澧县全程营销代理合同最终定定定定定.docx

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澧县全程营销代理合同最终定定定定定

合同编号:

澧东约字2014—2—28—

（1）

常德澧县项目

全程策划、销售代理及广告整合推广合同书

2014年2月

常德澧县项目

全程策划、销售代理及广告整合推广合同

甲方：

澧县东鹏房地产开发有限公司

电话：

传真：

法定地址：

澧县经济开发区办公楼二楼

乙方：

长沙洋溢房地产营销策划有限公司

电话：

传真

法定地址：

甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，就甲方拟开发的位于湖南省常德市澧县（暂定）项目（以下简称本项目）委托乙方独家全程策划、销售代理及广告整合推广服务工作，达成如下协议。

一、合作项目

1.1.本项目位于湖南省常德市澧县澧州大道以北绕城线以西地块

地块编号项目总占地面积213亩；

1.2.项目的类型：

专业市场

二、委托服务内容

2.1.委托服务内容一：

甲方委托乙方负责项目前期市场调查和项目定位分析工作（商业进行深度调研论证），并制成专业的报告（项目市场调研及整体定位报告、项目定位及建筑规划设计建议报告）。

在该报告中，涵盖市场调研数据、项目定位、概念规划方案及规划设计建议、投资效益的测算、物业发展建议等几个部分（具体报告涉及内容及提交报告时间详见附件一）；

2.2.委托服务内容二：

以2.1项服务内容所形成的方案为指导，派驻销售团队于项目现场执行项目销售代理工作，实现项目的销售目标。

《项目销售报告》分别在招商、销售工作启动前20天提交（内容详见附件二）；

2.3.委托服务内容三：

甲方委托乙方负责项目整个营销过程中的整合推广。

服务内容包括广告整体推广策划、VI系统的建立与完善、销售包装应用系统设计、项目宣传物料设计、媒体及户外广告设计等（工作内容详见附件三）；

三、委托代理期限

自正式签约后，收到甲方支付第一笔策划费之日起至本项目销售率达90%（以可销售面积为基数计算）。

四、委托代理费用及支付方式

4.1.前期策划费用及支付方法

4.1.1.本项目前期策划服务费总额为人民币叁拾壹万伍仟元整（￥315000.00元）；

4.1.2.自本合同正式生效之日起三个工作日内，甲方向乙方支付第一笔前期策划服务费共计人民币伍万元整（￥50000.00元），乙方人员在收到款项3日内到场，开展工作；

4.1.3.乙方按期向甲方提交第一阶段报告《项目市场调研及整体定位报告》和第二阶段报告《项目定位及建筑规划设计建议报告》《投资及投资效益测算》经甲方确认后五个工作日内，甲方向乙方支付第二笔前期策划服务费共计人民币壹拾万元整（￥100000.00）；

4.1.5.项目整体销售率达70%当月，甲方向乙方支付前期策划费用共计人民币壹拾陆万伍仟元整（￥150000*1.1=￥165000.00元）

4.3．销售代理费用及支付方法

4.3.1.委托代理销售面积

销售面积约为平方米,以甲乙双方书面确认的销售平面图及价格表面积为准。

4.3.2.销售代理费结算标准

4.3.2.1.年度销售任务完成的比例（以面积为准）低于40%，甲方有权解除合作合同；

4.3.2.2.年度销售任务完成的比例（以面积为准），不足60%的，代理费降低至成交金额的1.2%结算；

4.3.2.3.年度销售任务完成的比例（以面积为准）达到60%，不足80%，代理费按照成交金额1.5%结算

+4.3.2.4.年度销售任务完成的比例（以面积为准）达到80%以上，代理费提升至成交金额的1.8%结算；

4.3.2.5.每月的代理费按照当月成交额的1.2%进行先行给付，在每月5时支付。

开盘前6个月制定销售任务，考核周期12个月（含开盘前6个月），根据销售率进行考核，多退少补。

注：

代理费=合同金额*代理费率

乙方同意在12个月考核周期内，在未达成销售任务60%时，每月先按照销售总额的1.2%结算销售代理费，当乙方累计销售完成销售任务达到60%或80%时，甲方则按照4.3.2条款所对应的代销售理费结算标准，结算每月佣金，并补齐之前销售代理费差额给乙方。

