商业地产发展.docx
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商业地产发展.docx
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商业地产发展
引言
2007年4月,美国次级抵押贷款危机浮出水面。
2007年8月此次次贷危机席卷了美国、欧盟和日本等世界主要金融市场,与此同时这场危机蔓延到了整个实体经济。
由于受这次空前的世界性的金融危机影响,中国金融市场和实体经济都受到了严重的冲击。
为了应对这场全球性金融危机,发展国民经济,中国采取了一系列相应的救市措施,其效果在2009年上半年开始显现,中国2009年前三个季度国内生产总值为423424亿元,同比增长7.7%。
1-10月份全社会城镇固定资产投资150709.76亿元,同比增长33.1%。
1-10月份社会消费品零售总额101393.7亿元,同比增长15.3%,但较去年同期22.02%的增长率仍然有不小差距。
前三季度进出口总额9461亿美元,同比下降23.5%。
其中,出口1159.4亿美元,下降15.2%;进口1030.1亿美元,下降3.5%。
1-10月份新增贷款总额达8.8119万亿,比2008年全年新增贷款量多出4.3619万亿元,增幅达到98.02%,超过了预定的“全年5万亿”的最低目标。
前三季度,全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米,同比增长15.4%,增幅比1-8月提高1.9个百分点;房屋新开工面积7.32亿平方米,同比下降0.4%,降幅比1-8月缩小5.5个百分点;房屋竣工面积3.34亿平方米,同比增长24.7%,增幅比1-8月下降0.4个百分点。
其中,住宅竣工面积2.77亿平方米,增长26.7%,比1-8月下降0.1个百分点。
前三季度,全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米,同比下降22.1%;完成土地开发面积16706万平方米,同比下降6.6%。
以上的宏观数据表明中国已经走出了2008年底到2009年初经济低谷期,全国的经济开始全面企稳回升。
虽然全国经济已经开始全面企稳回升,但2009年商业地产的表现却不尽理想,突出便现在商业地产发展停滞,开发、招商、经营面临巨大的困境,供大于求的现象没有任何改善,酒店入住率下降,写字楼租金持续下跌,空置率居高不下。
从2009年商业地产的表现来看,商业地产面临着巨大的困境,那么2010年商业地产的发展将会面临怎样的状态呢?
是继续在困境中徘徊还是会冲出泥潭?
本报告将试图回答以上问题,本报告共分为五个部分,第一部分是引言部分,概括了中国总体的经济环境和本报告写作的基本内容;第二部分回顾了2008年以前商业地产的发展概况;第三部分简要的介绍了2009年商业地产发展面临的困境;第四部分根据2009年国家的总体经济形势和出台的相关政策对2010年商业地产的发展趋势作出预测。
第五部分是本报告的结论部分。
一、商业地产之昨日篇
1、1997年-2008年商业地产发展总体概况从1996年开始,为了改造旧城,彻底整顿遍地小商贩,露天市场管理混乱的现象,北京市政府大力整顿商业物业,数量众多的住宅底商,临时建筑被勒令关闭、拆除,由此造成商业供应量锐减,由于消费市场的强劲增长,市场开始产生巨大的商业需求,商业地产的开发速度大大加快。
首先我们从办公楼投资完成额来看,如图1所示,从1997年到2002年间由于对写字楼的商业需求量相对较小,办公楼的投资额一直保持在较低水平。
但从2002年开始办公楼的投资额开始出现上升趋势,2001年到2008年办公楼投资完成额分别为307.947亿元、381.0018亿元、508.3372亿元、652.1963亿元、763.0681亿元、928.0564亿元、1035.0409亿元、1167.1709亿元,投资额完成额增长率分别为3.38%、23.72%、33.42%、28.29%、16.99%、21.62%、11.52%、12.76%,从投资完成额和投资完成额的增长率可以看出,从2002年开始办公楼的投资额开始加大,在2003年达到投资额顶峰,2005年投资额增长率有一个相对较小的回落,但2006年又开始回升,2007、2008年一直保持在一个相对平稳的水平。
