四川省物业管理条例.docx
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四川省物业管理条例
四川省物业管理条例
(2012年3月29日四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次
会议经过)
四川省第十一届人民代表大会常务委员会通知第67号
《四川省物业管理条例》(NO:
SC112511)已由四川省第十一届人民
代表大会常务委员会第二十九次会议于2012年3月29日经过,现予宣告,自
2012年7月1日起推行。
四川省人民代表大会常务委员会
2012年3月29日
第一章总则
第一条为规范物业管理活动,保护物业管理各方的合法权益,改
好人居环境,促进社会友善,依照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》
等法律、法规,结合四川省本质,拟定本条例。
第二条本省行政地域内的物业管理及相关督查管理活动适用本条
例。
本条例所称物业管理,是指业主经过选聘物业服务企业、其他管理人依照合同约定也许业主经过自行管理等方式,对物业管理地域内的房屋及配套的设施设施和相关场所进行维修、养护、管理,保护相关地域内的环境卫生和序次的活动。
第三条省人民政府住所城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的督查管理工作。
市、县级人民政府房地产行政主管部门负责本行政地域内物业管理活动的督查管理工作。
县级以上地方人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生、工商、质监等相关部门依照各自职责,依法推行对物业管理活
动的服务和监监工作。
第四条街道做事处(乡、镇人民政府)组织、指导、协调本辖区内物业管理地域业主大会的成立和业主委员会的工作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责;协调社区建设与物业管理的关系,调解办理物业管理瓜葛。
居民(村民)委员会协助街道做事处(乡、镇人民政府)睁开物业管理相关的工作。
第五条成立物业管理工作联席会议制度,协调办理物业管理与社区管理之间的相关问题。
物业管理工作联席会议由物业管理地域所在地街道做事处(乡、镇人民政府)负责召集,房地产行政主管部门、居民(村民)委员会、公安派出所
和物业服务企业、业主委员会也许业主代表、专业经营单位等参加。
第六条县级以上地方人民政府及相关部门应当将物业服务行业纳
入当地现代服务业发展规划,拟定帮助政策,加强行业管理,提高专业化水平,促
进物业服务行业发展。
第七条物业服务行业组织应当依法加强行业自律管理,规范行业
行为,督促物业服务企业诚信经营和服务,保护物业服务企业合法权益。
第二章物业管理的地域及设施
第八条县级人民政府房地产行政主管部门应当依照建设单位或业主委员会的申请,以土地使用权证确定的用地范围为基础,并考虑建筑物规模、
共用设施设施的管理与保护和社区建设等因素划定物业管理地域。
影响消防、避险、燃气、电梯以及其他拥有共有功能共用设施设施使用的,不得切割划分。
县级人民政府房地产行政主管部门应当成立物业管理地域档案。
第九条建设单位在获取商品房预售赞成也许现房销售前,应当持
房地产开发项目赞成也许备案文件、土地使用权证、建设用地规划赞成证、项目
规划设计方案等资料,向项目所在地县级人民政府房地产行政主管部门申请划分
物业管理地域。
房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20日内,按本条例第八条规定进行划分。
建设单位应当将划定的物业管理地域以书面说明和图纸形式在房屋销售现场的显然地址公示。
第十条已经建成并交付使用的物业,确需要划分物业管理地域的,由业主委员会也许业主代表向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门提
出申请。
房地产行政主管部门应当在物业管理地域所在地街道做事处(乡、镇人民政府)的配合下,征采业主、居民(村民)委员会的建议,经相应地域内三分
之二以上业主赞成后进行划分,并在相应地域内通知。
第十一条物业管理地域内的各样物业配套建筑应当依照工程建设逼迫性标准和规范同时规划设计、同时建设。
任何单位和个人不得擅自改变配套建筑的用途。
第十二条新建住处物业时建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。
物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。
物业服务用房依照房屋建筑总面积的千分之二,且不低于100平方米配置;业主委员会议事活动用房依照不低于30平方米配置。
城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划赞成证时,应当在赞成证及其附图上载明配套建设的物业服务用房的建筑面积。
县级人民政府房地产行政主管部门在核发房屋预售赞成证和办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业服务用房室号。
物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有,分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。
