上海目可行性研究报告.docx
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上海目可行性研究报告
项目可行性研究报告
二〇〇七年十月
目录
一、总论4
(一)项目建设背景4
(二)项目概况4
(三)可行性研究报告编制依据及说明4
(四)主要经济技术指标5
二、上海市房地产市场分析5
(一)上海市及南汇区域概况5
(二)2007年上海市房地产市场走势7
(三)房地产相关政策解读8
(四)上海房地产发展趋势10
三、项目区域发展11
(一)区域性发展11
(二)周康板块典型项目比较分析12
四、项目情况14
(一)项目概况14
(二)土地情况15
(三)建设方案15
五、项目SWOT分析17
(一)S(STRENGTH优势)17
(二)W(WEAKNESS劣势)18
(三)O(OPPORTUNITY机会)18
(四)T(THREAT威胁)18
(五)分析结论19
六、项目定位19
(一)产品定位19
(二)客户定位19
七、项目开发进度安排20
(一)项目建设进度20
(二)建设形象进度表20
八、项目效益分析21
(一)项目投资21
(二)项目销售23
(三)税费率24
(四)资金筹措24
九、项目总体评价25
项目可行性研究报告
一、总论
(一)项目建设背景
周浦镇35街坊8/5丘地块由上海辰粤房地产开发有限公司建设开发。
上海辰粤房地产开发有限公司注册资金为16000万元人民币。
(二)项目概况
本项目位于上海市南汇周浦镇35街坊8/5丘地块。
本项目于2004年6月签定《土地使用权出让合同》,并取得《国有土地使用权证》及建设用地规划许可证。
项目建设用地面积118328平米,总建筑面积约165659.2平方米,建筑形式为居住及配套商业。
现项目公司计划与政府有关部门接洽力争调整项目容积率及限高等技术指标。
本项目委托上海市南汇区周浦镇人民政府、上海繁荣置业有限公司进行地块动迁,目前尚有少量沿街门面房未拆除,预计可在3个月内完成拆迁。
(三)可行性研究报告编制依据及说明
1、编制依据:
《房地产开发项目经济评价方法》中华人民共和国建设部发布;
《中华人民共和国土地管理法》;
《中华人民共和国城市房地产管理法》;
《城市房地产开发经营管理条例》中华人民共和国国务院令第248号;
《中华人民共和国营业税暂行条例》;
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》;
《中华人民共和国企业所得税暂行条例》;
《国有土地使用权证》;
《土地使用权出让合同》;
《建设用地规划许可证》;
《总平面图》;
上海辰粤房地产开发有限公司提供财务、销售、合同等其他资料
2、编制说明:
本报告中的项目用地面积、建筑面积、户数、容积率、绿地率等基础数据依据房地产公司提供的政府批文上数据为准进行测算。
本报告中价格、费用等取数均以上海市近年房地产开发市场一般水平为参考,未考虑其他非正常条件下的取数。
(四)主要经济技术指标
统计类型
面积
单位
备注
建筑类型
住宅及配套商业
总用地面积
11.83
公顷
约177.45亩
总建筑面积
165659.2
平方米
容积率
1.4
万平米/公顷
绿化率
46.7%
集中绿化率:
15.9%
总户数
1058
停车位
928
个
二、上海市房地产市场分析
(一)上海市及南汇区域概况
1、上海概况
二十世纪初叶,上海已成为中国最重要的经济中心,远东地区最大的金融、贸易及航运中心;改革开放以来,以浦东开发开放为标志的经济改革和快速发展,使上海成为中国的经济中心、金融中心、贸易中心、航运中心。
上海做为长三角区域经济发展的桥头堡,是国内国民经济发展速度、经济增长质量最好的地区之一,国际跨国资本在华投资最多的地区,拥有良好城市基础设施和巨大的发展前景。
