我国房地产市场价格区域差异的计量研究 2.docx

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我国房地产市场价格区域差异的计量研究2

relevantdepartmentsshouldtakefullaccountofthedynamicsandphasechangecharacteristicsof

therealestateprices,payingattentiontothetimelinessofrealestatecontrolpolicy.

Finally,thedifferentregionsastheresearchobject,theapplicationofpaneldatacointegration

andGrangercausalitytestbasedonthepanelerrorcorrectionmodeleconometricanalysismethod

ofthispaperexaminestherealestatepricefluctuationsandfluctuationsinincome,economic

fluctuations,fluctuationsinthesupplyoflandandthesizeofcreditbetweenshort-andlong-term

roleinthevolatilitycharacteristics.Theempiricalresultsshowthat:

significantregionaldifferences

ofChina'srealestatepricefluctuationsinline.Whetheritisthelong-runequilibrium,short-term

fluctuations,incomefluctuationsandeconomicfluctuationscanbecausedbyvariousregionalreal

estatepricefluctuations,thesizeofcreditonlyintherealestatepricefluctuationsonthelong-term

landsupplyintherealestatepricefluctuationsontheshort-term;thevolatilityofrealestateprices

inthelong-runequilibriumandshort-termfluctuationsinconditionscancausefluctuationsin

differentregionsofthesizeofcredit,inthelongterm,realestatepricefluctuationsinthelongterm

realestatemarketinlevelofdevelopmentinregionswithlowincomelevelshaveanimpactnot

impactoneconomicfluctuationsandfluctuationsinthesupplyofland,realestateprice

fluctuationsindifferentregions,intheshortterm,realestatepricefluctuationswillnotaffectthe

realestatedevelopmentinthemiddlelevelsofeconomicfluctuations,andcanonlybecausedby

fluctuationsinthesupplyoflandintheregion.Therefore,inthedevelopmentofrealestatecontrol

policyrequiresacombinationofrealrunningstatusoftherealestatemarketaroundthe

developmentofeffectiverealestatecontrolpolicy.

Theconclusionsofthestudyinthisarticlecontributetomoreclearlyunderstandthe

characteristicsoftheregionaldifferencesofChina'srealestatemarketpricesintheprocessof

China'srealestatemarket,screeningofdifferentfactorsaffectthedegreeofvariation.Ultimately,

inordertoensurethehealthyandorderlydevelopmentofChina'srealestatemarket,local

conditionstodeveloptheregionalrealestatepricecontrolpoliciesinChina,tomaintainthe

balanceddevelopmentoftheregionalrealestatemarket,thereissomereference.

Keywords:

