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地产PE的模式
地产PE的模式
信托融资渠道收紧地产基金进入“美好时代”?
核心提示:
地产私募基金,是最后的一根救命稻草吗?
最近想找我们做地产私募基金项目的地产商太多了。
近日,王海(化名)告诉记者。
王海是东南沿海地区...
地产私募基金,是最后的一根救命稻草吗?
“最近想找我们做地产私募基金项目的地产商太多了。
”近日,王海(化名)告诉记者。
王海是东南沿海地区一私募基金管理公司的投资总监,自2009年初,他就开始参与一些地产私募基金项目。
据他介绍,现在跟地产圈子里的人一起聊天,聊
30%到50%,而民间借贷成本高达年36%以上。
“按基准利率从银行是贷不到钱的。
”一家主营商业和旅游的房产的老总介绍。
“好多银行跟我说,从高往下排队,价高者得。
其次是收益和风险的配比问题,住宅地产好贷款一些,商业地产很难。
”
不仅是中小型房地产公司,排名领先的大型甚至央企旗下的房地产公司也受到波及。
一家房地产基金总裁介绍,在和他接触的全国前十名房地产公司中,银行利率全部上浮。
一些央企房地产公司从银行的融资成本超了12%甚至15%。
“这充分体现银行这个角度是越来越严了。
历史上是从来没有出现过央企的贷款利率能到这么高的程度。
”该人士表示。
长期以来开发商贷款一直是房地产公司最主要的资金渠道,但随着宏观调控的不断推进,开发贷的门槛也越来越高,越来越多的中小房地产公司渐渐被银行“抛弃”。
此前有传闻称,银监会要将房地产开发商贷款风险权重从目前的100%提高至150%。
于是,地产商开始各寻途径,一时间信托成了地产商众星捧月的“热饽饽”。
据了解,国内的房地产信托模式主要有两类,一类是信托贷款,就是由房地产公司向信托公司借款,并将土地使用权或在建工程折价抵押,房地产公司在产品到期后还本付息。
“在银信合作被叫停以前,由于银信合作属于银行的表外业务,国内许多银行通过信托贷款的方式间接地向地产公司放贷。
”前述人士称。
第二类是股权投资信托,其中,即房地产信托最常用的是“股权+回购”的模式。
信托公司通过收购或增资获得房地产公司股权,在约定时间由项目公司或其他公司收购(回购)该部分股权。
此前,这种模式一度广受地产公司的青睐。
因为在项目资本金不足的情况下,信托资金以股权方式注入项目公司,使其满足项目资本金不低于35%的要求,为银行开发贷资金的进入扫清障碍。
然而,大量的地产商纷纷借道信托融资,推动了近年来房地产信托市场的急速发展,已经引起了监管层的注意。
2010年2月,银监会就下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管的有关问题的通知》,同年11月,银监会再次下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,收紧信托融资渠道。
今年以来,关于“房地产信托业务即将被银监会叫停”的传言更是在信托公司之间流传了几轮,银监会虽多次辟谣,但是加强房地产信托业务的监管已是不争事实,今年5月9日银监会发布新闻稿披露的刘明康的内部讲话中更有所提及。
目前房地产信托的各项监管政策已经非常全面,房地产信托贷款(包括股权投资附加回购)的准入门槛已经和银行开发贷一致。
PE掘金
房地产调控政策以及融资渠道日趋严苛的背景,让房地产PE(私募股权投资)迎来“美好时代”。
“我们的LP(有限合伙人)中,有一定数量是以前做过房地产,并且从中得益过的人。
”盛世神州房地产投资基金(有限合伙)(下称“盛世神州”)CEO及总裁王戈宏说。
这一情况同样出现在中国最早的房地产PE之一——中城联盟投资管理有限公司(下称“中城联盟”)身上。
中城联盟总经理路林告诉记者,自己的LP中一类是原来做过房地产的,从江湖市场退出去的小开发商,原因是市场门槛的提高。
“原来500万,1000万都能做房地产,现在5000万都没人做了。
”路林如是说,他发现许多原来通过买房子做实物投资的个人,或通过开发做实物投资的机构,都变成基金投资者。
此外,收入的增长、金融市场的发展进一步拓展了LP人群。
譬如盛世神州的一些客户来自于银行的高净值客户,这类人的投资额度从五六百万到1500万左右不等;另一些来自于第三方理财机构,这些客户的投资额一般在150-500万左右,但募资效率很高。
与房地产信托相比,房地产PE不受监管政策的影响。
譬如许多房地产PE对于“四证”的要求中只需要土地证即可,而对于中城联盟来说,甚至连这也不是必备条件。
这种灵活正符合开发商的实际要求,同时也对房地产PE的运作能力提出较高要求。
据了解,从投资方式来看,房地产PE对于房地产项目分为股权投资、债权投资以及股权加债权投资三种;而从募集方式上,主要有根据项目募集资金,一个项目成立一只基金以及先募集后投项目两种方式,其中前者居多;存续时间通过与房地产商的协商来确定,通常在1-3年左右。
从这一角度来看,房地产PE与通常意义上的PE有许多不同,也因此常被人误解。
“房地产PE和一般PE的主要不同包括两点:
一是房地产PE投资某个项目,而不是房地产公司;第二是退出方式,房地产PE主要通过分红方式退出,而非IPO上市。
”路林希望为房地产PE正本清源。
与这两点相关联,房地产PE还具有回报稳定的特性,以及使用债权的投资方式,这也是一般PE少有的。
以盛世神州为例,通常按照股权加债权同时投入的方式操作,到期主要以被投资企业股权回购的方式退出。
而为了控制风险,盛世神州要求投入后股权通常达到90%以上,并和企业完成股权变更。
“譬如需要融资一个亿的项目,注册资本为5000万,我们要控制90%的股权,那么投4500万左右购买90%的股权,另外5500万以债权方式投入。
”王戈宏介绍。
但王戈宏表示,股权和债权的比例并不确定,需综合考虑股本结构、股本总量、注册资金、净资产等多种因素。
风险与收益
房地产通常被认为是暴利行业,那么房地产PE的回报和风险究竟几何?