如本项目是分期销售的则销售比例按照每期推出的完成量来单独计算代理费率。

4.3.3.销售溢价分成结算标准+

开盘前由甲、乙双方确定销售价格表，为鼓励乙方销售，超出销售价格表的增溢部分，除结算代理费外，双方同意对底价以上增溢部分甲、乙双方按85∶15分成（底价见双方盖章确认的附件“销售底价表”），该溢价分成按月一次性结算。

4.3.4.销售执行代理费结算时间及方式

双方商定每月5日为代理费结算日，结算以每月的签约合同金额及对应的贷款资料完整为准，结算所有房款。

乙方在每月3日前将上月可结算物业明细表（客户姓名、房号、面积、付款情况、合同金额、已回款金额）提交给甲方，甲方在两个工作日内完成审核，签字确定后发放上月应发的代理费

放弃认购单位之定金结算：

若买家在交定金后放弃本项目（即挞定），双方同意将所没收定金归甲方所有。

4.3.5.销售价格

乙方需在该物业正式销售前20天，将该物业的价格方案交甲方审定，以甲方书面确认的价目表为准进行销售。

4.4.合同价格保密

因本合同的最终价格为乙方给予甲方的特别优惠价格，因此甲方承诺不对任何第三方公开本合同的价格。

4.5.乙方收取的代理费应向甲方开具发票并自行交纳税费。

五、整合营销策划推广服务收费及支付方法

销售准备阶段：

甲方取得施工许可证或甲方下达《营销工作启动通知》要求乙方营销人员驻场之日至项目开盘（取得预售许可证并公开发售）止，乙方每月收取营销策划推广服务费人民币3万元整，不足半个月按半个月计算，超过半个月按照一个月计算。

每月五号支付上月营销策划顾问费。

上述费用费用可在后期销售佣金中分批全部扣回；如驻场时间超过6个月，超出月份的整合营销策划推广服务费不退还甲方。

六、甲方权利与责任

6.1.向乙方提供完成项目营销策划报告所必需的文件及资料。

6.2.甲方负责协调合作中面临的甲方企业内部及与本项目运作有关联的外部关系，为乙方开展工作提供便利。

6.3.甲方须及时讨论、确认乙方提交的策划报告或给予书面意见。

6.4.向乙方提供本项目销售的有关文件，包括国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等一切在法律要求之下有效文件，以及承担本物业由于销售合法性的全部责任。

若在乙方提交2.1条款报告后90天内，甲方仍未取得与当地政府签订的该项目投资协议书，则乙方有权终止本合同2.2条款服务内容，仅提供2.1条款服务内容，执行4.1.1收费标准（按前期策划服务费总额全额付款）。

6.5.协助乙方制订整体销售策略，承担售楼处建设、装修及广告费、展销费、现场包装、模型、展板、销售资料印刷、售楼处水电、座机电话费用、办公消耗品等物业建设及营销推广（包含异地推广活动中乙方工作人员的差旅费）的一切费用。

保证宣传、推广的资金按双方商定之推广方案及时投入。

6.6.提供本项目准确的装修材料说明和房地产买卖合同样本及附件样本（以上材料须甲方盖章确认），有关本项目任何资料变更，甲方须以书面形式通知乙方（但已发布的资料且有影响买家利益的不得变更）。

