土地利用管理业务知识.docx

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土地利用管理业务知识

土地利用管理业务知识

一、土地供应基础知识什么是土地利用？

土地利用是人类通过与土地结合获得物质产品和服务的经济活动过程，这一过程是人类与土地进行的物质、能量和价值、信息的交流、转换过程。

土地利用管理工作涵盖了六个方面：

土地管理的概念和主要工作、基本制度、规划和计划、用地审批管理、土地登记、政策文件。

土地供应则是用地审批中的一个环节。

4一、土地供应基础知识土地供应方式国有建设用地使用权可采取出让、转让、租赁或者划拨等方式取得。

国有建设用地使用权取得涉及占用集体所有土地，应当办理征收的，要先办理土地征收审批；

涉及占用农用地的，须同时办理农用地转用审批。

5一、土地供应基础知识国有土地使用权出让含义国有土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让价款的行为出让方式1.招标2.拍卖3.挂牌4.协议出让年限居住用地：

70年工业用地：

50年教育、科技、文化、卫生、体育用地：

50年商业、旅游、娱乐用地：

40年综合或其他用地：

50年出让年限按照合同约定的交付土地之日算起。

6一、土地供应基础知识国有土地使用权出让招标出让国有土地使用权：

指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权招标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

拍卖出让国有土地使用权：

指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间和地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让国有土地使用权：

指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。

协议出让国有土地使用权：

指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让价款的行为。

7一、土地供应基础知识采取招标、拍卖、挂牌方式出让国有建设用地使用权的类型根据《物权法》第137条、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》、《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发〔2007〕78号）和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）等规定，以下情形国有建设用地使用权应采取招标、拍卖、挂牌方式出让：

供应工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地其他土地供地计划公布后，同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌出让的8一、土地供应基础知识划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌出让的出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌出让的法律、法规、行政规定明确应当招标、拍卖、挂牌出让的其他情形采取招标、拍卖、挂牌方式出让国有建设用地使用权的类型9一、土地供应基础知识采取协议方式出让国有建设用地使用权的类型根据《物权法》第137条、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）和《协议出让国有土地使用权规范（试行）》规定，出让国有土地使用权，除依照法律法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：

供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外10一、土地供应基础知识划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形采取协议方式出让国有建设用地使用权的类型11一、土地供应基础知识国有土地使用权划拨定义国有土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

范围《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）明确，下列用地使用权可采取划拨方式取得：

国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，以及法律法规规定的其他用地。

12一、土地供应基础知识国有土地使用权划拨《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）规定，军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续划拨取得；

国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地，积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。

国家五部委《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）对能源、环境、安居、养老、教育、文化、体育、供水、燃气、供热等项目鼓励以出让、租赁方式供地。

划拨土地必须按照《国有建设用地划拨决定书》规定的用途和要求使用。

13二、土地供应管理经营性用地出让管理工业（研发）用地出让管理划拨用地管理协议出让管理14经营性用地出让管理出让工作流程图储备前期材料①规划用地红线及规划设计要点；

②出让宗地界址图；

③勘测成果报告；

④征地批复、征地批后实施协议及建设用地项目业务办理移交书；

⑤环保、文物、市政等部门意见；

⑥建设项目预审意见；

⑦其他相关材料。

组织地价评估①采用公开招标方式选择有A级或省一级土地评估资质的评估机构作为评估单位；

②评估单位接受委托→拟订方案→实地调查→选定估价方法进行评估→确定估价结果→估价报告备案→提交估价报告→给出底价决策建议。

分局地价会审由评估单位向会审小组详细汇报评估测算方法、技术路线、参数选取、定价依据及建议价格；

参会人员对“评估方法选用是否科学、评估参数选取是否适当、评估价格确定是否合理”独立发表意见，经论证形成一致意见。

15经营性用地出让管理出让工作流程图拟定出让方案区出让与储备小组会①与会部门：

区领导、国土、储备、规划、发改、财政、监察、住建、房产、环保、审计、文广、法制等部门及相关街道或平台；

②区政府组织、国土部门专题汇报；

③政府拟定会议纪要。

市土地出让“工作委员会”会审出让方案及材料提交市国土资源局→市场办现场踏勘→组织会审→组织材料报市政府市政府专题会（或常务会）会审①单幅地块面积低于150亩或总价低于20亿元的由市政府出让与储备专题会会审；

