前期工程介入要点2.docx
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前期工程介入要点2.docx
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前期工程介入要点2
物业前期介入要点
一、立项至施工图设计阶段
实施阶段
控制要点
实施内容
协调部门
重要程度
很重要
重要
一般
立项阶段
提前充分与研发、营销进行沟通。
索取项目的前期资料。
在周边调查物业业态及物业收费标准、社区配套、行政管理范围、客户生活习性、物业招标备案程序等为项目立项及分期段实施提供参考。
研发部
市场营销部
★
方案阶段
在新项目地产立项以后,需要与地产研发和市场营销部保持密切的信息沟通,并向市场营销部或地产工程部索取该项目相关的基本资料。
1、大门人车分流管理:
是否设置人车分流行道;小区车行道门口处设置净宽度是否有8米以上;是否设置安防监控探头,是否设置图像对比功能,是否满足消防要求。
2、保安岗亭是否设计合理,生活功能是否合理(洗手间、办公位置等)
3、安防设备的设置:
别墅高端住宅周界系统宜采用电击网,取代传统红外对射,并设置灯光报警联动,增大安全防范系数,注意无防范盲区。
4、车辆流向、人员流向:
尽可能做到人车分流,小区车流最好能实现单项管理,减少交通安全事故发生。
5、商铺的设置:
商铺与小区应严格分离,不得在小区内设置商业门面及门洞,便于人员管理和安全管理。
6、管理处位置、控制中心设置、消防中心设置、
研发部
★
管理用房的设置:
管理处最好设置在小区中央主入口位置,便于辐射小区管理。
智能化控制中心与消防中心合并设计,减少管理人员和设备设施投入。
6、儿童乐园、学校、网球场、篮球场、游泳池、广场、会所等配套设施的合理性;
7、人车的动线、车辆停放合理性考量;
8、周界围墙的高度要求是否合理,围墙高度一般不得低于2.2米以上;
9、服务接待大堂、物业用房面积及功能(办公室、工程操作间、库房、档案室、会议室、宿舍及饭堂)、设备房、监控中心、社区用房、是否配置;
10、各出入口与动线的生活便利性(如人喜欢走近路,对转弯太多的路线进行调整);
11、商业、学校与住宅是否隔离,商业、学校与住宅不能相通;
12、景观的草坪不能太多;
13、大型的水体及喷泉不宜太多;
14、房屋分界面及邻里之间的安全性考量;
15、楼层过道及门窗清洁的方便性;
扩初阶段
闭路监控系统:
保持夜间的效果能够清晰,对所有摄像镜头能够录像,使用硬盘录像机,能够至少1个月时间。
1、安装在进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、人员进出通道、小区干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。
基本保持无盲点,减少安全隐患。
研发部
停车场系统:
小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。
2、设计时应该实现人车分流;车辆出入口需图像对比系统,需要收费的出入口,联网软件收费;在条件允许的情况下,住户车辆和外来车辆应该分开管理;出入口无人值守的地下停车场,需要安装红外报警,防止人员进入。
3、设置双向通行停车车系统道路应满足8米以上道路净宽。
4、临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识(电子显示屏)。
5、高层电梯前室广告电源考量等。
研发部
门禁系统:
小区主要部位设置,卡的挂失量应该与小区的总容量匹配,建议保证在户数的20%以上。
同时卡的有效期控制在1年内
安装位置:
小区大门、组团门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅(建议最好设置成控制电梯按钮)、天台门、会所门等公共通道处。
只要分区管理的将分区进行设置。
研发部
★
周界红外报警系统:
红线边的围墙需要设置,报警能够联动配套设备。
小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。
安装时两对之间一定要进行交叉,无周界报警盲点。
研发部
★
对讲系统:
所有住户家需要设置住户对讲,可依据实际情况设置成可视和非可视。
户内、单元门或电梯处、各小区出入岗亭、中央控制室等位置应当设置可视或非可视联网对讲系统,方便住户家开门和来访客户核实等,
研发部
★
电子显示系统:
项目依据实际情况确定是否设置。
通常设置在单元门、电梯前室、公共区域等附近。
研发部
★
巡更系统:
对于比较固定的巡更点,用巡更系统
优先采用在线式巡更系统等
研发部
★
内线电话:
小区达到一定的规模,需要使用内线电话。
设置位置:
重要设备房、管理用房、管理处、值班室、电梯机房、安全岗位等。
研发部
★
人行防范要求、人员流向。
综合考虑小区的实际情况,控制人员出入口设置的数量,尤其是分期开发的小区,以后不开启的消防门,前期一定不能开启,否则以后很难关闭。
可能情况下,尽量少开通道。
明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。
尽量实行人车分流,车辆出入口在红线范围内尽量少设置,出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积,方便车辆的有序进出。
研发部
★
商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。
考虑商铺、学校噪音对小区的影响,考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响,考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。
学校一般设置在小区边,同时靠近公路,减少学校对小区的影响。
商铺原则上不设置在小区的封闭范围内,设置在公共区域,而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置,小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。
开门方向不得与小区直接连接。
研发部
★
管理处位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题
1、消防中心与控制中心要设置在一个房间内,控制中心一个管理区域设置一个为宜,管理处与控制中心尽量设置在附近,管理处最好设置在小区中心位置。
2、公共区域洗手间的设置;
