1HW1国有土地使用权出让交易案例分析第5组.docx
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1HW1国有土地使用权出让交易案例分析第5组
国有土地使用权出让交易案例分析
建管二班第五组
组长:
马琳瑶
组员:
项天、任涵韬、赵荣浙、潘雅诗、孙乐其、乔羽
分工:
马琳瑶:
报告汇总与总撰写、开发项目盈利能力分析部分、开发商竞买土地策略(撰写工作)
赵荣浙:
宗地描述及土地使用条件部分
项天:
成交价格及合理性分析部分
孙乐其、潘雅诗:
开发商竞买土地策略(资料收集工作)
任涵韬、乔羽:
开发商得失评价部分
1宗地描述及土地使用条件
北京市朝阳区来广营乡土地储备项目B1—B3组团居住及商业金融项目国有建设用地位于北京市朝阳区来广营乡,共包括B1、B2、B3三个地块,本项目各地块具体四至范围(根据所在地块建筑用地定桩通知单提供的资料):
(1)B1地块:
东至红军营路中线,南至红军营小街中线,西至红军营西路中线,北至红军营南路中线。
(2)B2地块:
东至红军营东路中线,南至北苑一号路中线及1994拨地166边界,西至红军营路中线,北至洼里路中线。
(3)B3地块:
东至朝科开发区一号路中线,南至规划电子城西区二号路中线,西至京承高速东红线,北至来广营中街中线。
本项目主要建设内容为住宅、商业、医院、学校,其中B1地块内的医院为400床位的综合医疗中心,B3地块内的学校为27班的九年一贯制的中小学合校。
按照《北京市朝阳区来广营乡土地储备项目B1-B3组团居住及商业金融项目国有建设用地使用权出让挂牌文件》(2011年10月)要求:
本项目B1地块内的医院以及B3地块内的学校由本项目建设单位负责建设并移交相关部门。
该宗地以“六通一平”形式供地。
规划经济技术指标如下表:
宗地规划经济技术指标
挂牌编号
建筑使用性质
出让年限
土地面积/平方米
建筑控制规模/平方米
京土整储挂(朝)[2011]129号
R2二类居住用地、C2商业金融用地、R54中小学合校用地、C51医院用地
居住70年
商业40年
综合50年
225384.585
其中建设用地面积139168.032
283800
本项目总用地规模225384.585m2,其中建设用地规模:
139168.032m2,同步实施的道路及绿化用地规模86216.553m2。
本项目总建筑面积373800m2,其中地上总建筑面积283800m2,包括住宅建筑面积224920m2(分布在B2、B3地块),商业金融建筑面积9800m2,医院建筑面积35880m2,中小学合校建筑面积13200m2。
本项目主要建设内容见表1.2。
本项目主要建设内容一览表
地块编号
用地性质
建设用地规模/平方米
容积率
建筑规模/平方米
地上
地下
总建筑面积
B1
医院
29900
1.2
35880
10000
45880
B2
住宅
54783.53
2.5
136959
51235
188194
B3
商业
2800
3.5
9800
1425
139726
学校
16500
0.8
13200
0
住宅
35184.5
2.5
87961
27340
小计
139168
283800
90000
373800
该地挂牌出让起始价为人民币306715万元,竞价阶梯为人民币1500万元整,竞买保证金为人民币90000万元。
该宗地挂牌出让设定合理土地上限价格,在挂牌竞价截止前,最高报价已达到本项目合理地价上限价格,且至竞价截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的,或在现场竞价中最高报价达到上限价格的,则由北京市土地整理储备中心对挂牌出让宗地组织现场竞报配建公共租赁住房面积活动。
最终,上海拓丰投资咨询有限公司、天津融创奥城投资有限公司与北京融创恒基地产有限公司联合体以30.6715亿元的底价,竞得朝阳区来广营乡土地储备项目B1-B3组团居住及商业金融项目。
经融创和方兴双方面确认,上海拓丰投资咨询有限公司实为央企中化方兴地产旗下全资子公司,而天津融创奥城投资有限公司与北京融创恒基地产有限公司均为融创集团子公司。
据了解,此次合作拿地中,融创和方兴的出资比例为1:
1。
该地块紧邻北五环,配套完善,毗邻城市公园,地铁5号线、13号线可双轨交汇,地理位置较为优越。
据融创北京公司营销副总楼艳青介绍,“这个是今年北京最好的地块,融创已经跟踪了很多年,因此融创拿地的态度是坚决的。