2、南汇区域概况
上海南汇区东临东海,南靠杭州湾,北与浦东新区毗邻。
处在中国的黄金水道和黄金海岸的交汇点上。
南汇是上海浦东的组成部分和浦东进一步开发开放的天然腹地,区域面积688平方公里,人口70万。
发展前景:
浦东国际航空港与上海洋山国际深水港建设给南汇带来了千年一遇的历史性发展机遇,“两港”优势明显。
功能定位:
港口城市、工业重镇、旅游景区、农业基地。
发展战略:
“一核、三圈、三带”;“一核”是指以海港新城为核心。
“三圈”分别指以海港新城为中心的港口经济圈、以康桥市级工业区为中心的周康综合经济圈和以惠南科教园区为中心的科教经济圈。
“三带”是指外环线经济带、郊区环线经济带和沪芦高速公路经济带。
空港:
上海浦东国际机场是亚太地区一流的、现代化、大容量、多功能的综合性国际航空港浦东国际机场最终计划建造4条跑道,至2010年规划空运能力将达到每年8000万人次的人流量和500万吨的货邮量。
海港:
以上海国际航运中心为目标的洋山国际深水港的主体工程建设已在芦潮港地区展开。
全部建成后将形成年吞吐量超过2000万标准箱50多个深水泊位的超大型国际集装箱港,成为东北亚国际航运枢纽港。
道路交通:
南汇交通便捷,芦沪高速、远东大道、南六公路、沪南公路、申江南路、郊区环线、杨高南路等高等级公路纵横交错。
贯穿全区的轻轨以及由浦东机场至海港新城的磁悬浮列车延伸段也正规划之中。
(二)2007年上海市房地产市场走势
1、市场综述
2007年3月以来,上海市房地产市场升温态势十分明显,房价上涨预期强烈。
2007年上半年累计新房成交量已达1223万平方米,与2006年同期相比增幅为15.2%。
2007年6月,中房上海综合指数为1449点,较上月上升36点,环比增幅为2.5%。
此外股市资金回流,加剧了房市的投资热度,在资金的冲击下,市场上的空置房消化加快,供求矛盾更加突出,房价上涨压力较大。
目前上海内环以内房价已超过20000元/平米,中外环以内房价已普遍在10000元/平米以上。
2、土地市场
今年以来,土地储备取代销售成为房地产业迅速致富的最佳途径,也促使房地产成为资本市场的头号宠儿。
为购土地,房地产上市公司纷纷大举融资,截至9月17日的统计,仅增发一项就筹得资金266.33亿元,排名仅次于金融业。
未来几个月,已确定增发的房地产股共计21只,合计增发46.57亿股。
据统计,今年以来,国内房地产上市公司通过再融资已经合计融资超过1700亿元。
2007年以来,上海土地招挂牌市场屡创新高,新江湾城、五角场、宝山、南京路、长风等优质地块的楼板价已接近周边在售房源的市场价。
在资本市场及供需市场的双重拉动下,土地市场的竞争异常剧烈。
(三)房地产相关政策解读
1、金融政策分析
1)利率政策
2007年初至今,央行已经五次加息调整贷款利率并七次上调存
款准备金率。
然而,频繁的加息之后,房地产市场的旺热势头丝毫没有得到遏制。
从央行今年几次加息时对外的表述来看,加息的目的是“引导货币政策和投资的合理增长,调节和稳定通货膨胀预期,维护物价总水平基本稳定。
”因此频繁加息,其主要目标是针对流动性过剩和过快增长的宏观经济,而不仅仅针对楼市。
2)信贷政策
除了加息的预期外,银监会已在拟定调控措施,对第二套房的首付提高比例,同时还将大幅提高第二套房的贷款利率。
许多人认为,如果实行第二套房贷新政,将对房价走势产生重要的抑制作用。
此外,各大银行对于开发商的开发贷款有进一步收紧的迹象,开发商面临更严贷前审查。
2、房地产政策分析
从2003年开始,房地产市场进入宏观调控期,尤其是2005出台
“新老国八条”,2006年接着又实施“国六条”及其“十五条细则”。
今年以来,基本上没有出台重大的地产新政,只有清算土地增值税、整顿市场秩序等个别新举措。