“IPO是追求一旦上市之后的暴利,但有可能颗粒无收。
但地产PE模式不同,我们通常情况下任何一笔投资都不会颗粒无收,哪怕是房地产市场下跌,可能会产生一定亏损,但是不会把项目亏没了。
”建银精瑞资本(下称“建银精瑞”)董事长李晓东说。
他介绍,建银精瑞的投资产品分为三种。
一种是稳健收益型,投资者的收益率在12%左右,而开发商支付15%-20%的成本,主要采取土地质押加上股权抵押的方式,通常这种融资是债权融资。
第二种是攻守兼备型,即给投资者6%左右的利息收益,但另外有一些分红,对应的项目投入方式是债权加股权投入。
第三种是价值成长性,即与开发商共同投资,而这种风险较大的产品对于投资者也有一定的门槛要求,通常要求1000万以上投资额的投资人方有资格参加。
这一收益也基本可以代表行业的情况。
中城联盟至今共投资房地产项目70多亿,其中目前还在管理的有35个亿到40个亿之间。
路林透露,这几年联盟的平均收益在20%-30%之间。
而记者了解到市场上不少房地产PE的收益也在此上下。
对应的,不同投资方式也有不同的风险管理方法。
“稳健收益型的产品主要控制在前期的方案设计上,设计好以后不需要投入太多。
而股权投入型的通常我们会要求70%以上,但是我觉得也不是一定的。
”李晓东介绍。
譬如,有些项目已经有了资产做抵押,或者是开发商已经投了很大的资金,而只需要少量借贷;又譬如开发商的实力和声誉的不同,是否可以提供担保。
“比如他已经投了十个亿,现在他只向我借两个亿,这时候可能我的股权要求没有那么高。
还要看交易对手是谁,是万科,还是华远,还是街上一个不知名的很小的开发商。
”李晓东说。
但对于许多公司来说,采取股权控制的方法更易于操作。
盛世神州要求对于投资的项目进行90%以上,甚至是95%的控股。
王戈宏表示,90%以上的要求是为了以防万一。
“如果其他股东股权在20%以上,仍可以投否定票或者可以去法院起诉。
为了避免这些障碍,杜绝任何可能搞乱的可能性,我们拥有95%的股权,让他们根本没有任何机会。
”
这一情况并非鲜见,另外普遍存在的另一现象是,被投资企业为了向投资者表示安全性承诺,有时给予投资者比实际投入资金更多的股份,并签署对赌协议,如果到期达到目标基金自动退出,达不到则占有股份,而退出的年份可以商量。
在管理方面,房地产基金和一般的PE也有许多不同。
“地产基金对于地产公司的监管会远远高于一般的PE,财务代表、项目代表都会派基金的人去担当。
”王戈宏说。
但亦有地产人士认为,关键在于项目的选择而并非后期的控制。
“好的项目不需要过多的控制。
”一名业内人士说。
然而泰发基金合伙人兼董事总经理章华认为,这种安排有一定的必要性。
“因为一般PE和VC投资的是准备上市的企业,他们利益比较一致。
利益能出多少绝对不会隐藏,甚至为了上市多出一点。
”章华说。
但是房地产基金则不同,一则所投资的是房地产项目,没有上市压力,可能出现隐瞒实现的利润,二则房地产项目涉及到投资、规划、设计、工程管理、销售管理、财务管理整个全流程环节非常复杂,监督有一定难度。
“我觉得主流的方向是地产圈出来、对整个的流程都比较清晰的人来管理。
”章华表示。
对于宏观调控的风险,各家房地产基金均在融资时已经按照下降20%、30%甚至50%的前提进行了模型分析。
“我们会在这一前提下寻找投资机会。
依然存在投资机会,要发现在当地的刚性需求。
譬如对于一些二三线城市,虽然限购会有一定的影响,但不会像在北京的影响这么大。
”多位房地产PE人士表示。
目前房地产基金模式还有待完善。
许多房地产基金基于一个项目一只基金的模式,与房地产信托很为相似,也较为灵活。
但失去了基金本身聚集资金、多项目投资分散风险的能力。
中城联盟已进行了一些探索,这种基金被他们称为“标准基金”,每只基金至少投资3个项目以分散风险。
同时也尝试为一些上市房地产企业设计专项基金。
这种模式让投资组合的风险和收益更加多元化,同时也增加了投资的效率。
但采取这种模式,需要实力,也有赖于市场的发展。
“未来如果发展大了,我们也希望通过这种方式发展。
但现在条件还达不到。
”一家中小型房地长PE总经理表态。
此外,房地产PE对于回报的要求使其青睐短期可以获利的销售型项目,而对于租赁型的商业地产、养老地产非常谨慎。
但这些也正是现在房地产商考虑的转型方向。
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