房地产开发全套流程大全.doc
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房地产开发全套流程大全.doc
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目录
第一章房地产开发阶段 1
第一项立项和可行性研究的法律程序 1
第二项立项和可行性研究阶段的相关税费 1
第三项规划设计和市政配套法律程序 1
第四项规划设计和市政配套的相关税费 2
第二章项目建设阶段 2
第一项项目开工、建设、竣工阶段流程 2
一、房地产开发项目开工前准备工作:
2
二、房地产开发项目的工程建设招投标流程:
3
三、房地产开发项目开工手续的办理程序:
3
四、房地产开发项目的工程施工程序:
4
五、房地产开发项目的竣工验收程序:
4
第二项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 4
第三章销售经营阶段 5
第一项商品房预售须符合的条件:
5
第二项销售经营阶段的法律程序 5
第三项销售经营阶段的相关税费 6
第四章物业管理 7
第一项物业管理阶段的法律程序 7
第二项物业管理阶段的相关税费 7
1
房地产开发程序
第一章房地产开发阶段
第一项立项和可行性研究的法律程序
1、选定项目,签定合作意向书;
2、初步确定开发方案;
3、申报规划要点;
4、申报、审批项目建议书;
5、编制项目可行性研究报告;
6、申报、审批项目可行性研究报告。
第二项立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费;
2、建设工程规划许可证执照费。
第三项规划设计和市政配套法律程序
一、房地产开发项目的规划设计程序:
1、申报选址定点;
2、申报规划设计条件;
3、委托作出规划设计方案;
4、办理人防审核;
5、办理消防审核;
6、审定规划设计方案;
7、住宅设计方案的专家组审查;
8、落实环保“三废”治理方案;
9、委托环境影响评价并报批;
10、建设工程勘察招、投标;
11、委托地质勘探;
12、委托初步设计;
13、申报、审定初步设计。
二、房地产开发项目的市政配套相关程序:
1、征求主管部门审查意见;
2、落实市政公用设施配套方案;
3、报审市政配套方案;
4、市政各管理部门提出市政配套意见;
5、市政管线综合。
第四项规划设计和市政配套的相关税费
1、工程勘察(测量)费;
2、工程设计费;
3、建设工程规划许可证执照费;
4、竣工档案保证金;
5、临时用地费;
6、临时建设工程费;
7、建设工程勘察招标管理费;
8、勘察设计监督管理费;
9、古建园林工程设计费。
第二章项目建设阶段
第一项项目开工、建设、竣工阶段流程
一、房地产开发项目开工前准备工作:
1、领取房地产开发项目手册;
2、项目转入正式计划;
3、交纳煤气(天然气)厂建设费;
4、交纳自来水厂建设费;
5、交纳污水处理厂建设费;
6、交纳供热厂建设费;
7、交纳供电贴费及电源建设集资费;
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续;
9、设计单位出报批图;
10、出施工图;
11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金;
12、办理消防审核意见表;
13、审批人防工程、办理人防许可证;
14、核发建设工程规划许可证;
15、领取开工审批表,办理开工登记。
二、房地产开发项目的工程建设招投标流程:
1、办理招标登记、招标申请;
2、招标准备;
3、招标通告;
4、编制招标文件并核准;
5、编制招标工程标底;
6、标底送审合同预算审查处确认;
7、标底送市招标办核准,正式申请招标;
8、投标单位资格审批;
9、编制投标书并送达;
10、召开招标会,勘察现场;
11、召开开标会议,进行开标;
12、评标、决标;
13、发中标通知书;
14、签订工程承包合同;
15、工程承包合同的审查。
三、房地产开发项目开工手续的办理程序:
1、办理质量监督注册登记手续;
2、建设工程监理;
3、办理开工统计登记;
4、交纳实心黏土砖限制使用费;
5、办理开工前审计;
6、交纳投资方向调节税;
7、领取固定资产投资许可证;
8、报装施工用水、电、路;
9、协调街道环卫部门;
10、协调交通管理部门;
11、交纳绿化建设费,签订绿化协议;
12、领取建设工程开工证。
四、房地产开发项目的工程施工程序:
1、施工场地的“三通一平”;
2、施工单位进场和施工暂设;
3、工程的基础、结构施工与设备安装;
4、施工过程中的工程质量监督。
五、房地产开发项目的竣工验收程序:
1、办理单项工程验收手续;
2、办理开发项目的综合验收,领取《工程质量竣工核验证书》;
3、商品住宅性能认定;
4、竣工统计登记;
5、办理竣工房屋测绘;
6、办理产权登记。
第二项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费;
2、自来水厂建设费;
3、污水处理厂建设费;
4、供热厂建设费;
5、煤气厂建设费;
6、地下水资源养蓄基金;
7、地下热水资源费;
8、市政、公用设施建设费(大市政费);
9、开发管理费;
10、城建综合开发项目管理费;
11、建筑行业管理费;
12、绿化建设费;
13、公园建设费;
14、绿化补偿费;
15、路灯维护费;
16、环卫设施费;
17、生活服务设施配套建设费(小区配套费);
18、电源建设集资费(用电权费);
19、外部供电工程贴费(电贴费);
20、建安工程费;
21、建设工程招投标管理费;
22、合同预算审查工本费;
23、质量管理监督费;
24、竣工图费;
25、建材发展补充基金;
26、实心黏土砖限制使用费;
27、工程监理费;
28、工程标底编制管理费;
29、机电设备委托招标服务费;
30、超计划用水加价;
31、夜间施工噪声扰民补偿费;
32、占道费;
33、固定资产投资方向调节税。
第三章销售经营阶段
第一项商品房预售须符合的条件:
(1) 交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2) 有建设工程规划许可证;
(3) 按提供预售的商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(4) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售
许可证明。
第二项销售经营阶段的法律程序
1、提交完成建设项目投资证明;
2、签署预售内销商品房预售款监管协议;
3、办理《商品房预(销)售许可证》;
4、销售项目备案;
5、委托中介代理机构进行销售;
6、与购房者签订认购书;
7、与购房者签订买卖契约;
8、办理预售登记;
9、办理转让登记;
10、办理房地产抵押登记手续;
11、楼宇交付入住;
12、质量保证书和使用说明书;
13、办理产权立契过户手续。
第三项销售经营阶段的相关税费
1、营业税;
2、城市维护建设税;
3、教育费附加;
4、印花税;
5、契税;
6、土地增值税;
7、企业所得税;
8、个人所得税;
9、房产税;
10、城市房地产税;
11、房屋产权登记费;
12、房屋所有权证工本费;
13、房产共有权执照费;
14、房屋他项权利执照费;
15、房屋买卖登记费;
16、房屋买卖手续费;
17、房屋租赁审核备案手续费;
18、 房屋租赁登记费;
19、 房屋估价手续费;
20、 房屋公证估价手续费;
21、 房地产价格评估费;
22、 房地产中介服务费。
第四章物业管理
第一项物业管理阶段的法律程序
1、物业管理单位经营资质审批;
2、签署物业管理委托合同;
3、居住小区的物业接管综合验收;
4、物业使用、管理、维修公约的核准;
5、安排签订管理公约;
6、制定、提供质量保证书和使用说明书;
7、物业管理服务基本要求;
8、物业管理委员会的设立。
第二项物业管理阶段的相关税费
1、居住小区物业管理启动经费;
2、共用部位共用设施设备维修基金;
3、普通居住小区物业管理费;
4、高档住宅物业管理费;
5、经济适用住房小区物业管理费;
6、供暖费。
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