兴盛国际商业地产招商方案模板.docx
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兴盛国际商业地产招商方案模板
【兴盛国际】商业地产
招商方案
0.1前言
本方案是我司受四川兴盛皮革制品有限公司之邀请,对【兴盛国际】招商运营工作进行初步的设想,由于贵司对于项目的具体定位、区域划分、设施配置标准等因素尚未明确,我司根据多年来的管理运营经验,结合项目现场及周边的基本情况,拟定本设想方案。
本方案的制定主要依托我司物业管理的专业实力和多年管理办公楼宇、产业园区等相近类型物业的专业经验以及在成都的规模优势,对【兴盛国际】从商业地方的经营策略、管理模式和管理措施等诸多方面做出的招划。
由于尚未能与贵司就该物业的具体定位进行深入的探讨,本方案仅供贵司参考,具体实施方案有待同贵司充分商议后确定。
由于本方案的相关因素均处于不确定期间,且未能根据项目定位进行系统的商业市场调查,故仅能对【兴盛国际】招商运营提出初步框架性方案设想,未进行实施细则方面的深化。
本方案由于制定时间较为紧张,诸多细节未进行足够深入的推敲分析,方案的设定上难免有些不足之处。
如若我司能获得【兴盛国际】物业管理权和招商代理权,我司将保持同贵司的高度紧密配合,经过前期介入及双方有效的沟通,在项目呈现前制定出更加符合【兴盛国际】定位的管理方案、运营模式和招商策略,确保项目正常运营益效和良好的地标效应,不辜负四川兴盛皮革制品有限公司对我司的信任。
使【兴盛国际】在管理和运作上充分体现将该项目作为金牛区高科技产业园地标性建筑的示范效应。
0.2目录
1项目分析
1.1项目基本情况
【兴盛国际】位于成都市信息园西路,地铁2号线金科北路站B出口与项目无缝连接,占地面积5719.89平方米,总建筑面积44050.91平方米,地下3层,地上18层,是一座以高档写字楼为主,融合商场、金融、餐饮、会务中心于一体的智能化大厦。
整座大厦建筑形象现代、壮观,地理位置佳,楼宇机电设备先进,配套设施完善,按照甲级写字楼标准建设,是金牛区高科技产业园高档写字楼客户的最佳选择。
【兴盛国际】拟定于6月底封顶,内全面投入运行。
四川兴盛皮革制品有限公司极具战略眼光,不但在项目规划设计阶段选择业内名家,早在大厦开工之初,即开始筹划日后的物业管理服务,体现出成熟地产商的风范,并为【兴盛国际】的未来运作奠定了良好的基础。
1.2客户分析
【兴盛国际】客户群体包括业主、租户、来宾、顾客等,其中写字楼客户以白领上班一族为主,普遍素质较高、眼界宽广,法律观念和维权意识较强,对物业管理服务需求期望值较高,对环境、文化、环保、信息方面的要求与一般客户群体亦有所不同;商场、酒店、酒楼等客户成分复杂,需求多样化,其中经营者对营造繁华的商业气氛需求突出,而消费者要求方便、舒适、悠闲、自在,这些与写字楼注重的严肃尊贵气氛很大差异,增大了大厦的经营管理难度。
因此,在物业的招商初期根据物业的定位选择入驻客户显得尤为重要。
1.3项目整体形象定位
现代、高效、环保、繁荣
a)现代展示现代化、国际化的商务办公形象。
b)高效塑造进取、创新和富有效率的商务气氛。
c)环保树立注重环保的文化内涵和社会形象。
d)繁荣聚集金牛商贸气氛,打造金牛商城亮点,注重社会效益和经济效益。
1.4周边商业物业分析
(略)
2招商
2.1业态布局的基本原则
为使【兴盛国际】项目整体的消费功能趋于完善,建立起真正意义上的品牌商业物业,完全有必要对商业物业的经营布局和功能分区进行规划和引导,建议以下几点布局原则:
(1)符合整个商业物业战略定位的原则,集办公、购物、娱乐、休闲等功能于一体,物业的布局必须从满足以上功能需求的角度出发;
(2)适应不同商品经营业态格局的原则,如娱乐、休闲等适合三、四层经营,办公适合五层以上物业。
