贵港本级国有农用地土地级别及基准地价项目doc.docx
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贵港本级国有农用地土地级别及基准地价项目doc
贵港市本级国有农用地土地级别及基准地价项目
贵港市本级国有农用地
土地级别及基准地价工作报告
贵港市国土资源局
广西开元行土地房地产评估有限责任公司
二○一九年一月
第一章 工作概述
第一节 工作背景
根据《农用地定级规程》(GB/T28405-2012)、《农用地估价规程》(GB/T28406-2012)、《农用地质量分等规程》(GB/T28407-2012)和《广西壮族自治区国土资源厅办公室关于转发加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(桂国土资办[2017]342号)等要求,本次工作目标为加强农用地地价评估与管理,完善贵港市本级国有农用地基准地价体系,维护国有农用地资产。
依据相关评价规范及流程,根据贵港市农用地土地市场交易情况,制定符合贵港市实际情况的国有农用地基准地价,为今后国有农用地出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营使用权等有偿使用状况下的使用权价格奠定基础,为国有农用地转让、出租、抵押等价值评估行为提供价值参考,为实现土地资产的利益最大化,切实防止国有资产流失,为土地资产管理及土地市场建设提供依据。
第二节 工作对象与目的
一、评价范围
根据现行《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)标准,本次贵港市本级国有农用地基准地价评估项目的评估范围为贵港市区域范围内全部国有农用地,包括国有耕地、园地、林地、交通运输用地(农村道路)、水域及水利设施用地、其它土地,合计面积为22821.61公顷。
二、工作对象
本次贵港市本级国有农用地土地级别及基准地价工作底图数据整理分析以贵港市2016年土地利用现状变更数据库图斑为基础,提取贵港市现状全部国有农用地,包括耕地、园地、林地、交通运输用地(农村道路)、水域及水利设施用地、其它土地,提取总面积为22821.61公顷。
具体各工作对象的面积及分布如下表图:
表1-1贵港市本级国有农用地各地类面积汇总表
一级类
面积(公顷)
二级类
编码
面积(公顷)
占一级类比重
耕地
6042.89
水田
0101
199.45
3.30%
水浇地
0102
0.2
0.00%
旱地
0103
5843.24
96.70%
园地
498.69
果园
0201
228.12
45.74%
茶园
0202
0.34
0.07%
其它园地
0204
270.23
54.19%
林地
10277.97
乔木林地
0301
5854.97
56.97%
灌木林地
0305
611.73
5.95%
其他林地
0307
3811.27
37.08%
交通运输用地
5.59
农村道路
1006
5.59
100.00%
水域及水利设施用地
5882.46
水库水面
1103
4415.23
100.00%
坑塘水面
1104
999.31
100.00%
沟渠
1107
467.92
100.00%
其他土地
114.01
设施农用地
1202
113.2
100.00%
田坎
1203
0.81
100.00%
合计
22821.61
——
——
22821.61
——
贵港市本级国有农用地中,属于西江农场的国有农用地6316.44公顷,占国有农用地的比例为27.68%;平天山林场的国有农用地5169.63公顷,占国有农用地的比例为22.65%;贵港市水利局的国有农用地5052.83公顷,占国有农用地的比例为22.14%;其它权属单位及权属有争议的国有耕地占比为27.53%,详细情况见下表及下图
表1-2各权属单位国有农用地面积分布情况表
权属单位
面积(公顷)
占国有农用地比例
西江农场
6316.44
27.68%
平天山林场
5169.63
22.65%
贵港市水利局
5052.83
22.14%
亚计山林场
2790.85
12.23%
凤凰林场
998.84
4.38%
黄练山林场
696.11
3.05%
原大岭林场
393.72
1.73%
覃塘林场
223.81
0.98%
良古牧场
193.45
0.85%
平悦村林场
173.08
0.76%
马技林场
117.78
0.52%
其他权属单位
555.66
2.42%
争议
139.41
0.61%
合计
22821.61
100.00%
图1各权属单位国有农用地面积分布情况图
三、工作目的
