维修部作业指导书.docx
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维修部作业指导书.docx
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维修部作业指导书
宁波中建物业格兰云天管理处
程序主管部门:
格兰云天管理处编号:
GLYT-02-2005
工程部作业指导书
批准日期:
2005-05-20生效日期:
2005-06-01
编制:
审核:
批准:
目录
1、工程部岗位职责…………………………………………………………………….03
2、设备帐、卡、物管理办法……………………………………………….…………06
3、房屋设施运行规程……………………………………………………………….....08
4、设备设施巡视保养规程………………………………………………………….…09
5、弱电设备设施运行管理作业规程……………………………………….……….…10
6、维修服务作业规程…………………………………………………………….…….12
7、二次装修楼宇控制规程………………………………….…………………...……..16
宁波中建物业格兰云天管理处
工程部岗位职责
版本状态:
受控实施日期:
2005-06-01
工程主管岗位职责
执行者:
工程主管
上级:
管理处主任
部门:
工程部
工作目的:
确保小区高低压配电、智能化、给排水、消防报警联动、电梯等各系统设备设施安全可靠的运行及小区的建筑主体的完整性。
1.制订工程部各项管理制度、应急措施及保养维修计划。
2.督导设备巡视员周期检查项目:
2.1配电柜、设备机房、景观水循环系统及排污系统设备;
2.2弱电系统的消防设备(中心主机、火灾显示盘、探测器、消防广播、消防泵、喷啉泵、通排风、防火卷帘门、手动报警按扭、警铃等);智能化设备(包括硬盘录像主机、显示器、摄像机、镜头、单元门口机、室外红外线探头与接收头、报警主机、BA接口、汽车库与门岗道闸等设备),每月检查一次;
2.3电梯设备(包括检查电梯保养单位的月度保养单、电梯主机、轿厢、电梯井道及底坑),每周检查一次;
3.熟悉高低压系统的配电、给排水、设备控制;弱电、电梯等各系统的工作原理及安全运行方法,对上述各系统设备在运行中存在的不足及时提出整改措施与计划上报管理处,经批准存档后方能实施。
4.确保电气自动化系统设备的例行保养工作,督导大修及整改工程的工作,确保按期按质完成。
5.遇到突发性故障,应亲临现场处理,督促员工按照应急事件处理程序抢修,减少对业主的影响。
6.写好本部门的工作日记,经常检查各设备的运行保养记录。
7.关心本部门员工的思想和生活,负责他们的岗位考核评分。
8.定期向上级述职,并接受上级对岗位职责履行情况的检查。
9.完成上级交办的其他任务。
电气维修工岗位职责
执行者:
电气维修工
上级:
工程主管
部门:
工程部
工作目的:
维护、保养小区,供配电系统设备设施,确保正常运行。
1.熟悉小区内高低压配电系统,能够在各配电箱柜内根据标识进行断合闸操作,遇突发事故能正确诊断故障点,并尽快恢复正常运行。
2.熟悉各给排水系统的电气设备的控制与联动线路,各供配电设备箱的方位及控制区域。
3.熟悉电气系统的基本工作原理与接线方法,按运行、保养的规章制度定时保养。
4.确保消防报警联动系统正常运行,及时检修及维护,做到小故障不过夜;遇有不能立即解决的故障,及时报告主管和上级领导。
5.对突发性的设备故障事故,按应急处理程序操作,快速抢修,使系统尽快投入监控状态,保护小区设备的正常运行。
6.每2个月一次定期对小区的公用电表进行抄录,把所抄录的数据以报表的形式反馈给小区工程主管,并协同工程主管进行电费能量损耗的分析工作。
7.每月一次对小区的排污泵进行一次保养并做好记录,具体相关表格见附表。
