湖滨路山水阁项目可行性研究报告.docx
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湖滨路山水阁项目可行性研究报告
湖滨路山水阁
项目可行性研究报告
摘要I
AbstractII
1绪论1
1.1项目概况1
1.2编制范围及依据1
2项目投资环境与市场分析2
2.1国家政治经济形势及有关政策2
2.2某市房地产市场发展趋势市场分析3
2.3项目市场定位4
2.4住宅销售价格分析5
3.建设规模与建设条件7
3.1项目地理位置7
3.2住宅户型规划7
4.建筑方案设计8
4.1总体设计原则及构思8
4.2建筑设计方案8
4.3公用设施方案8
5.工程项目环保、节能、消防9
5.1环境保护9
5.2节能9
5.3消防9
6.工程实施期间进度安排10
7.投资估算及资金筹措11
7.1投资估算11
7.2资金筹措11
8.效益分析12
8.1财务评价基础数据选取12
8.2收入估算12
8.2财务评价报表12
8.3财务分析27
8.4社会效益评价29
9结论及建议32
9.1结论32
9.2建议32
致谢33
参考资料34
1绪论
1.1项目概况
项目名称:
某青山湖区山水阁房产开发项目
项目拟建地点:
某市青山湖区湖滨东路
承办单位概况
单位名称:
某房产开发公司
企业类型:
企业单位
企业所在地:
某青山湖区
企业类型:
有限责任公司
企业规模:
500人以上
注册资本:
216410万人民币
注册年份:
2000年
某集团专注于产业投资。
集团旗下有某某房产开发公司等子公司,主要业务有房地产开发、经营、装饰等。
项目预期目标:
根据省计委立项批复,某青山湖区山水阁房产开发项目建设为住宅小区,初步规划总占地面积37000平方米,建筑面积98075平方米。
1.2编制范围及依据
编制依据:
(1)某市青山湖区计划经济委员会、某市青山湖城市规划建设管理委员会、某政计字第87号(2012)、某政建字第66号“关于某青山湖区房地产开发项目建议书的批复”;
(2)某城市规划管理局(2012)市规地字98号“建设用地规划许可证”;
(3)某市人民政府武汉政房地字【2013】007号“关于对某某房产开发公司申请使用武国有土地的批复”;
(4)某市房地产管理局某房地批字【2013】第6号“某市城镇建设用地批准书”;
(5)某市青山湖区规划设计方案;
(6)某市青山湖区湖滨东路地质勘查资料;
(7)某市房地产年鉴(2006-2012);
(8)某市某城市开发银行验资证明;
(9)《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》,国家发展与改革委员会2006年审核批准施行;
(10)《投资项目可行性研究指南》,国家发展与改革委员会2002年
2项目投资环境与市场分析
2.1国家政治经济形势及有关政策
投资机会孕育于经营环境之中,作为基础性、先导性的房地产业更是如此。
因此,对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
2012年根据经济发展的要求,我国坚持扩大内需的方针,继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,大力推进经济结构调整,加强农业基础,加大国有企业改革和脱困的力度,实施西部大开发战略,采取多种措施扩大出口,这些重大措施的实施,使得我国国民经济保持了较快的发展势头,呈现出积极变化。
投资,消费和出口增长加快,社会需求进一步回升,结构调整稳步推进,基础设施建设得到加强,经济体制改革取得新的进展,企业效益和财政收入大幅增加,经济运行质量进一步提高。
我国现阶段国情稳定、经济发展态势好,投资环境较好。
商品房空置面积出现大幅度回落,房地产市场呈现出产销两旺的局面。
随着国家经济形势的好转和相关政策的出台,投向房地产的资金明显增加,投资结构进一步改善,房地产业呈现强劲的增长势头,但近期国家住建部和发改委加大了房地产市场的调控,相继出台了“国五条”“国八条”,对房地产业有一定的影响。
某市关于房地产相关的政策
(1)江西省新《土地闲置处置办法》2012年7月1日实施
(2)《某市土地储备管理办法》2012年11月15日实施
(3)《江西省国土资源监督检查条例》2013年1月1日实施
2.2某市房地产市场发展趋势市场分析
2011年为调控年,从2月份开始实行一系列调控措施。
而某市价格不仅没有下跌,反而在前三季度呈现持续上涨的现象。
在此基调下,各大房企明显加快新房源的供应。
而到第四季度,是各大房企冲量的季节,并在12月份新增供应量达到年度最高点。
