银川房地产市场调研分析报告.docx

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银川房地产市场调研分析报告

银川房地产市场调研分析报告

银川房地产市场调研分析报告

2011 年 6 月

一、住宅市场

1、2010 年房地产市场总结

（1）商品房销售面积、预售面积小幅增长，销售额增长两成

2006-2010银川市房屋销售面积及销售额增长情况

600

500

400

509

335.97                      179.68

303

536

210

250

200

150

300

200

100

0

239.9

55.3

80.9        86                       100

50

0

2006200720082009

2010

销售面积（万㎡）销售额（亿元）

2010 年，银川市完成房地产开发投资超过 160 亿元，同比增长 66.8%。

全市商品房销

售面积 536.11 万平方米，实现销售额 210.63 亿元，分别比 2009 年同期增长 14.0%和 22.1%。

受 2010 年政府调控的影响，涨幅比 2009 年有所降低。

至 2010 年底银川市辖区批准预售商

品房面积达 452 万多平方米，同比增长 13%。

（2）销售均价上涨，但涨幅回落

2006-2010年市辖区商品房销售均价及增幅

4500

4234

30.00%

4000

3500

3000

2455          2660      2958

375727.01%

25.00%

20.00%

2500

2000

1500

1000

500

0

8.35%

11.20%

12.70% 15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

200620072008

房屋均价（元/㎡）

2009

涨幅（%）

2010

银川市辖区商品住房合同备案均价达到每平方米 4234 元，同比上涨 12.78%（每平方米

上涨约 500 余元），但涨幅较上年同期回落了 13.67 个百分点，这很大程度上是由于 2008 年

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房地产市场疲软所致。

近两年银川市房屋销售面积和均价增长较快，说明宁夏其他地区及西

北地区有一定支付能力的客户，开始关注银川这个价值洼地，倾向于在银川改善居住条件或

投资。

（3）商品房需求增大，空置面积减少

2005-2009年市辖区商品房空置面积情况

（万平方米）

300

200

100

239.6

150

247.7

157.9

234.09

131.81

234.74             30%

199.36    20%

10%

100.21

0%

-10%

0

-20%

05年06年07年

08年

09年

商品房空置面积商品住宅空置面积同比增长

银川市虽然是西部城市，但是随着外来人口购房需求的不断增长，2009、2010 年楼市

的火爆，造成空置率逐年降低。

截至2010 年 8 月，全市商品房空置面积为 177.4 万平方米，

同比下降了 0.6%。

（4）外地客户是银川市场的主力客群

房地产需求旺盛，与外地购房者比例居高不下分不开。

据统计，2010 年，在银川市成

交的新建商品住宅中，以成交面积统计，银川本市居民购买的住宅面积为136.83 万平方米，

占成交总面积的 43.33%；外地居民购买的商品房住宅面积为 178.97 万平方米，占成交总面

积的 56.67%，其中外省市居民购买的占 14.9%。

以成交套数统计，银川本市居民购买商品

住宅套数为 11936 套，占成交总套数的 44.3%；外地居民购买的商品住宅套数为 15000 套，

占成交总套数的 55.7%，其中外省市居民购买的占 15.8%。

据国家统计局银川调查队分析，出现这样的市场格局，主要原因在于银川市作为宁夏首

府，区域中心城市的发展潜质不容小觑，加上优越的地理位置、生活条件等，吸引了包括临

近的内蒙古乌海、左旗、陕西定边等周边地区的居民前来置业安家，这使得银川市的房地产

市场可开发建设土地供给逐年减少，房地产需求旺盛，与全国其他城市相比，其价格运行呈

现出较为独特的轨迹。

2、2011 年 1-4 月银川房地产市场分析

2011 年 1-4 月，银川完成房地产开发投资 22.13 亿元，同比增长 19.9%。

其中，住宅完

成投资 15.88 亿元，同比增长 17.5%；办公楼完成投资 0.73 亿元，同比下降 15.9%；商业营

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业用房完成投资 2.82 亿元，同比增长 30.5%，其他完成投资 2.7 亿元，同比增长 41.1%，分