3、各出入口门禁系统、车辆收费管理系统、岗亭的布置是否便于后期管理;
4、周界安防及小区内摄像是否有辖区及盲区;
5、公共区域水电是否独立计量;
6、立面排水管及室内排水的安装位置的合理性;
7、生化池处的景观布置是否利用后期对生化池的清掏;
8、水体周边是否会有安全性考量;
9、业主的水电气表安装位置及安装负荷的合理性;
10、小区道路上井盖是否合理,尽量少置;
11、人行通道设置是否合理。
研发部
★
施工图阶段
垃圾房位置、垃圾桶位置设置
设置时考虑垃圾房的异味不影响住户,方便清运、有排水管道。
在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置,在不要房屋和景观设计好以后再根据现场情况选择位置。
研发部
★
雨水收集
1、对于山体项目、并且有水景的项目,期望能够设置雨水收集系统,循环利用,节约费用。
2、对景观雨水进行金钟收集,循环利用。
3、对有沁水的地方设置收集坑井,进行景观浇灌等。
研发部
★
水景设计、水质处理
考虑人工湿地的循环部分。
研发部
★
给排水系统
1、考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能。
二次供水设计时,尽量采用专业单位的意见,但必须考虑管道走线合理,不得影响业主室内外装修。
2、充分考虑山体及挡墙排洪设施,考虑大暴雨的雨水流量。
3、充分考虑挡墙的宽度与景观的协调性和适用性。
研发部
★
管理用房:
管理处、培训室、仓库、操作间、值班室食堂、宿舍
位置和面积的确定,不得在潮湿地方设置仓库,
不得在阴暗地方设置宿舍和食堂,同时重点考虑食堂和宿舍的位置对业主的影响。
研发部
★
配套用房:
居委会等用房
按照要求进行规范设计,位置不在小区内为宜。
研发部
★
配套设施:
自行车车、摩托车停放点、公共洗手间
1、自行车、摩托车停车位置应考虑到业主方便和附近业主的生活影响。
2、卫生间设置在集中和进出方便,不得扰民,商业设置在显眼,但不侵占位置的地方,写字楼设置在两端,通风效果好等。
设施设备、功能使用合理性
1、垃圾房位置、垃圾桶位置设置是否合理;
2、水质处理与后期成本的合理性;
3、单车、摩托车停放点;
4、设备用房的设计是否有后期物业维护的难点和成本增加;
5、柴油发电机的烟管伸向位置是否正确;
6、户内强弱电箱、水表等布置是否合理;
7、功能房家具布置是否合理;
8、信报箱、门牌设置是否合理;
9、综合管网的设置与挡墙、道路、花园关系是否合理;
10、主要景观流线是否合理;
11、室外配电箱布置是否合理;
12、建筑附件(桥、廊道等)、设备、材料的使用等对后期的维护及安全是否有影响;
13、设备用房是否影响业主生活;
14、户型和总图有无客户敏感点,投诉点;
15、社区配套设施完善及施工进度考量;
16、客户、业主导视功能考量;
17、集中客户接待岗台考量;
18、各类物业服务点装修、设备安装意见提供;
19、施工管线走向后期维修合理性考量;
20、取水、电位置考量;
21、点缀性景观、树种、配饰安全及合理性;
22、业主后期运动场馆、动向合理性、安全性考虑;
23、阶段性施工与成熟社区分割管理考量。
研发部
★
第二阶段:
开发建设至项目销售阶段
实施阶段
控制要点
实施内容
协调部门
重要程度
很重要
重要
一般
施工图纸确定阶段
需要地产提供项目
参数
要求地产提供:
占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、住户户数、车位数量、房屋类型、电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率和其他公共设备设施基本情况,提供详尽批准的完整版施工图纸一套。
研发部
★
销售阶段
管理方案包括四部分内容:
项目定位、服务模式、服务实施计划、服务项目、收费标准及管理处组
织架构。
管理费测算:
首先确定管理处各类人员编制,对管理成本进行测算,确定每年总的管理成本,根据项目档次设定管理费标准,测算服务收入,服务收入与管理成本持平的前提下调整管理费标准。
在开盘前一个月准备前期物业管理服务合同及业主临时管理规约。
1、根据项目定位及目标客户群体特征,确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。
2、服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位,同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整;
3、提出的服务项目需考虑管理处可操作性及管理风险、资源配置问题;
4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。
5、管理成本测算,主要有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、管理处综合费用、税费及管理佣金。
测算成本时充分考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。
6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接,如车库、会所权属,收益分配等。
《业主临时规约》与《前期物业管理服务合同》相关条款约定一致性。
《业主临时规约》及《前期物业管理服务合同》经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签,会签完毕组织签署合同,安排业主临时规约印刷。
市场营销部
财务部
★
施工阶段
前期介入的跟进和
落实
按照物业管理设计要点的要求,督促地产进行实施。
工程中心
★
水电气配套
1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。
2.电表容量与实际负荷相匹配。
写字楼、商铺按销售单位配置电表;每层或围合设工作插座和开关。
3.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。
4.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配,根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。
工程中心
★
围墙护栏、支持杆
1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥(可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低),材料考虑容易替换或免维护。
