程常清14法学函授论文修改稿.docx
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程常清14法学函授论文修改稿
安徽大学继续教育学院函授
毕业论文
题目论小产权房的合法化
系别继续教育学院
年级专业14级法学(函授)
学号CHB131425096
姓名程常清
指导教师李锡鹏
完成日期2015年10月
安徽大学继续教育学院
目录
摘要······················································1
一、小产权房的概述········································2
(一)小产权房的概念及特征···············2
(二)小产权房的现状及问题···············2
(三)小产权房产生的原因················3
二、关于小产权房的法律评介··············`··4
(一)小产权房的合法性探析···············4
(二)小产权房交易的合法性探析·············4
(三)小产权房合法化的必要性··············4
三、小产权房合法化的方向··················5
(一)明确小产权房的法律地位··············5
(二)引导和规范小产权房有条件的进入现行房产市场····5
四、结语·························6
参考文献:
·················································7
论小产权房的合法化
摘要:
当前城市商品房价格仍居高不下,大中城市土地出让金高位运行,促使许多居民将目光投向集体土地上的小产权房,尽管这与现行法律相违背,但小产权房的发展如火如荼。
这也就引起我们对我国现行法律的思考。
本文通过介绍小产权房的概念及分类,分析小产权房的发展状况及问题,梳理涉及小产权房的法律法规,来论述小产权房的合法化。
关键词:
小产权房建设用地集体土地使用权合法化
一、小产权房的概述
(一)小产权房的概念及特征
小产权房,因其“产权证”是由乡政府或村委会颁发又称乡产权房,但“小产权房”并非是我国专业的法律术语,只是人们在社会生活中约定俗成的固定称谓。
而法律上也并未对产权大小进行区分,此处的“小产权房”只是相对于“大产权房”而言的,意为产权不完整。
其实质上是:
在农村集体所有土地上,未经合法审批便开发建设,并向本集体外成员销售的、不能取得国家建设部门产权证明的商品性住宅。
另根据小产权房建设所用土地性质不同,可将其分为两类:
一类是建设在农用地上的小产权房,但在我国保护耕地是一项基本国策,法律对农用地的用途及转化途径都做了严格限制,该类房屋无论是建筑行为还是土地使用上都属违法。
一类是建设在宅基地等建设用地上的小产权房,此类住房有可细分为农户个人建造房屋与集体经济组织建造房屋,主要向本集体经济组织成员以外的人出售。
但是,无论购房者购买哪一类小产权房,其权利都是不完整和受到限制的。
根据《物权法》第147条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”,我国法律虽未明文禁止附着于土地上的房屋不得流转,但明文禁止宅基地等农村土地使用权流转,基于集体土地的性质和限制,小产权房无法获得国家有关部门颁发的国有土地使用权证,也不能以集体土地使用权证向房管部门申办房屋所有权初始登记。
而根据《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”,因此,小产权房的物权效力并未得到法律的确认和保护,购房者也无法获得住房的完整产权。
(二)小产权房的现状及问题
就全国范围内小产权房的状况来看,目前尚无官方统计数据,但根据媒体的不完全统计,截止到2010年,通过城村的改造、新农村建设、村镇合并、合作开发、农村集体自行开发等途径和形式去,小产权房成为房地产重要类型之一,其面积已经达到了120亿平方米,占到了全国村镇房屋总面积的近20%①。