②单幅地块面积高于150亩或总价高于20亿元的由市政府常务会会审挂牌宗地的面积、界址、规划指标要求、挂牌条件、交款时间、交地时间、开工时间和竣工时间、起始价及增价幅度等。

16挂牌公告①市场办编制出让文件：

包括竞买须知、土地使用条件、竞买申请书、报价单、成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本；

②发布出让公告：

公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点；

公告期一般20天。

③市场办网址：

http//报名、竞价经营性用地出让管理出让工作流程图①公告20天后接受报名和竞价。

竞买者网上注册并报名，需具备房地产开发三级以上资质；

出让起始价的40%竞买保证金需及时到帐；

同时出具“保证金非贷款证明”和银行“资信证明”等材料。

②挂牌程序：

网上竞拍，住宅（商住）在超过最高限价时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，转为竞保障房面积，其他地块以价高者得。

（详见挂牌公告）17挂牌成交挂牌活动结束后受让人在竞拍网站打印成交确认书，出让人应在10个工作日内将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布签订出让合同经营性用地出让管理出让工作流程图①地块成交后，竞得人若需成立项目子公司，住宅（商住））需在15个工作日内提交申请、验资报告或公司章程、项目子公司营业执照、组织机构代码证（三证合一的只需提供营业执照），其他地块3个月内提交上述材料；

②地块成交后10个工作日内签订土地出让合同。

18土地交付经营性用地出让管理出让工作流程图①住宅、商住成交价款总额一个月内一次性交清（如有特殊约定，详见挂牌公告），其他为3个月内交清。

②出让土地须在成交价款全部交清后的3个月内交付给受让人。

③受让方未按期交款的，按欠款每日千分之一交付违约金，任何一期延期付款超过六个月的，可视为竞买人自动放弃竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并可向受让人追究由此产生的损失。

鼓励受让方提前缴纳土地成交价款，凡受让方提前付款的，在同一地块中，可同比例抵冲延期付款所产生的违约金。

19土地登记、发证受让人需缴纳相关税费，凭出让金及相关税收票据、土地出让合同、交地确认书等材料申领土地证。

跟踪管理土地交付后进入合同履约及开竣工跟踪管理阶段。

项目开工时间原则上为交地后6个月内。

不能按期开工建设的，受让人需提前30日提出延期开工申请，因受让方自身原因不能按期竣工的，延期时间最长不超过一年。

开工时间经批准延期的，竣工时间相应顺延。

项目开、竣工时间只能延长一次，开、竣工时间作为出让条件一并公告。

经营性用地出让管理出让工作流程图20关于印发《市国土资源局贯彻〈市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见〉实施细则》的通知（宁国土资〔2016〕98号）关于印发《商品住宅用地公开出让竞保障性住房面积或资金操作细则》的通知（宁国土资〔2016〕99号）市政府办公厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理的通知（宁政办发〔2015〕58号）市政府办公厅转发市房产局、市国土局、中国人民银行南京分行营管部关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例意见的通知（宁政办发〔2016〕113号）关于进一步加强土地市场监督管理的通知（宁国土资〔2016〕360号）市政府办公厅关于进一步加强房地产市场监督管理的意见（宁政办发〔2016〕142号）市政府办公厅印发南京市关于进一步推进装配式建筑发展实施意见的通知（宁政办发〔2017〕143号）经营性用地出让管理相关文件21经营性用地出让管理挂牌上报材料目录材料提供部门序号内容挂牌前储备中心提供1建筑工程规划设计条件2环评3文物评估（5万m2以上）4市政意见（燃气公司、水务局、市政部门）5电力、教育（若涉及须提供）6勘测报告、勘测定界图（涉及原土地证的，需予以注销）7《建设用地项目业务办理移交书》8补偿安置协议22经营性用地出让管理挂牌上报材料目录材料提供部门序号内容挂牌前储备中心提供9征地批文10建工局关于装配化率的意见11现场照片12商业用地出让需城市规划设计材料（5万m2以上）13建设项目预审意见14地块建设投资协议（若涉及需提供，主要针对商办用地）23经营性用地出让管理挂牌上报材料目录材料提供部门序号内容挂牌前分局提供15挂牌出让呈报表16出让方案17江北新区备案意见18建设用地批准通知书19收回土地使用权公告（区政府网站发布）20会议纪要21土地评估报告24材料提供部门序号内容挂牌中市局提供22底价测算及评审意见23市政府会议纪要24出让公告（报纸）25法人代表证明书及身份证26受权委托书及身份证27竞买承诺书

