农村地块投资项目可行性研究报告经典版.docx
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农村地块投资项目可行性研究报告经典版
农村地块投资项目可行性研究报告
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前言
2003年12月2日,xx区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告,公开挂牌出让五宗国有土地使用权,竞价日期自20xx年12月12日至20xx年12月22日上午10时正止。
本次土地挂牌有三个新亮点:
第一,地价提升;第二,教育配套设施由政府统一配置;第三,拍卖地块集中于南区、钟村。
xx区政府决定从20xx年起重点开发市桥南区,并把南区定位为“具有南国水乡特色,融精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区”。
本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区,以下就其中xx镇xx村地块作一个初步的开发投资可行性分析,粗鄙之处请行家指正。
本次分析主要分为:
基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及思考五个部分。
一、基础分析
1.地块背景资料
2.区位分析
1)随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工,阻碍南区社会发展的交通问题得到缓解,规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行,令市民可充分享受市桥城区的生活环境,使该区域的城市化进程加快。
2)南区及xx是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域,xx的“高等学府”基本上都在该区域范围内,教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是“一条龙”,这使该区域住宅的吸引力有较大提升。
3)该区域近两年发展快速,生活氛围日渐成熟,大型的批发市场、花卉市场、综合市场等的启用,辖区内的楼盘以大型项目或别墅项目为主,而且新建楼盘在整体规划上都有较高标准,使该区域的生活设施和住宅配套日益完善,促使该区域成为xx未来居住中心区。
4)目前项目周边的公共配套尚未完善,除中小学和一些中小型商铺外,其他方面的配套有待改善,特别是公共交通、市场、医院等方面。
二、市场分析
1.区域住宅市场分析
1)供应量:
以旧盘新货为主
由表2可以看出,南区及xx的楼盘的供应情况可分为两大部分,一部分为一、两年前的产品,现剩余少量尾货在售,另一部分为大型楼盘的新组团。
单从市场供应角度分析,估计现时该区域一手住宅的总供应量约为1500套。
2)产品:
大盘大户型占主导
现时该区域市场上以小高层和多层两种住宅为主,高层住宅的供应量较少,而且xx的别墅也较集中于该区域,因此住宅小区的密度较低,楼盘占地面积和建设规模较大,多在7~40万平方米。
楼盘建设较有特色,如番奥以运动为主题、海伦堡和御院以欧洲水景为主题,内部依靠造景能形成较好的社区人文环境,使该区域的整体素质得到提升。
住宅户型偏大,100平方米以上的单位占六成;以100~120平方米的3房为主,约占五成;其次是2房和4房单位,这反映出客户在该区域购房是以自住为主。
资料来源:
珠江恒昌代理三部实地调查
注:
上述数据以户型的面积为量化标准
3)价格:
高低两极明显,中档盘少
南区及xx现时在售的一手住宅,单价集中在2000~2500元/m2的范围内,总价集中在20~30万元的范围内,分别约占三成。
该区域的楼价两极分化明显,单价最低低于1600元/m2,最高价高于3500元/m2,相差超过2000元/m2,例如御院和华荟南景园、番奥和朗陶居,都是相隔一条马路但均价却拉差1000元/m2,使同户型住宅的总价相差10~20万,令该区域集中了大量高端和低端的客户。
2.目标住宅市场分析
本区域住宅目标市场分为二类:
第一类为高质素楼盘目标客户:
客源分布区域广,包括本区域及市桥、周边各镇等地区的中、高收入人群,他们对住宅质素要求高,对价格考虑少,住宅消费潜力大。
可接受楼价在2800元以上,对户型需求则从两房到四房均有一定比例。
第二类为低价楼盘目标客户:
客源主要集中在本区域,主要考虑价格优惠,对户型需求偏小。
三、项目定位分析
优劣势分析
s优势:
