长租公寓研究 ppt课件.pptx
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长租公寓研究 ppt课件.pptx
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,中锐地产长租公寓研究2018年1月商管部,赢商云智库大数据品牌/项目排行榜新趋势报告案例解读实操干货扫描文末二维码(或添加sydcxy2014)即刻关注,长租公寓概念分析长租公寓政策支持长租公寓市场空间长租公寓发展现状,目录,长租公寓概念分析,长租公寓概念,“长租公寓”,又名“白领公寓”,“单身合租公寓”,是近几年房地产三级市场一个新兴的行业,是将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。
在传统租赁市场上,租客的租赁时间一般为一年。
伴随2015-2016年房价上涨和首次置业门槛提高,越来越多年轻人主动或被动选择租房。
中国租赁市场目前处于快速发展期。
创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。
根据2015年中国饭店协会公寓委员会统计,国内拥有规模公寓企业超过500家,公寓间数超过100万间。
运营模式,集中式出租:
企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业,通过精细化的设计、改造与装修,并采用标准化的品牌与服务,最后对外整体出租公寓的模式,与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。
分布式出租:
企业从分散的房东处获取物业,再通过精细化和标准化装修,最后对外出租的模式。
运营模式,“集中式”、“分散式”两种模式运营重要指标:
空置率续租率利润率,集中式运用较为传统的商业地产运作模式,以独栋商业楼宇为运作标的,包租后进行改造升级。
分散式起步晚,房源来自分散的房东,通过房屋包租经营,标准化服务与改造,提供全新的租住体验,其挑战在于对公寓的管理与社群运营。
集中式和分散式各有利弊,但总体而言集中式公寓的盈利空间更大。
精品化发展分布,集中式运营模式特点集中式公寓的关键是获取低价物业后的精细化开发受制于黄金地段的高租金以及房屋紧俏,多分布在近郊等位置,客户,针对客户群里进行市场细分,为客户量身定制集中式公寓,如针对女性的蜜柚公寓等,价格社交属性,相较于分散式公寓,其价格较高,商业的用水用电也增加租户成本构建社交圈将是未来发展的一个重点,房东端,客户端,房源获取,房源,装修团队,分散式运营模式特点为分散的房东提供“租赁整体解决方案”,房东既是供给方也是需求方,提高从收房都出房的效率实现租金、服务费、增值服务、社交流量的转化,盈利来自租金差和再装修而带来的租房溢价通过细致分工改善效率,人员既出房也收房,直接体现房屋的绩效评估,人员流水线分割是重点获取房源较为容易,易跨城市扩张,分布式覆盖广,相较于集中经营,投入较低装修团队外延,领军公寓可通过装修团队承接任务,即可保证订单数量,也可为未来托管做准备,集中式出租与分散式出租的对比,集中式出租,分散式出租,物业获取,一般获取整栋物业,获取方式比较多元化,可以独立开发,也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式,一般从分散的个人业主处获得物业,获取方式一般是签订长期包租合同(3-5年),现金流,前期的资金投入较大,前期资金投入较小,且可通过控制租金支付频率来实现“滚雪球”式包租,管理成本,容易产生规模效应,后期的管理成本,特别是人力成本较低,在房源量较大的时候,需要有强大的管理系统以控制成本,业态特点,标准化程度相对更强,租客的集聚和公共空间的安排使得集中式公寓具备较强的社交属性,由于房源区位和形态差别较大,公寓标准化程度较低,社交属性较弱,典型企业,YOU+青年公寓、魔方、自如寓、万科驿、雅诗阁等,蘑菇公寓、自如友家、优客逸家、寓见等,问题,解决,租客,虚假房源、房东契约精神缺乏,长租公寓企业品牌力量强,信誉较高,以企业信用代替个人房东信用,房源质量参差不齐,长租公寓标准化程度较高,包括装修、家电、服务等,租客找房费时费力,长租公寓企业大多拥有互联网和APP渠道,降低了与租客间的信息不对称,简化了租客的下单方式,租后服务不足,许多长租公寓企业同时提供搬家、维修、保洁、班车等服务,业主,业主装修费时费力,长租公寓企业(分布式)与业主签订租赁合同后,统一进行装修和管理,租客更换频繁导致空臵期长,业主长期包租给企业,企业凭借运营优势可有效提高房屋出租率,中介,租赁中介面临信任危机,企业直接对租客出租,B2C模式实现去中介化,长租公寓优点长租公寓兴起主要原因之一在于解决了传统C2C租赁市场的诸多痛点,长租公寓分类,分类,类型,主要企业,资本来源,国资背景,国有房地产开发企业、国有投融资企业,通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源。
一些地方在租赁用地出让方面要求只允许国有企业参与,国资平台一般是开发企业背景的重资产平台,且一般具有当地属性,社会资本,社会资本,股东背景,开发企业,开发企业通过拿地,或者利用(改造)自持存量物业,或租赁外部房源发展的平台,如泊寓(万科)、壹公寓等(招商)、荣尚签(金地)、冠寓(龙湖)、领寓(旭辉)等,经纪机构,酒店,依托房地产服务企业背景建设的长租平台,包括依托二手中介企业的自如寓(链家)、相寓(我爱我家)、和依托一手中介企业的红璞公寓(世联行)等城家(华住旗下)、窝趣(铂涛旗下)、缤润亚朵(亚朵酒店旗下)即是酒店背景长租公寓企业的代表,物业持有,创业类企业轻资产重资产,是目前行业内数量最多的参与者。
经营思路和方式较为灵活,如Y0U+、蘑菇公寓、魔方公寓等运营方不持有长租公寓的产权,而是通过租赁协议(一般是五年以上的长期协议)租入场物业,然后再向普通租客出租运营方持有长租公寓产权,然后再向普通租客出租,物业类型,集中式分散式,公寓集中,房源一般是整栋物业,至少是整层的物业公寓的房源来源十分多元,一般通过租赁普通居民为信屋加以造装修后再向外出租,长租公寓参与者,创业类公司/房地产开发商/房地产服务商/经济型连锁酒店,优势,劣势,参与者,创业类公司,通常为互联网企业,经营方式较为灵活多变,资金不占优势,因此多为分散式公寓;初创人对于公寓的经营必须非常有优势,否则一旦经营规模扩大,后续运营成本居高,盈利不易,市场上大多数长租公寓企业,YOU+,魔方公寓,新派公寓,优客逸家,寓间,蘑菇公寓,房地产开发商,分散式:
除资金优势外,并无太大优势,存量房经营会拖累公司的资金周转,拖累销售业绩;房地产企业对于线下销售以及租客需求掌握不及房地产服务商,万科,招商蛇口、碧桂园、龙湖、旭辉、保利、远洋、万达、金地、绿城等,集中式:
改造自身存量房产,或者城市内闲臵物业;改造成本低,改造经验丰富,房地产服务商,与上游房地产开发商合作经验,以及下游营销团队,对租客的需求更为了解,自身资金优势劣于房地产开发商,强于初创企业,世联行(红璞、晟曜行)、链家(自如寓、自如)、我爱我家(相寓),经济型连锁酒店,住客管理经验、存量物业运营经验、运营不善酒店也可以改装成长租公寓,在集中式物业的获取上,连锁酒店同样面临获取物业的难题,运营不善的酒店通常地段不好,改为长租公寓经营状况也很难改善;资金上不占优势,铂涛(窝趣轻社区)、住友(漫果公寓)、如家(逗号公寓),长租公寓政策支持,惩罚措施,鼓励专业化住房租赁企业长期经营,政府市场监督与激励机制,条目具体条款1.5国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。
住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策,可依法将住房租赁相关收益设立质权。
2.16自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记。
具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。
2.6租赁住房的,当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租金及其支付期限和方式、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务。
直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息。
鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的,直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。
2.12,租赁住房的当事人应当在住房租赁合同签订后十五日内,到房产管理部门或其委托的街道、乡、镇等基层组织办理住房租赁备案。
办理住房租赁备案,不得收取任何费用。
业务办理机构备案的,由房产管理部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处1万元以上5万元以下罚款;未查验承租人身份证件或者未如实记载相关信息的,由房产管理部门责令限期改正,逾期不改正的,可处5千元以上1万元以下罚款。
出租人义务和权利,对违规出租住房、调整租金、收取扣留押金、擅自进入出租房,由房产管理部门予以警告,责令限期改正;情节严重的,对个人处1千元以上5千元以下罚款,对单位处5万元以上20万元以下罚款。
违规驱逐承租人,构成违反治安管理行为的,依法予以治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
2.7出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房,确保出租的住房符合安全要求,满足基本使用功能。
住房租赁企业应当查验承租人身份证件,并如实记载相关信息。
出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房。
出租人出租住房,应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。
具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。
住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。
对租赁期限约定不明确,出租人解除住房租赁合同的,应当提前三个月通知承租人。
出租人收取押金的,应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。
除住房租赁合同约定的情形外,出租人不得扣留押金。
出租人扣留押金的,应当承担举证责任。
未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。
当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的,出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。
2.17除5种规定情况下,出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同。
承租人义务和权利,2.8,承租人应当遵守法律、法规的规定,按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房,不得擅自改动住房结构和室内设施设备,不得损害他人的合法权益。
擅自改动承租住房其他结构的,由房产管理部门责令限期改正,处2千元以上5千元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
2.10承租人应当按月支付租金,当事人另有约定的除外。
2.13经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。
承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并享受规定的基本公共服务。
办理住房租赁备案后,租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。
2.16承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房;未约定的,承租人转租住房,应当征得出租人的书面同意。
2017年5月,按照国务院2017年立法工作计划,住房城乡建设部起草了住房租赁和销售管理条例(征求意见稿),中央政策扶持,中央层面顶层设计规范市场秩序,驱动租赁行业健康发展,中央政策扶持,中央层面近两年对长租公寓的支持政策频出,加快长租公寓的发展,2015年1月,2015年11月,2015年12月,2016年3月,2016年4月,2016年5月,2016年6月,2016年11月,2017年2月,2017年4月,2017年7月,住建部,国务院,国务院,财政部,发改委,国务院,国务院,税务总局,住建部,住建部,九部委,要求地方建立住房租赁信息政府服务平台,培育住房租赁机构,支持房地产开发企业出租房源,推R进EITS试点,要求重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态“;公寓首次纳入生活服务业,提出满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革,深化改革以建立购租并举的住房制度为主要方向,公寓业所在的生活服务业也纳入营改增试点,分城施策化解房地产库存,建立租购并举的住房制度,加快培育和发展住房租赁市场,培育和发展住房租赁市场,以满足新型城镇化住房的多样化需求,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作,出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策,纳
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