珠宝、化妆品等适合首层、分区经营,可规划柜台式经营形态;
(3)尊重市场需求和选择的原则,经营布局的规划必须为招商服务,最终格局取决于招商的结果;
(4)合理有效使用空间的原则,是一、二、三、四层组合还是分割经营,必须从商品经营的空间利用出发;
(5)经济效益原则,应充分考虑商户的经营利益,达成商户与市场经营者双赢的局面;
(6)关联性原则,不同的商品适合不同的经营组合,如购物和娱乐休闲可形成互补、互促经营,这些关联性商品可在同一功能区经营;
(7)大客户和知名品牌优先原则,大客户和知名品牌对提升市场品牌,带动中小商户的进驻,以及带动消费起着至关重要的作用,对这类客户要优先考虑;
(8)充分考虑经营户和办公企业愿望和要求的原则,考虑了经营户和办公企业愿望和要求,才能充分吸引经营户和企业进驻,并提高经营户的经营信心,从而促进市场快速形成;
(9)方便顾客消费的原则,在商业街商品布局及业态分布方面,充分享受一站式消费的乐趣,符合人消费的习惯;
(10)视觉形象原则,整个经营布局应充分考虑视觉冲击力和形象统一。
2.2招商内容
【兴盛国际】项目招商目标的分解与确定
招商目标
商场部分招商:
根据项目设计和布局情况对总目标进行分解;
写字楼部分招商:
根据项目设计和布局情况对总目标进行分解。
2.3招商团队建设及其约束激励
2.3.1【兴盛国际】项目招商人员组织架构图
2.3.2招商团队各岗位职责
a)招商部部门职责
1)负责卖场的卖区规划、楼面布局、品牌布局。
2)负责招商市场调查与市场分析,建立公司业务信息库。
3)负责后备品牌的储备、引进。
4)负责收集商品信息,对其经营状况进行分析预测,为做好品牌、品牌商的优化管理提供科学的依据。
5)负责公司合同文本的制定。
6)负责制定公司的招商政策、合作方式。
7)负责制订公司业务谈判程序及组织实施。
8)负责各项业务合同的保管、查询、建立合同档案。
9)定期检查合同执行情况,完善合同基本条款。
10)负责各项业务合同的签订、变更、执行、终止。
11)负责新品牌的引进,协助品牌商进行上柜前的商品寄存保管工作。
12)负责品牌商和品牌的优化管理。
13)负责品牌的清退和撤柜工作。
14)负责品牌专柜形象设计图纸的审批。
15)负责专柜装修、形象整改的监督、协调。
16)负责公司经营指标的制定、分解及考核。
17)负责大型促销活动方案和措施的落实和协调。
18)协助品牌商货款的结算。
b)部门经理岗位职责:
1)负责整个项目招商项目的规划和实施,安排和协调招商进度;
2)评估招商工作进程,保障实施过程向预设方向推进;
3)对招商工作中出现的紧急情况进行处理,按实际情况调整策略;
4)对招商部人员进行工作指导、工作核查和绩效评估(确定绩效工资与奖金);
5)谈判出现僵局,由部门经理出面做最后磋商;
6)向公司领导协调与沟通。
c)招商主管岗位职责:
1)按预设的业态组合筛选意向客户;
2)实施招商小组内部信息的沟通与协调;
3)收集招商专员回馈的市场信息,并及时进行处理;
4)意向客户后续谈判,合同签订和文件归档;
5)招商小组的内勤和行政工作;
6)客户进驻装修所需提供的服务进行各部门协调。
d)招商专员岗位职责:
1)按照招商进度进行具体市场走访并按照计划客户沟通、谈判;
2)发掘预设业态的客户,明确意向客户,并对意向客户进行跟踪走访;
3)每日向招商主管反馈客户信息及建议;
4)现场接洽客户,后期客户及时跟进;
5)按要求完成工作,填写各类表格。
2.3.3招商团队约束激励
根据我司招商团队多年运行经验,招商组织应该减少沟通层次,避免政出多门。
1)国外招商
以营销部商业项目组为核心,吸纳优秀招商人才。