8.遵守执行供配电系统各项安全操作的规章制度,发挥工作主动性,完成上级交办的其他任务。
9、定期向上级述职,并接受上级对岗位职责履行情况的检查。
管道维修工岗位职责
执行者:
管道维修工
上级:
工程主管
部门:
工程部
工作目的:
维护、保养给排水管道,确保正常运行。
1、熟悉小区内给水总管道及室内给水管道的走向,了解各管道的阀门、水表的位置和控制区域;
2、熟悉小区管理区域内的排污系统的总管道及室内排污管道的走向,了解各排污管道的检修口、污水井的位置;
3、熟悉小区管理区域内的消防管道的走向,了解各管道阀门及相关配件的位置和控制区域;
4、对突发性的水管故障,按应急处理程序操作,快速抢修,使系统尽快投入正常运行状态。
5、每2个月定期一次对小区的公用水表、(单身公寓、小高层)私用水表抄录,并根据所抄录的数据进行制表分析,并配合管家部做好水费分摊收缴的工作。
6、每年一次对污水井、化粪池进行清理并做好相关记录。
具体相关表格见附表。
7、每年两次组织对排污管道进行疏通清理工作并做好相关记录。
具体相关表格见附表。
8、定期向上级述职,并接受上级对岗位职责履行情况的检查。
设备巡检工岗位职责
执行者:
设备巡检工
上级:
工程主管
部门:
工程部
工作目的:
日常巡视维护保养小区公用设备设施,确保正常运行。
9.熟悉小区内高低压配电系统,能够在各配电箱柜内根据标识进行断合闸操作,遇突发事故能正确诊断故障点,并尽快恢复正常运行。
10.熟悉各给排水系统的电气设备的控制与联动线路,各供配电设备箱的方位及控制区域。
11.熟悉电气系统的基本工作原理与接线方法,按运行、保养的规章制度定时保养。
12.确保消防报警联动系统正常运行,及时检修及维护,做到小故障不过夜;遇有不能立即解决的故障,及时报告主管和上级领导。
13.对突发性的设备故障事故,按应急处理程序操作,快速抢修,使系统尽快投入监控状态,保护小区设备的正常运行。
14.协同工程主管进行设备设施能量损耗的分析工作。
15.遵守执行供配电系统各项安全操作的规章制度,发挥工作主动性,完成上级交办的其他任务。
8、定期向上级述职,并接受上级对岗位职责履行情况的检查。
批准:
审核:
制订:
宁波中建物业格兰云天管理处
设备帐、卡、物管理办法
版本状态:
受控实施日期:
2005-06-01
1.目的
为规范统一小区所管物业设备的管理模式,使小区设备得到有序管理,从而体现小区管理处的管理特色,确保设备设施安全正常运行。
2.职责
2.1小区工程主管负责编制小区设备台帐、填写设备登记卡、制作标识及实施管理。
2.2公司物业部负责监督和检查设备帐、卡、标识的管理。
3.程序
3.1设备类别和内容
3.1.1电气设备
包括:
变压器、高低压配电柜(箱)、计量柜(箱)、控制柜(箱)、双电源切换柜(箱)等。
3.1.2给排水设备
包括:
生活泵、排污泵等。
3.1.3消防设备
包括:
消火栓泵、喷淋泵、增压泵、恒压泵、湿式报警器、正压送风机、消防排烟机、火灾报警柜(箱)、消防联动控制柜(箱)、消防监控设备等。
3.1.4暖通设备
包括:
分体空调机、窗机去湿机等。
3.1.5电梯
包括:
客梯。
3.1.6弱电设备
包括:
电视监控系统、楼宇对讲系统、周界报警系统、电子巡更系统、BA系统、一卡通门禁系统、道闸系统等设备。
3.2按《设备台帐编号说明》对每台设备分别进行编号,并编制设备台帐、填写设备登记卡。
3.3设备重大故障,重要部位维修,中、大修,更换另配件应填写设备台帐和设备登记卡中的维修记录。
3.4每台设备的明显处设置设备标识,标识按《设备标识内容与要求》制作。
3.5设备管理要求设备台帐、设备登记卡、设备标识与设备(设施)的内容相一致。
3.6设备验收和报废
3.6.1按设备(设施)验收单要求验收新购置设备(设施)。
3.6.2按设备(设施)报废单要求处置废旧设备(设施)
4.要求:
a)设备标识用于指示设备的名称和编号;