任何组织和个人不得擅自改正用途,也不得切割、转让、抵押。
第十三条新建住处物业管理地域应当依照国家、行业、地方标准配置灵巧车、非灵巧车停放库(位)。
第十四条新建住处物业管理地域内的水、电、气等计量装置应当依照专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表配置。
通讯、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等隶属设施设施的配置应当吻合相关技术标准和规范。
配套设施不齐全的老旧住处区,专业经营单位应当配合地方人民政
府采用措施渐渐改造,实现供水、供电、供气等专业经营设施设施的分户计量、分户控制。
业主及物业服务企业应当为改造工作供应便利。
第十五条新建住处物业管理地域内的供水、供电、供气等终端用户的分户计量表也许终端用户入户端口以前的专业经营设施设施及相关管线按
照国家技术标准和专业技术规范一致设计,由相关专业经营单位依法组织拥有资质的单位安装施工,所需花销依照相关工程计价规定确定,由建设单位肩负。
建设单位在竣工查收后应当将住处物业管理地域内专业经营设施
设施及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位,专业经营单位应当接收并肩负维修、养护、更新和管理的责任。
专业经营设施设施包括变(配)电、二次供水、燃气调压等设施设施及相关管线。
第十六条本条例推行前建设的住处物业管理地域内的供水、供电、供气等终端用户分户计量表也许终端用户入户端口以前的专业经营设施设施及
相关管线的所有权由业主大会决定可否无偿移交给专业经营单位;决定无偿移交的,物业管理地域所在地县级人民政府房地产行政主管部门应当组织相关专业经
营单位依照国家技术标准和专业技术规范进行查收,查收合格的,专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理。
查收不合格的,由专业经营单位依照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案,经整改合格后移交。
住处物业尚在工程质量保修期内的整改花销由建设单位肩负,高出保修期的由全体业主共同肩负。
第三章业主、业主大会与业主委员会
第十七条依法登记获取房屋的所有权人为业主。
因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋,但还没有依法办理所有权登记的,在物业管理中享有业主权益,肩负相应义务。
业主不得以放弃权益为由不履行义务。
第十八条物业的承租人、借用人等物业使用人,依照法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权益,承
担相应义务。
第十九条业主在业主大会上的投票权,推行一人一票,一个专有部分按一人计算。
但在首次业主大会上建设单位还没有销售和虽已销售但还没有交付的,也许同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。
第二十条物业管理地域内,吻合以下条件之一的,可以召开首次业主大会会议:
(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十也许交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上;
(二)首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之
二十以上;
(三)物业服务企业在先期物业服务合同限时内依法清除合同也许先期物业服务合同到期前90天。
同一物业管理地域内只能成立一个业主大会。
第二十一条吻合本条例第二十条第一款规定状况的,条件具备之日起30日内,建设单位应当书面报告物业管理地域所在地街道做事处(乡、镇人民政府)申请成立业主大会。
吻合本条例第二十条第一款规定状况的,建设单位未及时书面报告申请成立业主大会的,同一物业管理地域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理地域所在地街道做事处(乡、镇人民政府)提出成立业主大会的书面要求。
保障性住所物业可依照其房屋所有权权属成立业主大会或由所在
地街道做事处(乡、镇人民政府)负责组织相关部门、物业使用人、居民(村民)委员会成立管理委员会,履行业主大会相关职责。
第二十二条街道做事处(乡、镇人民政府)应当在收到报告之日
起15日内会同物业管理地域所在地县级人民政府房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。
筹备组由业主代表、建设单位、房地产行政主管部门、街道做事处(乡、镇人民政府)和居民(村民)委员会组成,其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。
筹备组成员名单应当由街道做事处(乡、镇人民政府)在物业管理地域内进行书面通知。
筹备组中业主代表的产生,由街道做事处(乡、镇人民政府)也许居民(村民)委员会组织业主介绍。
筹备组组长由街道做事处(乡、镇人民政府)代表担当。