2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。
使用钢筋的围墙,直径应该大于14毫米。
3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。
4.围墙安装防爬网。
5、分户栏杆尽量采用通用和免维护材料等。
工程中心
合约部
★
外立面管道、栏杆
1.建筑外立面管道、空调百页(架)、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。
2.空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。
管道接口做到最低,便于空调安装后排水管不倒灌等。
工程中心
合约部
★
沟渠井盖
1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖,便于检修移动,盖板材料考虑容易替换或免维护。
景观内的井盖尽量安装在容易维修和检查位置,井盖上有种植植物时,采取必要处理措施,保证植物存活。
2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用,建议采用重型铸铁、混凝土板材料。
3.道路上的雨水、污水井盖尽量设置在道路的两侧,同时定做成铸印该项目名称字样的井盖,目的提高质量、便于维护管理。
4、雨污排水的管道坡度不得小于规范要求。
工程中心
合约部
★
道路
1.路面砖应防滑;人行路芽为凹陷式排水沟,水泥上面铺设黑色鹅卵石,便于露水和观赏。
2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。
取水点设置排水管道与雨水管道连接。
3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。
4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞和醒目的标示装置。
工程中心
合约部
★
天面露台
1.10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。
研发部
工程中心
★
防火门
1.公共部位防火门钥匙通用(通锁)。
2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。
研发部
工程中心
★
停车场及出入口
1.人、车出入口数量尽量少,合理设置小区人、车出入口,实行人车分流管理。
2.车库(场)出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。
3.岗亭设置通透,方便观察来往车辆和行人,岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。
4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统,提高车辆管理安全系数。
5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头,刷卡处设置伸缩防水雨棚。
6.地下车库设置足够大的消防沙池,车库出入口坡道制作防滑槽。
7.车库照明为多路或分级控制,如全开、局部开,减少耗电。
建议使用节能灯具。
8.车库设置清洁用取水口(最远距离50米设置一个)及清洁池。
9.室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。
10、室内车库地面提高混凝土标号硬化,有条件可做地坪漆和其他处,提高车库收费等级标准奠定基础。
11、车库内标有车位、边线、反光、防撞等设施。
12公共停车位应有标线和防撞等设施。
研发部
工程中心
娱乐设施
1.安装平稳牢固,符合安全设计规范,并具有安全防护措施和使用说明。
2.娱乐设施的选用建议和物业对接,使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。
3.室外娱乐场所设置排水口、沟。
4、健身设施必须选择牢固可靠,信誉较好的单位提供,购买相应的保险。
研发部
工程中心
★
信息栏
在主要出入口设置信息公布栏,在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。
写字楼在楼栋一层大厅设置企业入驻导视牌和公告信息栏。
研发部
工程中心
★
单车摩托
车棚
合理设置单(摩托)车存放点,最好设置在安全员固定岗位附近。
研发部
工程中心
★
小区清洁设施
1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱(桶),包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口,容量适当,方便投放,不影响附近住户的生活,外观与小区风格相匹配,易维护。
2.大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置,配置水源及排水设施。
3.有垃圾中转站,有清洗水源及排水功能和通风设施,大小与小区实际住户数量相匹配,异味不影响住户。
4.位置宜设在小区偏僻地带,大小:
100户5--7m3标准。
5.地下车库内合理设置(根据面积,方圆50米内至少有一个)果皮箱及清洁水源,水源处有设置排水、防水设施。
研发部
工程中心
★
绿化设施
1.喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。
2.绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。
研发部
工程中心
★
设备房环境
1.发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖,墙面找平、抹灰、刷涂料,天花找平。
2.设备房顶无排污管,设置清洁取水点和排水管
3.设备房设置对流通风口。
4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理,尤其设置在天台、标准层的机电设备。
5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置、空调降温等。
研发部
工程中心
★
供配电系统
1.变压器房设置独立通风系统,有变压器温度自动控制;低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备;变压器超温报警信号连接到中心。
