房地产价格组成.doc
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房地产价格组成.doc
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房地产价格组成
一、土地费用:
土地费用(土地类型、土地性质、招拍挂)
二、建安成本:
1、前期工程费(前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.);
2、基础设施建设费(建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。
);
3、建筑安装工程费(建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.);
4、公共配套设施准设费(建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。
)
相关税费:
三、税费
影响房地产价格的因素
一、房地产的需求主要分为消费需求和投资需求
二、成本推动是房地产价格上涨的内在动力
1、土地价格;2、建安成本;3、税费
三、消费者预期是房地产价格变动的根本原因:
1、消费者(业主、准业主)预期房价;2、开发商(买涨不买跌);4、投机的作用(低买高卖)
四、供需状况
五、自身条件;
1、位置;2、地质;3、地形地势;4、土地面积;5、土地形状;6、日照;7、通风、风向、风力;8、气温、湿度、降水量;9、天然周期性灾害;10、建筑物外观;11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等
六、环境因素;
1、声觉环境;2、大气环境;3、水文环境;4、视觉环境;5、卫生环境
七、人口因素
1、人口数量;2、人口素质;3、家庭规模
八、经济因素
1、经济发展;2、物价;3、居民收入
九、社会因素
1、政治安定状况;2、社会治安程度;3、房地产投机;4、城市化
十、行政因素
1、土地制度;2、住房制度;3、房地产价格政策;4、特殊政策;5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划6、容积率;7、覆盖率;8、建筑高度等指标;6、税收政策;7、交通管制
十一、心理因素:
1、购买或出售心态;2、欣赏趣味(个人偏好);3、时尚风气;4、接近名家住宅心理;5、讲究门牌号码,楼层数字或土地号数;6、讲究风水;7、价值观的变化。
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