”
2成交价格及合理性分析
2.1假设开发法估计土地价格及和理性分析
本次估价目的,是对北京市朝阳区来广营乡土地储备项目B1-B3组团居住及商业金融项目国有建设用地进行估价,通过将合理价格估计所得结果与实际土地交易成交价格进行比较,从而对土地成交价格的合理分析评价确立基础。
为得到符合商业房地产开发规律的估价结果,本次估价采用最高最佳使用原则,并充分考虑交易时点北京实际房地产行业情况,进行合理估价。
最高最佳使用,是估价对象的一种最可能的使用,这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行,经过充分合理的论证,并能给估价对象带来最高价值的使用。
因此,本次估价将根据当前北京房地产市场形势、开发企业的开发能力、要求的收益水平作为依据,得出该地块的最高最佳使用情况。
估价选取假设开发法作为估价的总体方法,住宅部分采用市场法进行估价。
2.1.1利用市场比较法估算商品住宅价值
市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,并对这些类似房地产的成交价格做适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法
基本公式为:
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×物业状况调整系数
2.1.1.1可比实例选取:
本次估价,通过对估价对象所在区域及周边区域类似商业用房的交易情况进行了充分的市场调查,根据可比、替代性原则,对收集到的多宗房地产交易实例资料进行详细整理,结合上述选取原则选取了三个最接近理想条件的可比实例,详见下表:
项目
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
项目名称
待测楼盘
地杰长安驿
涧桥泊屋
紫玉华府
项目地址
朝阳区来广营乡
东至1991拨地184号
南至来广营乡政府北街
西至红军营西路
北至红军营南路
朝阳二三环之间,建华南路东,建外大街南
海淀苏州桥往西300米右转万柳中路
朝阳区北五环外,双营路北,安立路西
项目情况
建成年代
2015
2013
2002
2014
建筑结构
钢混
钢混
钢混
钢混、砖混
交易日期
2015.4.7
2015.4.7
2015.4.7
2015.4.7
交易情况
正常交易
正常交易
正常交易
正常交易
交易价格(元/平方米)
/
68000
71884
81000
2.1.1.2修正系数体系建立:
其交易价格、交易情况、交易日期、区位因素和个别因素条件见下比较因素说明表。
比较因素说明表
项目
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
项目名称
估价对象
地杰长安驿
涧桥泊屋
紫御华府
项目地址
朝阳区来广营乡
东至1991拨地184号
南至来广营乡政府北街
西至红军营西路
北至红军营南路
朝阳二三环之间,建华南路东,建外大街南
海淀苏州桥往西300米右转万柳中路
朝阳区北五环外,双营路北,安立路西
交易情况
交易日期
2012.1.1
2012.1.1
2012.1.1
2012.1.1
交易情况
正常交易
正常交易
正常交易
正常交易
交易价格(元/平方米)
/
54000
52662
60000
区域因素
交通便捷程度
临近北五环来广营桥,处于地铁5号线和地铁13号线与14号线附近,
周边500米范围内有8个公交站,有10余条公交线路经过,距离地铁14号线来广营站600米。
临近东二环和东三环,距二环线不足1公里,距三环不足2公里,周边500米范围内有6个公交站,有10余条公交线路经过,距地铁1号线2号线换乘站建国门站700米左右,距1号线永安里站500米。
紧邻万柳中路,双向四车道,距三、四环线约1.5公里。
周边500米范围内有公交站5处,有10余条公交线路经过。
距地铁10号线长春桥站570米。
五环外紧邻安立路和地铁15号线,周边500米范围有公交站7处,10余条公交线路经过,距地铁5号线立水桥南站400米。
商服设施集聚情况
位于亚奥商圈边缘,望京商圈辐射带,周边有龙德广场、易世达购物中心、北辰购物中心、乐购仕等,商服设施较为完备。
紧邻王府井商圈,地段繁华,处于北京核心区域,周边商场有北京赛特购物中心,世贸天阶、北京富力广场购物中心等注明商城,总体商服设施完善.