别占全市房地产开发投资的比重为 71.8%、3.3%、12.7%和 12.2%。

从县（市）区房地产市

场运行情况看，主要呈现以下特点：

（1）金凤区投资总量最大，贺兰县投资增速最快

1-4 月，金凤区以完成 8.38 亿元的开发投资总量位居县（市）区首位，占全市房地产开

发投资总量的 37.9%，其次是兴庆区，开发投资总量为 5.49 亿元、贺兰县开发投资总量为

4.29 亿元、西夏区开发投资总量为 1.84 亿元、永宁县开发投资总量为 1.19 亿元、灵武市开

发投资总量为 0.94 亿元。

从开发投资增速看，贺兰县以 94.1%的增长速度位居首位，其次

是西夏区增长速度为 47.4%、金凤区增长速度为 33.0%、灵武市增长速度为 5.3%、兴庆区增

长速度为-3.5%、永宁县增长速度为-43.7%。

从数据可以看出，目前银川市的城市中心逐渐向金凤区移动，房地产开发量在金凤区得

以集中地体现，特别是一些中高档楼盘都也集中在金凤区，使金凤区逐渐形成一个新的城市

中心。

而贺兰日益形成的居住环境和规模也成为许多市民选择在贺兰购房的一个重要因素，

相较于西夏区，贺兰到兴庆区中心的距离较短，交通方便。

（2）金凤区施工规模最大，贺兰县施工增速最快

1-4 月，全市结转上年房屋施工面积及新开工面积 1455.39 万平方米，同比增长 71.1%。

其中，金凤区以 595.21 万平方米的施工规模位居县（市）区首位，占全市房屋施工面积的

40.9%，其次是兴庆区为 279.41 万平方米、贺兰县为 304.91 万平方米、永宁县为 104.19 万

平方米、西夏区为 88.92 万平方米、灵武市为 82.75 万平方米。

从房屋施工增速看，贺兰县

以 103.9%的增长速度位居首位，其次是金凤区为 101.6%、灵武市为 85.1%、西夏区为 74.6%、

永宁县为 23.9%、兴庆区为 23.5%。

1-4 月，县（市）区新开工房屋面积分别为兴庆区66.95

万平方米、增速为 9.7%、贺兰县 56.42 万平方米、增速为 124.2%、金凤区 45.29 万平方米、

增速为-55.8%、西夏区 18.76 万平方米、增速为-18.6%、永宁县 11.95 万平方米、增速为-75.3%、

灵武市 10.9 万平方米、增速为 63.2%。

目前，银川的房地产施工主要集中在金凤区和贺兰县，呈现出的特点是，金凤区施工规

模最大，贺兰县施工增速最快。

（3）金凤区销售总量最大，销售面积增速最快

1-4 月，全市商品房销售面积为 88.41 万平方米，同比增长 10.9%，其中，金凤区商品

房销售面积为 41.72 万平方米，销售总量位居县（市）区首位，占全市商品房销售总量的

47.2%，其次是兴庆区 20.85 万平方米、贺兰县 14.22 万平方米、永宁县 5.48 万平方米、灵

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武市 4.72 万平方米、西夏区 1.42 万平方米；从销售面积增速看，呈三增三降态势，分别是

