投资兴建酒店项目的可行性分析报告.doc
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酒店投资可行性分析报告
一、投资分析
1、投资酒店业的性质和投资回报率现实投资酒店业的性质,属于投资不动产的范畴,但不同于投资房地产。
2、投资房地产的特点是:
(1)资金周转时间短,一般3到4年;
(2)投入产出差价大;
(3)开发商对于投资地产的所有权,随着产权的单位面积出售逐步转移,最终以获利而结束项目,同时失去所有权;
3、投资酒店业的特点是:
(1)资金需要沉淀,至少5年以上;
(2)建成以后还需要有后备资金用于更新改造;
(3)酒店经营本身的回报率并不高,一般在10%左右;
(4)酒店业的回报率主要靠不动产的升值,但这种升值,除了本身地产价值的上升,还需要通过经营管理的效益支撑;
(5)投资方长期拥有酒店的所有权;
4、投资酒店的资金结构要求
由于酒店业的性质和特点,对于酒店业的投资,要保证其回报率,对于资金结构有所要求。
如果负债比例过高,财务费用加大,会造成应有回报率的取得。
5、投资者的目的和心态
投资酒店业,投资者一定是为长远的利益着想,不能急功近利,如果为了短期套利,不宜投资酒店。
6、投资成本
根据酒店业的一般规律,投资酒店在不同的国家和地区,有一个合理的成本区域,超过这些区域的投资,将给未来的回报带来负面作用。
7、酒店类型的选择
酒店行业的细分市场,有超过10种的类型,如果没有充分的市场调研和专家指导,选择类型有误的话,将在市场上增加竞争指数,加大未来回报的风险。
二、项目地块分析与评价
1、地理位置:
波仕顿大厦位于平深路主干道,华侨城商业闹市圈中央,地势优越,政企事业单位围绕四周,是个典型的政治、经济、商业中心地段;大厦楼高米,共23层,中空玻璃幕墙,是目前县城的唯一标志性建筑;按目前的政治经济形势分拆,在十年内,此平深路及华侨城周边没有规划比此大厦优越的商业大厦;
2、交通条件:
前是平深路主干道,右是,后是,道路规范,路况畅通,交通便利。
距汽车站5分钟车程,离机场30分钟车程;距深汕高速、广汕高速、潮莞高速等路口只有10分钟车程。
3、分析与评价:
其规划发展正在形成一定规模,因此大厦是商业大厦;同时作为县城的主干大道,与政治、经济、商业区连接,从发展的眼光看应该是一处很有特色、很有发展的大厦;但从酒店专业角度看适合做何种类型的酒店才是最重要、最客观的;从综合物理环境条件分析,我们认为比较适合做现代商务、休闲多元化型酒店。
4、要素:
(1)地域空旷,视野开阔,双向交通集散便利。
(2)地处商业闹市圈中央,政企事业单位围绕四周,优越的地段。
(3)县城的唯一标志性建筑。
(4)客房面积45—55平方,如此大的房间只有5星级以上的酒店规模才配备。
(5)此大厦是商业性质大厦11—23层是商用办公楼层,共有150间办公室;不出大门,已有一定固定的客户群体。
(6)华侨城的酒店群,已全部老化残旧;周边比较中档的酒店如:
意源、四海、恒升、万事达、华美达酒店均已开业4年以上,室内装饰已旧,另客房的空间远远比不上波仕顿大厦。
(7)停车位有300个以上(不算大厦的四围),有地下1—2层,地上3—4层停车场。
5、综述:
酒店的定位与地块的选择非常重要,两者需要匹配,从目前可选择而言,首先酒店的主要目标市场是以酒店的目标定位(类型)为主,在以后具体规划、设计体现特色、体现价值,营造一个定位准确、目标清晰、投资合理、具有文化内涵的特色酒店。
三、酒店投资规模及营业分析
酒店的类型,决定酒店的投资规模和投资回报率的大小;对于投资者来说,投资那种类型的酒店,是未来投资项目能否成功的关键。
同样规模的酒店,不同类型,在面积和造价上都有区别,以下是酒店客房的规模为例:
现代商务休闲酒店
特点:
设施齐全、高档,现代化、商务、休闲,客房面积宽敞、以套房套间为主;
1、客房数量:
5—9楼为客房,共5层楼,每层14间客房,共计:
70间客房;
2、楼层面积及房间面积:
每层楼共800㎡,5层楼共4000㎡,每间客房平均面积:
57.14㎡;计划每间房减去3㎡分摊面积,实际使用面积有:
54.14㎡;
3、投资金额:
(1)装修及设施设备的费用:
每间客房计划在60000元,70间客房共计4200000元;
(2)购房房款:
每平方5500元/均价,4000㎡*5500元=22000000元;
(3)首付房款3成:
22000000元*0.3=6600000元;
(4)前期合计投资:
4200000+6600000=10800000元;
4、预计有盈利平均房价:
200元/间(钟点房房价:
70元,标单:
250元,标双:
260元);
5、住房率:
预计年平均住房率7成;70间*0.7*30天=1470间/月;
6、月营业额:
1470间/月*200元/平均房价=294000元;
7、月成本:
70%的毛利;
8、月利润:
294000元/月营业额*70%=205800元;年利润:
205800*12=2469600元;
9、前期投资回报时间:
4.5年左右(前期投资10800000元÷年利润2469600元=4.37年/不算月供利息);
10、总额投资回报时间:
(1)总投资:
房款22000000元+装修及设施设备费用4200000元=26200000元;
(2)月供利息:
各类型酒店平均空间分配
功能
经济型酒店面积[平方米]
商务型酒店面积[平方米]
五星级酒店面积[平方米]
会议型酒店面积[平方米]
单人标房
22㎡
32㎡
40㎡
32㎡
双人标房
25㎡
32㎡
50㎡
32㎡
家庭房(3人)
30㎡
40㎡
55㎡
40㎡
商务套房
45㎡
65㎡
45㎡
高级套房
60㎡
120㎡
65㎡
四、投资酒店的定位和特点建议
对于要投资酒店的定位,必须坚持以下原则,才能在市场上和效益上获胜:
1、目前市场上没有的类型;
2、能满足顾客需求;
3、充分体现文化精髓;
4、尽量利用当地廉价原材料,降低投入成本;
五、结论
1、虽然酒店业的现状是属于低迷,并不表明投资酒店无利可图。
2、建造一个能体现文化精髓、现代服务设施的、造价成本合理的酒店,在市场上会具有极高的竞争力,会是一个四赢的结果:
(1)酒店业产生一家有特色的现代化酒店;
(2)顾客在能够有一个理想的“途中的家”;
(3)投资的可持续发展有一个理想的途径;
2015年6月8日
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