realestatemarketprice,regionaldifferences,structuralchanges,spatialcorrelation3

的基础性产业。

我国区域房地产业如何发展已经成为学术界和社会关注的焦点，有效地启动

和培育各区域房地产市场，需要政府合理引导并出台相应的政策，也需要房地产开发商、消

费者的密切配合。

本文的研究目的是通过对我国房地产价格区域差异的研究，明确我国房地

产价格区域差异影响因素，探索我国房地产市场价格区域差异特征，为政府制定我国房地产

市场区域调控政策、房地产开发商开发策略提供科学依据，促进我国房地产业市场化进程，

从而最大限度地促进我国房地产业实现各区域均衡协调发展。

本论文的研究意义主要包括：

有助于丰富房地产价格区域差异的理论研究。

我国是一个幅员辽阔、地域特征明显的经

济体。

由于各地区经济发展水平和理念存在较大差异，这些差异最终表现在房地产价格上。

由于构成房地产价格的主要因素——土地具有不可移动性，因此，房地产不能像普通商品在

区域间流动。

对于房地产市场价格区域差异的研究，有助于丰富和完善我国房地产价格区域

差异的系统的理论研究，从多个层面对房地产价格区域差异进行研究和分析。

有助于对过去和当前房地产市场调控进行反思，因地制宜得制定宏观调控政策。

由于目

前我国房地产市场调控政策基本都是全国性的，这种“一刀切”式的调控政策造成房地产价

格过高的区域没有得到有效调控，而房地产市场欠发展的区域受到了遏制。

通过研究影响我

国房地产市场价格的区域差异，把握其运行特征，有利于政府结合各区域实际情况，因地制

宜地制定相应的宏观调控政策，以解决部分区域投资过热，房地产价格过高的问题，促进我

国房地产市场持续、健康、稳定发展。

科学地解析我国房地产价格区域差异的影响因素，深入剖析我国房地产价格区域差异在

多个层面显现的特征。

对于各地政府而言，通过把握房地产市场价格区域差异的影响因素，

可以依据各地区经济发展状况和房地产市场运行状况，制定差异化地房地产市场调控政策，

为政府科学决策提供依据。

对于房地产企业而言，通过了解我国房地产价格区域差异特征，

可以对所在区域房地产价格作出比较合理的判断，能够有效地调整其市场开发策略，最大化

的实现企业目标。

促进各区域房地产业健康有序的发展，避免出现房地产价格大幅波动。

房地产业是我国

的重要的基础性产业，房地产价格波动幅度一旦超过我国经济发展水平和社会发展的承受能

力，必将给我国经济发展带来严重的负面影响。

通过对我国房地产价格区域差异的研究，能

够有效地为各级地方政府提供有效地理论依据，提出切实可行的政策建议，推动我国各区域

房地产业均衡有序发展。

能够有效引导购房者的消费，为保证购房者理性消费提供指导。

我国部分区域房地产价

格快速上涨，造成部分区域购房者出现非理性消费现象，大量囤房，进一步抬高了当地房地

产价格。

本文对我国房地产价格区域差异的系统分析有助于购房者制定合理的投资策略，减

少盲目投资，实证研究结果对购房者理性消费能够起到引导作用，形成合理的房地产梯度消9

市场调研得到土地供给量充足，但是由于土地集中在少数房地产开发企业手中，导致房地产

市场偏紧，房地产价格上涨。

四、信贷因素

关于房地产价格与资金信贷的研究最早源于Fisher（1993）“债务——紧缩理论”，即当

经济中的负债过度超过其临界值时，外部冲击导致市场环境发生变化，从而引发资产价格暴

跌，投资者选择出售资产，减轻债务，这必然导致资产价格进一步下跌，净资产减少，信贷

要求自然就提高了，整个经济体系收缩信贷。

Lanmont和Stein（1999）在原有的房地产价格

模型中加入了融资项之后，发现在融资水平不同的城市中，房地产价格的市场反应差异较大。

在融资水平较高的城市中房地产价格随收入变化较快，在融资水平较低的城市中，房地产价

格较为平稳。

Bernanke和Gertler（1999）认为房地产价格处于上升通道时，通过财富效应能

够有效地放大银行信贷规模。

David和zhou（2004）通过对17个国家银行贷款与房地产价格

数据的实证研究表明，房地产价格的上涨导致了银行信贷的大幅扩张。

Gerlach和Peng（2005）

针对香港市场1982年到2001年的季度数据实证分析了银行信贷、房地产价格等相关变量的

长短期关系，实证研究分析得到房地产价格波动直接银行信贷规模，但银行信贷尚未对房地