金凤区增长 206.0%、永宁县增长 103.2%、贺兰县增长 49.6%；西夏区下降 86.1%、灵武市

下降 52.3%、兴庆区下降 38.2%。

作为银川市新的城市经济中心，金凤区的商品房吸引了许多市民在此购房，因此，金凤

区商品房的销售面积也在不断的上升。

（4）兴庆区现房销售总量最大，永宁县销售增速最快

1-4 月，全市现房销售面积为 26.62 万平方米，同比下降 26.8%，其中，兴庆区以 8.14

万平方米的现房销售总量位居县（市）区首位，占全市现房销售总量的30.6%，其次是贺兰

县 5.33 万平方米、金凤区 4.93 万平方米、永宁县 3.88 万平方米、灵武市 3.21 万平方米、西

夏区 1.13 万平方米；从现房销售增速看，除永宁县增长 3.2 倍外，其他五个县区均出现下降，

分别是西夏区下降 75.4%、贺兰县下降 43.9%、灵武市下降 43.2%、兴庆区下降 17.2%、金

凤区下降 16.1%。

目前，兴庆区的商品房多以竣工，以现房的形式出售，并且现房数量较大。

（5）金凤区期房销售总量最大，销售面积增速最快

1-4 月，全市期房销售面积为 61.79 万平方米，同比增长 42.6%，其中，金凤区以 36.8

万平方米的期房销售总量位居县（市）区首位，占全市期房销售总量的59.6%，其次是兴庆

区（12.7 万平方米）、贺兰县（8.89 万平方米）、永宁县（1.59 万平方米）、灵武市（1.51 万

平方米）、西夏区（0.3 万平方米）；从期房销售增速看：

除金凤区增长 3.7 倍外，其他四个

县区均出现下降，分别是西夏区下降 94.8%、灵武市下降 64.4%、兴庆区下降 46.8%、永宁

县下降 10.2%，贺兰县因上年同期没有期房销售面积，所以不可比。

二、土地市场

银川土地供应量和实际开发量都再提升，尽管 2010 年土地出让中开始出现部分容积率

5.0 的商服用地，但是据调查银川目前商住综合生活区的容积率不高，最多2.5。

因此，银川

缺少高档商业大盘。

银川土地折合到楼面价格在逐渐攀升，近年住宅用地成交楼面价集中在 1000-1500 元/

㎡，商服用地楼面价集中在 2000-2700 元/㎡。

近两年银川的土地挂牌数量没有大幅增减，

处在快速发展的初期。

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2010 年银川土地成交情况

地块号地址占地容积

[2010]-01 号兴庆区凤翔园东侧、规划路北侧123612.3517

[2010]-02 号兴庆区凤翔园东侧、规划路南侧150522.3629

[2010]-03 号西夏区同心北街东侧150062.5156

[2010]-04 号兴庆区丽景北街东侧、规划四号路北侧67384742203

[2010]-07 号金凤区黄河东路北侧、包兰铁路东侧18650621325

[2010]-27 号金凤区宝湖路南侧、规划路西侧394462.52191

[2010]-28 号金凤区宁安大街东侧、纬十八路南侧660363.045648

[2010]-30 号西夏区北京西路北侧、轻纺巷西侧4387639300

[2010]-31 号西夏区第八小学北侧、才运家园小区西侧36841.5280

[2010]-32 号西夏区北京西路北侧、规划路西侧1828901.71356

[2010]-35 号西夏区同心北街西侧、学院路北侧1048472.51600

[2010]-37 号兴庆区宝湖路南侧137922.651697

[2010]-38 号兴庆区双医路南侧、红花渠东西两侧441422.55910

[2010]-40 号金凤区铁路专用线南侧、庆丰街西侧713192.57710

[2010]-41 号西夏区兴洲路东侧、规划学院路北侧4389723307

[2010]-42 号西夏区经天西路南侧、规划路东西两侧2192911.741513

[2010]-49 号金凤区唐徕渠西侧、区医院二门诊南侧99854.5387

[2010]-51 号金凤区正源南街东侧、金凤八街南侧地块199901.3259070.

[2010]-52 号金凤区六盘山路北侧、金凤六街东侧地块2420832.0071535.

[2010]-53 号金凤区六盘山路北侧、金凤六街西侧地块1902632.0056222.

[2010]-54 号金凤区六盘山路南侧、金凤十街西侧地块656022.0019385.

[2010]-55 号金凤区十街东侧、金凤十五路北侧126370.72.0037342.

[2010]-58 号金凤区金凤十五路北侧、金凤十二街以西水

2    20381.

[2010]-60 号金凤区金凤十六路北侧、金凤十二街西侧地

2    29256.