（一）

（二）28银行资信证明29公司章程、营业执照、组织机构代码证、房地产开发资质证证书经营性用地出让管理挂牌上报材料目录25材料提供部门序号内容挂牌中市局提供30国有建设用地使用权招拍挂出让竞买报名表及审核表31竞买报价书（首个报名人）32国有建设用地使用权招拍挂出让竞买报价汇总表33成交公证书及成交确认书34竞得通知送达书回执35公开出让文件经营性用地出让管理挂牌上报材料目录26经营性用地出让管理挂牌上报材料目录材料提供部门序号内容成交后分局提供36出让合同37变更受让人的批复（依申请）38出让金发票27工业（研发）用地出让管理出让工作流程图各街道（园区）办理土地征（转）用手续，落实拟招拍挂出让地块和意向性项目，国土所配合完成土地批后实施；

各街道（园区）分别征求区发改、经信、规划、环保部门意见后期手续办理公开出让发布公告预申请前期准备出让方案报批由各街道（园区）向国土部门申请规划预审，符合土地利用总体规划的，由国土部门及各街道（园区）共同向规划分局申请规划条件28各街道（园区）向国土部门提出预申请，提交有关材料，区国土三个工作日内完成审核出让面积超过75亩的，需提供文物部门的文勘报告出让面积超过150亩的，需提供市政府专题会研究同意的会议纪要符合条件的，区国土局两个工作日内开具联系单，通知规划分局出具规划设计条件国土部门组织测绘，交易所与开发区签订拆迁交地协议工业（研发）用地出让管理出让工作流程图后期手续办理公开出让发布公告预申请前期准备出让方案报批29工业（研发）用地出让管理出让工作流程图后期手续办理公开出让发布公告预申请前期准备出让方案报批组织地价评估及地价会审，编制出让方案及方案会审报新区规划和国土局备案挂牌方案呈报区政府审批30国土部门发布网上交易出让公告（20日），挂牌时间10日公告发布20日后，竞买人在网上报名，报名时间7日，报名期间缴纳竞买保证金（出让底价的20%），网上提交报名材料工业（研发）用地出让管理出让工作流程图后期手续办理公开出让发布公告预申请前期准备出让方案报批31网上挂牌成交后，经公证处公证后由交易所核发《网上交易成交确认书》竞得人在成交后五日内到交易所交纳50%出让金，与国土部门签订《土地出让合同》工业（研发）用地出让管理出让工作流程图后期手续办理公开出让发布公告预申请前期准备出让方案报批竞买人报名后在网上竞价，于公告30日后网上挂牌成交32后期手续办理竞得人正式办理项目立项、规划、环评等审批手续，按期交纳土地出让金竞得人在成交三个月内交清出让金，并与区国土局签订交地确认书，办理不动产登记竞得人在交地后6个月内动工建设，如竞得人不能按期开工、竣工的，应提前一个月向国土部门提交延期申请。

项目竣工后，国土部门组织有关部门复核验收工业（研发）用地出让管理出让工作流程图公开出让发布公告预申请前期准备33工业（研发）用地出让管理出让条件投资说明项目投资不得低于8000万元；