6.7.根据推广进度及市场动态，及时调整相关策略，积极配合乙方的销售工作。

6.8.委托代理期间，甲方有权与乙方共享项目推广过程中收集到的所有客户资料。

6.9.甲方拥有是否给予本项目全部或部分客户特殊优惠的最终决定权。

6.10.委托专人配合乙方的销售工作，负责收取客户销售定金、首期款等相关费用。

6.11.甲方有权定期检查乙方工作进展，并对乙方提交的调查及策划报告提出深化和修改意见。

6.12.由甲方原因造成的索赔或损失，及由此而引起的经济和法律责任全部由甲方自行负责。

6.13.按甲方确定的装修标准保质、保量、准时将该物业交付业主使用，否则由甲方负责承担由于质量问题或延期交付使用而出现的责任。

6.14.甲方负责与买家签订《房地产买卖合同》，并办理银行按揭手续、入伙及房产证手续，乙方负责通知客户到现场办理。

6.15.甲方须按时与乙方结算策划费及销售代理费并准时支付。

若甲方逾期10日未支付应当支付的代理费用，乙方有权暂停下一阶段工作；若逾期20日未支付应当支付的代理费用，则乙方有权单方面解除合同，并要求甲方赔偿损失。

6.16.合同开始履行后，乙方若未达到本合同第四部分所约定的业绩考核要求，甲方有权解除本合同，但是若在第四部分所约定的考核时间节点，虽乙方未达标，但是甲方在20个工作日内未提出解除合同的，则视为甲方同意继续履行本合同，甲方此后也不得再以乙方未达业绩考核要求为依据来解除本合同。

6.17.除本合同已约定的其它终止合同条款外，甲方在乙方未违约的情况下不得单方面终止合同，否则应赔偿乙方的经济损失。

6.18.甲方对乙方驻场主管级以上人员有甄选权。

七、乙方权责及专业服务范围

7.1.乙方具备房地产交易代理资格，拥有代理销售房地产的资格，并向甲方提供营业执照复印件，保证其代理经营的合法性。

7.2.乙方应在合同签订后按规定时间分批提交策划报告，并在方案期间积极与甲方合作，开展策划所需的各项准备工作。

7.3.乙方负责自己工作人员的工资、佣金及相应的福利，乙方工作人员与甲方不存在劳动关系。

7.4.乙方有责任对甲方有关资料保密，并自觉维护甲方其他方面权益。

7.5.乙方应为销售资料、售楼处建设、现场包装、新闻炒作等提供策划意见。

7.6.据市场及项目情况，在确保项目正常利润指标的前提下，甲乙双方共同制定销售价格策略、销售步骤。

乙方应按照双方所确定的方案进行销售，不得擅自改变计划，任意放盘或加减价或随意变更甲方发布的信息进行销售，不得向客户收取未经甲方同意的任何费用，否则，由乙方承担相应责任。

7.7.乙方与甲方在委托范围内合作，为完成有关推广及宣传活动，可派工作人员参加必要的本项目相关单位联系会议，从销售角度为甲方提供意见和建议。

7.8.乙方负责管理销控表，组织好楼盘的销售工作，根据销售各阶段实际需要调配资源，保证有足够的销售人员、主管在现场从事销售工作。

乙方工作人员应详细记录广告效果及销售情况，并每周向甲方提交销售进度表，进驻项目销售现场开展客户接待、咨询、跟踪等各项销售工作。

7.9.乙方在营销推广过程中应尽可能为甲方实现利润最大化，并尽可能降低推广成本。

7.10.乙方负责与买家签订认购书，乙方协助由甲方负责与买家签订《房地产买卖合同》。

7.11.乙方于每周一提交周销售报表。

7.12.信守甲方所规定之招商和销售价格，非经甲方之授权，不得擅自给客户任何形式之折扣。

若遇特殊情况应告知甲方作个案协商处理。

7.13乙方驻场人员结构

7.13.1．专业市场总监1名（阶段性出差到项目）；

7.13.2.项目总监1名（常驻项目）

7.13.3.策划经理1名；

7.13.4销售团队：

销售经理+置业顾问8-12人

7.13.5.乙方按此合同规定的相关人员应保持稳定性，不得随意更换，如乙方觉得考核不合格需要调换，应提前与甲方沟通。

八、违约责任

8.1自签署本合同之日起至合同期满止，如甲方违约不将本项目交由乙方独家代理或中途无故解除本合同，则甲方应向乙方赔偿经济损失人民币叁十万元整，除此之外，根据合同已经产生的策划顾问费、佣金、守盘经济补偿、违约金等也应该据实支付；如乙方无故解除本合同，则乙方应向甲方赔偿经济损失人民币叁十万元整。