b)标识字体为黑体,设备名称字体大小按实际情况制作;
c)标识用白纸黑字外套塑封;
d)设备名称、设备编号应与设备台帐和设备登记卡相一致;
e)设备标识置于设备固定位置的明显处。
6.质量记录
6.1《设备台卡》
6.2《设备台帐》
6.3《维修记录表》
批准:
审核:
制订:
宁波中建物业格兰云天小区
房屋设施运行规程
版本状态:
受控实施日期:
2005-06-01
1。
目的
为确保小区内房屋设施正常运行,避免影响小区内业主的正常工作和生活秩序,为广大业主提供良好的服务,使业主有安全感,本管理处根据小区实际情况,特制定本运行规程。
2。
适用范围
本规程适用于小区内房屋设施运行管理工作。
3.职责
3.1维修人员负责本房屋设施运行管理工作。
3.2工程主管负责对本房屋设施运行管理工作不定期监督检查。
4。
程序
4.1对房屋设施建立每月巡视检查制度并进行维护、保养工作,做好记录。
4.2对小区房屋设施进行维护、保养,做好记录。
4.3小区内房屋的建筑、装饰保持完好、完整。
维修后与原建筑风格一致。
4.4对在小区内巡视检查发现较大的问题,及时向工程主管报告、由工程主管提出维修计划并交小区管理处主任审核。
4.5小区内房屋设施的运作由维修人员兼职管理。
4.6对较大房屋设施的损坏,由工程主管填写设备维修申报表,提请公司物业部协助解决。
4.7对小区房屋设施每月由工程主管汇同维修员工进行一次评价。
5.相关记录:
5.1《共有部位、公用设施设备维保登记台帐》
批准:
审核:
制订:
宁波中建物业格兰云天管理处
设备设施巡视保养规程
版本状态:
受控实施日期:
2005-06-01
1.目的
为确保小区内房屋设施的正常运行,避免影响小区内业主的正常工作和生活秩序,为广大业主提供良好的服务,根据小区实际情况,特制定本房屋设施巡视检查制度。
2.适用范围
本制度适用于小区设备设施巡视检查工作。
3.职责
3.1维修人员负责设备设施巡视保养工作。
3.2工程主管负责对设备设施巡视检查工作不定期监督检查。
4.程序
4.1小区内房屋设施维修、养护由维修人员担任,负责日常的巡视、检查、保养工作。
4.2工程主管制定每年维修、养护计划,并制定出周期表。
4.3定期对小区内水泵房、监控系统、消防设施、智能设备、公用楼道灯、观光车、健身器材进行检查保养。
巡视、检查日期按制定的周期表执行。
4.4在巡视中发现有损坏能修理的及时修理,确因损坏严重管理处力量难以解决的报工程主管由工程主管提出维修计划报管理处主任审核。
4.5巡视小区各部位,应做到认真、仔细。
4.6每天两次巡视检查须认真做好记录,工程主管审核。
5.相关记录
5.1《观光车维修保养记录》
5.2《健身器材保养记录》
5.3《水泵房完好运行记录》
5.4《监控系统保养记录》
5.5《消防设施月保养记录》
5.6《潜水泵月保养记录》
5.7《污水泵月保养记录》
5.8《共用部位设备设施维保登记台帐》
批准:
审核:
制订:
中建物业管理有限公司
弱电设备设施运行管理作业规程
版本状态:
受控实施日期:
2005-06-01
1.目的
为规范弱电设备、设施运行管理,确保弱电设备、设施处于良好的工作状态。
2.适用范围
适用于管理处管辖范围内的弱电设备、设施的运行管理。
3.职责
3.1智能化弱电工负责具体的弱电设备、设施的运行巡视管理工作。
3.2监控员负责监控中心弱电设备的运行监控。
4.运行管理内容
4.1监控中心监控
4.1.1监控员24小时对监控中心弱电设备进行监控。
4.1.2运行监控内容
4.1.2.1密切注意监控设备的运行情况
a)各监视器的可调电位器旋钮位置是否适合;
b)监视器的摄像画面是否在小区的重要位置,如不是应调整至重要位置;
c)录像机是否处于正常录像,包括录像时间是否正确;
d)当丢失画面时,检查画面分隔器,矩阵切换器及监视器后面的视频进出线是否松脱,如松脱将其旋(插)紧;
e)观察监视器上的电梯楼层指示的层显是否正确;