然而,政府却对小产权房的建设以及销售一直持保留并禁止的态度,认为其违反了现行土地管理制度,扰乱市场经济秩序。
因而,自08年以来国务院、国土资、建设部5次下文,强调小产权房不得登记发证,且建设、销售和购买小产权房均不受法律保护。
这使得小产权房处在一个十分尴尬的境地——一边是国家政策上的严厉禁止,一边是小产权房发展迅猛、规模大。
但是,我国现行法律法规对小产权房的规定不甚明了,甚至相互矛盾,导致实务混乱:
一是各地方政府根据本地区社会经济发展现状,对小产权房采取不同的,甚至相反的处理方式;二是司法实践中,法院对小产权房买卖合同纠纷采取的立场也不尽相同②。
(三)小产权房产生发展的原因
小产权房是我国特有的一种现象,是城乡二元结构的法律制度与变革中的中国市场经济制度矛盾冲突的产物,兼受到政府管理职能缺失相关利益主体博弈等因素的影响③。
1.城乡二元制土地结构是根源。
在我国土地具有全民所有和集体所有两种形式,开发商只能在国有土地上进行商品房开发,集体土地只有经过国家征收、补缴税款后,变成了国有土地,才能进行商品房开发建设。
而正是由于国家对两种土地开发政策的不同,才使小产权房的出现成为可能。
2.法律法规模糊不清是前提。
我国法律规定,农村宅基地、集体建设用地,农民可以自行经营,农民自建房屋是可以进行交易,并没有对小产权房的交易的进一步限制。
而正是因法律法规的模糊不清,为合法、非法预留空间,从而导致小产权房的泛滥。
3.房价是助推剂。
由国有土地出让金节节攀升,房地产开发成本不断增加,房价居高不下。
而小产权房,因“没有依法办理建设用地征收手续、没有依法缴纳房地产开发的各项税费”④,其价格约到城市商品房价格的30%。
这与当前高涨的商品房价格形成鲜明对比。
小产权房也因此得到很多人的青睐。
4.社会保障房未兜住“底线”。
保障房,本意是满足中低收入的家庭刚性住房需要,但却去本身却存在规划不合理、建设总量不足、建设进度滞后、建设质量欠佳、相关配套设施不完善等诸多问题,而且其管理分配制度不透明,不能的满足中低收入家庭的住房需求,致使他们的目光投向了,缺乏保障的小产权房,使小产权房进一步泛滥。
二、关于小产权房的法律评介
(一)小产权房的合法性探析
我国法律只对城市商品房做出相应规定,并无小产权房这一概念。
《宪法》第8条、第10条虽然对土地所有权、经营权作出相应规制,但未明确禁止小产权房的建造。
并且在国务院“国四条”出台前,曾有国土资源部有关负责人士明确表示有条件将小产权房合法化,但“国四条”出台后则一反常态,反对小产权房合法化。
同时,建设部亦表示要谨慎对待小产权房,提醒购买者注意“风险”。
所谓风险就是小产权房合法性问题。
法律规定:
房地产的开发必须在国有土地上进行,必须取得国有土地使用权。
而小产权房显然是不符合这些条件的,是不能公开出售、转让的,但不影其集体成员内部流通,并且相关权益受法律保护。
(二)小产权房交易的合法性探析
《土地管理法》中,涉及小产权房的规定有第43条、第59-63条,但其中并没有明确禁止城镇居民或非本集体经济组织的农民,取得本集体的宅基地使用权或建造住宅,也没有禁止农民将自己在宅基地上的房屋转让给非本集体经济组合成员。
《物权法》对于宅基地的表述也在《土地管理法》的框架内。
也就是说,迄今为止,政府只是通过政策性文件的发布,表明政府禁止城镇居民购买小产权房的态度,没有在法律层面的明确禁止性规定⑤。
法无明文禁止,则可行。
但是,仅就小产权房的房屋买卖合同效力来说,暂不考虑合同无效的一般情形,根据《合同法》规定,买卖合同的标是违法的,就应当认定合同无效。
依据《城市房地产管理办法》有关规定,小产权房开发建设用地不是以出让的方式取得的,也未获得国有土地使用权,不能取得国建住房管理部门所颁发的权产证,从这个层面来说小产权房屋是违法的,其买卖合同当然没有效力的。
但是,相同的标,由农民出售给本集体其他组织成员,却受法律保护。
(三)小产权房合法化的必要性
小产权房发展至今,已成为一个急需解决的重大问题,如果采用“一刀切”的办法,无论是“是”,还是“否”,都将增加社会不和谐因素,进而引发矛盾纠纷引和社会问题,所以应从法律层面明确小产权房的地位,对其规制,使其有法可依。
