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可研报告1
综合办公用房项目
可行性研究报告
*********环球工程咨询有限公司
二〇一四年七月
附表:
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
综合办公用房项目
1.1.2建设性质
新建
1.1.3项目建设单位
*********
*********是*********在*********注册的全资子公司,成立于2009年12月14日,注册资金10000万元。
自成立以来在公司正确领导下,同*********市市委、市政府就城市建设进行了广泛的交流及合作。
公司致力于投资*********的城市房地产开发事业,为把*********建设成为环境优美、工商业繁华的现代化城市贡献力量。
1.1.4项目建设地点
*********市*********新区
1.2项目建设内容与规模
工程规划占地面积94713.3㎡,总建筑面积238860㎡,其中行政综合楼(一期)117950㎡,规划馆(一期)20240㎡,城建综合楼(二期)100670㎡,配套停车位、道路、电梯、给排水、消防、供电、防雷及绿化等设施。
工程主要技术指标见表1-1:
表1-1工程主要技术指标表
项目
单位
数量
备注
总用地面积
㎡
94713.3
总建筑面积
㎡
238860
其中
地上建筑面积
㎡
173300
地下建筑面积
㎡
65560
行政综合楼(一期)
㎡
117950
其中
地上建筑面积
㎡
86410
地下建筑面积
㎡
31540
规划馆(一期)
㎡
20240
其中
地上建筑面积
㎡
15130
地下建筑面积
㎡
5110
城建综合楼(二期)
㎡
100670
其中
地上建筑面积
㎡
71760
地下建筑面积
㎡
28910
建筑基底面积
㎡
25130
容积率
1.83
总绿化面积
㎡
47450
建筑密度
%
26.5
绿地率
%
50.1
机动车总停车位
辆
1560
其中
地上停车位
辆
340
地下停车位
辆
1220
1.3项目投资估算与资金筹措
1.3.1项目建设总投资
项目总投资为50000.00万元,其中工程费用40413.93万元,工程建设其他费用5262.18万元,预备费1212.42万元,开发费用3111.47万元。
1.3.2资金筹措
项目总投资50000.00万元,所需资金由项目建设单位自筹解决。
1.4项目主要财务经济指标
表1-2主要财务经济指标表
序号
科目
单位
指标
备注
1
项目规模总投资
万元
50000.00
1.1
建设投资
万元
46888.53
1.2
开发费用
万元
3111.47
2
总销售收入
万元
90116.00
3
总成本费用
万元
50000.00
3.1
开发成本
万元
46888.53
3.2
开发费用
万元
3111.47
4
利税总额
万元
40116.01
4.1
营业税金及附加
万元
5704.35
4.2
利润总额
万元
34411.66
5
净利润
万元
29249.91
6
财务内部收益率
%
47.49
税后
7
财务净现值
万元
17840.45
税后
8
税后投资回收期
年
1.77
含建设期
9
财务内部收益率
%
52.43
税前
10
财务净现值
万元
21634.49
税前
11
总投资收益率
%
68.82
12
投资利税率
%
80.23
13
资本金净利润率
%
60.81
14
盈亏平衡点
%
57.67
1.6可行性研究依据
(1)《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
(2)国家有关部门关于项目可行性研究报告编制规范和要求
(3)《*********市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
(4)《*********市城市总体规划(2010-2020年)》
(5)《建设项目经济评价方法与参数》第三版
(6)《建筑设计常用数据》汇编
(7)《投资项目可行性研究指南》
(8)*********省建筑工程预算定额估价表和*********大宗材料市场价格信息
(9)*********市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
(10)项目单位提供的其他相关资料
第二章项目建设背景
2.1宏观形势
2.1.1*********历史、地理、人口
*********市,中国*********省省辖市。
位于长江三角洲腹地,*********省中北部,淮河之滨,1950年依矿建市,素有“中州咽喉,江南屏障”之称,是沿淮城市群的重要节点,是合肥经济圈带动沿淮、辐射皖北的中心城市及门户。