临近中关村,周边游万柳华联购物中心,金源购物中心,711等,商服设施较完备,但仓储超市略显缺少。
商圈与估价对象基本重叠,位于亚奥商圈范围,周边有龙德广场、易世达购物中心、北辰购物中心、乐购仕等,商服设施较为完备。
区域环境
项目处于亚奥商圈范围内,商业条件较好,交通通达便利,周边以奥匹公园为代表的公共绿地众多,自然环境优越程度高,小区附近基础设施条件良好。
项目位于王府井商圈覆盖范围内,商业繁华,写字楼广布,交通便捷,通达度高。
项目附近重点小学中学众多,基础设施完备,,医院分布较密集,分布多个高档小区。
周边有长春健身园、四季青公园等,景观条件出众。
周边新建筑较多,成新率80%以上。
项目附近有众多重点小学、中学和大学,属于学区房,周围小区开发较为完备,多为较高档住宅区。
项目处于亚奥商圈范围内,商业条件较好,交通通达便利,周边以奥匹公园为代表的公共绿地众多,自然环境优越程度高,小区附近基础设施条件良好。
地理位置
朝阳区来广营乡
东至1991拨地184号
南至来广营乡政府北街
西至红军营西路
北至红军营南路
朝阳二三环之间,建华南路东,建外大街南
海淀苏州桥往西300米右转万柳中路
朝阳区北五环外,双营路北,安立路西
个别因素
建筑面积区间(平方米)
150-250
100-200
100-300
300-400
主力户型
三室、四室两厅
一室二厅、二室二厅
三室、四室、五室两厅
四室四厅
绿化率
35%
31%
61%
35%
容积率
3
6
3.6
2.5
建筑类型
普通住宅、板楼、高层
塔楼、高层
普通住宅、板楼、小高层、高层
板楼、高层
建筑结构
钢混
钢混
钢混
钢混
装修状况
高档精装修
精装修,8成新
高档精装修,6成新
高档精装修
停车位(户:
车)
1:
1.5
1:
0.7
1:
1.2
1:
2.5
建成年代
2015
2013
2002
2014
供暖模式
智能独立中控电热采暖系统
中央空调,市政供暖
独立采暖、热水单体直燃炉
市政供暖
物业管理
封闭式专业物管
封闭式专业物管
封闭式专业物管
封闭式专业物管
电梯服务
24小时电梯服务
24小时电梯服务
24小时电梯服务
24小时电梯服务
根据以上情况,对可比实例进行修正,在市场法估价的过程中,造成估价对象和可比实例的价格不同的主要因素是区域因素、个别因素及其它因素。
各种因素对估价对象在估价时点的价格的影响力不同,在进行估价时应选择对住房价格的影响力较强的因素,忽略影响力弱的以及估价对象和可比实例之间差距较小的因素。
根据《比较因素说明表》中的具体调查情况进行综合分析后,本次估价未选取的因素为建筑结构、建筑类型、物业管理、电梯服务。
未选择因素排除原因主要为这些因素在可比实例与股价对象间没有明显差别,这些因素对房价基本没有影响,故不予考虑。
算出三个可比实例的修正指数,得到其比较因素修正计算表如下:
比较因素条件系数表
项目
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易日期
2015.4.7
2015.4.7
2015.4.7
2015.4.7
交易情况
正常交易
正常交易
正常交易
正常交易
交易价格
待估
54000
52662
60000
区域因素
交通便捷程度
100/100
100/104
100/98
100/100
商服设施集聚情况
100/100
100/102
100/98
100/100
区域环境
100/100
100/97
100/100
100/100
地理位置
100/100
100/102
100/101
100/100
个别因素
建筑面积区间
100/100
100/99
100/100
100/104
主力户型
100/100
100/99
100/100
100/104
绿化率
100/100
100/99
100/103
100/100
容积率
100/100
100/97
100/98
100/102
装修情况
100/100
100/99
100/97
100/100
停车位
100/100
100/98
100/99
100/103
建筑年代
100/100
100/98
100/97
100/99
供暖模式
100/100
100/98
100/98
100/99
2.1.1.3比准价格测算:
根据比较因素条件系数表可得出各个比较因素的修正系数,并可由以下公式得到各可比实例的价格:
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×物业状况调整系数
比准价格测算表
项目