产价格产生影响。

Liang（2007）选取银行利率和银行信贷数据表明，房地产价格与银行信贷

之间存在长期的双向Granger因果关系。

国内学者结合我国房地产市场发展状况，针对银行信贷对我国房地产价格的影响也进行

了一定的研究。

袁志刚（2003）通过构建房地产市场价格均衡模型，分析得到预期、银行信

贷以及房地产市场政策是推动房地产价格走高的重要因素。

武康平（2004）构建房地产市场

与信贷资金市场之间的一般均衡模型，通过静态比较分析看到宽松的信贷政策必然导致房地

产市场和信贷规模同时扩张，与此同时两个市场的风险在不断积累。

李宏谨（2005）建立我

国省市面板数据模型，实证分析了我国房地产市场价格不断攀升背后的经济问题，研究表明，

房地产市场随着居民收入水平的提高出现严重的供需矛盾，银行信贷有效地支撑了房地产市

场资金需求。

张涛（2006）优化了房地产贷款模型后选取2002年以来我国房地产市场价格

与银行贷款的数据实证研究表明，我国房地产价格水平与银行贷款之间存在较强的正相关关

系。

1.2.3房地产价格区域差异特征

对于房地产价格区域差异的特征研究，国内外学者分别从不同角度进行了分析。

国外学

者将金融学中的分析方法引入房地产市场研究。

Dold和Tirtiroglue（1997）以旧金山和康涅

狄格两个地区房地产市场数据进行研究发现，房地产价格具有波动特征且波动具有时变性。

Dold和Tirtiroglue（2002）的后续研究，通过实证分析的方法证明住宅市场价格波动特征与

经济状况密切相关。

Crawford和Fratani（2003）对美国加利福尼亚、佛罗伦萨、马萨诸塞、10

俄亥俄州、德克萨斯五个州房地产价格进行对比分析，发现不同区域的房地产价格都具有一

定的波动特征。

精准地把握区域房地产价格波动特征，对于房地产市场的正常运行是至关重

要的。

从上世纪70年代，英国学者开始关注区域房地产市场，主要集中于对英国房价趋势

进行研究，80年代后期，研究的重点开始向区域间房价相关性转移，LeighDrake（1995）、

MacDonald和Taylor（1993）、Alexander和Barrow（1994）、Cook（2003）研究发现区域

间房地产价格呈现发散趋势，市场结构导致了区域房地产价格出现发散，同时看到英国南北

地区房地产价格差异呈现周期性。

JudithYates（2002）针对1996年澳大利亚房地产价格出

现的急速增长趋势进行研究发现，收入极化效应是产生各地区房地产价格波动的主要因素，

低收入家庭向非热点地区搬迁，高收入家庭向热点地区聚集造成区域间房地产价格波动较

大。

BurkeT.和HaywardD.（2001）研究澳大利亚区域住宅市场，看到市区房地产价格波

动幅度要远远超过郊区，且两个区域房地产价格可能呈现反向波动，这主要是受到人口流动

速度、人口密度以及区域经济发展状况的影响。

TuY.（2000）从澳大利亚全国市场和区域市

场两个角度进行分析，发现澳大利亚房地产价格波动具有传导特征，由高波动区域向低波动

区域传导，由布里斯班传导到悉尼然后到墨尔本或者从布里斯班到全国再到墨尔本，且波动

幅度逐步减弱。

Mei-SeChien（2010）采用变结构模型对台湾地区房地产价格进行了实证研

究，研究发现台北地区的房地产价格波动并不能引领整个台湾房价的波动，这主要是由于台

北国际化程度较高产生的。

国内对于房地产价格特征的研究属于萌芽阶段，由于我国房地产市场市场化程度低，市

场发展起步较晚，加之房地产市场交易数据获得比较困难等因素的影响，使得我国区域房地

产市场的研究尚处于起步阶段，目前关于我国区域房地产价格波动的研究较少，位志宇、杨

忠直（2007）通过对浙江、上海、江苏三地房地产价格进行研究发现，三地房地产价格存在

趋同性，并且上海房地产价格波动能够引发江苏和浙江两地房价的波动。

王松涛、杨赞和刘

洪玉（2008）选取我国26个大中城市，按照其地理位置划分为5类，发现区域内房价的波

动具有趋同性，并且区域内核心城市房价波动在短期能必然影响其他城市。

梁云芳，高铁梅

（2007）针对我国东部、中部和西部三大区域房地产价格波动的区域差异进行研究发现，无

论是从长期角度还是短期角度来看，信贷规模对东部和西部地区影响较大，中部地区受其影

响程度较小；西部地区房地产价格波动受到信贷政策影响较大其实是房地产市场需求波动所