严重者引起的经济与法律责任由更改或终止方全权承担，违约金不足以弥补实际损失的，还应该据实赔偿。

九、附加条款

9.1.鉴于广告公司对营销工作影响重大，乙方有权参与甲方选择广告公司的过程，并提出自己的意见。

最终选择的广告公司，须甲、乙双方协商认可，但最终决策权属于甲方。

9.2.在本协议期满或合同终止后24个月内，甲方或其关联公司不得聘请或雇佣乙方的雇员（包括但不限于总监、项目经理、策划师等人员），否则，甲方须按照该员工在乙方上一年度年薪总值的10倍予乙方以赔偿。

9.3.甲、乙双方承诺对另一方的资料、数据等双方对合作过程中的所有相关商业资料均负有保密的义务，不得为除本合同约定以外的其他目的使用、不允许以任何方式提供给第三方使用或向第三方披露，并采取合理的措施使上述资料免于散发、传播、披露、复制、滥用及被无关人员接触。

但双方对于可以通过其他公开渠道获取的对方的相关信息及资料，不承担保密责任。

9.4.甲方授权乙方在不损害甲方声誉和影响甲方项目正常运作的情况下，在相关的宣传或出版物中使用其商标、商号或项目简介，并作为案例进行市场推广行为。

遵照此例，乙方在征得甲方同意后，允许乙方的客户参观项目，并客观公正地评价项目的执行情况。

十、合同生效及其他

10.1.合同自生效之日起，所有条款双方均需严格遵照执行，否则违约方要赔偿因此给对方造成的经济损失。

10.2.合同执行过程中，如有因不可抗拒之因素影响有关条款之执行时，双方应及时通报并协商，而不视之为违约行为。

10.3.双方协商同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。

10.4.任何一方按本合同规定提出终止合同时，需提前15天书面通知对方，双方派人于通知之日起14日内进行协商调解或完成办理相关结算、解除合同等手续。

10.5.终止合同时，甲方仍须支付乙方于代理期间销售单位之代理费。

10.6.合同未尽事宜，双方协商解决；若对本合同执行中产生的冲突双方协商无法解决时，可向广州仲裁委员会提起仲裁解决。

10.7.本合同壹式肆份，双方各执贰份，于双方签字盖章之日起生效，具同等法律效力。

甲方：

乙方：

甲方代表：

乙方代表：

签约时间：

签约时间：

签约地点：

附件一、项目前期策划服务内容

第一阶段、项目市场调研及整体定位报告

（55个工作日）

第一部分、项目定位的宏观社会经济环境研究

一、项目所在城市社会经济基本状况

1、澧县城市概况及在湖南的区位

2、澧县城市经济综合情况、主要产业、GDP指标等

3、澧县人口数量、人口结构、分布特征及发展变化趋势

4、澧县城镇居民收入水平及增长趋势、包括人均收入、储蓄存款余额等

5、澧县城镇居民社会消费品零售状况、消费品零售总额、消费构成特征等

6、澧县未来5～10年城市发展规划，城市格局演变等

二、区域相关政策

项目所在的省或市，有无商业地产相关政策出台，如何解读；

三、项目所在城市的交通状况研究

1、澧县的主要高速公路线路研究

澧县主要哪些高速公路，在澧县的分布，主要的高速公路出口位置在哪？

与项目的关系

2、澧县主要车站等枢纽设施研究

澧县主要的火车站、码头、长途汽车站、高铁站等交通枢纽等级、位置、分布；及其与项目的关系

第二部分、项目定位的商业环境研究

一、澧县目前主要商圈分布及特征

1、澧县目前主要的几大商圈及商圈内代表性商业

2、澧县几大商圈的特征

二、澧县商业的主要发展规划和商圈竞争格局

1、澧县商贸业领域主要的发展规划

2、澧县目前商圈竞争状况及未来竞争格局

三、澧县的主要专业市场及其基本状况一览

制作主要专业市场的分布状况图及各市场主要信息一览表，一览表内容包括：

名称、位置、规模、经营业态、租金及售价及经营状况概况等。

四、澧县商业地产开发与营销环境

1、澧县年度商业地产开发与营销的数据指标

2、澧县主要商业地产开发商及其开发模式

3、澧县当地主要正在招商和销售的商业项目一览