f)严密监视各监视器摄像画面,特别是电梯内摄像画面,发现可疑现象立即进行画面跟踪,并通知保安前去查看。
4.1.2.2楼宇设备自动控制(BA)系统
a)及时跟踪各报警设备的运行情况;
b)对报警设备取样点,及时应准确记录并通知设备维修人员或保安前去检查。
4.1.2.3红外线周边报警系统
a)当防区报警时,立即通知保安前去检查;
b)如检查后无异常情况,且频繁误报,可将此防区暂时旁路,并通知维修人员检查;
c)当故障排除后,及时释放被旁路的防区。
4.1.2.4楼宇对讲系统
a)密切注意管理主机;
b)若报警指示灯亮,应及时通知保安前去查看相应的报警房号。
c)住户单元防盗锁密码更换规定:
管理处一年更换二次,住户一年更换一次。
4.1.2.5监控中心设备必须24小时实施运行监控,当值人员需暂时离开时,需要保安人员暂时替代。
并交待值班注意事项,且离开时间不宜过长。
4.1.2.6弱电设备若发现有异常情况,应进行记录,同时通知维修人员检查。
4.2设备、设施巡视内容
4.2.1检查各弱电井设施是否完好。
4.2.2检查各摄像机立杆、支架、防护罩有无损伤,如有应及时报修。
4.2.3检查各楼宇对讲系统的门口机、按钮是否脱落,电源、层楼解码器、信号转换器的箱门是否锁牢。
4.2.4检查红外线周边报警红外探头防护罩是否损伤。
4.2.5检查电子巡更信号钮是否脱落,如脱落应及时通知维修人员补上。
4.3智能化弱电工接到报修或在巡视中发现弱电设备施有异常时,应及时采取措施加以处理,并填写《维修服务公共部位任务单》上,处理不了的问题及时向领班汇报,请求协助解决。
6.4每月5日前,将上月的记录表单交管理处归档。
5.相关质量记录
5.1《监控系统运行记录》
5.2《监控系统报警记录》
5.3《监控系统月保养记录》
5.4《单元门禁月维保记录》
批准:
审核:
制订:
中建物业管理有限公司
维修服务作业规程
版本状态:
受控实施日期:
2005-06-01
1.目的
使业主(住户)自用部位的设施和室内、室外公用设施恢复使用功能及外观,确保正常运作,为业主(住户)提供方便,创造一个安全、舒适、美观的环境。
2.适用范围
适用于业主(住户)自用部位的设施和管辖区内室内、室外公用设备、设施的维修管理。
3.职责
3.1管理处客户服务中心负责报修服务接待,并开出任务单。
3.2管理处维修主管负责室内、室外公用设备设施维修保养计划的执行、组织实施和质量监控。
3.3管理处维修人员依照本规范负责对业主(住户)自用部位的设施维修及室内、室外公用设备、设施的维修保养工作。
3.4客户服务中心负责维修后的回访。
4.服务标准:
急修项目半小时到现场,小修项目不过夜,一般修理项目不过三天,较大项目的预约维修应提前一天通知业主,房屋零修、急修及时率达到95%以上;穿戴整齐,佩戴胸卡,约时不误,工完料清,住户签收,不吃、拿、卡、要,不刁难业主;上门维修轻按门铃或轻敲三下,经住户同意后,穿上鞋套进入维修点,不随意走动;如接到报修后上门维修时业主不在家,应留条示意业主另约上门服务日期、时间,并打电话反馈给业主,维修工程质量合格率达到100%,业主(住户)投诉处理率100%,业主(住户)对物业满意率95%以上。
5.操作要求
5.1报修形式分为住户电话报修和上门报修二种。
5.2客户服务中心人员按照报修内容,填写维修服务任务单,安排落实维修人员的工作。
5.2.1若住户要求尽快前去维修的,应立即安排维修人员在接单后20分钟内带齐维修工具、备件到达维修现场。
5.2.2若住户另有预约维修时间的维修人员应按预约维修时间前10分钟内带齐维修工具、备件到达维修现场。
5.2.3对于有偿报修项目,由工程主管对维修的可行性和维修费用做出评审,回复住户是否可以维修,经得住户对维修费用的认可及同意维修后,再安排维修人员前往维修。
5.2.4维修人员上门维修应轻按门铃或轻敲三下,门开后,向住户问好“您好!
