学校维修工作实施方案剖析.docx
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学校维修工作实施方案剖析.docx
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学校维修工作实施方案剖析
学校维修工作实施方案
一、管理模式:
工程维修主要以日常维修为主,涉及楼宇为学生公寓、教学楼、艺术楼、室外公共区域,针对学校的楼宇、学生分布特点和工作量等实际情况,结合我们一年来的实际运转情况,我们将日常工作进行区域划片管理,分为2个片区,“教学楼、艺术楼、小教学楼”简称教学区,为一区域;“学生公寓、室外公共设施”简称生活区,为一区域。
大的维修实行集中管理,分工不分家。
日常维修、设备养护责任到人,强化巡检、运行管理和预防性维修保养等。
按公司ISO9000质量保证体系要求进行管理,如《设备设施管理程序》、《供配电管理程序》、《给排水管理程序》、《消防管理程序》、《日常维修工作程序》等程序文件,日常维修管理
二、工程维修的工作内容及工作要点:
3.1日常维修:
3.1.1教学区域
维修内容:
黑板、课桌椅、办公家具、灯具、风扇、电插座、电开关、水龙头、洗手盆、每栋楼总闸后的给排水管道、每栋楼总闸后的供热管道、每栋楼总闸后的全部线路的维修与养护。
工作要点:
1、因学校维修具有较强的时间性,既要满足学生的需要,又不能影响学生的学习,所以教室内维修以学生上课前为主,快速、高效;
2、上课期间主要以老师办公室、公共区域设施维修为主;
3、维修人员要做到仪容仪表整洁、形象良好;
4、报修主要以维修人员自查为主;
5、大型维修要在寒暑假集中处理。
3.1.2生活区域:
维修内容:
床、灯具、风扇、橱子、门窗、水龙头、大小便池、给排水、供暖系统、室外公共管道、路灯、喷泉、公共设施设备的维修与养护。
工作要点:
1、学生宿舍内维修要及时,尤其是床板的维修,维修质量要高;
2、学生宿舍属人员密集型,消防设施要勤于检查,消防设施完好率100%;供电系统要符合标准;
3、学生用水时间集中,时间短,要确保供水系统畅通。
三、维修计划表
4.1房屋本体维修养护计划表
序号
项目
时间
间隔
次数
维修养护内容
1
地基基础
每年
1
1.检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。
2.检查基础有无开裂、破损,勒脚有无破损。
2
承
重
结
构
梁
每年
1
检查有无变形、裂缝、腐蚀。
检查罄体结构性能是否完好。
板
每年
1
检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。
检查整体结构性能是否完好。
柱
每年
1
检查有无倾斜,变形、裂缝、腐蚀。
检查整体结构性能是否完好。
承重墙
每年
1
检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。
检查整体结构性能是否完好。
3
非承重墙
每半年
1
1.检查墙体有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。
4
屋
面
防水
涂层
每周
1
1.检查雨水口有无堵塞,发现异常及时疏通。
2.发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的,及时修复或更换。
3.检查隔热层,有无空洞、起鼓、渗漏,发现损坏及时修复
4.检查避雷网有无脱焊和间断,发现异常及时补焊,油漆。
5
楼地面
每月
1
1.检查楼地面是否平整完好,有无空鼓和破裂。
2.检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损,发现问题及时处理。
3.更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。
4.对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。
5.对木地板打蜡。
6
楼梯
每半年
1
1.检查扶手、踏步有无损坏,发现异常随时修复。
2.补换损坏的地砖。
3.修复空鼓的地砖。
7
公共通道
每周
1
1.检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱;发现异常及时修复。
2.公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落,发现异常随时处理。
3.检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好。
发现异常及时处理。
每半年
1