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易价格
54000
52662
60000
交易日期调整系数
1
1
1
区位因素调整系数
0.952784280
1.030923584
1.00000000
个别因素调整系数
1.140274101
1.085255413
0.897894964
总修正系数
1.086435238
1.1188154
0.897894964
调整幅度
8.6435238%
11.88154002%
10.2105036%
比准价格
58667.50285
57157.72056
53873.69784
考察可比实例调整幅度,三个可比实例均满足调整系数不超过30%。
考察可比实例比准价格,三个可比实例比准价格相差不大,调整后三个可比实例与估价对象的相似程度十分接近,因此采用简单算术平均来确定估价时点(2015.1.1)的待估项目价值为:
P=(58667.50285+57157.72056+53873.69784)/3=56566.30708元/平方米
上述测算的价格为估价时点2012.1.1的价格。
根据上文2009-2013房价走势,站在2012年初的角度考虑,当时房价整体处于下行趋势,2011年12月到2012年1月房价跌幅为0.5%左右,计算年跌幅大致为2.5%,取此跌幅为估价时点,开发商预期的房价走势。
则推算的2015.1.1房价为52428.72741元。
该地块规划建筑面积为283800㎡,规划用途为居住,商业金融,中小学合校以及医院用地。
考虑到将商业金融、中小学合校及医院等配套公共服务设施的建设,我们估计住宅面积为250000㎡。
假设住宅在2015年开始出售,则出售时商品房总价值为:
52428.72741×250000=1319718.456万元=131.07亿元
2.1.2项目成本的确定
2.1.2.1直接成本
直接开发成本中包括勘探设计与前期工程费,建安成本,建筑安装工程费,基础设施建设费,公共配套设施建设费以及不可预见费。
经计算得到各项费用如下表。
(其中配套的商业建筑、中小学和医院均算到公共配套设施建设费中)
项目
投资金额(万元)
单方成本(元/平米)
占开发成本比重(%)
1
前期工程费
6263.25
250.53
4.0%
2
房屋开发费
145763.75
5830.55
93.09%
2.1
建筑、安装工程费
109421.75
4376.87
69.88%
2.2
基础设施建设费
16575
663
10.59%
2.3
公共配套设施建设费
19767
790.68
12.62%
3
不可预见费
4556.5
182.26
2.91%
总投资
156583.5
6263.34
100.0%
2.1.2.2间接成本
间接成本包括管理费用、销售费用、销售税费、开发利润、投资利息。
a.管理费用
管理费用为土地取得成本与开发成本之和的5%。
土地取得成本为待求,将其设为P(2012年1月1日),则:
管理费用=(P+156583.5)*0.05=7829.175+0.05P万元
b.销售费用
销售费用为项目完工时总价值(TV)的5%
销售费用=1310718*0.05=65535.91万元
c.销售税费
销售税费仅考虑两税一费:
销售不动产、转让无形资产,税率为5%;城市维护建设税:
纳税人所在地为市区的,税率为7%;教育费附加的征收率为3%。
销售税费=1310718*0.055=72089.5万元
d.投资利息
投资利息I的计算:
上述费用中,土地取得成本为2011年12月16日投入,近似看作2012年1月1日投入,考虑到办理相关手续及建设前的准备,假设在2013年1月1日开工建设,建设期为两年,开发成本及管理费用设为开发期2年内均匀投入。
2015年1月1日完工开始销售。
销售费用及销售税费均认为在建设完成后付出。
故而投资利息的计算只需考虑土地取得成本、开发成本以及管理费用的时间价值,由此可计算:
=0.199P+10189.0934
项目开发过程中的全部投资收益率不应低于12%。
开发利润=[P+156583.5+7829.175+0.05P+65535.91+(0.199P+10189.0934)]*0.12
=28816.5214+0.1499P万元
2.1.2.3估价对象的价值计算
项目
金额(总价)
(万元)
金额(单价)
(元/平方米)
(1)开发完成后的房地产价值
1319718.456
(2)开发成本
156583.5
(3)管理费用
7829.175+0.05P
-
(4)销售费用
65535.91
(5)投资利息
0.199P+10189.0934