包括名称、位置、规模、商业类型、目前进度等

4、澧县目前在售商业地产项目调查分析

澧县所有在售楼盘的位置、规模、定位、招商及销售策略、租金和销售价格、销售模式等调查分析

5、澧县本地商铺投资的传统及商铺投资市场完好度调查

位置

规模

商业建筑形式

商铺形式与尺寸

商铺使用率

项目的经营定位

项目的业态布局

项目的租金价格

项目的招商优惠策略

项目的管理费及其他经营收费

项目的销售策略

项目的销售价格

项目销售的模式

项目招商销售的先后策略

项目主要客户群体

项目主要推广手段

项目主要推广主题

项目的招商和销售时间节点

项目的招商和销售率

项目计划的开业时间

项目的综合情况小结

6、澧县本地商铺投资的传统及商铺投资市场完好度调查

1）城市本地商铺投资的传统

本地居民是否有投资商铺的历史和喜好，举过去曾经销售商铺的案例说明；

2）该城市商铺投资市场完好度

过去是否有大型的商铺推售，销售的模式和销售状况如何？

这些已售商业项目目前经营状况如何？

典型街区或市场租金回报率一览表，平均回报率计算

3）该城市商铺投资者可能数量调查

主要大中型企业高管、私营企业数量、个体工商户数量、公务员数量、教师及医生数量等统计分析

4）该城市特殊的商铺投资者群体调查：

如有些城市有煤矿、金属矿等矿主

有些城市有特大型知名企业

有些城市有全国知名的某类产业，如是国内知名的服装基地、陶瓷基地等等

有些城市有大量的异地投资者介入，如东莞惠州，有大量深圳投资者参与；

针对上述特殊群体进行数量统计、消费和购买习惯进行分析

五、项目所处区域开发与商业现状

1、对项目所位于区域的详细描述

2、项目所在区域在城市发展规划当中的定位及主要发展目标

（解读城市5～10年规划当中对于项目相关区域的阐述）

3、项目所在区域目前的开发状况

待开发区域、正在开发区域、已开发区域、旧城改造区域？

及其对项目定位可能的影响

4、项目所在区域目前的商业现状

六、项目周边具有重大意义的设施调查

项目周边是否有重要的市政设施、工厂企业、文化机构等；他们的基本情况是怎么样？

对项目定位可能的影响？

七、项目周边正在招商或销售的商业或住宅项目调查

调查其基本情况：

名称、位置、规模、业态或户型、销售模式、租金及租赁方式等

第三部分、项目定位的地块条件研究

一、项目具体位置描述

XX省XX市（县）XX区XX路与XX路交汇处；

并在该城市地图上进行标注，（地图上要显示出其距离市中心、核心商圈及重要交通枢纽的位置）

二、项目的地块形状和四至，目前现状

画图描述项目的地块形状；并通过照片显示其四至的现状；

描述地块上目前的现有建筑物，构筑物、电线杆、河流、湖泊等等自然或人造设施及其对应项目开发可能存在的影响和价值

三、项目周边主要交通设施、道路情况、人车流统计调查

1、描述项目所临的城市道路情况，包括等级、宽度、路面情况、道路设施情况等；

2、分析项目所临每条道路未来对于项目的意义（是否主要人车流来向、临街展示面宽度等）

3、描述项目所临的城市主要道路上，目前人车流量和车流的主要类型

四、项目地块的主要经济技术指标一览表及解读

详列项目地块的规划指标，并对指标进行解读

五、项目所处区域开发与商业现状

1、对项目所位于区域的详细描述

2、项目所在区域在城市发展规划当中的定位及主要发展目标

（解读城市5～10年规划当中对于项目相关区域的阐述）

3、项目所在区域目前的开发状况

待开发区域、正在开发区域、已开发区域、旧城改造区域？

及其对项目定位可能的影响

4、项目所在区域目前的商业现状

六、项目周边具有重大意义的设施调查

项目周边是否有重要的市政设施、工厂企业、文化机构等；他们的基本情况是怎么样？

对项目定位可能的影响？

七、项目周边正在招商或销售的商业或住宅项目调查

调查其基本情况：

名称、位置、规模、业态或户型、销售模式、租金及租赁方式等

八、项目地块条件的SWOT分析

第四部分、项目建材家居市场定位空间调查