2011年普通住宅供应量在2月份达到本年度最低谷,其供应面积仅为14005.53㎡;之后到9月份均有不同程度的增长;新增供应量在10、9月份分别位列本年度的第二、三位,其供应面积分别为343936.52㎡、279951.11㎡;在11月又一次较大幅度的缩减,减幅达56.21%;12月份为年末,在此月,新增供应量达到年度最高点,为587317.64㎡,占全年的22%。
2011年某市年度总供应面积为4431469.45㎡,相比2010年增加950216.8㎡,增幅达27.30%。
2012年,是楼市政策深入调控的一年.但2012年某市的整体表现却出乎多数人的意料,一方面,是放房地产企业经历过2011年的调控重压之后,积极调整企业方向和营销策略,适应政策及市场需要,而品牌商业地产和高端项目的面世,又将某房地产行业推上一个新台阶;另一方面,则是强劲的市场需求支撑起楼市的火热,尤其是刚性需求的持续释放,又得到地方政府适时微调政策的刺激,一度刷新某市新房住宅市场成交量新高。
在此情况下,某市楼市的供应节奏紧跟市场需求的步伐,以价换量、小步快跑等销售策略积极带动了楼市供应的稳步增长;红谷滩,京东、朝阳洲、经开区等区域全面开花;平层大宅、公寓、超高层等产品种类丰富。
因此,2012年的某楼市呈现出与往年不太一样的走势。
数据统计显示,2012年某市新建商品房年度总面积为513.26万平米,相比2011年增长70.12万平米增幅15.82%
至今,2012年某楼市商品住房供应量379.68万平方米,较去年增加33.96%;新建商品住房成交397.77万平方米,较去年增加99.55%;新建商品住房价格为9523元每平米,较去年上涨5.24%,由此可见今之势头。
在供应方面,2012年商品房供应涨近翻番,新增入市楼盘又30余个,2013耐新增入市将突破50个项目。
在需求方面,在城镇建设和打造核心增长极战略目标下,某市中部地区的地位将愈来愈重要,外来人口,尤其是省外人口将大幅度增加,房地产需求依然旺盛。
2.3项目市场定位
2011年某楼市新房供应量中,以普通住宅供应量为主,其供应面积为2552734.38㎡,占总供应量的58%;随后是写字楼和商业供应,分别位列第二、三位,其供应面积分别为899683.01㎡、690985.33㎡;别墅的供应量最少,其供应面积为281545.82,占总供应量的6%。
表2.1:
2011年某市物业类别供应
住宅
写字楼
别墅
商业
百分比
58
20
6
16
表2.2:
2011年某市各版块普通住宅新增供应量
昌南
潮阳洲
红谷滩
红角洲
京东
青山湖
市中心
湾里
经开区
5%
5%
9%
15%
28%
16%
11%
7%
4%
2012某市楼盘供应量中,普通住宅供应量占主导地位,其供应面积为368057万平米,较去年增加113.3万平米,涨幅度达44.38%,占供应量的72%。
图2-1:
2012某物业类别供应比例
由此分析可预测2013普通住宅供应依然占主导地位,青山湖商业规划激活了青山湖商业房产市场,种种影响之下,2013青山湖住宅价格呈现出上涨势头,青山湖区山水阁项目将以建设住宅为主,把山水阁项目打造成高级小区,销售对象为高级白领企业老板等收入水平较高群体。
2.4住宅销售价格分析
2012年某楼市商品住房供应量379.68万平方米,较去年增加33.96%;新建商品住房成交397.77万平方米,较去年增加99.55%;新建商品住房价格为9523元每平米,较去年上涨5.24%,由此可见今之势头。
在价格方面,全国房地产调控“抑制投机、投资性需求”政策、限购限贷政策短期难与改变,“十八大”极2012年12月的中央经济工作会议也传递出“继续坚持房地产调控不动摇”,然而作为十八大后关键的一年,房地产市场更加严厉的调控出台的概率不大,整体房地产调控依然以建立长效调控机制为主,房地产市场价格也将难于出现大幅度上扬。
因此就整个某市房地产而言,2013年依然是个稳中缓步上扬的一年。
2012年青山湖均价为1071元每平方米,12月青山湖均价为10880元每平方米,相较于1月份9080元每平米,上涨29.69%。
进入5月份后,青山湖突破万元大关且稳步上升。
究其原因,青山湖商业规划激活了青山湖商业房产市场,种种影响之下,青山湖住宅价格不涨都难。
表2.3:
2012年某市各版块市场平均参考价(单位:
元/㎡)
市区
青山湖
红谷滩
红角洲
朝阳
京东
象湖
昌南
湾里
整体价格
12293
10701
9537
9107
8782
7005
5556
5687
5103
8197
图2-2:
2012年青山湖板块各楼盘市场价一览表(单位:
元/㎡)
表2.4:
青山湖区湖滨路及附近小区价格
(2013年1月-2013年4月)(单位:
元/㎡)
小区
高层220-240㎡
别墅270-380㎡
香溢花园
13000
30000-5000
万科青山湖
16000
30000-5000
锦海东方银座
12500
/
景河星宫
9800
/
(景河星宫为2012-12-7价格,空白表示无)
表2.5:
某市城区住宅各土地用途级别基准地价表(单位:
元/㎡)
土地级别
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅴ
Ⅵ
Ⅶ
商业用地
级别基准地价
8100
6075
4455
2632
1822
1113
739
住宅用地
级别基准地价
4231
3587
2314
1735
1041
856
405
(青山湖湖住宅商业用地土地级别为Ⅰ级)
表2.6:
青山湖区部分小区开发成本
序号
小区名称
锦海东方银城
景河星宫
世纪风情
水榭尚都
1
前期工程费
478.98
193.83
230
180
1.1
可信性研究费
163.17
14.53
20
30
1.2
勘察设计费
210.54
27.85
130
40
1.3
三通一平
105.27
151.45
80
110
2
房屋开发费
6330
2045
2124
1810
2.1
建筑安装工程费
4980
1623.63
1489
1720
2.2
公共配套设施建设费
500
181.64
495
50
2.3
基础设施建设费
850
240.73
140
40
3.
管理费
535.48
160
150
65
3.建设规模与建设条件
3.1项目地理位置
本项目用地位于某市青山湖区湖滨东路,占地面积3.7万㎡。
该地理位置依山傍水,环境得天独厚,青山湖区建设将以休闲娱乐和高档次的住宅为主。
某山水阁项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发条件。
3.2住宅户型规划
表3.1:
住宅户型规划(单位:
万元/㎡)
住宅类别
户型
栋
户
均价
面积
高层住宅
220-240
8
352
1.5
80960
临湖别墅
270-380
31
31
4
11780
4.建筑方案设计
4.1总体设计原则及构思
1设计原则
本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气和电气各种专业、设计时需遵循有关规范或规定、单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
2总体构思
建筑地块位置在洪山区中北路新国南路规划区,基本要求是建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题,创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优雅环境的精品住宅小区,与周围的小区互相呼应,在建筑风格上保持统一。
同时考虑到,由于社会经济的发展,人们审美观念也随之变化,对现在建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提高了更高的要求,因此,小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响和限制,拟采用简练的现代构成手法,体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。
4.2建筑设计方案
根据使用功能,住宅采用框架结构大空间布局,条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合,调整往宅平面空间构成,住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。
公用建筑。
地下车库出人口均为小区北面主出入口,地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施,符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJ100-98)的有关规定。
立面造型设计突出现代住宅建筑特色,考虑与邻近小区和周围城市环境协调,表现简洁明快,有一定力度,使园区建筑轮廓线优美和富于变化,并与规划区优雅、和谐、宁静和环境既协调统一,又具有鲜明的个性。
4.3公用设施方案
公用设施包括供水排水、供电、供气、通风、空调和弱电设计等几个方面。
5.工程项目环保、节能、消防
5.1环境保护
本项目定位于公建和住宅,均为一般民用建筑项目,无特殊污染源。