*********是中国能源之都、华东工业粮仓、*********省重要的工业城市、国务院1984年13个较大城市之一、*********省2个拥有地方立法权的城市之一。
进入90年代城市人口就达到70--80多万人,在21世纪初终于突破100万以上人口进入特大城市。
*********市位于淮河中游,*********省中部偏北,地处东经116°21′21″~117°11′59″与北纬32°32′45″~33°0′24″之间,东与滁州市凤阳、定远县毗邻,南与合肥市长丰县接壤,西南与六安市寿县、霍邱县相连,西及西北与阜阳市颍上县,亳州市利辛、蒙城县交界,东北与蚌埠市怀远县相交。
最东端位于孔店乡东河村以东与定远县交汇之窑河河面,最西端位于凤台县尚塘乡侯海孜以西与利辛县接壤处,最南端位于孙庙乡庙塘村以南瓦埠湖水面,最北端位于茨淮新河主航道中心线凤台县与蒙城、利辛县交汇处。
2011年末,*********市户籍总人口为245.6万人。
城市人口113.7万,城市建成区面积120多平方公里,是*********省名副其实的“双百”城市之一。
现*********市下辖6区一县,是*********省辖区最多的城市。
拥有地方立法权。
*********市总面积2596.4平方公里,北拥淮河,南依舜耕,可谓“山水平秋色,彩带串明珠”。
境内资源丰富,物产富饶,有“五彩*********”之称。
2.1.2*********交通
*********交通事业起步早,发展快。
因淮河舟楫之利,航运业历史悠久,*********煤矿兴起之初,航运是其主要的运输形式。
民国25年(1936年)*********铁路(田家庵—裕溪口)建成通车,大大缩短了*********煤炭运抵长江流域的运程,而且还是沟通江淮之间陆路运输的最便捷形式。
50年代建成大(通)八(公山)线,保证了矿井建设和客货运输的需要。
70年代,随着潘集煤田的开发,阜(阳)淮(南)铁路兴建,一座气势雄伟的公路铁路两用桥横跨淮河,为千里淮河第一桥。
建国后建成的纵横交织的公路网则成为沟通市内和与外界联系的重要通道。
进入80年代,*********铁路、公路、航运业全面发展,铁路复线建成通车,促进了经济的持续发展。
与此同时,邮电通信也得到长足发展,邮政电信可达世界各地。
1988年开通的洞山至田家庵光缆数字通信线路为省内第一条,它标志着*********市邮电通信已跨入*********省先进行列。
2.2区域经济
2.2.1*********经济状况
*********为中国亿吨煤基地、华东火电基地和煤化工基地的“三大基地”,华东地区的工业“心脏”。
经济以重工业为主,煤工业为支柱产业。
已探明的煤炭储量为444亿吨。
到2010年底煤炭产量将达到1亿吨左右,是中国13个亿吨煤炭煤炭基地之一。
煤炭工业企业有:
瓦斯治理国家工程研究中心、*********矿业集团、国投新集集团、皖北煤电集团、淮浙煤电有限公司、淮沪煤电有限公司等。
2013年,全年完成地区生产总值819.4亿元,按可比价格计算,比上年增长9.7%。
其中,第一产业增加值66.2亿元,增长3.6%;第二产业增加值508.5亿元,增长10.5%;第三产业增加值244.7亿元,增长9.1%。
三次产业结构由上年的7.8:
64.0:
28.2调整为8.1:
62.0:
29.9。
2.2.2*********市民富裕水平
*********市常住人口为2333896人,全社会劳动生产率58823元/人,比上年增加1947元/人。
人均GDP达34897元(折合5635美元),比上年增加1408元。
2.3地区及行业的发展规划
2.3.1*********市城市总体规划(2010-2020)
《*********市城市总体规划(2010-2020年)》*********市城市总体规划期限为2010—2020年,远景展望至2050年,根据城乡统筹发展的需要, 结合中心城区旧城改造和新区启动,建设商业中心区块,加强中心城区商业服务中心建设,积极促进商贸流通业发展。
完善东部城区、西部城区、启动*********新区的片区商业中心建设;配套完善居住区、居住小区的商业服务网点建设;依托*********经济技术开发区等工业园区发展现代物流业;促进高等职业教育产业发展,逐步整合现有教育资源,*********新区建设高教园区;依托“三山三水”积极培育旅游业,建设八公山旅游经济圈,加强中心城区的旅游接待服务设施建设。
引导毛集镇、上窑镇、曹庵镇、朱马店镇等重点小城镇的商贸发展。
2.3.2*********城镇体系规划(2011-2030)