然后我们从商业营业用房投资完成额来看,如图1所示,从1997年到2002年间商业营业用房的投资完成额也保持在一个相对较低和相对平稳的水平上。
但从2002年开始,由于北京申奥成功,商业营业用房的投资放量开始出现上升趋势,从2001年到2008年投资完成额分别为755.3018亿元、933.6107亿元、1302.3473亿元、1723.7192亿元、2039.5282亿元、2353.881亿元、2785.6494亿元、3354.4785亿元,投资完成额增长率分别为30.22%、23.6%、39.49%、32.35%、18.32%、15.41%、18.34%、20.41%,从投资的增长率可以看出从2003年开始商业营业用房的投资增长率达到最大,达到一个顶峰,但在2005年出现明显的投资完成额增长率的下滑趋势,到2006年达到最低,但由于奥运会的临近,商业营业用房的投资额增长率在2007年又出现大幅度增长趋势,这主要源于酒店业的投资增加。
具体来看,在2003年各国零售业巨头抢滩北京零售业市场,跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加,美国沃尔玛、法国法宝、英国百安居等竞相在京选址开店;同时,国内大型零售企业的扩张形成了北京市商业物业需求的另一主力,如2003年10月新燕莎集团在世纪金源签下18.2万平方米的商业面积,表现出国内大型零售企业良好的发展态势。
另据统计,北京2004年1万平米以上的大型商业项目达到63个,达到285万平方米的体量。
同时在2006至2007年,由于奥运会的临近,酒店业开发成为当时两年的开发热点。
最后我们从总的商业地产投资完成额来看,如图1所示,从1997年到2002年期间,由于办公楼和商业营业用房的投资完成额都保持在一个相对较低和稳定的水平,因此商业地产总的投资额也保持在一个相对较低和稳定的水平,但从2002年开始,由于受申奥成功和经济发展水平快速增长的影响,商业地产的投资额开始大幅度上升,从2001年到2008年商业地产投资完成额分别为1063.2488亿元、1314.6125亿元、1810.6845亿元、2375.9155亿元、2802.5963亿元、3281.9374亿元、3820.6903亿元、4521.6494亿元,投资完成额的增长率分别为21.12%、23.64%、37.73%、31.21%、17.95%、17.1%、16.41%、18.34%,从商业地产投资完成额的增长率的趋势可以看出,受办公楼和商业营业用房投资增长的影响,商业地产投资完成额增长率在2003年达到最高,2004年也维持在一个较高的水平,但从2005年开始,商业地产投资增长率开始出现下滑趋势,但从2005年到2008年商业地产投资增长率基本维持在一个稳定的水平。
2、商业地产多元化发展
从2004年开始,北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下,发展水平已明显升级。
从原来计划经济下的百货商店一统天下、供销系统便民商店适者生存的状态,到现阶段已基本形成竞争性商业格局,商业网点分布逐步由从城市中心区向边缘区域发展,超市、便利店业态取得较大发展,商业市场开始逐渐走向成熟和完善,呈现出市场化、现代化、多元化的发展趋势。
商业业态的多元化在很大程度上促进了北京商业繁荣与发展,新型商业业态如物流中心、配送中心、网上购物快速发展。
再有,大中型商业企业的经济效益有一定程度的改善,而家乐福、万客隆、普尔斯马特多家国际知名零售企业的加盟,使北京在商业经营管理方式上发生积极变化。
3、社区商业物业成开发热点
随着2003年商业地产开发热潮的兴起和大面积拆迁工程落实,社区商业物业逐步成为开发热点。