污染物主要为生活污水、生活垃圾、噪声、烟气及汽车尾气等,采用相应的常规环保措施处理后即可达标排放。
项目内住宅厨房然料为天然气,属洁净能源,不产生二次污染。
项目内所有住宅采暖为每户独立式采暖系统(独立式天然气采暖炉),公建采暖采用城市热网。
项目规划范围内设两个封闭式垃圾站,对小区所有垃圾进行分类回收,集中停放,定时清运。
地下车库出入口及地面停车场均设在组团的主要出入口附近。
严格限制社会车辆进出小区。
小区内设步行街,限制车辆进入,从而最大限度地控制汽车噪声对住户的影响。
5.2节能
项目建筑外形外围结构设计将考虑节能效果,选用保温性能好的建筑材料。
5.3消防
本项目依据国家和某市的有关消防的规定,拟设置必要的消防设施。
包括消防用水源、消防通道和通风系统等。
(1)建筑物周围设环形消防通道,利用建筑四周城市道路系统,为消防补救提供有利的交通应急条件。
(2)地下停车库设防烟疏散楼梯间,采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。
(3)小区室外按规范设消火栓。
(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。
(5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用),按规定要求储存充足水量,以满足消防的要求。
6.工程实施期间进度安排
项目计划于2013年1月实施,至2015年1月完成。
1.2013年1月进行项目的前期准备工作,包括市场调研、方案论证以及可行性研究报告的编制等。
2.2013年1-4月,本项目的施工图设计。
3.2013年5-8月,可以进行土建施工。
4.2013年9-11月,建筑安装。
5.2013年12月,可以预售。
6.2014年1-7土建施工。
7.2014年8-12月,建筑安装。
8.2015年1月竣工验收交付使用
表6.1施工进度安排表
序号
项目名称
建设期(月)
2013
2014
2015
1-4
5-8
9-11
12
1-7
8-12
1
1
前期准备图纸设计
2
土建施工
3
建筑安装
4
销售
7.投资估算及资金筹措
7.1投资估算
项目总投资为52375.27万元,其中土地转让金参考表2.4.3取为4231元每平方米,前期工程费、房开发费、管理费参考表2.4.4取为2891元每平方米。
房屋建成后高宅均价为1.5万元每平方米,别墅为4万元每平方米,
表7.1:
投资估算表
序号
投资项目
投资金额(元/㎡)
1
前期工程费
212
1.1
可行性研究费
25
1.2
勘察设计费
85
1.3
三通一平
102
2
房屋开发费
2179
2.1
建筑安装工程费
1556
2.2
公共配套设施建设费
338
2.3
基础设施建设费
285
3.
管理费
500
7.2资金筹措
本项目总投资为52375.27万元,其中借款6141.5万元,其余全部为自有资金。
8.效益分析
8.1财务评价基础数据选取
1、项目总投资为52375.27万元,其中:
包括房地产开发投资52341万元(其中无形资产800万元)和经营资金34万元。
2、股东会约定正常年份按可供投资者分配利润50%比例,提取应付投资方各方的股利。
3、考虑到房地产投资领域利润率较高,本项目取行业基准收益率为15%。
5、有关税费率:
营业税税率5%,城市建设维护税税率7%,教育费附加费费率3%,企业所得税税率25%。
盈余公积金按10%提取。
8.2收入估算
表8.1收入估算表(单位:
元/㎡)
住宅类别
户型
栋
户
个
均价
面积
收入
高层住宅
220-240
8
352
/
15000
80960
121440
临湖别墅
270-380
31
31
/
40000
11780
47120
车库
/
/
/
352
30
/
10560
物业
/
/
/
/
/
/
720
合计
/
/
/
/
/
/
179840
8.2财务评价报表
表8.2借款还本付息计划表
还款方式运营期前四年等额还本付息详见表8.2
A=p(A/P,i,4)
P=4834×(1/2×0.08+1)(1+0.08)+1307.5×(1+1/2×0.08)=6789.35
i=8%为银行利率
(A/P,i,4)=0.3019
A=6789.35×0.3019=2049.7万元
由于第五年还剩余2050.34万元没还,所以第六年还款2050.34万元
在还款金额中,包含两部分,本金和利息。
利息为当年应计利息,本金为当年应还本付息减去当年应还利息。
详见表8.2
表8.3总成本费用估算表
1.年经营成本:
由实际情况折算得到年经营成本为50万元
2.年折旧费:
由于本项目前两年将房屋全部售给业主,故折旧为均0。