1.检查扶手、踏步有无损坏,发现异常随时修复。
2.补换损坏、空鼓的地砖。
每年
1
1.油漆金属支架和护栏网。
2.对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
8
内
墙
面
涂料、石土质块材
每月
1
1.修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。
2.处理内墙面变色现象。
3.处理内墙面局部渗漏。
4.更换破损的石土质块材。
每季
1
1.处理内墙面大面积渗漏。
2.雨季对用户窗台进行密封维护检查,杜绝雨水侵入。
9
外
墙
面
装饰、
玻璃幕墙、装饰条
每月
1
1.记录破损的玻璃幕墙、设置危险标识,联系更换。
2.清冼外墙饰面人为造成的污染部分。
每季度
1
1.结合外墙清洗作业,并检查外墙面的使用状况。
2.处理外墙面变色现象;检查加固外墙金属构件与装饰条。
每年
1
1.雨季时期对用户窗台进行密封维护检查,杜绝雨水侵入。
2.对于外墙面局部翻新以防止渗漏面积扩大。
根据需要
1.暴雨天气及时发布信息,提醒用户关好、锁好门窗。
2.外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。
3.更换玻璃幕墙应按原设计要求进行。
10
吊顶
每周
1
1.检查有无擦、划、刮、踏坏,发现损坏及时修补。
每月
1
2.加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作,发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。
11
门窗
每月
1
1.检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。
2.门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。
3.(塑)钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。
12
地下室
每月
1
检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象,发现问题及时修复。
4.2公用设施维修养护计划表
序号
项目
时间
次数
维修养护内容
1
路面路基
每周
1
1.检查路面有无积水。
2.检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。
3.检查路基有无塌陷。
4.发现异常及时处理或修复。
2
路灯、园林景观灯及线路
每周
1
1.检查灯具完好情况,即坏即修。
1.检查玻璃灯罩有无破损。
2.有无金属灯架松脱现象。
3.灯口、灯栅有无损坏。
每季
1
1.检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。
2.金属灯架有无锈蚀。
3.发现异常即时处理或修复
每半年
1
1.检查路灯线路有无老化现象。
3
停车场(库)
每周
1
1.检查路面有无积水。
2.检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。
3.检查车道灯有无损坏。
4.检查行车指示标志是否正常。
5.发现异常即时处理或修复。
每月
1
1.检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。
2.限速牌、指示牌是否齐全、完整。
3.检查挡车器是否正常。
4
沟渠池井及化粪池
每周
1
1.检查沟、渠有无堵塞现象,如有异常及时疏通。
2.检查雨水篦有无异常。
每季
1
1.检查井底及池底是否有污物沉积,如有沉积及时清污。
2.检查井壁有无裂缝及塌陷,如有异常及时修复。
3.检查沟、渠是否完好,如有异常及时修复。
4.检查井盖完好程度,发现损坏及时修复或更换。
5.检查化烘池并及时修复。
7
公用标志
设施
每周
1
1.保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损,发现异常及时处理。
2.检查牢固程度,如有松脱,及时恢复。
每半年
1
1.检查完好程度,加固。
8
垃圾中转站
每周
1
1.检查有无损坏,发现问题及时处理。
9
道闸门
每周
1
1.检查有无损坏,发现问题及时处理。
10
地下管网
每半年
1
1.检查管道保温层有无损坏。
2.管网支架完好。
3.发现异常及时修复。
4.3各类设施设备管理要求
变配电设备
项目
频次
内容
具体要求
高
压
环
网
柜
每日
一次
每月清理外部灰尘;
每日检查外观是否良好,有无异声;
指示灯是否完好;
警示标识挂设位置是否正确。
外观整洁,
指示灯完好,