项目投资强度不得低于350万元/亩；

产业类型不得属于禁止供地或限制供地目录范畴；

投资人可在竞得该地块土地使用权后，60日内在本区注册公司或成立项目公司，开发该地块。

除国发〔2009〕27号规定的钢铁、水泥等特殊行业外，其它项目注册资本不得低于总投资的20%。

投资协议须规定：

投资企业亩均产值不得低于400万元、亩均税收不得低于20万元，且违约责任清楚、明确。

34工业（研发）用地出让管理出让条件其它规定拟供地块须取得土地征转用批文，完成“批后实施”；

须取得规划部门出具的规划设计条件，其中容积率不得低于1.0，高标准厂房不低于1.2；

须取得发改、规划、环保部门批准的预审意见，并取得新区经济发展部门符合产业要求的批文，2016年10月前取得规划条件的，应由规划分局出具符合新区城市规划的函；

挂牌最低价和出让年限界定须符合《市政府关于调整我市工业科研用地供应政策的通知》（宁政发〔2015〕181号）文件要求。

35工业（研发）用地出让管理出让条件开发周期约定根据建筑总面积，约定开发周期：

建筑面积

建筑面积为2-5万平方米的，开发周期为18个月；

建筑面积为5-10万平方米的，开发周期为24个月；

建筑面积为10-20万平方米的，开发周期为30个月；

建筑面积为>20万平方米的，开发周期为36个月。

36《南京市国土资源管理转型创新总体方案》宁委发〔2012〕26号；

《市政府印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》宁政规字〔2013〕1号;《市政府关于进一步加强工业科研用地供应管理工作的通知》宁政发〔2014〕150号；

《市政府关于调整我市工业科研用地供应政策的通知》宁政发〔2015〕181号；

《关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则》宁国土规〔2014〕3号；

《关于进一步加强工业用地调整为科技研发用地出让及后期监管工作的通知》宁国土资〔2014〕178号；

《关于执行落实市政府工业科研用地号供应管理新政策的通知》宁国土资〔2014〕261号；

《关于执行科技研发用地基准地价的通知》宁国土资〔2011〕320号；

《市政府关于转发市国土资源局关于紫金科技创业特别社区用地管理的意见的通知》宁政发〔2012〕195号。

工业（研发）用地出让管理相关文件37工业（研发）用地出让管理材料收件目录1.拟公开出让项目位置图2.规划分局审核情况（2016年10月前取得规划条件的）3.新区符合产业要求批复4.工业用地招拍挂出让申请表5.竞买人条件6.工业用地出让条件的说明7.出让申报地价的承诺书8.工业用地招拍挂出让初审意见（发改）9.工业用地招拍挂出让初审意见（环保）10.规划设计要点11.建设项目用地勘测定界成果报告及附图12.征地批文13.征地补偿安置协议14.耕保科项目办理移交书15.拆迁交地协议书16.土地规划预审17.项目投资协议书18.文勘报告（文保区范围外总面积大于5万平方米、文保区内）38协议出让管理协议出让类型及办理依据1.划拨土地补办协议出让指原以划拨方式取得土地后，按原用途和现状办理土地协议出让，一般包括房地产交易、企业改制补办出让以及自有划拨土地补办出让等类型。

办理依据：

依据划拨土地补办出让相关规定办理。

392.“以大带小”协议出让指已出让土地周边的零星地块（含地下空间），因地块面积较小、形状不规则、不具备单独宗地规划建设条件，或虽具备独立规划建设条件，但与相邻已出让地块统一规划建设土地利用效率效益更优，更有利于土地节约集约利用的，将其以协议方式出让给相邻已出让土地使用者。

协议出让管理协议出让类型及办理依据办理依据：

依据市政府决策意见办理。

其中:

房地产用地协议出让面积不超过30亩且小于已出让面积20%的，工业及科研用地协议出让面积不超过50亩且小于已出让面积30%的，由市政府土地出让专题会研究确定；

超出以上规模的，经市政府土地出让专题会研究后提交市政府常务会审议确定。

403.改变原用地条件协议出让指土地出让后，在用地范围基本不变的情况下，土地用途、容积率、用地边界、建筑密度等规划建设条件以及其他土地使用条件发生变化，采用协议出让方式完善用地手续。

协议出让管理协议出让类型及办理依据办理依据：

土地出让后待建或在建项目改变原规划建设条件，依据《市政府办公厅关于转发市规划局的通知》（宁政办发[2010]2号）文件，其中涉及容积率、土地用途等规划条件核心内容变更的，规划部门提交市政府土地出让专题会议研究确定，具体依据市政府决策意见办理。