居民关注社区发展的同时,对社区服务、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高层次的需求。
伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展,在2004年底商式社区商业衍生出另一种形式——特色商业街,它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现,标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态,并且已经形成了自己相对独立的市场空间,同时也弥补了2003年北京大面积拆除临建街铺,在生活上与居民消费脱节的需要。
4、商业地产开发现郊区化趋势
从2004年开始,商业地产的开发迎来高峰,越来越多的开发商投入到商业地产的开发中,且商业地产开发的郊区化趋势明显。
以亦庄为例,该地区在2003年前仅有一家华润超市作为区域的配套商业中心,但随着入住人口的不断增加,开发商对商业地产的开发力度也在加大。
而在大兴黄村,那尔水晶城率先引进了华堂商场,顺驰·领海的商业地产也吸引了沃尔玛、家乐福等连锁超市与之洽谈合作。
位于大兴老城区的清城在引进了上海百联商场之后,还在陆续推出商业项目。
从以上的分析可以看出,从2004年开始,商业地产的郊区化趋势明显增强。
5、自持物业渐成主流
商业地产的营销模式从发展初期的以“产权式商铺”为主要销售模式开始逐渐被经营持有型物业所取代。
据中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示:
选择“只租不售”模式的达到了39%,而在2006年的调查中,选择持有性物业比例仅为21.4%。
受整体持有趋势的影响,一些原本是分割出售的商业项目在2006年也转向了“自持物业”,如北京三环新城社区商业街SUNNYTOWN、明天第一城部分商业、珠江帝景部分商业等。
6、大项目集中放量
在2006年,北京商业营业用房投资翻倍,其主要因素是为了赶奥运会商机,2007年北京投放市场的大型商业项目有美罗城、新三里屯、鹏润国际时尚购物中心等数十个。
上海也因世博会概念和打造奢侈品天堂理念而大项目层出不穷。
在二三线城市,宝龙、明发等福建系地产商在无锡、扬州、青岛等地相继开发四五十万平米之巨的商业项目,恒隆、华润、万达等公司在沈阳、大连、杭州、无锡的项目规模都在十万平米以上。
7、商业地产二三线城市发展
商业地产在经历了一个发展阶段后,很多的国内外商家店铺在一线城市的布局在2007年已经趋于饱和,因此纷纷开始着力关注更为庞大的中小城市市场,区位和交通优越的二线城市逐渐成为商业地产投资的新宠。
二、三线城市的巨大市场潜力吸引了大量外资企业进入。
例如,香港商业地产巨鳄恒隆地产2007年以前在上海以外的内地其他10个城市,每年购入3至4块大型土地,共建约10个购物商场,投资金额预计将达200亿港元至250亿港元。
8、商业地产招商难困境
在中国商业地产的发展从2003年开始不断呈现出高涨趋势,由此也产生了一系列商业地产的发展问题,其中商业地产招商难成为其发展中的主要问题。
受整体经济大势的影响,整体商业零售市场的竞争越发激烈,无效商业面积供应亦呈现出了不断增加的趋势,诸多建成的商业地产未能符合商户的需求,在招商时遇到较大的困难,“招商难”成为商业地产项目招商的共性。
二、商业地产之今天篇
1、2009年商业地产开发陷停滞
2009年商业地产的停滞发展主要表现在商业地产项目推进上的停滞。
在北京商业项目的推进过程中的停滞表现尤为突出。
在北京,2008年预计新增商业物业面积大约为600万平方米;但是全年包括西单大悦城、华贸购物中心、银泰购物中心、三里屯Village等在内,真正入市的新开商业面积不足300万平方米。
而大钟寺国际广场、万贸购物中心、首地大峡谷等已落成的商业项目则集体推迟了开业时间,且开业时间变得遥遥无期。
在全国范围内,商业项目的停工、停建、缓建、延期开业更不是新鲜事。
在上海繁华的新天地区域,有两幢顶级豪华酒店——迪拜七星级帆船酒店集团朱美拉酒店和希尔顿集团麾下奢华品牌康拉德酒店,这两家酒店都曾经预计2008年开业。