标示位置正确
每半年一次
检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正确;
检测接地电阻、连接点是否可靠;
检查电源接线装置,并紧固螺丝。
阻值符合规范,
线头紧固,
操作机构灵活
变
压
器
每日
一次
每日检查温控器显示、有无异声异味是否正常;
检查变压器电压、电流是否在额定范围内;
并作好运行记录,归档。
各项正常
每半年
一次
1.清扫变压器外壳;
2.紧固变压器引出线的接头,如发现接头烧伤或过热的痕迹,应进行整修处理并重新接好;
3.检查变压器的接地线是否良好,地线是否被腐蚀,腐蚀严重时应更换地线;
4.年初向采购方申报,委托供电公司对院内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养,并将结果记录并归档。
外观干净整洁;
运行状态良好,
保证供电质量;
连接部位无松动、
过热现象
绝缘子无松动、
破损
配电屏
电容器屏
每月
一次
1.清洁卫生;
2.检查外观是否完好,指示灯是否显示正常,电压、电流是否正常,三相负荷是否平衡,有无异声、异味。
3.检查开关是否在正确位置,标示是否清楚;
4.检查无功补偿设备工作是否正常,功率因数是否达到要求。
检查电容器、熔断器是否过热,熔断;
5.检查开关触头接触是否良好,有无短路、过载现象;
6.检查电力监控系统监控模块工作是否正常。
设备卫生、
标示清楚、
设备运行正常
每半年
一次
1.清洁卫生;
2.紧固螺丝,调整接触点间隙,更换打磨烧坏的动静触头;
3.若有过载现象,应更换容量大的配电设备。
设备卫生,
开关状态良好。
配电屏
电容器屏
每年
一次
1.重复上述检查;
2.检测接地电阻;
3.测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。
1.屏内清洁无杂物,连接件无松动,无发热变色,仪表等附件完好无损;
2.动力配电系统运行安全可靠。
照明器具
每月
一次
1.照明器具的清洁卫生;
2.检查外观是否良好,有无异声;
3.检查灯具照度的均匀度;如有异常,马上处理;
4.调整照明器具亮度,节约能源;
5.更换过热、故障配件、避免短路现象;
6.根据季节和要求合理调整灯光工程的开机时间。
灯具卫生,
工作正常。
供电线路
每月
一次
1.清洁卫生;
2.清楚环境积水、杂物;
3.供电电缆标示是否清晰、脱落,如有马上处理;
4.检查线路有无过热现象、进出线路接线装置是否完好。
线路无过热现象,接线装置紧固,
标示清晰。
每年
一次
1.用仪表检测线路绝缘电阻;
阻值符合规范,
无锈蚀。
半年
一次
1.检查发动机绕组对地绝缘电阻;
2.检查配电柜、控制屏接头是否拧紧,各类传感信号正常;
3.设备整体除尘清洁。
阻值合格、
接头无松动、
信号正确。
各楼设备及照明层配电箱
每月
1、电箱内各接线端螺栓必须紧固
2、对电箱内电气元件进行清洁
4.4给排水设备
项目
频次
内容
具体要求
生活泵
排污泵
每天
一次
1.保持设备房、机体卫生清洁;
2.每天每2小时观察其水位、水压等指示是否正常,运行时有无异声、异味;
3.检查盘根处滴水是否符合规范,如不规范,应及时处理;
4.检查水位深度指示是否清晰;
5.发现故障及故障隐患及时处理。
设备卫生,
水位指示清晰。
每半月一次
检查景观水泵,发现问题及时修复
运作正常
每年
一次
1.电机、轴承加注黄油:
如有异响,应更换轴承;
2.泵体及管道阀门除锈刷漆;紧固电柜内各线路接头螺母,清扫柜内灰尘等。
润滑良好,
线头紧固良好。
每季
1、分四次对设备进行清洁,检查设备房通风设施,保持设备房通风良好;
2、检查各水路与气路阀门的严密性,发现有异立即进行修复
3、分四次对设备房配电箱进行检查,坚固各节点螺栓
每年
1、对相关仪表进行精确度检测,按需求进行较正或更换
2、对管道防腐隔热设施进行检查并做相应处理
3、对一次循环水质进行检测,超出正常值必须请专业的水处理公司进行水质处理
给水系统
每日
1、按规程巡查设备,检查水池水位,给水管网工作压力是否在正常值;
2、检查设备的工作电压、电流、频率是否在正常值,如有异常立即处理
3、检查各阀门管道有无渗漏,并及时修复
保障安全稳定供水
每季
1、分四次检查设备配电柜内各电气无件,紧固各电气回路接线端子,检查变频器性能;
2、检查各管路阀门,是否有滴漏,开闭是否灵活,如有异常、及时修复
3、检查各水泵轴承、轴封,检查轴承润滑情况,按需求添加润滑油
每年
1、测量水泵电机绕组的绝缘值,
2、检查各管道、阀门的严密性,
3、检查各管道、阀门及支架的防腐锈蚀情况,根据需求进行除锈刷新
供水、
排污管网
每周
一次
1.检查外观是否完好,应无滴、漏现象;
2.检查闸阀,观察压力表是否正常。
阀门开启位置是否正确,标示是否清晰。
