有收益的商业领域

3、公式：

P=a/r*{1-1/（1+r）n}

二、纯收益

1、实际纯收益：

现状条件下的纯收益

2、客观纯收益：

正常条件下的纯收益

3、客观总收益：

最佳使用状态下的的一年所得到的纯收益

4、客观总费用：

为创造总收益所必须投入的正常支出。

5、资本化率r=r1l+r2b/（l+b）

r：

综合资本化率l：

土地价格b：

建筑物价格

r1：

：

土地资本化率r2：

建筑物资本化率

三、计算公式

1、房地合一

房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率

房地产纯收益＝房地产总收益—房地产总费用

房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失

2、单独评估土地价格

空地出租时：

土地价格＝纯收益/资本化率

纯收益＝总收益—总费用总费用＝管理费+维护费+税金

房地合一时额土地价格评估：

A土地价格＝房地产价格—建筑物现值

建筑物现值＝重置价格—年折旧*已使用年限

年折旧＝（重置价格—残值）/耐用年限

B土地价格＝（房地产纯收益—建筑物纯收益）/土地资本化率

建筑物纯收益＝*建筑物现值*建筑物资本化率

3、单独评估建筑物价格

建筑物价格＝房地产价格—土地价格＝（房地产纯收益—土地纯收益）/建筑物资本化率

注：

总费用中不含折旧

例：

现有一宗地，占地面积100平方米，1995年拥有使用权，期限50年。

该地上的建筑面积235平方米，现出租。

每月租金3万元，每月总费用1.2万元，每年押金2万元，押金收益率9%；房屋使用年限50年，已使用5年，目前重置价每建筑平米3200元，土地还原利率为6%，建筑物还原利率8%，评估该地2000年的价格。

例：

某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％，在本题中不考虑残值收入。

目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。

给建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。

另调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为建筑重置价格的1.5％，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为7％，建筑物资本化率为8％，假设房屋的收益年期无限年期，则试评估该土地使用权的价格。

第四节：

房地产评估---------市场法

一、基本原理

选择参照物进行比较，调整不同因素。

二、计算方法

P=P’*各类调整系数

三、评估程序

1、交易资料收集

2、可比交易案列确定

3、因素修正：

交易情况（交易动机、关系、行情和方式）、日期、区位、个别因素、容积率和使用年限因素K={1-1/（1+r）m}/1—1/（1+r）n

m------被估资产使用年限n-------参照物使用年限

例：

有一待估资产G需评估，现收集资料如下：

宗地

成交价

交易时间

交易情况

容积率

区域位置

个别因素

A

600

1999

2%

1.2

1%

0

B

610

1999

1%

1.3

0

1%

C

620

2000

0

1.0

-1%

2%

D

605

2000

-4%

1.5

-4%

-4%

E

650

2001

4%

1.4

5%

5%

F

680

2002

0

1.3

3%

3%

G

2002

4%

1.2

1%

-5%

该城市地价指数为：

时间

1997

1998

1999

2000

2001

2002

指数

103

105

106

108

110

112

该城市容积率地价指数表：

容积率

1.0

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

地价指数

100

105

110

115

120

125

130

根据以上情况，评估该宗地2002年的价格

第五节房地产评估----------成本法及剩余法

一、成本法基本原理

利用重置成本的理论基础，以复原被估房地产所需成本为依据，加一定税金和利润的房地产价格。

二、计算

土地价格＝土地取得费+开发费+税金+利息+利润+增值收益

1、取得费：

土地补偿费、安置补助费、附着物补偿

2、开发费：

基础设施费、公用事业费、小区开发配套费

3、利息、利润、税

4、增值收益：

改变土地用途而增加的收益

三、剩余法

1、基本原理预期开发价值—正常投入费用—税金—利润＝地产价格

2、适用范围待开发土地、生地、熟地、待拆迁开发地价

3、计算公式V=A—（B+C+D+E）

实际估算工作土地价格＝房屋预期售价—建筑物总价格—利润—税收—利息-（销售费用—专业费用）

利息＝（地价+建筑费用+专业费用）*利息率

利润＝（地价+建筑费用+专业费用）*利润率

4、程序调查被估对象的基本情况

确定被估房地产最佳的开发方式

预测房地产售价

估算各项成本

合理利润

3、被估房产，基地300平方米，建筑面积200平方米，月租3000元，土地还原利率7%，建筑物还原率8%，评估时建筑物剩余使用年限25年，取得租金收入的年总费用7600元，评估人员得到土地使用权价格每平方米1000元，评估建筑物的价值。

第五章资源资产评估

第一节资源资产概述

一、资源概述

1、资源概念

2、资源资产

3、资源分类：

自然资源、经济资源和人文资源

二、自然资源及其分类

1、自然资源概念

2、分类：

按是否再生：

耗竭性资源和非耗竭性资源（230）

按资源性质：

环境、生物、土地、矿产和景观资源

三、资源资产的特性

1、自然属性：

天然性、有限性和稀缺性、生态性和区域性

2、经济性：

使用价值、可用货币计量和获利能力

3、法律性：

被特定主体拥有或控制、使用权可依法交易

四、资源资产评估及其特点

1、资源评估是使用权价格的评估

2、资源价格受区位影响较大

3、评估依据自然资源形成和变化的客观规律

第二节森林资源资产评估

一、森林资产价格构成

1、森林资源构成：

森林、林木、林地及在此生存的野生动植物和微生物。

2、价格构成：

营林生产成本、资金时间价值、利润、税金、林木生产中损失、地租和地区差价和树种差价

二、评估程序

1、接收评估委托

2、资料收集

3、资产查核

4、评估报告

三、评估方法；

1、市场法：

P=K*Kb*G*Q

P-----资产价值Kb------------物价调整指数

Q-------资产的蓄积量K----------质量调整系数

G------参照物单位蓄积交易价格-

2、剩余法：

P=W-C-F+S

W------销售总收入C----经营成本

F--------合理利润S-------再生价值

3、收益法：

P=∑（At-Ct）/（1+r）t

At----------第t年的收益Ct---------第t年的经营成本

r--------资本化率N----------经营期

4、成本法

P=K*∑Ct*（1+r）n-t

K------质量调整系数

Ct-------过去第t年钱以现时工价及生产水平为标准计算的生产成本

r--------资本化率

n----------林分年龄

第六章无形资产评估

第一节无形资产概述

一、我国制定无形资产评估准则的背景

1991年《国有资产评估管理办法》中规定了无形资产属于资产评估范围

1996年《资产评估操作规范意见》规定了无形资产的定义