依据相关评价规范及流程,根据贵港市农用地土地市场交易情况,制定符合贵港市实际情况的国有农用地基准地价,为今后国有农用地出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营使用权等有偿使用状况下的使用权价格奠定基础,为国有农用地转让、出租、抵押等价值评估行为提供价值参考,为实现土地资产的利益最大化,切实防止国有资产流失,为土地资产管理及土地市场建设提供依据。
第三节工作依据
基准地价评估具有很高的技术性和理论性要求,因此其评估工作必须在一定的理论依据、法规依据、技术依据和其它依据的指导和规范下进行。
一、法律、法规、政策依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);
(2)《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》(中发[2015]1号);
(3)《中共中央国务院关于进一步推荐农垦改革发展的意见》(中发[2015]33号);
(4)《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规[2016]20号);
(5)《广西壮族自治区国土资源厅办公室关于转发加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(桂国土资规[2017]342号);
(6)国家、省市有关的其它法律、法规、政策等。
二、技术依据
(1)中华人民共和国国家标准《农用地定级规程》(GB/T28405-2012);
(2)中华人民共和国国家标准《农用地估价规程》(GB/T28406-2012);
(3)中华人民共和国国家标准《农用地质量分等规程》(GB/T28407-2012);
(4)中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)。
三、其它依据
(1)贵港市2016年土地利用现状变更调查成果;
(2)贵港市2012年度耕地质量等别年度更新成果;
(3)贵港市土壤志;
(4)土地利用总体规划(2010-2020)(2015年调整完善);
(5)其它有关资料。
第二章 工作开展情况
第一节 工作组织
为了确保贵港市本级国有农用地土地级别与基准地价评估工作的顺利进行,成立了贵港市国土资源局局长为组长,各相关部门领导为成员的贵港市本级国有农用地土地级别与基准地价评估工作领导小组。
领导小组下设办公室,地点设在贵港市国土资源局。
贵港市国土资源局通过招投标方式确定广西开元行土地房地产评估有限责任公司作为技术承担单位。
此项工作由贵港市国土资源局、广西开元行土地房地产评估有限责任公司有关人员组成项目组、调查组,并聘请有关部门专家和相关行业领导及技术人员组成专家组。
(一)领导小组职责
全面指导贵港市本级国有农用地土地级别与基准地价评估工作;审批工作方案、技术方案和系统设计方案;组织、协调和指导贵港市本级国有农用地土地级别与基准地价评估工作;解决评估工作中出现的重大问题;落实工作经费;核定工作成果及上报审批工作。
(二)办公室职责
组织实施贵港市本级国有农用地土地级别与基准地价评估工作。
协调各职能部门的工作;督促有关部门及时提供有关资料;组织专家选择定级估价因素并确定其权重;组织检查验收外业资料成果;提供后勤保障。
(三)项目课题组职责
编制上报并具体实施贵港市本级国有农用地土地级别与基准地价评估工作方案、技术方案。
研究制定整个基准地价更新工作的技术路线及方法;解决基准地价测算工作的技术问题;完成项目成果。
(四)调查组职责
外业调查组由贵港市国土资源局和项目课题组选取有关技术人员组成,主要负责社会经济基础资料、定级估价资料、基准地价相关资料的补充收集和调查。
第二节工作开展情况
一、前期准备工作(2018年7月20日前)
为确保贵港市本级国有农用地土地级别及基准地价评估工作的顺利进行,在招标工作结束后,贵港市国土资源局、广西开元行土地房地产评估有限责任公司有关人员组成项目组、调查组。
项目组拟定贵港市基准地价更新项目工作方案和技术方案,与项目采购方,贵港市国土局就方案的可行性进行沟通,进一步就项目需求进行明确和细化,并在协调一致后完成定稿,以作为项目指导各项工作有序开展的框架、指导性文件。
落实组织领导机构,成立项目组和工作组,落实人员和经费,组织技术培训和理论探讨。
并制定工作方案、技术路线和详细的工作计划。
二、资料调查收集与整理工作(2018年7月30日前)
1、农用地定级资料收集
农用地定级收集的资料主要包括农用地自然条件资料、农用地利用资料、农用地社会经济资料、相关图件以及其他资料、农用地分等资料。