”,说明身份、维修内容,经住户同意后穿鞋套进入维修现场,查明损坏情况,对报修项目进行对比确认,不相同的在维修服务任务单上如实填写实际的维修项目,并告知住户收费标准,经住户同意维修后,开始维修,工具放在随身携带的布或报纸上,要轻拿轻放,移动物品须经住户的许可。
5.2.5若维修材料是住户提供的,由维修人员对材料质量进行验证,并将验证结果(合格、不合格、质量不佳等)填写在住户提供物品栏内。
对于验证不合格的材料,维修人员应主动提示住户使用不合格材料的后果,但应注意尊重住户的选择。
5.2.6电气维修必须按电工安全操作规程要求作业,完工后清扫杂物。
5.2.7修理管道、卫生设施应关闭进水阀进行检查维修,修理结束后清理现场,移动物品要放回原处。
5.2.8疏通下水道时,先查看堵塞严重程度,确定人工还是机械疏通,疏通后清理现场。
5.2.9门、窗、锁修理应安全可靠,完工后清理现场。
5.2.10维修工作完成后,维修服务人员对已修复功能的维修服务项目做示范操作,并向业主讲明故障产生的原因,同时维修人员应按收费标准在维修服务任务单上注意应收的各项收费金额,并请住户试用或检查合格后,在维修服务任务单上签名确认。
离开时向住户道声“再见!
”。
5.2.11维修人员将维修服务任务单及时上交服务中心管理员,作为计收服务费用的依据和统计。
5.3公共设施、设备的报修处理
5.3.1服务中心管理员接到公共设备、设施的报修信息后,立即将报修内容填入维修任务单上,按照报修内容,安排维修人员带齐维修工具、备件立即赶赴现场进行维修。
5.3.2维修工作完成后,维修人员应在维修任务单对维修有关事项进行填写,并及时上交客户服务中心人员,作为统计费用、验证的依据。
6、作业标准:
6.1电气线路及照明装置维修:
6.1.1当业主室内发生断电时,若故障点为空气开关(或熔断丝)开路状态,应对开路现象进行分析,若因电气线过载(或短路)应查明原因,待排除过载(或短路)故障后,再合上空气开关(或调换相匹配的熔断丝)恢复供电。
6.1.2维修、安装照明装置,按线桩头应牢固可靠。
螺丝灯头安装时应将相线通过开关,零线应按主螺口外壳。
6.1.3照明开关维修后重新安装,插座应不松动,导线铜丝不外露,不松动,插座接线右为相线,左为零线,严禁将中性线作接地线。
6.1.4因维修电线线路需更换电线材料时,所使用的电线材料应符合绝缘等级要求;采用护套线并头应有开关,插座盒内,不准在线路中段割开护套线进行并线接头。
6.1.5使用护套线整改的线路,不应将护套线直接整改在粉层内,空心楼扳内允许导线直接,但导线穿进空心楼扳孔应加护圈保护。
6.1.6当明管线路故障需要换导线时,应两人共同操作,拉线和送线用力应一致;为了减少导线与管壁磨擦,可用滑石粉涂在导线上,管口应用护圈保护,防止管口损伤导线,管内导线不允许接头。
6.2卫生洁具维修:
6.2.1更换卫生洁具附属配件时,应对型号、规格核对确认,所更换的附属配件应于原品一致,若不符上述条件,应征得业主同意后,方可更换使用功能不变的其他品牌附件。
6.2.2拆装各种卫生设备前,应先切断水源,放净存水,拆装时要耐心细致,不得用榔头重击,安装瓷器具时,螺钉处应加装橡皮垫圈,用螺丝刀拧紧螺钉时,防止用力过猛,损伤器具。
6.2.3更换龙头因锈蚀不易拆去时,可喷洒除锈剂,待其松动后,再细心拆卸,以免损坏面盒。
6.2.4拆角尺弯,低水箱落水管时,不允许猛力扳扭,拆装水箱时,应防止水箱坠落。
6.2.5因更换坐便器或疏通坑管,需要拆除坐便器时,在坐便器与坑管接头处,可以用旋凿或其他专用工具凿去胶结物。
若坐便器底脚螺母锈蚀而不易松开时。
不允许用钢凿猛撬,应先将四周胶结物清除,用锯条锯断螺栓。