如今,它们不仅没有如期开业,现在也已经停工。
2、2009年商业地产延续招商难困境
招商难问题一直是商业地产运营中的主要难题,受后奥运经济衰退和国际金融危机的影响,2009年商业地产招商难问难题尤为突出。
如2009年4月,北京朝阳门11万平方米的悠唐和崇文门13万平方米国瑞城艰难开业了。
但是,这只是“部分”开业,商场里大部分的面积还挂着“即将开业”的围挡。
华贸购物中心、银泰中心……这些已经投入运营的商业中心,无一例外人气偏低。
由于招商艰难和受经济所影响,原本欲2009年开业的大多数商铺至今还上演着“空城计”。
3、2009年高端商业项目成重灾区
在2009年,不同定位的商业项目呈现出不同的境遇,其中高端商业成为了重灾区。
全球经济衰退与本土经济增长放缓等因素,对奢侈品的消费和其品牌扩张带来很大影响,其中定位在高端消费的购物中心受到波及最大,营业额下降明显。
此外,受本土业务的影响,部分奢侈品牌就海外扩张持观望谨慎态度,使定位高端、甚至中高端的新增项目招商受阻,如平安国际金融中心的商铺部分,便推迟了竣工和开业时间。
即便在并不乐观的大环境下,一些购物中心项目勉强艰难开业,但是与去年开业伊始即获得较高入住率的银泰中心、三里屯village南区等项目相比,早已不能同日而语。
因为类似国瑞城购物中心等项目即便已有部分店铺开始营业,但是在商场内部还是可以看到不少店铺仍处于待租状态,情形很不乐观。
4、2009年酒店项目陷困境
受国际金融危机影响,不仅内需在缩小,外需也受到重大影响,姑且不论对我国进出口贸易的影响,只考虑对旅游业的影响,这种对旅游业的影响直接冲击了商业地产中酒店业的发展。
从全国范围内来说,酒店受影响最为严重的城市该是北京。
近两年内,北京新增了大量定为高端的酒店项目,但是随着供应量的增长,订房率却呈现下降趋势,从而给北京酒店业带来了严峻考验。
据调查,今年北京CBD区域的一个项目配有两栋高端酒店,其中一家已经关闭,不然的话,两个酒店的入住率也就10%;关掉一家,另一家勉强保住了20%的入住率。
而受影响较小的应该是一些二线城市及旅游点,比如说重庆、成都、大连、厦门、三亚、杭州、昆明等城市。
对于高级酒店而言,一般保本的入住率必须达到30%,但在2009年前两个月,上海许多四五星酒店的入住率下降到10%以下。
而2008年和2007年景气时一般可以超过70%,达到80%至90%,甚至是满负荷。
5、2009写字楼租金下跌,空置率居高不下
在2009年,虽然中国经济已经度过了金融危机影响下的最低谷,但在商业地产方面,尤其是甲级写字楼市场的表现并不乐观。
2009年第一季度,北京整个写字楼市场的空置率攀升至24.7%;中央商务区(CBD)的写字楼市场空置率攀升至37.4%,也就是说,CBD三分之一以上的写字楼为空租。
到了第二季度第北京市甲级写字楼的空置率虽然有所降低,但空置率仍然很高,达到了19.24%。
到了第三季度,由于需求上升推动北京甲级写字楼市场吸纳量在本季跃升至99,090平方米,环比上升74.32%,同时致使北京甲级写字楼市场整体空置率环比下降2.26个百分点至16.98%。
空置率低的市场表现可以从下面的例子看出:
近期,SOHO中国以23.4亿元人民币的价格收购了毗邻北京CBD的五A级写字楼嘉盛中心,令人感到意外的不仅是该高档写字楼的低廉售价——平均每平方米仅26600元,更是这个位于北京核心商务区的写字楼,在交付使用近两年后仅获得30%的出租率。
从市场北京甲级写字楼的租金看,甲级写字楼的租金从2008年第二季度到2009年第三季度一路暴跌,从2008年第二季度到2009年第三季度北京甲级写字楼市场上的平均租金价格分别为:
263.56元/平方米、233.8元/平方米、228.2元/平方米、177.5元/平方米、149.6元/平方米、148.4元/平方米。
三、商业地产之未来篇
1、政策走势
(1)政策倾向
2009年12月5日至7日,中央经济工作会议对于地产行业的政策基调为积极扶持。