侧5378

2.5    496.3

[2010]-66 号金凤区惠北巷北侧、福州北街东侧地块19118.61.74750

[2010]-67 号金凤区惠北巷北侧、福州北街西侧地块144306.71.701876

块98954.6

2      1850

[2010]-69 号金凤区良田渠街西侧、六号路北侧11962521371

[2010]-90 号兴庆区南薰西街以南、凤凰南街以西地块2980.65116

[2010]-92 号兴庆区利民南街东侧、书苑巷北侧地块33783.632080

共计3162324

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三、银川房地产开发热点区域及重点项目介绍

银川市区有两个方向，是城市的主发展方向，即金凤区、兴庆区沿向南方向，图中红色

区域；另外一处是城北德胜东路一带，是银川北拓的重点，因为他是衔接贺兰县的地带。

银川市区房价差别较大，金凤区与兴庆区为居民密度较大的老城区，房价最高。

西夏区

为工业区，房价相比明显低。

西夏区的土地供应，近年以北部为主。

房价分布区间：

淡红色区域房价为最高，在7000 元/平米以上；淡绿色区域为银川城市

拓展区，房价 5500～7000 元/平米左右；淡黄色区域为西夏工业区，普遍在 5000 元/平米以

下；淡紫色房价 3000～4000 元之间居多。

1、兴庆区重点项目

以唐徕渠为界，界东为兴庆区，是老城区所在地，人口众多，占银川人口一半，大约为

48 万，而经济也以兴庆区最为发达，是银川城市经济中心，商贸中心，金融中心，中小学

教育中心，因此兴庆区各项设施的完善，吸引着众多的居民。

兴庆区房价集中在 7000-9000

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元/平米之间，银川写字楼、商铺分布集中在该区域。

（1）光耀上城

开发商：

宁夏光耀房地产开发有限公司

装修情况：

毛坯

建筑类型：

小高层、高层

开盘时间：

2010 年 1 月

入住时间：

2011 年 10 月

容积率：

2.47

均价：

5800 元/平方米

车位数：

389

绿化率：

35%

物业费：

0.95 元/平方米·月

物业公司：

宁夏盛天物业公司

光耀上城位于民族南街与宝湖东路交叉口的东南侧，总建筑面积 20 万平方米，是目前

城南最大的楼盘之一。

周边新世纪花园、紫薇星座、塞上骄子等高档住宅社区遍布周围，是

城南正在快速崛起发展的高档核心社区板块。

社区一期由 3 幢 6 层宽景花园洋房，2 幢 11

层观景花园洋房，1 幢 18-24 层远景花园洋房组成。

建筑排列规整有序，天极线错落有秩，

人车分流合理，是城市精英们的尚流生活聚落。

开盘均价 5800 元/平米。

（2）骏景茗居

开发商：

宁夏天骏房地产开发有限公司

建筑面积：

25975 平米

年建筑类型：

板楼

开盘时间：

2011 年 3 月

均价：

5300 元/平方米

骏景茗居是天俊公司在清河街西侧的四栋小高层住宅，北面临近北塔湖生态区，东邻宁

夏国际汽车城，西邻新二中，无论自然景观，教育资源，发展潜力都具有很大优势；加之小

高层的物业形态，95 平米三室两厅的稀有户型，无疑将会引爆银川北城精致成熟小高层居

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住狂潮。

均价约为 7000～8000 元/平米之间。

2、金凤区重点项目

唐徕渠以西，铁路以东地区为金风区，规划面积最小，是新兴的新城所在地，是新的行

政中心所在地，人居环境较好，但金风区各大产业薄弱，配套不齐全，但随着行政中心地位

的确立，各项配套设施的完善，各大房地产开发商的建设，未来必然成为大银川的中心所在

地，但目前主要依靠外来人口消化。

银川市政府在城市规划中已将金凤区确定为房地产开发的重心，随着开发建设步伐的不

断深入，金凤区的教育、交通等配套公共设施也在完善中。

房产价格目前在 6300 元以上。

（1）吉泰润园

开发商：

宁夏吉泰房地产开

发有限公司

建筑类型：

多层，小高层，

高层

装修状况：

毛坯

建筑面积：

266130 平米

容积率：

1.7

均价：

7600 元/平方米

开盘时间：

2011 年 5 月 22 日

物业费：

1.60 元/平方米·月

吉泰润园是 2010 年宁夏吉泰房地产开发有限公司重点开发项目，项目总占地 180 亩，

总建筑面积 26 万平方米。

规划容积率为 1.7，绿化率高于 35%，整个项目规划 4038 户。

主

要以多层洋房为主、小高层及多层为辅。

项目位于金凤区行政中心区域，上海西路与亲水大

街交汇处；东临美丽的爱伊河，西依千亩生态林带，自然环境得天独厚，北临贺兰山路毗邻

新九中，教育人文资源鼎盛，南望三馆两中心等市政配套设施，是真正集政治、经济、文化

等配套为一体的区域性地标楼盘。

开盘均价 6500 元/平米。

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（2）宝湖天下

开发商：

宁夏银帝房地产开发有限公司

建筑类型：

小高层，高层

建筑面积：

700000 平米

装修情况：

毛坯

绿化率：

35.83%

均价：

