房地产项目开发高周转并不是一味压缩工期.docx

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房地产项目开发高周转并不是一味压缩工期

虽然很多房地产企业都在推行高周转，但理解和做法却不一样。

高周转并非冒质量风险压缩工期，而是通过将定位、设计、报批报建和招标采购等工作前置来实现快速开发，同时还需从人才、资金、管理等方面着手，全面保障高周转的有效落实。

高周转并非追求项目开发从拿地到交房整体的“快”，而是以“预售”为界，前段求快，侧重高周转，后段以质量为先，侧重高品质；通过采取“分段聚焦、分时聚焦”的策略，实现高周转与高品质的平衡。

在过往房地产企业管理咨询过程中，经常会遇到相类似问题：

究竟什么时间开工窗口最最佳？

项目工期如何推算并能保障按时交房？

在拟定的计划工期，气候差异对计划工程工期的影响时间如何界定？

什么是有效工期

有效工期是不间断作业条件下，不考虑各分部工程穿插，按正常工序间歇、检查、点评、检验及验收工作条件下的工期，是评判日历工期是否合理的关键指标之一。

例如，正负零以下工程的有效工期是指建筑工程正负零以下的所有工作内容，包含平整场地、基坑支护及降水、基础工程、地下室至正负零部分的工作，含工序间歇、检查、点评、检验及验收工作。

各业态有效工期期量一览表分析（项目开工至交房）

业态

正负零以前（天）

主体结构（天）

装饰装修（天）

施工流水工期（天）

市政工程（天）

园林绿化（天）

有效工期（天）

别墅

120

75

80

60

60

90

485天（16月）

洋房

120

120

90

30

60

90

510天（17月）

小高层

120

180

100

-

60

90

550天（18月）

高层

120

270

120

-

60

90

660天（22月）

备注：

1）别墅：

指正负零以上3层及3层以下低层建筑物。

2）洋房：

指正负零以上大于3层，小于等于7层的多层建筑物。

3）小高层：

指正负零以上大于7层，小于等于18层的建筑物。

4）高层：

指正负零以上大于18层，但小于100米的建筑物。

无效工期

无效工期是指指天气、温度、降雨、节假日等强制影响因素导致无法正常施工的日历天数。

无效工期是辅助有效工期评判日历工期是否合理的辅助指标。

河南区域因春节与冬歇期重合，不再考虑春节的影响；同时本地的高温对景观种植影响非常大，在参考工期排期时考虑了该因素对景观作业的影响。

无效工期主要指因地理特征不同，气候差异对日历工期的影响，与业态无关。

项目所在区域

冬歇期（月）

雨季（月）

高温（月）

春节（月）

河南区域

3

2

2

0

什么时间是最佳开工窗口

最佳工窗口期是指参考工期中最优开工时点，一般情况下只是一年中的某几个月，如在最佳开工窗口期开工，正常条件下，不需采取额外措施就可以顺利交付。

在条件许可的情况下，建议在最佳开工窗口期开工。

最佳开工期需要考虑以下因素：

1）开工时点对土方作业无重大影响；2）各主要分部工程作业期相对有较好条件；3）景观作业期与最佳乔木种植期基本匹配，例如河南区域的落叶乔木最佳种植期在11月至次年3月底之前等；4）交房时段的气候有利于实现较好的景观效果；5）工期相对合理。

最佳开工窗口期及对应合理日历工期、交房月份一览表

业态

黄金开工窗口期

合理日历工期（月）

交房月份

别墅

9月

26

10月

10月

25

10月

洋房

9月

26

10月

10月

25

10月

小高层

4月

25

4月

5月

25

5月

高层

10月

31

4月

11月

31

5月

备注：

上述交房标准为毛坯房