房地产融资分析全.docx

房地产融资分析全.docx

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首先是对房地产融资的基本认识：

房地产融资是所有行业（金融业除外）融资当中融资总金额最大，融资产品最多，创新速率最快的。

房地产具备金融属性，是除了金融行业以外另一个借钱生钱的行业，因此对于房地产的融资风控也是非常严格的。

在此基础上，房地产融资因风控的需要，形成两种类型：

1、以公司为中心的融资；2、以项目为中心的融资。

在此以外，股权投融资也是很正常投资房地产的方式，但股权没有保收益一说，更属于投资类，这边暂不讨论。

另外，民间高利贷、地下钱庄等借贷方式也不属于我们考虑的范围，都不是正规路子。

以下是常见的一些融资品种：

按照分类一点点阐述，不免太无聊。

我们按照公司的发展周期的维度思考，从小公司长到大公司时会经历多少种什么样的融资产品。

房地产公司的融资一般都是从项目融资开始的。

项目的开发可以分为前期拿地，中期建设，以及建设后等。

我们从中期往两头慢慢延伸。

好，假设我现在是一家公司，完成了初期的野蛮生长和初期累积，公司也规范化一些，银行愿意借我们一些钱。

现在，手中有块土地，手续完备了，但是手中钱不够，项目资金链上需要一些杠杆，帮我撬动整个项目。

于是我找到了银行。

STAGEI

最基本的房地产贷款是房地产开发贷款。

顾名思义，这种贷款就是用于房地产的建设，用销售回款来还款的。

这种贷款需要完成“432”，即“四证齐全、30%资本金、二级开发资质”，基本来说需要受托支付、土地抵押、在建工程抵押、担保等增信条件。

每个地方的土地政策不一样，这些条件也会有所改变。

对于该类融资，银行还关注一点，就是封闭管理。

为了确保项目的销售回款能够回到银行归还本息，银行会要求项目公司开立销售回款唯一监管账户在贷款行，确保贷款本息的安全。

我们知道，开发贷的提供者是银行，但是，对于资质差一点的公司，银行会认为公司的承担能力不足，拒绝公司的申请。

这个时候，公司也可以去找信托成立一个信托计划，或资管公司成立资管计划借钱。

本质差不多，监管措施也差不多，但是价格会比银行贷款贵很多，这是信用溢价所致。

信托可以自己募集资金，也可以找银行募集资金，各位在私人银行买到的信托产品，来源就是这种。

当你的中上项目基本都能在银行拿到开发贷，公司应在全国TOP500以内。

STAGE2

本来这种融资很合理，但在这几年出现了BUG。

国内房地产市场发展的好啊！

如火如荼啊！

地价越来越贵了啊！

地价占了整个项目50%啊！

付完了地价，要很长一段时间才能达到“432”的条件。

同时，开发贷又只能用于工程开发建设，付给工程方，不能把前期投入套现。

开发商的钱趴在里面出不来，产生了巨大的资金占用，老板们心理阴影面积越来越大。

怎么办？

没有关系，有“拿地融资”，或“明股实债”。

在2012年的时候，这种融资出现并获得了很大的发展。

因为不是标准的债权产品，所以这类融资简称前端非标债权融资。

这种钱可以从信托或资管计划拿，当然最终的来源很多也是银行。

这类的融资方式核心就是，以投资的名义，绕过了“432”的合规要求，通常项目公司获得土地的90天内，直接塞给项目公司，而非直接支付给工程方。

因此，这类融资相当于把之前的土地成本套出来了。

太好了，比开发贷好用太多，金融机构也自然多收几个点费用。

到了后期，招拍挂的资金也是由金融机构100%垫付了。

所以一个房地产企业，拍地的钱没有给，没有太多沉默成本。

拍到地以后，自己掏30%-40%，金融机构掏剩下的。

如果快周转做项目，那么ROE回报真的高得不得了。

如果一家企业能够获得前端融资，那么恭喜你，你在中国的房地产行业应该可以排在TOP150-200之内。

土地获取的方式有很多。

如果土地不是很干净，是拆迁留下来的，怎么办？

银行可以提供拆迁贷款，用途是支付拆迁补偿款，前提是这个项目是旧改项目有政府批文。

这种贷款在银行常常不占房地产限额，是政府支持的。

拆迁之后，成为净地，四证齐全了，就可以拿开发贷了。

再高级的做法，企业可以以拆迁贷为标的，做成“理财直融”，相当于把这个东西做成一个债券，在银行间交易商协会卖。

当开发商拿到了预售证，于是就开始使劲浑身解数，各种广告出击卖房子啦！

这个时候银行会提供按揭贷款，虽然不是直接给开发商，但是由于按揭投放了，开发商才能回款到账上，房子才算真正卖出去了，所以按揭事实上对开发商非常非常重要，整天开发商的财务都在因为按揭对数焦头烂额。