享有河涌绿化带资源,周边环境良好;位处重点发展区域南区;周边生活配套规划前景好,教育资源丰富;邻近旧区,四周均有40米或50米的规划路,交通方便。
w劣势:
南郊偏西方向,存在一定区域门槛;现时交通不便,生活配套设施未完善;四周规划主干道造成噪音污染;河涌绿化带横穿地块,影响规划布局;项目规模小。
o机会:
南区规划建设全面铺开,有力促进房地产开发;南郊居住气氛日益浓厚,置业前景理想;区域存在中档楼盘缺口。
t威胁:
御苑、番奥、金xx等大型成熟楼盘存量较大,阻碍项目发展;南郊尚有较多待开发土地,竞争激烈,而本次拍卖北斗大桥地块规模大、成本相对较低,对项目构成直接威胁;项目地价成本高,利润空间不大。
市场定位
根据上述SWOT分析,项目应以自身规模及河涌绿化带为基本立足点,从弥补区域中档市场空白点,寻求楼盘差异化出发,确立项目市场定位。
产品定位:
中偏高档的生态、高尚精品社区;住宅类型以六层、九层洋房为主,并可利用良好景观资源配置少量叠层别墅;户型以二房、三房为主,主力户型面积75平方米~110平方米,充分考虑小二房、小三房配置。
消费者定位:
本区、市桥及周边各镇有稳定收入的中产阶层买家为主,户型要求实用,楼盘质素、品味要求高。
价格定位:
六层洋房均价2600元/M2,九层电梯洋房均价2900元/M2,又叠层别墅均价3500元/M2,洋房总价主要控制在25~30万元之间(市场空白点),别墅总价控制在60万元左右。
形象定位:
中产者的高尚社区——城市中心水岸家园
四、成本效益分析
1.项目方案建议
项目建议由10%叠层别墅、50%多层住宅、40%高层住宅组成。
地上建筑面积为92065平方米,设置1层地下室,面积为10000平方米。
配置2500平方米会所面积(含规划指定的公建配套)。
车库分别设在地下室和地面空地,共24300平方米。
项目由2004年1月(假设时间)开始进入筹建阶段,2004年7月~2006年6月为工程建设阶段,预计在2005年1月开始预售。
注:
1)、利用河涌绿化带建设小部分别墅,可增加项目经济效益;
2)、考虑电梯洋房为大势趋向,因此后建建议以九层电梯洋房为主,且可节约用地营 造绿化空间,提升楼盘档次;
3)、设置一定规模的主题会所,增加项目附加值。
2.项目成本及效益分析
成本估算:
根据初步估算,项目开发所需投入成本约为21871万元,其中竞买土地的支出占总成本的32.87%以上,土地成本明显提高。
为营造项目质素,园林绿化及广场成本应适当增加,因此红线内外工程费适当增加,但对项目总体成本影响不大。
项目销售总收入约3.1亿(不包括会所经营收入和车位的租金收入)。
多层洋房均价为2600元/平方米,九层洋房均价为2900元/平方米,后者均价高300元,其一为电梯房,其二为后期销售,因地价拍卖成本提高,估计后期楼价会逐步提升。
效益分析:
项目在前述建议的开发方案与售价的前提下,税前、税后的资本收益率尚属理想,在扣除所得税、贷款利息后利润约为3328万元。
3.盈亏平衡分析/敏感性分析
1)忽略售价变动因素,且考虑销售率为90%的情况下,当地价为8780万元时,资本收益率等于零,投资刚好保本。
2)忽略地价、建筑成本变动因素及车位、商铺售价变化,只考虑洋房均价的变化,当六层洋房均价为2600元,九层洋房均价为2900元时,销售率为82.6%时,资本收益率为零,盈亏平衡。
当洋房均价下降200元,销售率为90%时,项目勉强保持盈利,具备一定抗风险的能力,但抗击力较弱,特别是目前地价尚有可能提升。
(盈亏平衡分析表略)
五、结论及思考
结论
总结以上分析,按目前6980万元拍卖底价,该地块进行住宅开发存在一定利润空间,但抗击风险能力不高,因此,地价不宜再大辐提升,最好能控制在10%的升辐范围,以减少投资风险、增加利润空间。
同时提高项目质素,创造差异性产品,提升项目价值,是发展商能获取更多利润的最佳方法。
思考
纵观本次分析并结合土地拍卖的经济效果得出以下几点:
首先,本次土地拍卖价较之前大辐提升,说明在众多利好政策的支持下,xx土地已明显增值。
地价成本提高,为创造更多利润空间,必然要求发展商提升楼盘质素,增加楼盘附加值,而楼价随之上升是必然趋势。
其次,土地拍卖提高了房地产开发的门槛,对于实力较弱的发展商难以单独开发,加快他们被市场淘汰的速度;但对于一些有丰富实操经验、系统管理手段和充足资金的大型发展商,如果能够合理控制成本是可以获得一定利润,这也促成了房地产开发向更高更强的领域发展。
另外,实行土地拍卖后,进一步加大市场对项目的发言权,并使发展商利润与他们的市场触觉直接挂钩。
客观而言,这次土地拍卖活动使xx房地产的开发向市场化、规范化迈进一大步。
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