然而,8月7日正式实施的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称24号文),该意见的重点,是解决城市低收入家庭的住房困难问题,主要通过廉租房和经济适用房两个产品来达到目标。
其中廉租房更是重中之重,到“十一五”末,各地须把保障面由最低收入家庭扩大到低收入家庭。
经济适用房重点在于改进和规范制度,而不是扩大建设规模,并且将其受益面由中等收入家庭,大幅缩小至低收入家庭,购房满5年以上方可出售,且需补地价款,属于有限产权。
值得关注的是,与“国八条”和“国六条”等应景性的调控政策不同,该意见是一个涉及住宅产业发展、具有长期性、制度性的重大产业政策。
另外,从最近中央的表态上,可以清楚地预测到宏观调控必然持续下去,调整住宅供应结构、引导住宅需求和整治市场秩序依然是三大重点。
一是“70/90”政策:
90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上;二是打击投机性购房,抑制投资性购房,加大对大套型住房需求的调控力度,引导居民合理的住房消费;三是,严厉打击房地产开发销售过程中的违法违规行为,坚决查处对囤积土地、捂盘惜售、恶意炒作和哄抬房价等违法违规行为。
从上海层面分析,在中央相关政策的督促下,近期上海相关部门动作频频。
主要集中在整顿市场秩序方面,重在打击囤地和捂盘。
如拟定中的《上海市房地产市场调控三年滚动计划》,将催促4000多公顷批而未建的住宅地块开工,加快落实“70/90”用地,年内还将推出约1000公顷住宅用地;又如8月份十部门联席会议成员单位联合下发了《关于印发<上海开展房地产市场秩序专项整治的工作方案>的通知》;再如近日市开发办发出通知:
单个规划建筑面积3万平米以下的新楼盘,应当一次性申报预售许可证。
由此可以预期,接下来开发商的供应速度加快,住宅供应量随之提升,持续半年的供不应求的情况,将会在第四季度明显得到缓解。
(四)上海房地产发展趋势
1、2010年前,商品房价格还将保持平稳上升
长远来看,到2010年前,上海的商品房价格还将保持平稳上升。
其间会有波动,但幅度不会很大。
未来几年上海房地产投资将占全市固定资产投资总额的三分之一,总额约为5000亿元。
需求方面,“十一五”期间,预期住宅需求总量为11670万平方米,平均每年需求量为2334万平方米。
2、市中心住宅供应量减少
上海市中心住宅供应量将进一步减少,次中心及郊区供应量将成为住宅市场主力。
浦东、南汇、松江、嘉定、宝山、闵行等将是近年来商品房住宅供应量较大的区域。
3、房地产业走向规划化、品牌化、规范化。
上海房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变,从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。
随着市场的推进和企业整合力度的加强,房地产企业重组会加剧,“大鱼吃小鱼”的现象仍将继续,行业集中度将提高。
三、项目区域发展
(一)区域性发展
周康板块是指由浦东的康桥镇和南汇的周浦镇组成的新兴居住区,位于沈祝公路以北、规划中的A3公路以西,北邻北蔡板块,西北靠三林板块,处于由市区到深水港以及南汇腹地的经济走廊的核心范围,承接上海两大重点发展区域临港新城及浦东三林世博板块辐射。
其中,周浦镇素有“小上海”的称号,是上海著名的几大古镇之一,不仅历史悠久,而且因为发展较早,所以生活设施齐全、商业配套成熟。
康桥镇则随着康桥半岛、绿宝园等一些大盘的开发和入住,逐步形成一个规划较新、起点较高的居住区,不过商业和生活配套并不完善,仍然需要依托周浦老镇。
随着周康被上海市政府确定为“三个新城、九个中心镇”之一,周康中心镇已不是传统意义上的郊区城镇,而是现代化的新浦东、新中心城镇,至2010年,人口导入将达20余万,未来将是一个极具规模的现代化居住区。