如果这个开发商开发的是商业地产，那么就有“经营性物业抵押贷款”。

顾名思义，这个项目由于未来会有源源不断的现金流入，比如租金。

银行评估其现金流情况以及市场价值情况，折个现，公司就可以从银行套出一笔钱。

这种钱通常是长期的流动资金，没有太多限制，非常好用。

在证券市场，开发商也可以发行ABS,CMBS等债券，把钱套现出来。

STAGE3

多干几个项目之后，企业就上了一定的规模。

这个时候，很多企业可能就开始鼓捣上市的事情了。

如果企业登陆了资本市场，那么IPO可以为企业带来一笔不小的运营资金，随企业用。

同时，IPO背后意味着公司完成了股份制改革等规范化的运作，在资本市场上有了评级，公司可以比较顺利的以主体进行融资。

（当然，IPO不是公司发债的必然条件，非上市公司做私募债也多，但终归不如上市公司容易）

IPO之后，企业要干两个事情，一是做银团，二是发债。

对于银团，主要说的是那些去港股上市的公司考虑的事情。

在境外有平台后，可以找很多外资银行做银团贷款，境外银团贷款批额度不批产品种类，很好用的，唯一要解决的事情是钱怎么弄到国内，当然大家各有各的手法。

近期国家在扩流入，是鼓励公司借外债的。

对于公司来说，借外债需要解决两个问题，一是钱怎么还，第二是当前人民币的贬值预期。

关于发债，境内境外发债都可以。

发债的资金是可以自由使用的，用途很方便。

境外的发债市场发展了很多年，非常成熟，但国内确实最近才发生的事情，转折点是2014年9月。

在国内，境内发债的渠道有两个，银行间交易商协会，发出来的叫中票短融等；另一个是交易所，发出来的是公司债。

在银行间交易商协会这个渠道，曾经只有商业地产是可以发债的，不过商业地产的要求很高，住宅要在30%以下。

当时有世茂股份等公司发过，价格挺高。

公司债方面如同IPO，是审批制，发行也受一定的限制。

在2014年9月，交易商协会突然放开了A股上市房地产企业发中票。

一时间，开发商们是那个激动啊！

要知道，发了中票后，就可以发永续债，就可以发短融，就可以发超短融，不停的旧债换新债，那可是源源不断的流动资金啊。

于是市场上各个开发商风生水起，在12月底万科发了首单中票，价格4.7，保利发了个4.8，一下把价格江夏区了。

在当时，银行基准利率可是6呢。

随后，央行不断降息，市场资金泛滥，出现了资产荒，发债的价格进入了3字头。

可以说，2016年房地产大市，和资金便宜有很大的关系。

另外，还有一个BUG类型的债种：

永续债。

这种债由于没有期限，依靠的是不断上升的利率逼企业还款，因此在HK会计准则算是全权益。

这种贷款可以让公司越借钱，账上的负债比率越低，这不，负债没增长，净资产增加了。

不过这也是个定时炸弹，而且坊间看一个公司，算数评估风险的时候，还是会加回去的。

这种永续债到了后期，又发展了很多类永续债的变种。

当企业完成了上市，完成了发债，银团等融资手段，这个公司基本上就是国内TOP100以内的水平。

STAGE4

当企业发展更进一步，企业会有新的追求，比如我要让我的财务报表更好看，公司资金运营效率更高。

比如，我要减少公司的有息负债率，使得公司的评级维持在较高的水准，发债就可以更便宜。

于是，供应链就出现了！

供应链条中，开发商是核心企业，围绕着很多供应商。

这个行业内，开发商拖着付工程款是常有的事情，如果企业的信用足够，开发商可以给供应商开个商票，名正言顺地晚付钱，让项目的现金流更好看点。

这个融资，通过处理，是不会计入开发商的有息负债了，开发商也很开心。

OK啦，这个时候供应商就会来拿着票找银行贴现，企业就延迟了1年才付款。

一般意义上来说房地产做供应链其实就是变相给房地产做流贷，不过对于好的企业，不少银行愿意赚这份钱。

当银行愿意为你做供应链业务，你应该在TOP50水平左右了。

广阔天地，大有作为，人民的智慧是无穷的，只要企业有能力，有动力，那么资本市场就会给你创造层出不穷的产品。

STAGE5

很多企业为了获取项目，往往采用小股操盘的形式。

因为大地产商有产品优势、销售优势、建造成本优势、融资成本优势。

锅子很好，但米不够。

因此，在招拍挂越来越贵的时候，如何和拥有土地的土豪们谈好生意就非常重要，小股操盘也成了主流。

对于那些拥有土地的小开发商或者土豪来说，这个生意也是划算的。

一亩地在自己手中的价值可能没有多少，但是万科、碧桂园等开发商一处理则完全不一样。

自己只要出土地，啥也不用干，坐等收钱。

在这种市场状态下，卖品牌卖管理，加大杠杆，成立基金，收管理费等形态百花齐放。

另外，虽然对于大地产商来说，一个项目只占小股，但在大口径数据宣传方面，这个盘的所有销售收入是全盘计入企业的成绩单的！

对于商业物业来说，终极的手段是发行房地产投资基金（REITs），直接上市，套现，不过国内的税法以及风险隔离方面还没有办法做到模式盈利，所以这一块还需等待。

说到了这里，能够充分完成上面所有环节的，基本就是国内TOP30的开发商了。

在往后走，房地产公司无非就是做大规模，搞生态，搞金融等出路。

要么做产业结合，要么做金融集团，自己给自己输血。

上面的文章内容有一条重要假设，就是房地产公司完成了原始积累，银行愿意给你贷款。

其实达到这一步，企业家们已经付出了非常多的工作和努力，已经很不容易了。

另外一点，这个行业正在不断集中化，寡头化，在开发贷假设的TOP500，很可能几年内，业内连500家公司都没有，目前的数据大概还有1万家（这个数据是有把大公司的子公司重复计算的）。

说到最后，不得不吐槽一句，咱们这么多地产金融狗整天为房地产公司的融资处心积虑，最终坑的都是自己，房价那个高啊~呸呸呸。