(1)农用地自然条件资料
农用地自然条件资料包括气候、水文、土壤、地貌、农田基本建设等资料。
1)气候:
平均温度、积温、降水量、蒸发量、无霜期、灾害天气等资料;
2)水文:
水源类型(地表水、地下水)、水量、水质等;
3)土壤:
土壤类型、表层土壤有机质含量、表层土壤质地、有效土层厚度、土壤盐碱状况、剖面构型、障碍层特征、土壤侵蚀状况、土壤污染状况、土壤保水供水状况、土壤中砾石含量等;
4)地貌:
地貌类型、海拔、坡度、坡向、坡型、地形部位;
5)农田基本建设:
灌溉条件(水源保证率、灌溉保证率)、排水条件、田间道路条件、田块大小、平整度及破碎程度等。
(2)农用地利用资料
主要农作物的面积、单产、总产的统计资料、样点土地利用条件、农业生产实测资料、农业技术实验资料等。
(3)农用地经济资料
人均耕地、亩均资金投入、亩均纯收益、农民人均收入、农村道路网分布、道路级别标准、距区域经济中心距离、耕作距离、田块分散程度等。
(4)图件资料
土地利用现状图、土壤图、地形图、土地利用规划图及其他相关图件。
(5)其他资料
农业区划资料、土壤普查资料、土地利用现状调查资料、土地利用规划、土地利用变更资料、农业统计资料、当地市场价格资料等。
(6)农用地分等资料
已完成农用地分等工作的,应收集农用地分等基础资料汇编、中间成果及最终成果资料。
2、农用地估价资料收集
在农用地定级基础上,需收集以下资料:
(1)农用地交易资料
农用地承包、转包、出租、拍卖、联营入股等交易资料。
(2)社会经济及土地利用资料
包括当地农村经济发展状况资料,农业和社会经济发展经济资料,土地利用总体规划资料,基本农田保护区资料等。
(3)其它资料
农用地历史地价资料,农业开发和农业生产的政策资料等。
三、资料核实与初步整理(208年8月20日前)
1、资料核实
要求数据资料来源可靠、计量单位统一,对不符合实际的数据和个别异常值,应校正或剔除。
2、初步整理
a)对现有资料数据统一分类、编码;
b)对不足、不实、不详、陈旧的资料做好记录,以便进行外业补充调查。
四、成果的编制(2018年9月10日前)
1、报告的撰写
主要完成《贵港市本级国有农用地土地级别及基准地价评估报告》的编写。
报告内容为:
地理区位、自然条件、社会经济条件、阐述了土地定级估价工作情况和技术路线、资料的搜集和调查、土地级别的划分、基准地价的评估以及国有农用地修正体系和成果的应用等。
2、编制各类图件
编制国有农用地土地级别与基准地价图等。
五、成果论证、听证与完善(2018年12月)
成果初步形成后,贵港市国土资源局以及相关部门对成果进行论证,并提出了相关的修改意见,课题组根据相关部门的意见修改完善。
贵港市召开听证会对成果进行听证,课题组根据各听证代表提出的意见,再次对成果进行完善。
六、成果验收阶段及公布实施(2018年12月)
由贵港市国土资源局向自治区国土资源厅申请评审验收,经自治区国土资源厅组织有关专家对成果进行检查,验收通过后,课题组根据验收意见对成果进行修改完善,并报自治区国土资源厅备案,形成土地管理的政策性文件和技术性文件,由当地政府公布实施。
第三章土地定级与基准地价评估成果汇总
第一节土地定级成果
一、定级指数频率分布图
《农用地定级规程》(GB/T28405-2012)规定的农用地定级方法有因素法、修正法和样地法三种,每一种方法有其各自的特点,都能反映质量级别的分布趋势与规律。
但由于不同方法所选择的计算基础和因素的差异,其定级结果存在不同程度的差别。
贵港市本级国有农用地定级采用因素法。
首先选择对农用地质量差异有显著影响的自然因素、区位因素及社会经济因素,构成定级因素体系;然后选用特尔斐法确定因素及权重;根据各定级因素对农用地质量影响程度,对指标值进行分级,并给出相应的质量分;再运用加权求和法计算单元定级指数,依定级指数分值高低划分土地级别。
本次贵港市本级国有农用地定级对象中以耕地、林地、水域及水利设施用地三大类为主,均采用因素法定级,通过科学测算和统计分析划分定级单元,计算定级单元格定级因素因子分值和定级指数,按规定方法和程序确定土地级别分值界限,依次划分了耕地、林地、水域及水利设施的国有农用地质量级别。
上述三种用途外的其它国有农用地(园地、交通运输用地(农村道路)及其它土地),由于其面积较小且分布不均匀等原因,本次不单独进行土地定级工作,其他国有农用地划定级别主要参考其它用地类型就近图斑的土地定级成果确定。
1、耕地定级指数频率分布图
耕地定级因素因子体系共包括自然、社会经济及区位三个基本因素层因素,分别对应地形地貌、土壤条件、基础设施条件、耕作便利条件、土地利用状况、区位条件、交通条件7个因素层因素和18个因子层因子。
采用特尔菲法进行各因素因子权重的确定,定级因素因子量化成果如下图所示:
图2耕地定级指数频率分布图
2、林地定级指数频率分布图
林地定级因素因子体系共包括自然、社会经济及区位三个基本因素层因素,分别对应地形地貌、土壤条件、耕作便利条件、土地利用状况、区位条件、交通条件6个因素层因素和12个因子层因子。
采用特尔菲法进行各因素因子权重的确定,定级因素因子量化成果如下图所示:
图3林地定级指数频率分布图
3、水域及水利设施用地定级指数频率分布图
水域及水利设施定级因素因子体系共包括自然、社会经济及区位三个基本因素层因素,分别对应水资源状况、耕作便利条件、土地利用状况、区位条件、交通条件5个因素层因素和13个因子层因子。
采用特尔菲法进行各因素因子权重的确定,定级因素因子量化成果如下图所示:
图4水域及水利设施定级指数频率分布图
二、级别校验与面积量算
1、校验内容
对初步划分的农用地级别进行级别分布与实地情况的一致性检验,验证其合理性。
2、校验方法
根据《农用地定级规程》(GB/T28405-2012)的校验方法,本次校验采用随机抽取单元野外实测方法和样点价格检验法进行校验,其中通过样点价格检验法验证级别的整体合理性,再通过随机抽取单元野外实测方法具体验证个别级别临界定级单元的划分合理性。
3、级别校验
3.1样点价格检验方法
通过结合各类用地多因素分类定级成果与样点价格进行验证,通过回归分析得到样点价格的标准差,验证各级别的价格极差是否具有差异性,从而确定本次级别划分的整体合理性。
通过验证结果分析(具体过程见技术报告),总体反应出农用地级别和土地质量的分布一致性,具有极差特征。
3.2抽样调查方法
在所有定级单元中随机抽取不超过总数5%的单元进行野外实测,将实测结果与定级结果进行比较,如果与实际不符的单元数小于抽取单元总数的5%,则认为计算结果总体上合格,但需要对不合格单元的相应内容进行校正;如果大于5%,则按工作步骤进行全面核查、自检、校正。
贵港市国有耕地有2544个定级单元,国有林地有624个定级单元,国有水域及水利设施用地有778个定级单元。
表2国有农用地基准地价定级校验统计表
用途
定级单元个数
抽取定级单元个数
合格定级单元个数
合格率
耕地
2544
127
124
97.64%
林地
624
31
30
96.77%
水域及水利设施用地
778
39
38
97.44%
合计
3946
197
192
97.46%
4、级别调整
遵循农用地级别确定的原则,按工作程序逐步进行审查,用道路、地类界、权属界、其他线状地物校核级别边界,重点审核位置相邻,级别差异较大的地块,经反复验算,会同政府有关部门的领导及农业技术专家进行讨论,进行合理的调整。
5、各用途国有农用地级别确定
5.1国有农用地级别确定
对级别检验调整后的使用因素法确定的耕地、林地、水域及水利设施用地级别,审核无误后,确定为农用地定级成果,将级别界线落实到大比例持土地利用现状图上,并核实相应的土地利用类型和权属单位,最终确定农用地级别界线,挂接在GIS数据库中。
以土地利用现状图为工作底图,将定级成果用图示、注记等标注在图上,按照《农用地定级规程》相关规定绘制和整饰,生成贵港市国有耕地、林地、水域及水利设施用地级别图。
5.2其他国有农用地级别确定
(1)级别划定方法
根据工作底图统计分析发现,园地、交通运输用地(农村道路)、其他土地等其他国有农用地图斑面积较少且分布零散,不满足使用因素法确定其土地级别。
根据《农用地定级规程》(GB/T28405-2012),均质地域划分的技术思路主要参考就近图斑的土地定级成果确定。
(2)级别确定
根据上述划定方法,本次评估对象中园地、交通运输用地(农村道路)、其他土地等其他国有农用地的级别确定,通过arcgis的空间分析功能,就近参考已确定土地级别图斑的农用地质量,最终确定园地、交通运输用地(农村道路)、其他土地等其他国有农用地的级别。
6、面积量算与统计
根据最后确定的土地级别,按单元统计面积,分行政区汇总出各级别的农用地面积。
全市各农用地用途级别面积汇总如下:
表3贵港市本级国有农用地各用途级别面积汇总表
单位:
公顷
级别
用途
一级
二级
合计
耕地
2831.25
3211.64
6042.89
林地
6132.28
4145.69
10277.97
水域及水利设施用地
5104.67
777.79
5882.46
园地
404.45
94.24
498.69
交通运输用地(农村道路)及其它土地
21.06
98.54
119.60
第二节基准地价评估成果
一、国有农用地基准地价评估的评估对象
本次基准地价评估需对贵港市本级国有农用地进行全域覆盖的基准地价评估,包括国有耕地、园地、林地、交通运输用地(农村道路)、水域及水利设施用地等。