6.2.6拆移浴缸前,应先拆卸进水、落水管,以免拆坏零件,大型浴缸(如冲浪浴缸)的拆装应配足具有维修安装此类设备技能的人员,安装浴缸应牢固平稳;安装完毕放水检验,落水管接口处应无渗漏水现象,早排水畅通;电流控制功能正常,电器绝缘性能完好。
6.2.7安装的座便器坑距与实地坑距不符时,应使用坑距移位器。
安装移位器前,应先对座便器的实际坑距进行测量定位,然后开凿地坪,固定坑距移位器,供移位器高度与地坪保持同一平面。
6.3给排水管道维修
6.3.1管道疏通
①在疏通座便器、水斗、浴缸、及污水总管时应用专业疏通工具。
②疏通洁具作业前,应采取相应的保护措施,以免损坏器具。
③疏通污水横管开启闷盖前,应先采取防溅、防漏的措施,并通知相关用户暂停排水。
疏通完毕,应作进水、排水检验,并对闷盖联接处做好防渗漏水处理。
④疏通污水总管前应估算总管长度,从屋面污水管口顺管缓慢放下重锤及绳索(严禁重锤绳索长度短于总管长度;严禁快速放下重锤,以防损坏污水管道)。
当重锤触及堵塞部位,应稍加力提升重锤,然后放下,反复几次利用重锤自重力冲击堵塞物,以达到疏通目的。
⑤使用电动疏通机疏通污水管作业前,维修服务人员用手握住软轴,稍加用力将软轴往管道口内渐渐推进。
当软轴触及堵塞物时,维修人员放开软轴,启动疏通机;当软轴弹簧疏通至管道出口处,关闭疏通机,维修服务人员握住软轴来回推拉,确认疏通效果(作业时注意不要污染周围环境)。
6.3.2排水管更换维修
①通知有关用户暂停排水。
②登高作业时,维修人员施工前应做好安全措施,使用器材应防滑、防倾倒,并落实专人监护。
③切割铸铁管,应使用专用切割工具,切割管道前,应对铸铁管断裂部分采取加固措施,防止断裂等跌落时砸伤人员。
④更换后的铸铁管接口填料应使用掺有水泥砂浆的麻丝填密实。
⑤更换的铸铁管部位应用支架固定,不允许松动,支架固定间距,横管不大于2M,当管不大于3M,室外当管节安装一只固定支架,管道弯头超过两只以上时,转弯处要配检修孔。
6.3.3供水管更换维修
①当供水管道因砂眼,爆裂而引起漏水时,维修服务人员接到任务单应立即赶到现场处理,关闭进水闸阀,防止事态扩大,并及时通知相关业主(或张贴停水通知)。
②供水管道更换作业(锯,截,拆水管)前,应先切断水源;如使用电动工具切割水管时,严禁带水操作,应有触电保护装置。
③锯断水管应管口平直,使用割刀切割管口后,应使用搓刀刮口,管子挫丝口。
④管道整改不允许半填半露,全填管道严禁使用活接头,丝口接头不允许外露。
⑤室外供水管道外露部分应用保湿材料严密包扎,无遗漏。
⑥新更换的供水管道,应对管道进行加压测试,应无管道爆裂,接头部位渗漏等缺陷。
7、服务检验
7.1经检查发现以下情况的为不合格:
7.1.1维修人员对维修不及时或失约,服务中刁难住户,吃、拿、卡、要,维修作业不规范等。
7.1.2维修工程质量合格率未达到100%,及时率低于95%,有业主(住户)投诉经核实属有效投诉。
7.1.3业主(住户)对维修服务满意率低于95%。
7.1.4不合格处理按公司规定《不合格控制程序》执行。
9、相关质量记录
9.1《小区房屋及共用部位维修任务(领料)单》
批准:
审核:
制订:
中建物业管理有限公司
二次装修楼宇控制规程
版本状态:
受控实施日期:
2005-06-01
1、目的:
通过对楼宇装修过程控制,确保所有楼宇装修符合规定的要求。
2、适用范围:
适用于管理处对新楼宇二次装修申请、审核、办理、监督和验收检查。
3、职责:
3.1工程主管负责楼宇二次装修质量管理。
3.2管理处装修管理员负责对业主装修户的检查监督。
4、过
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