-
(6)销售税费
72089.5
(7)开发利润
28816.5214+0.1499P
-
(8)土地价值
设为P
-
由求取在建工程项目价格的公式:
待求地块价格=建设完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润,可得:
P=1319718.456-156583.5-(7829.175+0.05P)–65535.91-(0.199P+10189.0934)–72089.5-(28816.5214+0.1499P)
求得2015年1月1日,P=699603万元
2.1.3合理性分析
利用假设开发法求得该地块在2012年1月1日时的价值为699603万元,而地块实际在2011年12月16日交易,交易价格为306715万元。
实际交易价格仅为假设开发法估计价值的43.8%,偏差较大。
经过分析我们认为原因可能有以下几点。
(1)假设与实际情况可能有较大出入。
在假设开发法中为了简化计算进行了一些假设,与实际情况可能有较大出入,包括建设期、销售形式等方面。
另外商品房也不一定能在短时间内全部售出。
(2)成本仅为市场正常情况的估计值,不能反映开发商的真实成本。
(3)假设开发法采用最高最佳使用原则,实际建设过程中很难实现假设中的理想条件。
(4)2011年底购得该地时房价正处于下降趋势,开发商在购买该地时是底价购得。
购地后房价就开始上涨,因此在购地时人们对未来房价的预期没有后来实际的房价高。
这说明开发商本身购买该地后该地就升值不少,这也与实际情况吻合。
综上所述,开发商购得该地是合理的,但实际购地收益应没有假设开发法所算那么高。
2.2与其他地块价格比较分析
将该地块与其他2011-2012年成交的以居住为主要用途的土地交易案例进行比较,得到下表:
宗地名称
宗地位置
土地面积(㎡)
规划建筑面积(㎡)
规划用途
成交日期
成交价(万元)
开发程度
楼面价
地处环线
北京市朝阳区管庄北二里住宅及公建用地(配建回迁安置商品房、公共租赁住房)
朝阳区管庄
110237
224968
R2二类居住用地、F2公建混合住宅用地
2011年8月8日
148168
三通一平
6586.18
五六环间
窗体顶端
朝阳区东坝中路红松园18号住宅混合公建用地(“配建限价商品住房”)
朝阳区东坝中路
45384
96779
F1住宅混合公建用地
2011年12月29日
72000
三通一平
7439.63
五六环间
北京市门头沟区黑山地区居住、托幼项目(配建“公共租赁住房”)
门头沟区门城黑山
68016.27
139213
R2二类居住用地、R53托幼用地
2011年12月29日
110100
三通一平
7908.74
六环外
顺义区后沙峪镇居住项目用地
顺义新城20街区
15080
20250
R2二类居住用地
2011年2月22日
16240.5
三通一平
8020
六环附近
北京市大兴区旧宫3号地C-17、C-24、C-25地块二类居住用地、托幼用地项目
大兴区旧宫镇
105268
112737
二类居住用地、托幼用地
2011年12月21日
95000
六通一平
8426.69
四五环间
朝阳区来广营乡土地储备项目B1—B3组团居住及商业金融项目
朝阳区来广营乡
225385
283800
二类居住用地、商业金融用地、中小学合校用地、医院用地
2011年12月16日
306715
六通一平
10807
五六环间
丰台区成寿寺住宅项目用地
丰台区成寿寺
7704
8763
R2二类居住用地
2011年4月26日
13200
三通一平
15063.3
三四环间
丰台区卢沟桥乡居住项目(配建公共租赁住房)
丰台区岳各庄新村
111153.2
145860
R2居住用地兼容公建
2011年9月23日
222000
七通一平
15220.1
三四环间
窗体底端
窗体底端
上表按照楼面价进行排序,可以看出待分析地块的楼面价在该组以居住用地为主的地块中出于较高的水平。
不过仔细比较我们可以发现,该地块价格出于此水平是有合理的原因的。
与最后两个相比于待分析地块楼面价高的地块,我们发现这两个地块在区域位置上有明显的优势,都处于三四环之间,因此其楼面价比待分析地块高出50%是有原因可循的。
再看待分析地块之上的楼面价较低的地块,基本也维持在七八千左右的水平,与待分析地块的楼面价相差不是很大。
具体分析可以看出,这些地块有的处于更偏离市中心的地区,大部分开发程度都只有三通一平,其中只有位于四五环之间的北京市大兴区旧宫3号
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