功能与职能定位:
合肥经济圈的重要节点城市,淮合芜宣城市带的重要节点城市。
全国重要的能源基地、全省重要的煤电化和矿山机械制造基地,建设成为依山傍水、生态优美的淮河流域重要的现代化大城市。
规划2030年*********市域总人口270-290万人,城镇化水平82-84%。
到2020年*********市城市人口165万人;2030年*********市城市人口20万人。
人口快速增长地区为*********市区、凤台县。
《*********城镇体系规划2011-2030》中指出:
将*********列为皖中片区。
空间范围:
皖中片区包括合肥市(含巢湖市、庐江县)、六安市(不包括霍山县、金寨县)、*********市、桐城市。
近期目标:
推动合肥建设成全国有较大影响力的区域性特大城市,对周边地区辐射带动作用强化,科技创新能力显著提升,人口向中心城集聚加速。
到2020年,常住人口达1605万人,城镇人口1003万人,城镇化水平62%。
远期目标:
合肥经济圈整体实力不断强化,建成高新技术产业集聚地,先进制造业研发生产基地,现代服务业得到大力发展,成为全省承接产业转移的示范区,有条件地区率先实现基本现代化。
人口集聚作用向合肥经济圈和淮合芜宣城市带集中。
到2030年,常住人口达1870万人,城镇人口1407万人,城镇化水平75%。
第三章项目区建设条件
3.1项目区概况
3.1.1*********市概况
*********市,中国*********省省辖市。
位于长江三角洲腹地,*********省中北部,淮河之滨,1950年建市,素有“中州咽喉,江南屏障”之称,历史上战事频繁,遗存丰富。
*********市是*********重要的工业城市,“长三角城市群”成员城市,是沿淮城市群的重要节点,是合肥经济圈带动沿淮、辐射皖北的中心城市及门户。
*********市是中国能源之都、华东工业粮仓、国务院1984年13个较大的市之一、*********省2个拥有地方立法权的城市之一。
截至2011年末,*********市户籍总人口为245.6万人,城市人口113.7万,城市建成区面积120多平方公里,是*********省名副其实的“双百”城市之一,也是中华人民共和国华东地区特大城市之一。
*********市总面积2596.4平方公里,北拥淮河,南依舜耕,可谓“山水平秋色,彩带串明珠”。
境内资源丰富,物产富饶,有“五彩*********”之称。
3.1.2自然条件
1、气候条件
(1)温度
年平均气温偏高,平均气温16.6℃,较常年偏高1.0℃;全年只有2月、12月较常年分别偏低0.7℃、1.5℃,其余月份均较常年偏高,其中4月较常年偏高2.8℃。
冬季平均气温3.5℃,较常年偏低0.1℃,为正常年份。
年高温日数28天,较常年偏多11天。
年极端最高气温38.9℃,出现在7月30日;年极端最低气温-5.5℃,出现在1月23日。
初霜出现在11月6日,终霜出现在3月13日,全年无霜期238天。
(2)降水
全年降水量893.4毫米,与常年相比正常略偏少,季节性降水分布不均。
6月22日入梅,7月21日出梅,均较常年偏晚,梅雨量166.3毫米。
12月22日,迎来第一场降雪。
全年降水日数107天,暴雨日数5天。
(3)日照
全年日照时数为1922.2小时,比常年偏少248.7小时。
年日照百分率为43%,日照充足天数(日日照率>60%)180天,日照不足天数(日日照率<20%)114天。
2、地质条件
市境位于淮河流域,最大的地表水为淮河。
市境支流有东淝河、窑河、西淝河、架河、泥黑河等。
湖泊有瓦埠湖、高塘湖、石涧湖、焦岗湖、花家湖、城北湖等。
人工河有茨淮新河。
此外,还有蔡城塘、泉山、老龙眼、乳山、丁山、许桥等小型水库以及采煤塌陷区积水而成的众多湖泊、湿地,最大的为樱桃园(谢二矿塌陷区,亦称淮西湖)。
*********市水域面积400多平方公里,占总面积约16%。
市境地下水资源主要分布在第四系沉积层,面积约1650平方公里,探明可采储量4.5亿立方米,与地表年平均径流量大致相等。
淮河以北地下含水层平面分布可分为3个区域。
极强富水区分布于市境泥河、祁集、平圩、高皇、段湾等地区,单井出水量每小时75立方米左右;中等富水区分布于武集、贺疃等地,单井出水量每小时52立方米左右;弱富水区分布于芦集、架河、田集、古沟、龚集、夹沟、苏嘴等地,单井出水量每小时25立方米左右。
水质属于重碳酸钙、镁水,矿化度500~600毫克/升。
3.2区域文化特色
*********文化底蕴厚重。
西汉时*********王刘安在八公山招贤纳士,著书立说,编纂了千古名篇--被称为中国古代百科全书的《*********子》,发明了华夏美食--豆腐。