带来的影响；东部地区房地产价格波动幅度较大使东部成为房地产商、投资和投机的热点区

域导致信贷规模波动对房价影响较大；中部地区房地产价格受到经济增长影响较大。

徐轲、

马永开和邓长荣（2009）对我国四个直辖市房地产价格波动特征的研究表明，北京、天津、

上海的房地产价格波动具有明显的ARCH效应，重庆不具有这种效应。

11

1.3研究的问题及论文结构

自从1998年我国房地产业市场化以来，房地产市场投资结构变化非常明显，住宅投资

比例呈现上升趋势，从1999年的59.65%上升到2010年的70.52%，上升了10.87%。

伴随着

改革开放，我国居民收入水平不断提高、经济高速发展、土地出让制度改革和银行信贷条件

的改革，我国房地产市场化不断深化，房地产住宅市场已经成为房地产业的绝对主体，推动

了我国房地产业的快速发展。

与此同时，我国房地产市场主要以增量开发为主，住宅存量市

场发展落后，存量市场交易体制不够完善。

因此，本文以我国城镇住宅增量房地产市场为研

究对象。

1.3.1研究的问题

针对国内外已有的研究成果，致力于对我国房地产价格区域差异进行研究。

本文首先对

影响我国房地产价格区域差异因素进行识别，其次，探索我国房地产价格区域差异的空间特

征，再次，研究我国房地产价格在不同阶段的区域差异，最后分析我国房地产价格波动的区

域差异。

具体来说致力于解决如下问题：

结合我国房地产市场发展现状，对我国房地产市场价格动态演变及地区性差异分析。

针

对我国房地产市场价格地区性差异，通过理论分析影响房地产价格区域差异的因素，采用计

量方法识别影响我国房地产价格区域差异的因素；

以我国房地产市场发展不均衡，房地产价格存在明显区域差异为契机，按照我国房地产

市场发展水平进行区域市场界定，借助空间计量方法对我国房地产价格区域差异的地域性特

征进行实证分析；

针对我国房地产市场化以来，房地产价格运行状况进行结构变点经验，将我国房地产价

格进行阶段划分，基于此，研究我国房地产价格区域差异在不同阶段的表现的特征；

房地产市场价格始终处于波动运行状况，从长期和短期角度对我国房地产价格波动的区

域差异进行分析。

1.3.2论文的结构

本文在我国房地产市场化的背景下，采用计量分析方法分析我国房地产价格区域差异的

影响因素和特征，并根据主要因素将我国房地产市场进行划分，探索不同区域之间的房地产

价格区域差异，借助结构变化理论分析我国各区域房地产价格在不同时期的差异，同时对我

国房地产价格波动的区域差异进行分析。

本文共分为6章，具体如下：

第1章，介绍本文的研究背景及意义，提出本文所研究的问题，并对房地产市场价格区12

域差异的国内外研究成果进行梳理，在此基础上，结合我国房地产市场发展状况明确本文的

研究内容，确定本文的研究结构。

第2章，对我国房地产价格区域差异演变及地区性差异进行分析。

首先对我国房地产市

场现状从投资、需求、土地、信贷、价格等多个角度进行分析，找到我国房地产市场目前最

突出的问题是房地产市场价格存在明显的地区性差异。

然后从房地产市场价格总体变动特征

分析和地区特征两个角度对我国房地产市场价格进行分析，从省际和区际两个角度对我国房

地产市场价格地区性差异进行深入研究。

第3章，影响我国房地产市场价格区域差异的因素分析。

本章首先从理论上分析收入水

平、经济波动、土地供给、人口数量、信贷规模和城市规模对我国房地产市场价格区域差异

的影响进行理论分析。

其次，构建模型，采用逐步回归的方法，识别影响我国房地产市场价

格区域差异的因素。

第4章，房地产市场价格区域差异的空间计量研究。

本章首先对现有房地产市场划分方

法进行分析，依据影响我国房地产市场价格区域差异的因素，构建指标体系，采用聚类分析

方法对我国房地产市场发展水平进行区域再划分；其次，按照本文划分的区域采用统计描述

方法分析各区域间房地产市场价格区域差异性；最后引入空间面板模型，对我国房地产市场

价格区域差异进行空间计量分析，为有关部门和各级地方政府制定相应的房地产调控政策提

供一定的现实依据；

第5章，房地产市场价格区域差异的阶段性计量研究。

采用结构变化理论对我国房地产

市场价格进行结构变化检验，确定结构变化点，将我国房地产市场价格划分为不同的阶段。

按照不同阶段针对本文划分的房地产市场区域建立模型，检验我国房地产价格区域差异性的

动态性和阶段性特征；