运行正常。
每季
一次
1.重复上述内;清理管道内的杂物,疏通排污管道;
2.检查闸阀开启、关闭是否灵活,有无跑、冒、滴、漏现象。
3.检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常;管道内部清洗、作防腐处理;
管道内无杂物,
阀门开启灵活,
无泄漏。
每年
一次
1.重复上述内容;
2.检查修整全部管架;
3.管道及支架除锈刷漆:
4.更换各类阀门标示,并标注管内水流方向;各类阀门丝杆上油并加装防护套。
管架防锈良好,
阀门工作正常,
标示清晰。
生活水池
消防水池
每周
一次
1.检查外观是否完好,有无跑冒、滴、漏现象,箱口及透气管防虫纱网是否完好;
2.打开排污阀排污。
检查进水浮阀并作手动进水试验;
3.观察水质情况,检测水的PH值和含氯量。
水箱、水池盖板是否上锁并且完好。
无泄漏,
防虫网、盖板完好,
水质合格。
每月
一次
1.重复上述内容;
2.按规定比例按时投放消毒药品。
每年
清洗
四次
1.提前24小时通知相关部门做好储水准备;
2.提前关闭水池进水闸阀,排放干水池;
3.专业公司清洗消毒。
水池内无泥沙及沉积物,水样检测合格,由市水质检测中心开具合格报告书。
给水井
雨水井
污水井
每月
一次
1.检查井盖是否盖严、完好,开盖检查井底是否有污物,如有则清除干净;
2.检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。
每半年
一次
1.重复上述检查;
2.清理污泥,疏通下水管道;
每月
一次
1、对管网进行检查,发现滴漏立即处理
无滴漏现象,各水泵处于正常状态
每半年
一次
1、对所有管网阀门进行检查,处理有隐患部位,
2、对各水泵绕组进行绝缘检测,各轴承、轴封进行检查。
3、对各泵井进行一次清理
管道无泄漏,各水泵检测数据符合要求与标准
4.5消防系统管理
项目
时间
次数
内容
烟感
温感
每日
一
1.检查外观是否完好,观察其是否处于工作状态。
2.检测是否有误报,解除报警、查出故障、及时处理。
每半年
一
1.重复上述检查。
2.每消防区域抽样模拟试验探测器是否正常反应报警。
每年
一
1.整理线路,检测各种接口,处理接触不良的接口。
2.进行探测器模拟试验,有故障或性能不稳定的及时处理。
1.利用消防主机的巡检功能,检测各探测器的状态。
2.对所有探测器分批清洗、烘干、检测。
报警
装置
每周
一
1.清洁卫生。
2.检查外观是否完好,运行是否正常。
每年
一
1.更换损坏的报警装置。
2.手动试验报警装置是否联动,并及时处理故障。
3.检查接线是否松动、脱落。
消
火
栓
每月
一
1.清洁卫生。
2.检查外观是否完好。
4.检查配件是否齐全。
5.检查水带是否发霉、破损,水带、水枪、消防栓接口是否正常。
每半年
一
1.消防演习(水枪水柱射程大于30米,能实现联动)。
2.对消防水带作防霉变处理。
喷淋、
雨淋、
水幕
等管网
每周
一
1.检查喷淋头是否滴漏,喷淋管网压力是否正常。
每半年
一
1.更换失灵压力表。
2。
放去管网污水,并试验。
1.室外管道清锈刷漆,并标注水流方向及水系统色环。
2.阀门丝杆加注黄油并加装防护套
3.检测湿式报警阀工作是否正常,水力警铃声响是否宏亮,
防
排
烟
系
统
每
月
一
1.清洁卫生。
2.检查外观是否良好,风叶有无擦壳现象。
3.外观标示是否清晰。
每半年
一
1.手动试运行,检查风机有无异常现象,并做好记录。
2.观察消防演习时是否联动。
1.检查防排烟阀动作情况。
4.防排烟阀传动机构加润滑油脂。
每年
一
1.清洗、更换风机轴承,检测接地电阻。
2.风机外壳清锈刷漆,
3.更换各类标示。
气体灭火系统
每月
一
1.清洁卫生。
2.检查外观是否完好,有无泄漏气体现象。
3.检查气压表的完好情况。
每半年
一
1.检查气瓶压力。
2.气瓶外壳除锈、刷保护漆。
3.模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。
四、日常维修工作程序:
一、目的:
规范业主报修及公共设施设备报修处理工作,保证维修工作得到及时有效的处理。
二、适用范围:
适用于教学楼、办公楼、学生公寓及各类设施设备的报修处理工作。
三、职责:
1、工程部领班负责维修工作的组织、监督以及对物业制定的《维修项目收费标准》以外的报修内容时行收费评审。
2、客服人员负责具体记录报修内容,及时传达至工程部,并跟踪、督促维修工作按时完成。
3、工程部维修人员负责报修内容的确认及维修工作。
四、工作程序:
1、报修途径:
A、工程部门自行检查;B、物业公司各部门报修;C、宿管、班主任报修;D、当事人电话、口头报修;
2、报修范围:
A、教室-班主任;B、学生宿舍-宿管;C、办公室-各使用人;D、除以上外其他公共区域-工程部自检、物业公司各部门;
3、维修流程
a、办公及教学区域:
使用部门直接填写维修单向物业公司工程部报修(紧急情况可电话申请并在维修完成后填写维修单)→维修完成后使用部门在维修单上签字确认。
b、学生公寓:
学生到公寓管理员处填写维修单→公寓管理员将维修单报物业公司工程部→维修完毕后学生在维修单上签字确认(学生寝室无人时可由公寓管理员代签)。
c、水电设施新安装:
部门提出申请报告→学院相关部门或领导审批→物业公司工程部实施安装。
4、程序要点:
A、客服人员在接到住户报修要求时,应立即填写《业主报修记录表》。
客服人员在5分钟内将记录的报修内容(包括:
住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等)填入《维修单》(一式二联)相应栏目,并在两分钟内通知工程部前来领取维修单,工程部领单人在《业主报修记录表》上签收,将《维修单》(第二联)领回工程部。
B、工程部主管按照报修内容,安排维修人员的工作:
维修人员在接单后15分钟内带齐工具备件到过维修现场;业主另有预约维修时间的,维修人员应按预约的维修时间到来前5分钟带好维修工具、备件到达维修现场;工程部维修人员到达现场后,迅速查明情况及时维修,对报修项目进行对比确认,不相同的,在《维修单》上如实填写实际的维修项目、所用材料及收费标准。
维修工作完成后,维修人员应按《维修项目收费标准》在《维修单》上注明应收的各项费用金额并请报修人签字验收;
C、若属抢修急需物品:
成本30元以下,工程部门应迅速自行采购;成本30元以上,工程部应迅速通知学校总务处,总务处必须保证在两小时内供应给工程部;
D、维修人员在维修完毕后应在维修单上注明自然损坏或者人为损坏。
人为损坏者,维修部门必须要求报修人提供人为损坏者名单,报修人不能提供的,则由报修人自己负责;
E、物业公司工程部和其它部门平时应随时检查各公共区域的设施情况,发现需要维修的应及时维修,同时填写《维修单》,并由工程部门外人员(秩序维护员、其它人员)验收签字确认;
F、如属工程部不能自行解决的维修项目,工程部应迅速告知学校总务处组织维修;
5、服务承诺
a、日常维修:
接到维修申请后一个工作日内完成维修,因材料缺乏或其他条件限制而无法按期完成的,将做出合理说明并视具体情况承诺维修期限。
b、紧急抢修:
接到申请后一个小时内到现场并抓紧完成维修。
五、回访
1、维修完成后,客服中心应在三天内进行维修效果的回访。
2、对重大维修项目或因疑难未能及时解决的项目,客服应及时上门回访。
3、维修项目总回访率达95%,并做好每次的回访记录。
六、维修档案
1、工程部要做好每天的工作日记。
2、工程要做好每天的维修单的存档工作,对重大维修项目应存入业主档案中。
七、相关记录:
《业主报修记录表》
《报修单》
《回访表》
八、相关表格:
水电设施故障维修
报修单
(公寓、教学、办公、公共类水电设施)报修时间:
年月日时
报修部门填写
报修部门
联系人
报修地点
联系电话
预约时间
要求完成时间
报修项目
及要求
报修项目属性
日常、零星()较大型()
大型()
实际使用材料名称、规格及型号
数量
负责人意见工程部
签字:
年月日
安排维修技工
拟完成时间
备注
处长意见总务办
签字:
年月日
审批分管领导
签字:
年月日
注:
1、日常、零星报修项目(一般指200元以内):
报修部门先填写报修单,经工程部负责人签字后立即派工。
一般在接单派工后当天完成。
2、较大型报修项目(一般指200~500元以内):
报修部门先填写报修单,经工程部负责人签字后,报总务处长同意。
一般为2~3个工作日完成。
3、大型修项目(一般指500元以上):
报修部门先填写报修单,报总务处长签字,呈分管领导审批后,由工程部根据现场实际情况,做出具体方案及提出报告,报总务科长签字,呈分管领导同意后,一般一周内完成。
派工单
派工单号:
派工时间:
年月日时
维修地点
安排技工
报修部门
方式
填单()电话()
联系人
电话
维修内容
实际使用材料名称、规格及型号
数量
价格
维修情况
损坏原因
人为()自然()
是否收费
是()否()
维修完成时间
维修技工签字
工程部主管意见
报修部门
意见
服务态度:
好()一般()差()
工作质量:
好()一般()差()
签字:
年月日
签字:
年月日
注:
1、单上填写项目作为日常管理、维修资料存查。
2、此单任务完成,报修部门签字后,由维修工人签字收回,经负责人签写意见后交专人保管、登记。
3、如属人为损坏,损坏人应缴纳维修费及物品费用。
报修记录表
日期
维修时间
报修部门
报修人
联系电话
报修内容
处理结果
结束时间
记录人
回访
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