涉及文件规定的规划条件一般内容变更的，依据规划审批材料办理。

市政府已出台相关政策文件明确办理规定的，可按规定执行。

413.改变原用地条件协议出让协议出让管理协议出让类型及办理依据办理依据：

历史遗留的出让地块已建成且验收合格，经用地复核发现超出原规划用地条件的，依据相关规划审批材料办理。

除规划条件以外其他重要土地使用条件变更的，由市政府土地出让专题会议研究确定，依据市政府决策意见办理。

424.低效用地再开发协议出让指城镇中布局散乱、设施落后、利用粗放、用途不合理的存量国有建设用地，符合《中共南京市委办公厅、南京市人民政府办公厅印发的通知》（宁委办发[2014]81号）、《市政府办公厅关于印发南京市城镇低效用地再开发工作补充意见的通知》（宁政办发[2016]20号）文件规定，由原土地使用权人自主实施改造开发利用，采用协议出让方式完善用地手续。

协议出让管理协议出让类型及办理依据办理依据：

依据市政府同意项目再开发实施方案的相关批准文件（包括办文单、会议纪要等）办理；

市政府已出台相关政策文件明确办理规定的，可按规定执行。

435.其他土地协议出让指除以上四种类型外、其他符合政策规定可采取协议方式办理土地出让手续的，包括保障性住房、社区中心等公共服务设施中配套商服设施用地协议出让，以及闲置土地置换等土地协议出让。

协议出让管理协议出让类型及办理依据办理依据：

依据土地协议出让相关规定办理。

44协议出让管理个人商业用房土地划拨补出让流程图利用科收件，出具勘测申请测量队出具勘测报告100m2以上利用科牵头组织上分局地价会审会，100m2以下利用科、地价所、交易所会审地价分局财务科收费利用科组织材料分局系统呈报利用科上报省厅备案系统，制作协议出让合同分管局长、局长审核协议出让合同国土局下达协议出让合同地籍科发证45划拨用地管理划拨工作流程图测量队出具勘测报告利用科组织材料向区政府呈报区政府批准省厅公示制作划拨决定书国土局代表区政府下达划拨决定书、交地确认书及其他登记所需材料分局内网呈报江北新区备案发布建设用地供应方案批准通知书及收回土地使用权公告（如需）分局内网交地呈报46序号材料名称原件/复印件备注1用地申请表原件2机构代码证、营业执照复印件3授权委托书（原件）及受委托人身份证（复印件）原件、复印件核身份证原件收复印件4项目批文原件5预审意见原件6建设用地规划许可证和附图原件7规划设计要点及附图原件及复印件原件待案件办结后归还（道路、绿地不需提供）8建设工程规划审定意见通知书及总平面图原件及复印件原件待案件办结后归还（道路、绿地不需提供）9勘测定界成果报告书及图件原件10征地批后实施已完成证明①《征地补偿安置协议》、《征地事务办理协议》、征地批文复印件加章；

②《建设用地项目业务办理移交书》原件11“已完成拆迁证明”（拆管中心提供）原件、复印件凡涉及使用撤组剩余国有土地时须提供12土地申请划拨联系单原件13其他材料划拨用地管理收件单47三、土地供后监管浦口区建设项目用地开竣工申报制度浦口区建设用地跟踪管理制度闲置土地处置48三、土地供后监管浦口区建设项目用地开竣工申报制度申报范围对全区范围内从事各项建设的单位、个人，需在取得土地使用权后土地开发建设情况进行申报49三、土地供后监管浦口区建设项目用地开竣工申报制度申报的内容申报开竣工全区范围内建设项目用地开工建设和竣工验收后15日内，土地使用权人应向国土资源管理部门书面申报建设用地开发利用情况申报延期凡不能按土地出让合同约定期限开工、竣工的，土地使用权人须在土地出让合同约定开工、竣工到期日前30日内，向国土资源管理部门书面申报延迟原因申请提供材料申报时土地使用者应填写《建设用地开发利用情况申报表》并根据不同情形提供相应材料：

项目开工：

《建筑工程施工许可证》复印件（加盖单位公章）项目竣工：

提供竣工证明文件复印件（加盖单位公章）项目开、竣工延期：

提供项目开、竣工延期情况说明及相关证明材料其他相关资料50三、土地供后监管浦口区建设项目用地开竣工申报制度工作措施用地单位向利用科直接申报，利用科向国土所反馈情况国土所接反馈材料后现场核实形式情况并拍照，填报“建设用地跟踪系统”处理办法处理要求①政府原因：

可以根据具体情况确定延期时间，但原则上不得超过1年②用地单位自身原因：

未超过约定开工时间一年，不能按期开工建设的，且用地单位确有开