第6章，房地产市场价格波动性的区域差异分析。

以不同区域为研究对象，选取1999

—2010年我国房地产市场价格波动及相关经济变量，应用面板数据的单位根和协整理论以及

完全修正的最小二乘法（FMOLS）来分析它们之间的均衡特征；在此基础上，采用基于面板

误差修正模型的Granger因果关系检验来揭示不同区域房地产市场价格波动的区域差异。

最后是本文研究的结论。

13

第2章我国房地产市场价格演变的地区性差异

1998年我国房地产市场进入市场化运行以来，房地产业已经成为我国经济增长的引擎和

重要的基础性产业，成为加速实现工业化和城市化的主导力量，房地产业对国民经济的贡献

日益显著。

特别是房地产市场化以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策

的引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现了高速增长的态势，但要客观地看到，目前我国房

地产市场中存在着部分地区房地产价格涨幅过大，国家相继采取的一系列宏观调控措施，如

对房地产坚持适度从紧的供地政策、积极调整土地供给、提高房地产开发资金比例等等，在

一定程度上抑制了房地产价格。

可见，国家宏观调控政策对房地产价格的影响是显著的，但

并不是完全有效地，因此，对影响我国房地产价格区域差异的因素分析之前，有必要结合我

国房地产市场发展现状，对我国房地产市场价格演变的地区性差异进行分析。

本章在对我国

房地产市场现状分析的基础上，着重剖析我国房地产市场价格演变的地区性差异，从省际和

区际两个角度分别分析我国房地产市场价格的地区性差异，把握我国房地产价格动态演变规

律。

2.1我国房地产市场发展现状分析

1998年我国正式开启房地产市场化以来，我国经济发展、政府政策和不断增长的房地产

需求等多种因素的共同作用促进了我国房地产业高速发展，使之我国国民经济发展的重要基

础性行业。

房地产业呈现蓬勃发展态势，其快速发展有力地促进了我国国民经济的发展。

2.1.1房地产投资状况

房地产开发投资是房地产业发展的动力，是房地产业发展的基础要件。

自1998年我国

取消福利分房制度、实施住房货币化，房地产市场步入市场化运行以来，我国房地产业投资

规模和投资增速明显增长，表2.1给出了1999年至2010年我国房地产投资状况。

1999年至

2010年我国房地产业投资规模逐年扩大，投资增速逐年加快。

1999年房地产开发投资为4103

亿元，2010年已经达到48259亿元，年均投资额增长超过4000亿元。

2000年房地产开发投

资增速达到21.47%，2003年房地产投资增速达到30.33%，2007年达到30.20%，2008年有

所放缓，2010年房地产开发投资增速加快，达到33.16%。

1999年至2010年房地产投资增速

均高于固定资产投资和GDP增速。

通过表2.1看到，国的房地产业开发投资占GDP的比重由1999年的4.58%上涨为2010

年的12.03%，并且呈现逐年上涨的态势；房地产开发投资占固定资产投资比重基本保持在

17%左右。

由此可以看出，我国房地产业在国民经济发展中具有举足轻重的地位，是我国重

要的基础性产业。

2.1.2房地产需求状况

房地产市场中，购房者对于房地产需求既是房地产经济活动的出发点同时又是其归宿

点。

1998年7月，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，

要求自1998年下半年起停止住房的实物分配，逐步实现住房货币化。

伴随着我国房地产市

场改革的进一步深化，城市化进程的加快，居民收入水平不断提高，购房者的潜在需求逐步

转换为现实需求，房地产市场需求中包含的自住需求、改善需求、投资性需求和投机性需求

不断扩大，我国房地产市场呈现需求旺盛的局面，房地产市场销售额和销售面积均有大幅度

增长，整体呈现上涨态势。

表2.2给出了1999年至2010年我国房地产销售面积和销售额。

由上表可以看出，我国房地产市场销售额和销售面积总体基本呈现上涨趋势，其中1999

年至2007年我国房地产销售额和销售面积始终保持增长态势，2008年我国房地产销售额与

销售面积出现大幅回落，2009年我国房地产市场销售额和销售面积出现报复性上涨，2010

年保持15%以上的上涨幅度。

1999年至2004年