招商银行武汉分行个人住房同名转按揭循环授....doc

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招商银行武汉分行个人住房同名转按揭

循环授信业务操作办法

第一章总则

第一条为了更好地开拓我行个人资产业务，丰富个人贷款产品种类，以满足客户的多种融资需求，根据《招商银行个人银行服务规范-资产业务》、《招商银行武汉分行转按揭贷款管理实施细则》、《招商银行武汉分行个人住房循环授信实施细则（第二版）》、《招商银行武汉分行个人财产抵押贷款实施细则（第二版）》等有关规定，特制定本办法。

第二条个人住房同名转按揭循环授信业务（以下简称“同名转按”）是指客户在他行办理个人住房按揭贷款尚未结清时，向我行申请以按揭房产作最高额抵押的个人住房循环授信额度，我行审批通过后，通过转按揭或其他方式结清原贷款，并将原贷款所购房产作最高额抵押，我行给予客户循环授信额度的业务。

第三条为保证同名转按业务的顺利办理，根据借款申请人的申请，采取3种不同的操作流程：

（一）借款申请人在还清他行按揭贷款前向我行提出同名转按申请，我行审批同意后，出具《招商银行武汉分行个人住房循环授信业务承诺书》（附1）。

借款申请人用自有资金结清原按揭银行贷款，在重新办妥以我行为抵押权人的抵押登记手续后，我行根据与借款申请人签订的循环授信协议及借款合同，发放额度项下贷款。

（二）借款申请人在还清他行按揭贷款前向我行提出同名转按申请，我行审批同意后，借款申请人同时向与我行有合作关系的担保公司申请为其贷款提供阶段性担保。

在取得担保人同意担保的相关担保法律文本后，我行根据原贷款余额发放转按揭贷款，用于结清他行贷款，由担保公司负责办理原贷款的结清手续、抵押注销手续，并协助我行办理新房产抵押登记手续后，我行在授信额度内发放其他用途的贷款。

（三）借款申请人在还清原按揭贷款前向我行提出同名转按申请，我行审批同意后，出具《招商银行武汉分行个人住房循环授信业务承诺书》，由第三方代借款申请人垫款结清原贷款，在重新办妥以我行为抵押权人的最高额抵押登记手续后，我行在授信额度内发放转按揭贷款和其他用途贷款，并将转按揭贷款划至垫款人的账户。

第二章授信的对象和条件

第四条授信对象的基本条件。

1.授信对象为具有中华人民共和国国籍的自然人；

2.授信对象与所购房产所有人完全一致，并具有合法有效的身份证明；

3.年满十八周岁，具有完全民事行为能力；

4.借款人有稳定的职业和收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力，能够提供相应的收入或资产证明；原则上月房产支出额不得超过家庭月收入的50%，月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。

达不到上述标准的，授信申请人必须提供足以证明其还款能力的资产或其他证明；

5.借款人无不良资信和行为记录；

6.提供原按揭贷款的借款合同；

7.在“个人信用信息基础数据库”中当前无拖欠，从未出现超过1个月的拖欠记录，未被列入各种信用“黑名单”的记录；

8.原则上他行的还款时间加上我行的还款时间之和超过12个月后，才可发放授信项下的第二笔贷款；

9.贷款行规定的其他条件。

第五条抵押房产的条件。

（一）抵押房产只能是普通商品住房或自住别墅，商铺、写字楼、厂房等商业用房不得作为同名转按业务的抵押房产。

（二）授信申请时该房产为在按的抵押物业，申请时已还清原按揭贷款并已解除抵押的物业不属于本办法规定范畴，但可按照《招商银行武汉分行个人住房循环授信实施细则（第二版）》的相关规定办理相关业务。

（二）房产系贷款行城区内的商品住宅，已办妥《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，或者已经具备办证条件，且产权完整和清晰，无产权纠纷。

（三）房产结构完好且不存在水、电、物业管理、环保交通、城建配套设施等方面的纠纷或问题；房产系可进入房地产市场流通的商品房，易变现，且不在拆迁规划范围之内。

（四）已使用年限不得超过15年。

第三章授信的币种、期限、成数和利率

第六条授信币种：

仅限于人民币。

第七条授信期限。

一、授信期限与抵押房产已使用年限合计最长不得超过30年，且授信到期日不得超过土地使用到期年限，授信期限与借款人年龄相加不超过法定退休年龄另加5年。

对具有足够还款能力的借款人，如收入稳定、身体健康、无不良嗜好，子女具有代偿能力且愿意作为共同还款人的，经有权审批人同意，贷款可延长5年，即男性70岁，女性65岁。