5900 元/平米

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开盘时间：

2011 年 4 月

容积率：

2.39

物业费：

1.50 元/平方米·月

宝湖天下以鳞次栉比的建筑高度满足了居者对开阔视野的向往，而错落有致的建筑布

局、宽阔的楼体间距又很好的满足了居者对采光和通风的要求，坐在家中就能自由近观远眺，

将全城景致尽收眼底，悠享无限风光，感悟人生，沉浸只为你独享的奢适。

宝湖天下建筑风格为新古典主义欧式风格，典雅、大气，彰显大家风范与华贵气质，在

古典主义欧式风格中蕴含时代气息，为项目创造出动人的建筑外观。

开盘均价为 6300 元/

平米。

3、西夏区重点项目

铁路以西则为西夏区，西夏区区划面积最大，但人口较少，是银川的老工业基地，但目

前老工厂多数效益不好，居住环境较差，目前规划为工业基地和银川大学城所在地，大中学

校给该片区注入了活力。

西夏区房产价格在 5000 元以下居多，由于其工业工厂密集，比较利于发展城市综合体。

（1）盛世金像

开发商：

宁夏大禹房地产开发有限公司

建筑类型：

板楼

建筑面积：

84544

占地面积：

38150 平米

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开盘时间：

2010 年 12 月

均价：

4300 元/平米

盛世金像坐拥银川市西夏区核心居住区，紧临怀远东路，北依西夏区第五小学，西临银

橡住宅 A 区，东临佳乐苑、长乐苑住宅区。

项目规划用地总面积 38150 平方米，地上总建

筑面积为 84544 平方米。

住宅面积从 57 平方米到 118 平方米不等，拥有多层，小高层等建

筑形态。

本项目交通便捷。

大禹.盛世金橡将以西夏风情景观主题，为居住于此的成功人士

营造华贵、舒适的生态居住环境空间。

它的建成将有力提升怀远路街景及西夏城市形象。

四、商业、写字楼情况

银川写字楼、商铺分布，以兴庆区最多，那里是银川商业办公的密集区。

城北有新建的

高档商业、生活综合体。

总的来说，银川城市综合体建设已经被部分开发商抢得先机，如果

后续进入的话，必须根据投资位置、城市发展规划、定位思想进行综合慎重分析。

开 发 商：

宁夏易大房地产开发有限公司

物业类别：

写字楼、商业住宅

装修状况：

毛坯

物业地址：

金凤区新昌西路北侧（人民广场

南侧）

开盘时间：

2010-12-19

入住时间：

2010-12

容 积 率：

4.65

绿 化 率：

35.12%

物 业 费：

2.50元/平方米·月

标准层面积：

1200 平方米

均价：

9800 元/平方米

紫荆花商务中心占地 7 万余平米，总建筑面积约 21 万平米，是新区人民广场周边最大

的商务楼盘；其中 A 、B 、C 座规划为 23 层商务写字楼，每层写字楼总面积约为 1200 ㎡，1～

4 层为商务裙楼；D 、E 座规划为 23 层的精装小户型公寓，面积为 46～97 ㎡，1～4 层为商

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务裙楼；F 座规划为 23 层商务酒店；J、H 座规划为 13 层的板式小高层住宅，面积为 117～

279 ㎡。

·

依托以写字楼为主题兼有商务酒店、时尚商铺、大型卖场等丰富业态组成的易大 紫荆

花商务中心综合体，享有高端成熟的都市生活要素和优势资源，打造地标级建筑综合体的卓

尔不群，将完成大银川版图的点睛之笔。

五、银川房地产形势判断分析

1、银川市场环境分析

（1）银川市移民众多，不排斥外来文化，同时消费也较为超前，不保守

银川市是一个新发展起来的城市，真正土生土长的市民大约只占了 20%左右，同西北

其他城市相比，具有活力，对外来文化和经济不排斥，与外面文化和经济有较多的联系，导

致银川市居民注重享受，讲究消费，消费观念不保守，较超前。

（2）住房房价稳步上涨，高端楼盘腾空出世

虽然银川 2010 年住房均价仅为 4234 元/㎡，但这与银川的代建房和经济房有关，真正

银川目前的商品房呈快速发展趋势，大量的高端、高价楼盘不断出现，如名都国际大厦，精

装公寓售价达到了 10580 元/平方米，绿地 21 城均价 9000 元/平方米，而从目前几大高端楼

盘的销售状况来看，都相当不错，可见银川的消费潜力还有较大潜力。

（3）银川市城区“挤出效应”已经相当明显

由于城区内房价涨幅较大，很多市民开始离开主城区在周边地区买房，因此永宁、贺兰、

灵武等市县投资持续高速增长。

永宁县以增长 1.6 倍的速度位居首位，其次是灵武市，增速

也达到了 1.2 倍，而前期市场已经充分发展的贺兰县也实现了 41.1％的增速。

（4）银川市场竞争日益激烈，但整个市场开始走向良性发展

在银川市土地招拍挂市场上，频繁出现大企业的身影，绿地、京能、中海、恒大等房地

产企业都在加速进入银川楼市，在城市核心地块开发了大量中高端楼盘。

外来开发商的介入，

除了带来先进的开发理念，同时使得市场变得更加规范。

（5）多层住宅依然受大众喜欢，小高层、高层正处于渗透阶段，塔楼小高层不受欢迎

银川市民目前居住的房屋多数是多层，这也说明了银川土地供给充足、居民对住房的消

费能力未得到充分的挖掘。

从目前仅有的几栋居家型的塔楼的销售状况来看，即使价格较低，

依然销售的