第二十三条筹备组履行以下职责:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地址、内容和形式;
(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;
(三)确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积;
(四)拟定业主委员会选举方法草案,提出候选人建议名单;
(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。
筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位肩负。
第二十四条业主大会履行以下职责:
(一)拟定和改正管理规约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员,督查业主委员会工作;
(三)确定物业管理方式,选聘、解聘物业服务企业;
(四)筹集和使用专项维修资本,并督查推行;
(五)拟定、改正共有部分管理、使用、经营等方面的规程;
(六)法律、法规也许议事规则确定由业主大会决定的其他事项。
第二十五条管理规约应当对相关物业的使用、保护、管理,业主
的共同利益,业主应当享有的权益和履行的义务,违反管理规约应当肩负的责任等事项依法作出约定。
拟定管理规约,应当敬爱社会公德,不得违反罪律、法规的规定和损害社会公共利益。
管理规约对全体业主拥有拘束力。
第二十六条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序和业主委员会的届期、组成和成员任职条件、停止成员资格等事项作出约定,并可以约定业主委员会候补成员的成立、缺席业主表决权计算规则等事项。
第二十七条业主委员会是业主大会的履行机构,由业主大会选举产生,由5人以上的单数组成,任期3年也许5年。
业主委员会会议应当有过多数委员出席,作出的决定必定经全体委员多数以上赞成。
业主委员会的决定应当在作出之日起3日内在物业管理地域内显
著地址通知。
第二十八条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材想到物业管理地域所在地的街道做事处(乡、镇人民政府)备案,街道做事处(乡、镇人民政府)应当在收到备案资料后抄送县级人民政府房地产行政主管部门:
(一)业主大会成立和业主委员会选举的状况;
(二)管理规约、业主大会议事规则;
(三)业主大会决定的其他重要事项。
业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主委员会印章。
业主委员会应当将成立状况在物业管理地域内通知。
第二十九条业主委员会履行以下职责:
(一)履行业主大会的决定和决议,保护业主共同权益;
(二)召集业主大会会议,报告物业管理推行状况;
(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)听取业主、物业使用人的建讲和建议,督查和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)督查管理规约的推行;
(六)调解业主之间因物业使用、保护和管理产生的瓜葛;
(七)业主大会赐予的其他职责。
第三十条业主委员会应当如期在物业管理地域内向业主宣告以下
状况和资料:
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)专项维修资本的筹集、使用状况;
(五)物业共有部分的使用和经营收益的出入状况;
(六)业主大会和业主委员会工作经费的出入状况;
(七)其他应当向业主公开的状况和资料。
第三十一条业主委员会任期届满90日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会任期届满仍未换届改选的,街道做事处(乡、镇人民政府)应当要求其限时改选;逾期不改选的,街道做事处(乡、镇人民政府)应当
组织业主进行换届选举。
第三十二条业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内,上一届业主委员会应当在街道做事处(乡、镇人民政府)督查下将其保留的相关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会。
拒不移交的,新一届业主委员会可以央求物业所在地街道做事处(乡、镇人民政府)协助回收。
业主委员会委员资格届内停止或被免去的,应当在停止之日起7日内向本届业主委员会移交由其保留的前款所列文件资料及财物。
第三十三条业主委员会委员有以下状况之一的,其委员职务自行
停止:
(一)因物业转让等原因不再是业主的;
(二)因健康等原因丧失履行职责能力的;
(三)业主大会议事规则约定的其他状况。
第三十四条业主委员会委员有以下状况之一的,由业主大会也许业主委员会依照业主大会的授权,决定免去其委员资格:
(一)挪用、入侵业主共有财产;
(二)索取收受建设单位、物业服务企业也许有利害关系业主供应
的利益;
(三)利用职务之便要求物业服务企业减免其物业服务费;
(四)泄露业主资料也许将业主资料用于与物业管理没关的活动;
(五)经业主委员会二分之一以上委员也许五分之一以上业主建议撤掉其委员资格的;
(六)业主大会议事规则约定的其他免去资格的状况。
第三十五条经业主大会决定,可以从以下渠道筹集工作经花销于业主委员会展动工作:
(一)全体业主共有部分物业经营收益;
(二)全体业主共同缴纳;
(三)业主自觉捐赠等其他合法方式。
工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作补贴,由业主大会决定。
业主委员会应当稳当保留工作经费,并每半年向业主书面通知出入状况。
第四章先期物业管理
第三十六条住处物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之
前,建设单位应当经过招招标方式选聘拥有相应资质的物业服务企业,供应先期物业服务。
但有以下状况之一的,经住处物业所在地县级人民政府房地产行政主
管部门赞成,可以采用协议方式选聘物业服务企业:
(一)住处物业管理地域房屋总建筑面积低于
(二)招标人少于3个的;
(三)法律、法规还有规定的。
3万平方米的;
第三十七条建设单位在申请房屋预售赞成或现房销售前,应当参照省住所城乡建设行政主管部门制作的示范文本,拟定临时管理规约、先期物业服务合同和房屋使用说明书,作为房屋销售合同的附件,并向房地产行政主管部
门提交以下资料:
(一)临时管理规约样本;
(二)经过招招标等法定方式选聘物业服务企业的证明文件;
(三)先期物业服务合同;
(四)物业服务用房和业主委员会议事活动用房的配置图纸及证明
文件;
(五)房屋使用说明书。
第三十八条建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时,应当向买受人明示先期物业服务合同、临时管理规约等内容。
物业买受人应当遵守临时管理规约,履行先期物业服务合同。
第三十九条新建住处物业推行物业交付承接查验制度。
承接新建物业前,物业服务企业和建设单位在新建小区竣工查收后,应当依照国家相关规定和先期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设施进行查验。
物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加,可以邀请相关专业机构协助进行。
第四十条物业服务企业承接物业服务时,应当对物业管理地域内共有部分及其相应的物业档案进行查验,签订承接查验协议,明确双方的权益与义务。
发现共有部分与竣工图及其规划设计审批文件不符也许有质量安全问题
的,应当书面见告建设单位,并依照相关规定办理。
第四十一条物业服务企业应当自物业交接后30日内,将查验文件向物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门备案,并在物业管理地域内显然地址通知。
第四十二条物业服务企业应当依照相关规定与建设单位也许业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主权属等资料的移交手续。
物业服务企业应当自办理移交手续之日起30日内,拥相关资料向县级人民政府房地产行政主管部门备案。
第四十三条建设单位应当依照国家规定的保修限时和保修范围,肩负物业的保修责任。
第五章物业服务
第四十四条一个物业管理地域由一家物业服务企业供应物业管理
服务。
物业服务企业应当拥有独立法人资格和从事物业服务活动的相应
资质。
从事物业服务的管理人员应当依照国家相关规定,获取相应的职业资格证书。
物业服务企业不得转让也许以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。
第四十五条业主大会成立后,业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同,先期物业服务合同自行停止。
物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内,向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案。
第四十六条物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费
标准、物业服务用房、专项维修资本的管理与使用、合同限时以及双方的权益义务、违约责任等内容进行约定。
第四十七条物业服务事项应当包括以下内容:
(一)建筑物共有部位的保护和管理;
(二)共用设施设施的平常运行、保护和管理;
(三)共有部位的绿化、环境卫生的养护和保护;
(四)序次保护、安全防范、车辆停放管理等事项;
(五)物业服务档案和物业档案的管理;
(六)法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务企业可以就高出物业服务合同约定的服务与相关业主另
行约定。
第四十八条物业服务企业应当依照物业服务合同中关于安全防范的约定,健全安全防范措施,做好物业管理地域内的安全防范工作,为业主供应安全高效便利的服务。
未履行约定义务的,依法肩负相应的法律责任。
物业管理地域内发生安全事故时,物业服务企业应当采用应急措施,并及时向相关行政管理部门报告,协助做好营救工作。
物业服务人员在从事物业服务活动时,应当依法履行职责,不得损害业主的合法权益。
第四十九条物业服务企业应当依照国家和省的相关规定向房地产行政主管部门如期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。