上述借款人属于党政机关、事业单位、大中型优质企业、跨国公司在华机构正式员工或我行个人银行业务金葵花卡、VIP卡、信用卡金卡等优质客户的，如需延长贷款期限，可不必追加子女作为共同还款人。

二、授信项下贷款到期日（含展期到期日）不得超过授信额度的到期日。

三、授信项下单笔贷款期限不超过贷款用途对应的最长期限。

用途为购买住房的贷款，抵押房产已使用年限加贷款期限最长不得超过30年；用途为购买商业用房的，贷款最长期限不超过10年；购买自用汽车的，最长期限不得超过5年；装修自住房的，最长期限不得超过5年；其他消费类用途的贷款最长期限不得超过3年；用途为经营性的，贷款期限一般不超过3年，最长不超过5年。

第八条授信额度。

本细则所称授信额度为非承诺性授信额度，授信项下的贷款必须经我行有权审批人审批同意后才能使用。

一、申请授信额度原则上由我行指定的房地产评估机构对房产进行重新评估，授信额度最高不超过抵押房产评估净值的70%。

二、对于授信项下有经营性用途贷款的，单笔授信额度最低金额20万元。

授信额度按照以下抵押率确定：

不同楼龄的最大抵押率

普通商品住房

自住别墅

1－10年（含）

11－15年（含）

1－15年（含）

最高抵押率

60%

50%

50%

三、如抵押物符合以下情况可不评估，但经办行（处）应对抵押物上门调查并拍摄照片供审贷人员参考：

（一）原贷款能够确定为一手房按揭，原贷款放款至今不超过2年，且原贷款成数不超过七成，政府部门当前公布的房产交易平均价格与客户原贷款时房管部门公布的房产交易平均价格比较，没有下跌，且我行授信金额小于或等于原贷款合同金额。

（二）原贷款能够确定为一手房按揭，原贷款成数不超过七成，同类房产评估净值高于房产购置价值，且我行授信金额小于或原贷款合同金额。

同类房产是指与抵押房产同小区、同户型、同朝向，面积、楼层基本相当，其评估净值足以作为我行判断抵押房产价值参照的物业。

（三）使用授信额度当年，同类房产交易价格或评估净值高于上年，且以低于当年的房产交易价格或同类房产评估净值为基数计算授信额度的，可不重新评估。

对于符合上述不评估条件的，由经办行与客户签订《招商银行房地产抵押价值确认单》（附2），确认房屋价值为原购买价值，抵押价值为授信金额。

第九条　授信项下单笔贷款金额的确定。

授信项下单笔贷款成数要符合人行及总行相应业务品种的贷款成数。

授信项下单笔贷款金额与已使用授信额度之和不得超过授信额度。

单笔授信额度在20万元以下的，授信项下不得发放经营性用途的贷款。

单笔授信额度在20万元（含）以上的，授信项下的单笔经营性贷款不受起点金额的限制。

第十条授信项下贷款利率。

授信项下单笔贷款利率在放款时由经办行根据每笔贷款的具体用途按照相关规定与借款人协商确定，原则上除用途为购买自用住房（仅限于第一套和第二套住房）的贷款外，不得下浮。