1.有助于实现物权平等。
《物权法》第3条规定;“保障一切主体的平等法律地位和发展权利”。
第4条规定:
“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯”。
可见,《物权法》采用平等的方式保护国有土地和集体土地所有权,各自主体所享受的权利不应因土地所有权性质不同而不同。
由此,将国有土地与集体土地以所有权不同相区分,使之“同地不同权”,一边倒地限制集体土地权限,是缺乏法理精神的。
通过实现小产权房的合法化,遵循物权平等,使其“同地同权”。
2.有助于赋予农民更多的财产权利⑥。
小产权房的出现充分反映了农民对土地利益的诉求,目前集体土地进入市场的唯一途径就是土地征收,农民在这一环节获得的补偿有限,严重影响农民土地财产收益。
若明确小产权房的法律地位,使其合法化,将是切实提高农民的收入,使其充分享受到土地商品化的利益。
3.有助于社会和谐发展。
通过法律规制小产权房合法化问题:
一方面扩大社会保障房总量,满足人们尤其中低收入人群住房刚性需求,增加社会幸福感;一方面,有助于打破城乡界限,实现城乡一体化发展。
三、小产权房合法化的方向
(一)明确小产权房的法律地位
我国现行法律对集体土地流转的相关规定比较宏观,规范范围也比较宽广,对小产权房的界定不够具体。
这也为小产权房的合法化创造了条件。
其实,小产权房与商品房最大的区别就在于没有合法的法律认可的产权证。
也就是说,首先要从法律层面对小产权房的地位。
(二)引导和规范小产权房有条件的进入现行房产市场
小产权房问题牵涉利益众多,情况错综杂乱,处理时应根据实际情况,分类处理。
1.建设在农用地上的小产权房。
依据我国相关法律,将农用地擅自改为建设用地的行为是明令禁止的,应给予严厉的惩罚,对于此类住房应坚决给予拆除。
但是,如果小产权房的建设规模庞大且已竣工或临近竣工,应综合考量,或纳入社会住房保障体系,同时以垦荒的形式补充所占用的耕地,并对开发者予以重惩。
2.建设在宅基地上及其他建设用地上的小产权房根据上文的分类,其又分为村民自有基地建设的小产权房和农村闲置宅基地建设及其他建设用地建设的小产权房。
对于前者,农民出售给本集体其他组织成员,是受法律保护的;但出售给城镇居民,则不受我国法律保护。
因为宅基地的住房是国家基于农民身份赋予的居住权益,具有人身专属性。
对于后者,在闲置的宅基地上建设住房是对土地的合理有限利用,也不违反国家相关法律法规,还能为集体带来收益,政府应该许可这种小产权房合法化,采取诸如补缴土地出让金、补发建设许可等补救性程序后,再进行开发出售,发放房产证书,保障农民的土地非农性权益。
四、结语
当前,我国政府趋向认定小产权房违法,但现行法律却并未明确小产权房的违法性。
因而,本文通过论述小产权房的概念、特征及其发展状况、产生原因,来阐述其合法化的法律意义与现实意义,探寻能否以补缴费用、补办手续的形式或集体土地重新定位的方法,获得住房的完整产权可能性。
当然,对于小产权房究竟采取何种途径发展,还需进一步研究。
参考文献:
①.王波.积极构建统一地籍管理体系.人民日报.2014.1.13
②.宋旭明.黄君后.论我国小产权房问题的立法沿革及其冲突.金融经济2015(5)
③.燕艳小产权房合法化的《物权法》解释路径探究.才智.2015(26)
④.柏晨.从小产权房视角浅谈我国农村征地制度.法制与社会.2014
(2)
⑤.王晓莹.从“小产权房”交易看我国农村宅基地使用权流转制度的完善.全国商情.2014(7)
⑥.中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定.党建.2013(11)
⑦.TheGermanCode[M].USA:
KessingerPubishingHouse.2012:
667.
指导教师评语:
教师签名:
论文成绩2012年月日
答辩评语:
答辩组长签名:
答辩成绩2012年月日
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