第五十条物业服务收费标准应当依照合理、公正、公开、质价吻合的原则,由合同双方当事人予以约定。
先期物业服务和保障性住所物业服务收费标准由县级地方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门依照当地本质状况拟定政府指导价,并如期宣告。
同一物业管理地域内同一物业种类、同一物业服务内容和标准的,物业服务收费应当履行同一价格标准。
物业服务企业应当在物业管理地域内显然地址宣告物业服务项目及其收费标准。
第五十一条物业服务收费标准应当保持相对牢固。
有以下状况,需要调整物业服务收费标准的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并报经业主大会赞成:
(一)公共服务产品能耗价风格整的;
(二)业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的;
(三)物业管理地域内共用设施设施维涵养护花销调整的;
(四)其他政策性花销调整的。
物业管理地域所在地县级人民政府价格行政主管部门应当加强物
业服务收费的督查和管理。
调整物业服务收费标准产生瓜葛时,物业服务合同双方当事人可以向物业管理地域所在地县级人民政府价格行政主管部门成立的价
格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。
第五十二条已竣工查收但还没有销售也许还没有交付的物业,物业服务费由建设单位肩负。
建设单位与业主依照约定交付方式已交付物业的,物业服务费由业
主肩负。
建设单位与业主还有约定的从其约定。
第五十三条物业服务合同双方当事人清除也许停止物业服务合
同,应当依照合同履行必要的见告义务;合同未约定见告限时的,应当提前
60
日见告。
物业服务合同清除也许停止后,物业服务企业应当与业主委员会依照法律法规和合同约定办理退出交接事宜,并履行以下交接义务:
(一)移交保留的物业档案、物业服务档案;
(二)移交物业服务期间形成的相关房屋及设施设施改造、维修、运行、养护的相关资料;
(三)移交物业服务用房;
(四)分项清理预收、代收的相关花销;
(五)专项维修资本使用状况资料;
(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务企业未依照本条第一款履行见告义务并办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理地域也许停止物业服务。
第五十四条有以下状况之一的,物业服务企业应当退出物业服务:
(一)合同期满未续约的;
(二)依法、如约定清除合同的;
(三)法律、法规规定不得连续从事物业服务活动的。
物业服务企业不得以物业服务中的债权债务瓜葛未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。
第五十五条经业主共同决定可以对物业管理地域推行自行管理。
推行自行管理的全体业主应当经过管理规约就管理事项、管理推行方式、管理责任的肩负方式等事项共同作出约定。
第五十六条县级人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业从事物业服务活动的督查和信用管理,指导物业服务企业依照国家相关规定和物业服务合同履行其义务,协调解决物业服务企业与业主之间的瓜葛。
公安、环境保护、城乡规划建设、工商、质监、城管执法等部门应当加强对物业管理地域的管理和指导,接到相关违反治安、环保、物业装修装修和使用等方面法律、法规规定行为的报告或发生安全事故的报告后,应当及时检查办理。
物业服务企业应当配合各级人民政府、居民(村民)委员会和各相关部门依法睁开的各项工作。
第五十七条业主、业主大会及业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议时,可以向街道(乡、镇)人民调解委员会申请调解。
第六章物业的使用与保护
第五十八条业主、物业使用人和物业服务企业对物业的使用与保护,应当遵守纪律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。
第五十九条物业管理地域内禁止以下行为:
(一)房屋装修装修损坏房屋承重结构等行为;
(二)违章搭建建筑物和修筑物等行为;
(三)入侵、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设
备等行为;
(四)擅自改变房屋、绿地使用性质等行为;
(五)随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为;
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐化性物品,排放有毒、有
害、异味物质等;
(七)占用消防通道、封堵出入口通道等行为;
(八)高出规定标准排放噪声或产生振动,影响居民生活的行为;
(九)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
第六十条因维修物业也许公共利益需要,确需临时占用、挖掘物
业管理地域内道路、场所的,应当征得业主委员会的赞成。
临时占用、挖掘道路、场所的,应当在约按限时内恢复原状。
第六十一条业主专
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