对于少数优质客户确需下浮利率的，按照个人资产审批权限由终审人审批。

如遇利率调整，经办行根据人民银行的相关规定与客户协商确定利率调整方式。

第十一条　授信项下贷款对应的业务品种及用途控制。

授信项下的贷款必须用于个人消费或经营用途，不得发放无指定用途贷款，严禁股市和证券投资。

借款申请人必须向我行提供能够证明贷款用途的相关书面证明材料，经办行审核无误后留存复印件。

（一）用途为购房的贷款，对应批发住房贷款、零售住房贷款或二手住房贷款。

借款申请人购买期房的，须提供购房合同，经办行应落实该合同已在房地产管理部门备案；借款申请人购买现房的，须提交购房合同和相应的房屋产权证明。

同时，借款申请人须委托贷款经办行在贷款发放后转入指定的售房人账户。

贷款发放后，经办行应原则上要求借款人提供售房人开出的收款发票（收据）原件交经办行验看，并留存复印件。

（二）用途为购车的贷款，对应汽车消费贷款。

借款申请人须提交购车合同，并委托贷款经办行在贷款发放后转入指定的售车人账户。

贷款发放后，经办行应原则上要求借款人将购车发票原件交经办行审查，并留存复印件。

（三）用途为装修自住住房的，对应住房装修贷款。

借款申请人提交房产所有权证明、装修合同和装修造价预算单（或其他证明装修真实性的书面材料）。

（四）用途为教育学资的，对应个人商业性教育学资贷款。

借款申请人须提交就读学校出具的《录取通知书》及学杂费总额的证明资料，并委托贷款经办行在贷款发放后转入指定的就读学校账户。

（五）用途为其他合法消费类的，对应综合消费贷款。

借款申请人须提供以下资料之一：

最近三个月消费的税务发票或收据、刷卡消费凭证、刷卡消费对账单以及其他足以证明消费用途的书面资料或在消费后将付款单据交由经办行审查，贷款可直接发放至借款人账户。

（六）用途为经营性贷款的，对应个人财产抵押贷款，其贷款的对象和条件、期限、利率、还款方式、抵押物保险以及贷款的申请、调查、审查、审批、放款及贷后检查均按照《招商银行武汉分行个人财产抵押贷款实施细则（第二版）》的有关规定执行。

第四章授信项下贷款的偿还方式

第十二条授信项下第一笔转按揭贷款和消费性用途的贷款还款方式包括等额还款、等额本金、等额递增、等额递减、按期付息按期还本、到期还本（适用于1年期以下贷款）和本金归还计划等方式。

经办行应根据借款人经济状况及资信记录情况与借款人协商，确定选用其中一种还款方式。

授信项下经营性用途的贷款还款方式应采用等额还款、等额本金或等额递减还款法按月偿还贷款本息。

对贷款期限在6个月（含）以内，或贷款期限1年（含）以内且贷款金额不超过300万元（含）的经营性贷款，可采用按月付息到期还本的还款方式归还贷款。

第五章同名转按循环授信的业务操作

第十三条同名转按循环授信的基本操作步骤。

（一）借款申请人以自有资金结清原贷款的，业务流程如下：

1.借款人申请循环授信额度；

2.授信的调查；

3.抵押房产价值评估（按规定需作评估的）；

4.授信审查与审批；

5.根据审批结果出具《招商银行武汉分行个人住房循环授信业务承诺书》；（附1）

6.借款申请人自行办理原贷款结清及房产抵押解除手续；

7.经办行与借款人签署授信协议、借款合同等法律文件；需要公证的，应办理公证手续；

8.我行办理房产最高额抵押登记手续；

9.授信项下贷款的发放及贷款的划转；

10.贷款档案归档；

11.授信的管理和回收。

（二）借款人通过担保公司担保，使用转按揭方式结清原按揭贷款的，业务流程如下：

1.购房人向我行申请授信额度和向担保公司申请担保；

2.抵押房产价值评估（按规定需作评估的）；

3.我行进行授信调查、担保公司进行担保调查；

4.我行进行授信审查和审批，担保公司进行担保审查与审批；

5.经办行与借款人签署授信协议、借款合同等法律文件、担保人公司提供阶段性或全程担保书等法律文本（担保公司对额度项下第一笔转按揭贷款担保）；需要合同公证的，应到公证机关办理公证手续；借款人按担保公司要求，对担保公司代办原贷款归还、房产注销抵押及抵押给我行进行委托；

6.担保公司对我行出具放款通知；

7.我行发放额度项下第一笔转按揭贷款；

8.担保公司负责办理原贷款结清、房产解押及抵押给我行手续；

9.授信档案归档；

10.额度项下其他贷款发放及划转；

11.授信的管理和回收。

（三）以第三方资金代借款申请人结清原贷款的，业务流程如下：

1.借款人申请授信额度；

2.授信的调查；

3.抵押房产价值评估（按规定需作评估的）；

4.授信审查与审批；

5.根据审批结果出具《招商银行武汉分行个