●配套:
老镇成熟配套,“小上海步行街”风味独特
目前,周康板块商业配套主要分布在康沈路、年家浜路附近,既有肯德基、避风塘、克里丝汀、元祖、上岛咖啡、吴良材眼镜店等基本生活、餐饮配套,也有大润发大卖场、永乐家电等大型商业配套。
其中最有特色的就是“小上海步行街”,所有的店铺都和城隍庙、豫园一带的店铺风格一样,以古香古色的建筑风格体现着周浦作为老镇独特的风貌。
在医疗配套方面,有周浦医院;教育配套方面,板块内既有中福会幼儿园、巴金文学幼儿园、周浦镇第一小学、英国学校、尚德实验学校、周浦中学等可以满足各个阶段教育需要,也有申花SVA足球学校等特色学校。
●交通便利
周浦镇距人民广场的直线距离约为18公里。
目前周康板块有20余条公交线路可以到达人民广场、火车站、陆家嘴、豫园等地,规划中的轨道交通11号线在板块内也设有站点,使今后周康板块居民出行更加方便。
(二)周康板块典型项目比较分析
1、周康板块房地产市场特点:
●楼盘:
知名大盘云集价格相差不多
周康板块一个最突出的特点就是板块内大盘云集,包括美林小城、绿地东上海、绿洲康城清水湾、康桥半岛城中花园、中邦城市等,都是占地面积较大楼盘,一般都在30万平米以上。
而价格又相对差别不大,主力价格在8000——10000元/平方米之间。
●二手房:
形态丰富各档次都有
别墅类别中,既有总价上千万的高档别墅如绿宝园、提香别墅,也有一些总价在300万-400万的经济型别墅。
公寓房中,以房龄3-5年的次新房为主,并且以两房居多,价格根据开发商品牌不同而有所不同,像中邦、绿地的项目单价在8000-10000元/平方米,而其他的二手房价格多在8000元/平方米上下。
另外,在周浦老镇中也有一些房龄较长的老公房,价格也在7000元/平方米左右。
●投资、自住都相宜
周康板块是一个别墅聚集板块,整体环境非常好,适宜居住和生活。
而板块内无论是新盘还是二手房,价格相比邻近的三林和北蔡都有几千元的差价,因此板块内买房性价比较高,特别适合自住客的需要。
另外一个方面,价格的优势也是板块后市潜力的有力证明,因此该板块同时适宜做投资。
特别需要指出的是,以绿宝园为代表的高端别墅在租赁市场持续火爆,所以这些档次较高的别墅项目适宜做长线投资。
●典型项目比较分析
1)联排别墅类产品供求关系分析
联排别墅类产品为3层或2层联排,经市场调查,在区域竞争项目的产品类型中,该类产品均价15000元-18000元。
由于排屋产品在上海住宅规划中的比例减少,而需求量较大。
再考虑到本案的低容积率,预计本案开发部分该类产品市场前景较好。
2)普通住宅类产品竞争分析
根据市场调研,2007年度普通住宅类产品竞争分析如下:
绿地东上海:
坐落于康桥镇,住宅(51万平米),商业(10万平米),结合酒店、办公的建筑面积为61万平的大型综合社区。
以小高层为主,新古典建筑,原生态景观河流横贯,绿化率达到50%。
改盘之07年5月开盘以来,均价由6300元/平米上涨至07年10月的近10000元/平米。
美林小城:
位于周浦周公路近沪南路,由多层和小高层组成。
美林小城以“一个中心,一道水景,二条道路”为基本规划结构。
项目总建筑面积约35万平方米,开盘时间:
2007年8月,均价8000元/平米(小高层)。
中邦城市:
中邦城市位于南汇周康板块,项目总占地面积20.1万平方米,总建面35.38万平方米左右,是集别墅区、公寓、景观商业街为一体的城市街区。
开盘时间:
2007年9月(尾盘) 报价10000元/平米(小高层)。
四、项目情况
(一)项目概况
项目名称:
上海南汇周浦项目
建设地点:
上海南汇区周浦镇,东至康沈路,南靠繁荣路,邻近周浦老街。
建设单位:
上海辰粤房地产开发有限公司