二、国有农用地基准地价的内涵界定
基准地价价格内涵的界定是基准地价评估的首要工作。
通过对贵港市本级国有农用地基准地价内涵进行分析界定,使贵港市本级国有农用地基准地价评估能充分体现当地国有农用地客观实际情况,从而保障本次基准地价评估成果的科学性,提升基准地价应用的实用性、现势性。
1、价格定义的确定
农用地价格评估中,其核心和基础是农用地的基准地价。
根据《农用地估价规程》,农用地基准地价是指市政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域,按照不同利用类型,分别评估确定的某一评估基准日的平均价格。
本次基准地价编制的目的是为今后国有农用地出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营使用权等有偿使用状况下的使用权价格奠定基础,为国有农用地转让、出租、抵押等价值评估行为提供价值参考。
因此,根据贵港市本级国有农用地基准地价编制目的,本次国有农用地基准地价为国有农用地使用权流转价格,是指在不改变农用地用途的前提条件下,政府根据需要针对国有农用地不同级别或不同均质地域,按照不同利用类型,从农业生产角度评估确定某一评估基准日正常经营水平下的平均价格。
2、价格内涵的确定
国有农用地基准地价反映了在现状土地开发和利用条件下,各国有农用地级别内土地收益的平均水平。
综合当地国有农用地的分布和利用现状,确定本次国有农用地基准地价内涵界定包括土地使用权类型、土地出让年期、基本设施状况、评估基准日等。
具体的内涵如下:
(1)土地权利类型:
界定为国有农用地使用权价格;
(2)土地出让年期:
最高出让年期设定为50年;
(3)基本设施状况:
按照各用地类型各级别或各均质区域的农用地基本设施的平均状况确定,具体见下表;
(4)评估基准日:
2018年7月1日。
表4贵港市本级国有农用地基准地价内涵表
国有农用地类型
农用地
耕地、园地、林地、交通运输用地(农村道路)、水域及水利设施用地、其他土地
土地权利类型
国有农用地使用权价格
土地出让年限
50年
耕作制度
根据《农用地质量分等规程》(GB/T28407-2012),贵港市标准耕作制度为“早稻-晚稻”,复种类型为一年二熟
基本设施状况
耕地
按照所在区域具有普遍性、适宜性的种植制度下,宗地外道路通达且有水源保障、宗地内平整、大小适中、形状规则、有基本的排水与灌溉设施且田间道路密度适中
园地
按照所在区域具有普遍性、适宜性的种植制度下,宗地外道路通达且有水源保障、宗地内有基本的排水与灌溉设施
林地
按照所在区域具有普遍性、适宜性的种植制度下,宗地外道路通达
交通运输用地(农村道路)
场地平整
水域及水利设施用地
按照所在区域具有普遍性、适宜性的养殖制度下,宗地外道路通达且有水源保障、宗地内实现通电、有本的排水与引水设施、大小适中、形状规则
其他土地
按照所在区域具有普遍性、适宜性的农业生产制度下,宗地外道路通达,宗地内实现通电,有基本的通水与排水设施
评估基准日
2018年7月1日
三、基准地价评估成果
根据规程要求及本级基准地价评估的技术路线,通过样点地价和基准地块的测算,并将样点与基准地块数字化定位,根据样点与基准地块坐标与已划分好的级别边界对样点进行归属判断,然后对落入级别的样点与基准地块进行数理统计的分析、检验,剔除不合格样点与基准地块(具体过程见技术报告),对合格的样点与基准地块地价进行算术平均求取级别价。
1、国有耕地基准地价的确定
根据上述级别基准地价的测算方法,通过各级别的有效样点地价求出国有耕地的级别价,最后确定出国有耕地2个级别的级别价。
国有耕地级别价结果见下表:
表5国有耕地级别基准地价结果表
耕地级别
级别价
地面地价(元/㎡)
地面地价(万元/亩)
一级
70
4.67
二级
61
4.07
2、国有林地基准地价的确定
根据上述级别基准地价的测算方法,通过各级别的有效样点地价求出国有林地的级别价,最后确定出国有林地2个级别的级别价。
国有林地级别价结果见下表:
表6国有林地级别基准地价结果表
林地级别
级别价
地面地价(元/㎡)
地面地价(万元/亩)
一级
43
2.87
二级
33
2.20
3、国有水域及水利设施用地基准地价的确定
根据上述级别基准地价的测算方法,通过各级别的有效样点地价求出国有水域及水利设施用地的级别价,最后确定出国有水域及水利设施用地2个级别的级别价。
国有水域及水利设施用地级别价结果见下表:
表7国有水域及水利设施用地级别基准地价结果表
水域及水利设施用地级别
级别价
地面地价(元/㎡)
地面
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