*********名胜古迹众多,有被中外考古学家称道的“五古”(即古战场、古墓群、古寿州窑、茅仙古洞、古生物化石群),其中的淝水之战是军事史上以少胜多的著名战例。
*********市力打“*********子”文化、花鼓灯文化、豆腐文化、少儿艺术和八公山旅游文化“五张牌”,激活“文化强市”。
积极推动《*********子》“古为今用”,大力宣传《*********子》,扩大影响。
一批花鼓灯专业表演团体,多次代表国家和*********省组团出国演出,展示花鼓灯艺术的品牌优势。
从1992年开始,由中国商业联合会和*********省人民政府主办、*********市承办的中国豆腐文化节,已成功举办了17届。
3.3区域人居环境
*********市人文特色浓郁,科教智力密集,交通发达便捷,自然资源和文化丰富,发展空间广阔,是创业、居住的理想之地。
该区域自然资源和人文景观都比较丰富,人居环境要素比较理想,是自然、休闲、人文、旅游和谐结合的理想人居之地。
区域内环境优美,公共设施及休闲娱乐场所众多,为广大市民提供高品位的休闲娱乐场所。
区域无污染,生活配套设施日益完善,人居环境俱佳。
3.4区域交通网络
*********交通事业起步早,发展快。
因淮河舟楫之利,航运业历史悠久,*********煤矿兴起之初,航运是其主要的运输形式。
民国25年(1936年)*********铁路(田家庵—裕溪口)建成通车,大大缩短了*********煤炭运抵长江流域的运程,而且还是沟通江淮之间陆路运输的最便捷形式。
50年代建成大(通)八(公山)线,保证了矿井建设和客货运输的需要。
70年代,随着潘集煤田的开发,阜(阳)淮(南)铁路兴建,一座气势雄伟的公路铁路两用桥横跨淮河,为千里淮河第一桥。
建国后建成的纵横交织的公路网则成为沟通市内和与外界联系的重要通道。
进入80年代,*********铁路、公路、航运业全面发展,铁路复线建成通车,促进了经济的持续发展。
与此同时,邮电通信也得到长足发展,邮政电信可达世界各地。
1988年开通的洞山至田家庵光缆数字通信线路为省内第一条,它标志着*********市邮电通信已跨入*********省先进行列。
第四章市场分析与市场定位
4.1市场分析
4.1.1面积与人口
2011年末,*********市户籍总人口为245.6万人。
城市人口113.7万,城市建成区面积120多平方公里,是*********省名副其实的“双百”城市之一。
现*********市下辖6区一县,是*********省辖区最多的城市。
拥有地方立法权。
*********市总面积2596.4平方公里,北拥淮河,南依舜耕,可谓“山水平秋色,彩带串明珠”。
境内资源丰富,物产富饶,有“五彩*********”之称。
4.1.2GDP与人均GDP
2013年全年完成地区生产总值819.4亿元,人均GDP达34897元(折合5635美元),比上年增加1408元。
4.2市场竞争力分析
本项目市场竞争力分析,主要从项目区位、配套环境、交通环境等进行系统的分析。
1、项目区位
该项目位于*********市*********新区,总用地面积94713.3㎡,工程建筑面积238860㎡,用地性质为商业用地。
项目紧邻文化生态公园,景观资源较好;项目东侧紧邻南经十二路,南侧紧邻南纬四路,交通便捷。
2、配套环境
现阶段,项目区域内生活配套、市政设施、交通、娱乐等较为完善。
3、交通环境
本项目所在区域的道路网线基本呈“井”状布置,路面宽敞,路况较好。
4、污染情况
区域绿化景观用地比例较高,基本没有污染严重的工业企业。
而且项目西面有大面积的绿化带,该区域拥有新鲜的空气。
4.3市场定位分析
本项目地理位置较为优越,人气财气旺盛;开发理念先进,经营方式领先;公司拥有一定的资金实力、良好的市场信誉和雄厚的人力资源,有一批熟悉房地产开发、房地产市场、项目工程管理、市场营销策划和财务评估分析等方面的专业管理人员,实践经验相当丰富,项目开发的优势明显。
项目规模适中,规划指标合理,市场调研充分,为项目市场定位打下了扎实的基础。
通过对区域市场的分析,运用房地产经济学及经营学、房地产投资学,房地产估价学、房地产营销学、房地产开发学等专业系统理论,从估价原理和方法(市场比较法、成本法、假设开发法等),综合近年来本地区相同物业的建筑造价预决算及相关配套的取费标准,再根据本地区房地产行业的基础收益率;销售参考了本地区相同物业的销售价格,本项目依据相应的高速目标市场定位是本地区低、中、高等收入家庭的未来客户群体。
第五章项目的SWOT分析
5.1STRENGTH(优势)
1、区位优势