会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性,并将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,加快城镇化。
土地供给量及保障性住房均将有所增加,将平滑过度上涨的地价对于开发商带来的资金压力及风险。
会议表示将增加普通商品房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加大农村危房改造支持力度。
从中央经济工作会议的精神我们可以看出在2010年适度宽松的货币政策将会加大北京市商业地产的资金来源,从而保障北京市商业地产的开发和建设。
(2)投资倾向
2009年5月27日,国务院公布了固定资产项目投资资本金比例调整结果,保障性住房和普通商品房项目资本金比例由原来的35%调低至20%,成为此次调整受惠最大的项目之一。
此次资本金比例下调,降低了开发企业融资门槛,缓解了开发企业资金压力,有利于走出行业不景气的局面,从而达到刺激经济的目的。
此次商品房项目资本金比例的下调也刺激了北京市商业地产的投资,如图3所示全国商业地产的投资完成额在今年一直持续表现出上升趋势,但在5月份前的投资增速相对缓慢,在国务院公布下调商品房的资本金比例后,政策效果立即显现,5月份全国商业地产投资额为1580.56亿元,6月份增长到2219.83亿元,同比增长了40.4%,7、8、9、10月份的投资完成额分别为2717.3亿元、3263.2亿元、3862.81亿元、4360亿元,同比增长22.41%、20.08%、18.37%、12.87%,虽然增长率有所下降,但增长趋势明显。
在全国经济回暖趋势以及商品房项目资本金比例下调的的影响下,我们预计在未来的2010年商业地产的投资总额必将出现稳定增长趋势。
(3)土地政策
2009年5月13日,国土资源部发出《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》。
通知要求:
对各省(区、市)确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。
该规定的制定进一步鼓励了工业用地的开发了利用。
2009年9月1日,国土资源部发布《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》。
通知要求:
地方政府加强土地批后监管,及时向社会公布土地供应计划、供应结果和实际开发利用情况等动态信息。
该通知的规划,在一定程度上会对开盘商囤地、捂盘现象形成一定的冲击,可以在一定程度上缓解当前市场供需矛盾,同时对于市场的健康发展积极有利。
2009年8月13日,国土资源部和监察部联合发出《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》。
通知指出:
在进一步落实工业用地出让招拍挂制度的同时,对符合协议出让的工业用地实行协议出让,但要严格规定协议出让范围,防止官员在工业用地出让中的腐败行为。
这一通知表明,政府将继续鼓励工业用地的出让。
2009年12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。
此政策加快了房地产用地的开发了建设。
从2009年出台的一系列关于房地产开发用地的政策可以看出,政府在2010年将进一步鼓励工业用地的出让、开发和利用。
同时,以上的一些政策在2010年对于开发商囤地、捂盘现象将会形成一定冲击,这将会促进开发商对土地开发,加快房地产新项目的建设,这对于北京市商业地产的发展也起到了一地的促进作用,我们预计因为2009年土地政策的调整,2010年北京市商业的地产的开发将会加速,新项目的上市将会快速出现。
2009年以来,商业用地成为土地拍卖的主要拍卖对象,可以预计,近期以来,由于商业用地拍卖大热,未来商业地产开发将现火热场面。
2009年11月份,上海再度出让两幅土地,分别为位于浦东新区临港新城的一幅商业用地,以及嘉定区嘉定新城内一幅商住综合用地。
浦东新区临港新城的地块成交价最终为1.7亿,面积为31437.8平方米。