3.年摊销费:
本项目计算期为十年,前两年不计入摊销,无形资产800万摊入八年。
年摊销费=无形资产÷摊销年份=800÷8=100万元/年
4.建设期贷款利息:
见表8.2
5.总成本费用:
由经营成本、折旧费、摊销费、贷款利息组成,故计算几项之和。
见表8.3
表8.4项目投资现金流量表
1.现金流入:
由1.1营业流入、1.2补贴收入、1.3回收固定资产余值、1.4回收流动资产四项之和构成。
1.1现金流入:
第一年没有售楼收入分别为0万,第二年为23771万。
1.2补贴收入:
均为零。
1.3回收固定资产余值:
0万元
1.4回收流动资产:
流动资产为34万。
现金流出:
由2.1建设投资、2.2流动资金、2.3经营成本、2.4营业税金及附加、2.5维持运营投资、2.6调整所得税六项之和构成。
见表8.4
2.1建设投资:
前两年建设投资分别为20270.864万、23771万。
2.2流动资金:
第一年投入34万。
2.3经营成本:
见表8.4
2.4营业税金及附加:
即为营业额×营业综合税及附加税率,
营业综合税及附加税率=营业税税率+营业税税率×城建维护税税率+营业税税率×教育费及附加税率=5%+5%×7%+5%×3%=5.5%,
营业税及附加=营业收入×综合税率
由于第1年没有营业收入所以营业税及附加为0
第2年23771×5.5%=1307.5万元
其他年份见表8.4
2.5维持运营投资:
均为零。
2.6调整所得税:
即为息税前利润×所得税税率=(营业收入—营业税金及附加—经营成本+利息)×所得税税率,
由于第1年息税前利润为0,所以调整所得税为0.
第2年:
调整所得税=(23771–1307.5–0+0)×25%=5615.9万元
同理可计算其他年份。
详见表8.4
所得税后净现金流量。
详见表8-4
累计所得税后净现金流量:
将每一年的流量累加。
详见表8-4
6.折现后的净现金流量:
即为净现金流量×折现率,
第1年-20270.86×0.8696=-17627.54
其他年份详见表8.4
7.累计折现后净现金流量:
将每一年的流量累加,详见表8.4。
表8-5项目资本金现金流量表
1.现金流入:
由1.1现金流入、1.2补贴收入、1.3回收固定资产余值、1.4回收流动资产四项之和构成。
1.1现金流入:
第一年现金流入为0,第二年现金流入为销售收收入,23771万元。
1.2补贴收入:
均为零。
1.3回收固定资产余值:
0
1.4回收流动资产:
流动资产为34万元,计算期期末回收。
2.现金流出:
由2.1项目资本金、2.2借款本金偿还、2.3借款利息支付、2.4经营成本、2.5营业税金及附加、2.5维持运营投资、2.6所得税、2.7维持运营投资七项之和构成。
2.1项目资本金:
前两年分别为15436.864万、29386.9万。
2.2借款本金偿还:
见表8-2
2.3借款利息支付:
见表8-2
2.4经营成本:
见表8-3。
2.5营业税金及附加:
见表8-4
2.6所得税:
即为(营业收入—营业税金及附加—总成本费用)×所得税税率。
企业所得税税率为25%
由于第1年营业收入为0万元,所以所得税为0万元。
第2年:
(23771—1307.5—50)×25%=5615.9万元
其余年份见表8.5
2.7维持运营投资:
均为零
3.净现金流量:
即为现金流入—现金流出,详见表8.5
5.折现后现金流量:
即为净现金流量×折现率,详见表8.5
6.累计折现后净现金流量:
将每一年的流量累加,详见表8.5。
表8-6利润与利润分配表
营业收入:
第一年收入为0万元,往后见表8-6
税金及附加:
即为营业额×营业综合税及附加税率,
营业综合税及附加税率=营业税税率+营业税税率×城建维护税税率+营业税税率×教育费及附加税率=5%+5%×7%+5%×3%=5.5%。
总成本费用:
参照表8-3
补贴收入:
均为零。
利润总额(1-2-3+4):
即为营业收入—营业税金及附加—总成本费用+补贴收入。
由于第1年没有利润所以第1年为0万元
其他年份详见表8-6。
弥补以前年度亏损:
均为零。
应纳税所得额(5-6):
即为利润总额—弥补以前年度亏损,详见表8.6。
所得税:
即为(营业收入—营业税金及附加—总成本费用)×所得税税率。
净利润(5-8):
即为利润总额—所得税,详见表8.6。
期初未分配利润:
第一年为0万元,
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- 湖滨 山水 项目 可行性研究 报告
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