一、澧县家居建材市场概况

名称、位置、规模、分布、总体特点等

澧县家居建材市场一览

二、澧县家居建材消费基础调研

1、澧县近3年房地产开发、销售和竣工总量数据及增长趋势

2、澧县家居建材的消费总体规模估算

三、澧县主要家居建材市场调研

1、各个主要家居建材市场调查

1）市场整体经营状况调查分析

2）市场规模及各经营品类规模分析（量化）

3）市场商圈半径调查分析

4）市场上下游营销通路调查分析

5）市场商户成分调查分析（厂家/代理商/经销商）

6）市场交易模式调查分析

7）市场价值规律调查研究（租金/售价）

8）市场竞争关系分析

2、商户访谈、对本项目的看法与建议，租赁或者购买意向等

针对每个市场的每个品类经营商户抽样访谈10家

四、澧县家居建材类品牌商户调查与统计

调查统计建材家居各个品类的国内10大品牌在澧县的情况

1、本地家居建材品牌商户一览表

品牌名称

商家姓名及联系方式

商家性质（顾问或经销）

现经营地点

经营规模

2、建材品牌商户访谈情况

1）该品牌在当地的经营情况（营业额、影响力）

2）有无扩张新店的意愿

3）对我们项目的初步看法及进驻意向

4）一般进驻的位置、面积及其他经营配套要求

5）能承受的租金水平等

3、目前为止还未进入澧县的家居建材品牌调查统计

五、澧县建材及家具消费状况调查

通过城区高端楼盘的住户问卷调查完成（总数约100份）

家庭装修采购的主要建材、家具品类、品牌和档次

家庭装修的费用支出

家庭装修的方式（自装、装修公司、包工头）

家庭装修材料、家具的采购渠道、采购方式（分品类）

对澧县现在家居建材市场的看法与不满之处

未来到本项目采购相关建材家居的可能性

消费状况调查总结（主要从装修支出、品牌认知度、对现有市场的不满及未来到本项目采购可能性等几个方面来总结，突出市场的机会）

六、澧县家居建材市场调研小结

第五部分、项目其他市场机会调查（汽配、小商品、服装、糖酒、副食、干货、五金等选取重要项目进行调研）

一、澧县其他市场概况

名称、位置、规模、分布、总体特点等

澧县家居建材市场一览

二、澧县其他类商品消费基础调研

1、澧县近3年房地产开发、销售和竣工总量数据及增长趋势

2、澧县消费总体规模估算

三、澧县主要专业市场调研

1、各个主要市场调查

1）市场整体经营状况调查分析

2）市场规模及各经营品类规模分析（量化）

3）市场商圈半径调查分析

4）市场上下游营销通路调查分析

5）市场商户成分调查分析（厂家/代理商/经销商）

6）市场交易模式调查分析

7）市场价值规律调查研究（租金/售价）

8）市场竞争关系分析

2、商户访谈、对本项目的看法与建议，租赁或者购买意向等

针对每个市场的每个品类经营商户抽样访谈10家

第六部分、澧县周边城市大型专业市场（或综合商贸城）调查分析

一、周边城市大型专业市场调查

选取周边城市的大型专业市场（单体业态在10万㎡以上或大型综合商贸城1~2个典型市场）进行调研，了解周边城市专业市场的基本概况与市场影响力

二、周边城市大型专业市场（或综合商贸城）基本情况

周边城市的大型专业市场（或大型综合商贸城）名称、位置、规模、分布、总体特点等

三、大型专业市场调研

1、各个城市大型专业市场调查

1）市场整体经营状况调查分析

2）市场规模及各经营品类规模分析（量化）

3）市场商圈半径调查分析

4）市场上下游营销通路调查分析

5）市场商户成分调查分析（厂家/代理商/经销商）

6）市场交易模式调查分析

7）市场价值规律调查研究（租金/售价）

8）市场竞争关系分析

四、澧县周边城市大型专业市场（或综合商贸城）调研总结

1）各地大型专业市场主要业态及业态配比

2）可以参照和借鉴的市场建筑形态及特征

3）各地大型专业市场租金、售价的规律

4）对本城市及本项目形成的竞争关系分析

第七部分、项目定位空间分析及整体定位建议

一、本项目专业市场开发的宏观环境分析

1、政策环境分析

2、经济环