该项目已经取得的权证情况见下表:
土地使用权,建设用地规划许可证,证件名称编号情况见下表:
证件名称
证件编号
面积(㎡)
备注
国有土地使用证
118328
容积率1.4
建设用地规划许可证
118328
项目总建筑面积为16万平米,可分一至二期建设,目前该项目处于拆迁阶段,并与相关政府部门协商调整有关容积率及限高等技术指标。
至2007年9月底,项目公司使用资金共计195463561.05元。
金额较大的主要有:
土地出让金(6549.9万元)、拆迁费(6300万元)、前期开发费(4256.62万元)、土地补偿金(2334万元)。
项目公司资金来源表及项目公司资金使用表(见附件一)
(二)土地情况
1)本项目宗地于2004年6月签定《上海市国有土地使用权出让合同》,合同号为南房地(2004)出让合同第13号,土地证号为**号,项目建设用地面积118328平米,总建筑面积约165659.2平方米,建筑形式为居住及配套商业。
。
2)本项目容积率为1.4。
(现计划向政府部门申请调整为1.8)
3)项目红线外基础设施情况:
待进一步核实。
4)本项目距市中心人民广场18公里,交通便利,规划中还有轨道交通11号线直达市中心。
5)项目用地现状图(略)
(三)建设方案
1)设计指导思想
以人为本的设计指导思想,以建设绿色生态型高智能化居住环境为目标。
强化小区居住功能,合理安排居住配套建筑设施,为居民创造一个高绿化率、高智能化、布局合理、功能齐备、生活方便的现代化居住小区。
2)总体设计
本项目所在的周康板块,紧邻浦东三林板块,随着世博会的临近及区域的整体开发,它的交通和环境优势将逐步体现。
根据项目的地理位置与区域市场情况分析,建议如下:
(1)由于该地区的目标客户大部分为镇外和浦东地区的白领,所以项目开发的物业定位应以中高档为主。
(2)项目的布局上要重视小区景观环境的设计,降低建筑覆盖率,提高小区的绿化面积,真正体现“以人为本”的开发新理念。
(3)在房型设计中,要体现布局的合理性与使用功能的超前性,小高层房型的设计要符合70/90的要求,联体别墅面积约控制在200-300平方米(如果有)。
(4)社区商业的设计既要满足小区配套及居民休闲生活类消费的需要,还需要延伸周浦老街小上海的商业氛围。
整个小区统一规划,分二期实施。
拟开发建筑面积约16.6万平方米(其中住宅面积14.8万平方米,商业及公建面积1.8万平方米),一期约开发面积10万平方米。
主要技术经济指标
序号
指标
数值
1
基地面积(平方米)
118328
2
总建筑面积(平方米)
165659
2.1
住宅和商业面积(平方米)
163159
2.2
公建面积(平方米)
2500
3
综合容积率
1.4
4
绿化率
≥46.7%
5
建筑密度
≤21.6%
6
户数(户)
约1058
7
住宅(小高层)
128000
8
住宅(联排)
20000
9
商业(平米)
15000
10
停车位(个)
928
3)总平面布局
本项目地块东区紧靠康沈路,可延续周浦老街的商业氛围,沿街可设置底层商业加小高层住宅,地块西南区环境相对安静,可设置低密度联排别墅。
地块其他区域以小高层住宅为主,沿康沈路和繁荣路一侧还可考虑设置2-3层高的社区商业街。
4)房屋建筑物
1)平面布置及户型设计
联排户型面积为200平方米-300平方米,每种户型除了设有起居室、餐厅、厨房、卧室等房间,还设有自备汽车库、工人房、工具间、洗衣房和储藏室。
高层多层住宅部分户型面积为70-139平方米,平面布置从两室两厅一卫到三室两厅两卫。
“国六条”细则规定:
自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。
本项目还需与政府管理部门协商规划调整方案。
2)建筑结构
房屋结构待做详细勘测以后,由设计单位提出建议。