项目区所属区域——*********市,*********市地理位置重要,交通发达,铁路、公路、水运条件好。
现已形成公、铁、水综合运输网络。
该项目符合*********城市发展规划,交通便利,且具有很高的商业价值。
2、发展潜力巨大
项目所在区域的在售待建社区众多,随着建设进度的不断加快及相关基础设施配套的不断完善,区域商业发展潜力巨大。
5.2WEAKNESS(劣势)
1、项目距离城市主干道较近,容易产生噪音污染。
2、项目区目前商务生活配套还不成熟,生活不够便利。
5.3OPPORTUNIES(机会)
1、开发时机
目前项目区各在售项目已步入中盘或尾盘,区域供应量比较有限,整体上呈现供不应求的态势。
2、销售时机
根据项目目前的进度预测,销售时机恰好在黄金档期,一方面赶在了一轮地产地力的起始点,另一方面也掐在了房地产行业传统的“金九银十”季节。
5.4THREATS(威胁)
1、本项目地块较小,而该区域大盘开发较多,对项目有一定的冲击。
2、本项目,是商业的集中开发地带,区内在建个盘众多,竞争对手强劲,资金实力雄厚,未来竞争激烈。
第六章工程建设方案
6.1建筑设计
6.1.1设计依据
(1)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006);
(2)《公共建筑设计节能标准》(GB50189-2005)
(3)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001);
(4)国家、省、部相关法令、法规。
6.1.2建筑功能布局
规划设计注重整个用房在建筑体量、空间尺度等方面的协调,对总体布局进一步优化,并充分利用项目区的自然景观资源。
综合办公用房项目容积率为1.83,整个综合办公用房现代、简洁、大气、且内部空间经济实用,为综合办公用房创造了整体的空间形象,同时各塔楼围合成组团花园,各空间围而不合,均自然过渡,整个绿化面积非常宽广,景观空间开阔、丰富多变,结合曲径小路、绿地休闲、景观的内部庭院,充满自然情趣。
6.1.3建筑形式
立足于形成鲜明的地标特色,同时融入整个地域文化之中。
整体形象借鉴构成主义设计手法,既避免呆板和平铺直叙,也避免繁琐和堆砌。
结合建筑的平面功能,通过竖向线条的运用增强建筑的挺拔感阳台、窗户、空调板采用虚实穿插的组织方式,活泼造型,强调变化和韵律,并且形成易于识别的建筑形象。
色彩上采用了以灰色为主且与多种色调相结合的方式,材质上采用石材、乳白色的涂料、灰色面砖、蓝色坡顶形成建筑的立面框架,使整个建筑形象高雅清新,富于时代气息。
6.1.4节能及环保设计
(1)本项目在施工图阶段要进行节能设计,符合国家及地方节能要由。
要优先选用国家推广的环保节能建材。
(2)本项目在施工图阶段要进行环保及室内环境污染控制设计,充分利用地形地貌,尽量不破坏生态环境;同时要达到国家及地方相关规范规定的要求。
6.2结构设计
6.2.1设计依据
1、本工程结构设计所采用的国家颁发的现行规范、标准:
(1)《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001);
(2)《建筑结构荷载规范》(GB50009-2006);
(3)《砌体结构设计规范》(GB50003-2001);
(4)《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002);
(5)《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002);
(6)《建筑桩基技术规范》(JGJ94-94);
(7)《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)。
2、本工程设计使用年限为50年,建筑结构安全等级为二级。
3、本工程采用的主要活荷载标准值:
(1)地上部分
商业3.5KN/㎡;卫生间3.5KN/㎡;上人屋面2.0KN/㎡;通风、电梯机房7.0KN/㎡;配电房10KN/㎡。
(2)围护结构(墙体)荷载
填充墙按容重不超过10KN/㎡的轻质砌块考虑;玻璃幕墙按自重不超过1.5KN/㎡考虑。
4、自然条件
基本风压值W0=0.35KN/㎡(50年一遇);W0=0.4KN/㎡(100年一遇)。
风荷载体型系数、风压高度变化系数及风振系数按荷载规范采用,地面粗糙度为表C类。
基本雪压S0=0.6KN/㎡(50年一遇);S0=0.7KN/㎡(100年一遇)。
5、地震作用
本工程场地抗震设防烈度为7度,设计基本地震加速度值为0.10g,设计地震分组为第一组;
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