嘉定新城地块,则以楼面地价9724元/平方米被保利获取,总地价为12亿。
2009年12月份,,杭州出让3宗商业用地,3宗地块分别位于市中心、申花和滨江板块,总出让面积46356平方米,约合69.53亩,可建筑面积达14.9万平方米。
从以上的数据可知,2009年下半年以来,出现商业用地的集中供应,可以预计,已往由居住类土地独唱主角的局面将由此改变,商业用地将在未来一段时间内活跃在土地拍卖舞台。
同时伴随着城市综合体开发时代的到来,未来商业地产需求旺盛,加之商业地产土地政策大放宽,在2010年商业地产开发将会出现火热场景。
2、金融环境
(1)REITS呼之欲出
关于建立国内地产信托投资基金(REITs)的时间表和可能性已经热议了很长时间。
2005年越秀房地产信托投资基金在香港上市成功,旗下资产组合全部由内地的房地产项目构成,显示了以内地房地产资产组合而成的信托投资基金的市场生存能力。
此项信托基金的机构配售部份是81%,反映了机构投资者们通过房地产信托投资基金购进入内的房地产市场的强烈需求。
在过去的四年中,还有其他几个投资大陆地产的房地产投资信托基金在香港或新加坡上市,2005年7月,丰树物流信托基金在新加坡上市;2006年12月嘉茂中国商用产业信托基金在新加坡上市;睿富中国商业房地产信托基金在香港上市。
这四家是在海外投资的房地产信托基金,其目标是投资于中国的房地产市场。
国内REITs产品的设立,将为中国房地产投资市场带来一系列相关的益处。
2009年中国REITs也进行了试点,2009年8月REITs试点研讨会在上海举行,会议承办单位浦东新区金融服务办公室汇报的REITs三大方案显示,债权性方案设计已经成熟,而股权性方案仍在研究中。
上海REITs将由券商或基金公司发起并持有51%的控股权,海通证券将是首家试点券商,2009年11月份上海的REITs试点已经进入实际操作阶段,上海REITs有望将在2010年推出。
同时央行、证监会分别牵头的REITs在2010年同时有望在北京、天津、深圳同步推出。
2009年北京市发改委副主任、金融办主任霍学文在北京市“保增长保民生保稳定”若干措施新闻发布会上透露,北京市政府将拓宽房地产企业融资渠道,支持在京设立房地产信托投资基金。
通过设立股权投资基金、信托计划及在银行间市场发行债务融资工具等方式拓宽融资渠道,支持房地产市场健康发展。
为应对金融危机、保增长扩内需,北京市政府公布了《中共北京市委北京市人民政府关于促进首都金融业发展的意见》、《北京市帮扶企业应对国际金融危机的若干措施》、《关于实施稳定就业扩大就业六项措施的通知》等三份文件,涉及66项措施。
这些措施的公布将促进REITs在北京市的建立,正所谓REITs将在2010年呼之欲出,REITs如果能在2010年的北京市市场上出现,将会改善房地产行业的融资环境,促进房地产行业的投资。
(2)保险资金松闸
自从中国2001年加入WTO后,国内的保险行业竞争日趋激烈。
在2001年市场中仅有35家保险公司。
至2007年从业总数已经增长到2001年的3倍达到107家之多。
保险行业近年来取得了令人瞩目的飞速发展,保费收入相应地急剧增长(如图7所示),到2008年底保险行业资产已经达到人民币三万三千四百亿元。
在迅速增长的背景下,保险行业普遍面临为其自有资金寻求投资渠道的压力。
2009年10月1日,修订后的《中华人民共和国保险法》开始实施,其中新增了“投资不动产”这一新的保险资金运用形式,意味着保险资金可以进入房地产市场,具体细则近期将会出台。
从国际经验以及我国保险资金股票类权益投资比例的上限来看,预计保险资金的不动产投资比例合理上限应该在10%到15%之间,但初始上限可能为5%。
我们预计,保险资金入市后每年新增资金量约150亿-200亿元,且主要集中投资于商业楼宇。
按照去年末保险资金总资产3.34万亿元计算,保险公司可进入不动产投资领域的保险资金可能在1700亿元左右。
随着经济的复苏
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