3)内外装修
外墙主立面采用深色面砖,底部采用石材,提升楼盘形象。
采用高级铝合金窗,室内装修为毛坯。
4)配套设施(待定)
5)景观设计(待定)
五、项目SWOT分析
(一)S(STRENGTH优势)
1、位置优势:
本项目位于周浦镇核心板块,西北靠三林板块,处于由浦东到深水港以及南汇腹地的经济走廊的核心范围,承接上海两大重点发展区域临港新城及浦东三林世博板块辐射,南汇周浦镇又是国家重点规划的“一城九镇”中的其中之一。
区域发展前景较好。
2、配套优势
周浦镇素有“小上海”的称号,是上海著名的几大古镇之一,不仅历史悠久,而且因为发展较早,所以生活设施齐全、商业配套成熟,教育医疗等方面也很完善,这是其他郊区板块不具备的优势。
3、交通优势
周浦镇距人民广场的直线距离约为18公里。
目前周康板块有20余条公交线路可以到达人民广场、火车站、陆家嘴等地,规划中的轨道交通11号线在板块内也设有站点,交通便利。
(二)W(WEAKNESS劣势)
1、周边环境及档次较低
项目周边商业档次较低,老式住宅较多,同时还有规划有较多配套商品房,以上都不利于短期内吸引高素质客户。
2、项目规模偏小
作为非市中心楼盘,规模较小,较大程度依赖于外部环境,不利于提升本区域的居住档次及品牌形象。
(三)O(OPPORTUNITY机会)
区域发展机会:
借助“一城九镇”的重点规划扶持,世博会及临港新城的规划建设,周浦房地产市场潜力巨大。
(四)T(THREAT威胁)
1、区域竞争激烈
目前该区域大盘云集,在售房源较多,且价格相近,周边靠近浦江镇,航头镇也有较多空置房源。
2、政府调控
由于近期房价上涨过快,政府对于房价的调控政策预计将进一步加剧,而非市中心区域房价抗跌性相对较弱。
3、受套型面积70/90的限制
“国六条”细则规定:
自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。
(五)分析结论
本项目位于上海市外环以外,但区域优势明显,处于由浦东到深水港以及南汇腹地的经济走廊的核心范围,承接上海两大重点发展区域临港新城及浦东三林世博板块辐射,南汇周浦镇又是国家重点规划的“一城九镇”中的其中之一。
同时区域内生活及商业配套成熟,交通便利,具有较好的市场前景。
六、项目定位
(一)产品定位
本项目产品定位为小高层住宅、联排别墅类、社区商业综合性住宅项目。
(二)客户定位
主力客户
1、 地域
主要来自南汇、浦东(上南、花木北蔡、三林、张江)、卢湾、
黄浦、等区域。
2、 购房目的
自用为主及部分投资客(25%以内)。
3、购房原因
●动迁、养老
这部分客户主要来自卢湾、黄浦以及浦东世博会动迁区域。
●婚房、就近工作、改善型购房(如长幼分家、新老乔迁等)
这部分客户的工作地多在康桥周浦周边,如三林世博、张江
高科、康桥工业园等。
4、 年龄段
项目客户年龄区间较广,主要集中在25~55岁年龄段。
七、项目开发进度安排
(一)项目建设进度
本项目整个建设周期分为三年,自转让后,九个月为前期规划设计期和动迁交地期,二年左右完成工程建设,建设形象进度见表:
(二)建设形象进度表
项目\时间
第一年
第二年
第三年
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
前期规划设计
三通一平
工程建设(一期)
工程建设(二期)
收尾工程
根据开发建设进度图所示,本项目的前期工作需要八~九个月,施工期约为二十四个月,项目分二期实施,交叉进行,后期配套和竣工验收则要三~四个月左右。
根据项目的进展,我们将编制项目流程图和节点时间图,并严格控制项目的进程和关键节点的工作情况,以便能
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