要求配备两名招商人才,一名负责国内外主力店招商及写字间部分招租,一名负责国际名牌店铺招商,其中一名能够胜任英语口译更佳。
2)委托专业招商:
例如负一层和一层大量国际品牌招商。
兵不在多而在精,和普通行政管理存在很大区别,招商人员不需要整天坐在办公室,衡量招商人员的主要业绩在于招商成果,招商人员需要保持连续性,因此需要良好的激励措施。
3)为了降低招商成本,鼓励招商人员积极性。
提出如下招商奖励政策,建议招商奖励政策:
a)由于招商人员使用长途较多,建议招商人员通讯费用给予报销。
b)经过考察多个购物中心招商做法,奖励费用从招商活动预算中出。
约束措施:
对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。
对于具有国际名店招商经验的招商专家,能够采取顾问费方式,奖励幅度能够是上述奖励幅度1.5-2倍。
我们委托中介公司做主力店招商要付出50-100万元的招商代理费用,因此采用内部激励机制能够成功完成任务,有两个好处:
1.降低招商成本。
2,提高招商质量。
3.培养企业内部人才。
2.4招商工作流程图
制定招商工作计划
(项目整体招商部署)
居民生活水平调研,商圈同业态调研,商圈内商品调研,租金费用水平调研,功能性服务设施调研
市场调研
制定商品结构
制定租金标准
联系、沟通商户
考察评估商户(目标主力店商户价值评估及兑争情报收集)
谈判
双方签定合同收取费用
审核装修方案及效果图
商户办理入场手续
提供招商资料
填写招商登记表
装修、备货、组织开业
重点商户的跟跟进回访
物业公司审核
人员培训
2.5项目整体招租部署
在【兴盛国际】项目正式招商前,对写字间部分和商场部分物业做出整体性、统一性的主要招商策略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排,如目标商户和入驻企业是属于哪一种,是否适合项目的定位,是否迎合目标消费群体的消费需求,是否具有一定的市场占有率、是否有潜在的生存力支持等,这些问题的解决与否对项目的招商成功与否都是至关重要的。
2.5.1市场调研:
市场调研主要分为5个方面
1)居民生活水平调研:
针对本地区内的人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地区的市场定位。
2)租金水平调研:
本地区各类商业设施租金水平、联营扣点的调研。
经过此项调研分析,为我公司的租金水平、联营扣点的制定提供依据。
3)功能服务性设施调研:
对商圈内的功能服务性设施布点情况、经营情况进行调研。
为我们的招商建立基础数据。
4)同业态竞争店调研:
对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营状况的调研。
为我们的招商建立基础数据。
5)商品调研:
对商品的品种、品牌、价格、价位、销售情况进行调研。
为我们的招商建立基础数据。
2.5.2建立商品结构:
根据调研结果及本店的市场定位,建立商品结构表,确定招商范围及品类、品牌。
2.5.3建立商品档案库:
根据调研数据,建立商品档案库。
商品档案库的信息应包含商户名称、代理品牌、销售级别、联系电话、联系人、销售情况等内容。
是招商工作的重要基础工作。
2.5.4确定商店平面布局:
根据商品结构表,按照商品品类,由总部市场部制定出商店的平面布局图。
2.5.5制定级差租金:
根据市场调研数据和保本租金标准以及本店的平面布局图,制定本店的级差租金标准。
2.5.5联系、沟通:
根据商品档案库的资料来源,与拟招商户进行联系和沟通。
1)提供我公司的招商资料;
2)介绍公司的
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