2.发电机油箱的进油口设置在装卸位置,方便加油;油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。
3.发电机排烟过滤系统设置自动补水装置,有水位标识。
4.发电机房有水源和排水设施,发电机在停电时能自动启动,能试验自动启动。
机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。
5.各种配电箱(柜)钥匙通用。
6.发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置,且应有水位标识,发电机排烟接入烟道内,应不影响小区环境。
7.强弱电井应设置照明,开关在井道内,墙弱电井内需要设置插座;强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。
研发部
工程中心
★
给排水系统
1.水泵房控制柜与水泵隔离,柜底高出地面20公分以上。
2.水池水箱设水位标识,高低水位声光报警信号连中心,检修爬梯,排水管径大于80,水池底做坡面,最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑;进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。
水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。
3.地下水池到给水泵管道两侧装阀门,水表、阀门侧装活接。
4.水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。
5.水表房应有做防水和地漏排水;地漏排水管直径不能小于50毫米,排水管设置检查口。
6.水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。
7.水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置,水池、水箱的盖板为不锈钢设置,且需上锁。
8.地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀;水池、水箱均应有透明水位标识;同时,应有超高、超低水位声光报警信号到中心。
9.地下储水池应分为两部分,中间设置联通,每台生活水泵均可从两部分水池取水。
研发部
工程中心
★
消防系统
1.Co2设备、烟感温感控制系统完善可靠,消防报警在监控中心有声光信号。
2.消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制、便于今后管理维护(不采用气压给水设备控制)。
研发部
工程中心
★
电梯
1.控制中心有电梯的运行指示,20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止。
2.电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门,可以考虑设置百叶通风或者空调通风。
3.与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别(由电梯公司制作)。
4.轿厢风扇要保证轿厢内通风,大厦封闭的电梯厅需设置排风设施。
5.电梯机房应设置通风、降温设备,风机噪音要考虑,需要安装一个百叶窗,并安装应急灯一只;电梯机房内门钥匙应通用(机房门选用通锁)。
6.电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。
7.大厦电梯底坑应平整、整洁,并设置排水系统。
7、无机房和观光电梯井道内采用降温设施。
大厦电梯轿厢内宜采用通风或无氟空调降温等。
研发部
工程中心
施工阶段
弱电监控系统
1.弱电监控镜头安装分布位置须合理,特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、管理处门口。
2.小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统。
3.单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。
4.泳池设计1—2个合理的旋转摄像监控镜头。
研发部
工程中心
★
泳池水景
1.反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用(水景使用、绿化使用。
2.泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修,在回水的总管处设置一个高质量的总阀门,所有泵均能作为吸尘泵用(需要在相关位置设置阀门)。
3.成人池与儿童涉水池隔开独立,并连续供水(使用时为生部门要验收),泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。
4.设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅,根据泳池大小配置救生圈。
5.泳池的循环管道上的各阀门前装活接,便于维修更换阀门,且排水系统能排干泳池的水,有补水阀门,底部有坡度排水。
6.泳池独立围合,入口处设置浸脚池(不小于入口尺寸)(2MX2MX0.3M)便于管理。
7.泳池吸尘口应深入水面不超过30CM,且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。
研发部
工程中心
其他
根据施工现场,需要现场查看及其他设施设备介入的情况
第三阶段:
物业承接查验阶段(建设部:
物业承接查验办法)
资料
1、资料齐全:
先提供资料(详见SJ-GC-ZY011物业移交作业指引2.4),并组织分户验收。
详见建委分户验收记录和要求。
2、根据资料现场核对分项验收、核实。
研发部
工程中心
★
实物查验
1、进行户内分户验收,重点从感官到规范标准。
(详见SJ-GC-ZY011物业移交作业指引2.4.3)
2、公共区域实体验收(详见SJ-GC-ZY011物业移交作业指引2.4.3)
研发部
工程中心
★
二、设备选型以及单位考察要点
1、产品在当地市场的占有率;
2、对产品的质量、使用性能进行调查;
3、对产品售后服务进行调查;
重庆美利山物业服务有限公司
2013年2月5日
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- 前期 工程 介入 要点