业主手册.docx
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业主手册.docx
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业主手册
致言
尊敬的业主、住户:
首先恭祝您乔迁新喜!
在您迁居福地之际,XX物业深以为荣,我们将不负众望,以优质、高效的服务郑重向您承诺:
XX物业——是您和家人的好参谋、好帮手、好朋友!
“以人为本、乐业奉献、诚信服务、求实管理”是XX公司的企业精神,“优质服务、注重细节、客户满意、持续改进”的工作与居住环境是XX物业服务公司的质量方针。
这一环境的实现需要本社区全体人士的同心协作,为了增进沟通与协作,现将涉及住宅区管理的法律、法规以及XX物业管理服务的要点编辑成册,仅作为您居住之指引,以便您充分行使权利,履行义务,同心协力,共创二十一世纪高尚、文明之社区。
本手册编录较为周详,处处以您的利益为首位,故敬请您和您的家人仔细阅读,多谢合作!
言之不尽意之处,请多多指正。
祝您安居乐业!
XX市XX物业服务有限责任公司
常用服务电话号码
■物业服务公司:
00000-0000000
XX物业管理质量监督:
0000-0000000
XX小区物业服务处:
XX小区售房处:
0000-0000000
物业服务处24小时报警、维修、报修:
临桂榕山社区居民委员会:
0000-0000000
■治安:
临桂派出所:
0000-0000000
巡警:
110
火警:
119
交通事故报案:
122
■其它:
供电局服务电话:
00000
自来水公司服务电话:
00000
有线电视服务电话:
00000
新奥燃气服务电话:
0000-0000000
临桂县港华燃气公司:
0000-0000000
市急救中心电话:
120
天气预报:
121
电信服务电话:
10000
电话号码查询:
114
目录
一、物业使用说明/质量保证
二、物业管理
三、管理费用
四、XX小区业主临时规约
五、XX小区业主文明公约
六、加建及改建
七、物业装修
八、环境卫生
九、安全保安
十、日常维修
十一、防火、防震、防暴
十二、生活必备常识
十三、停车场管理
十四、宠物管理
十五、公共场地管理
十六、其它责任及保养事项
十七、其它
十八、XX物业服务有限责任公司简介
一、
物业使用说明\质量保证
物业使用说明
■各户已安装有:
(给排水管道及独立水表、电表、气表)等设施。
■户内经周密设计已预留了洗衣机、抽油烟机、热水器、空调等设备的安装位置,请您按预留位置安装上述设备,以保持室内布局合理、室外美观统一。
■请合理使用门窗,经常擦拭保养,以延长其使用年限。
■住户用电可按功率小于或等于KW的用电负荷向供电部门申请,亦可委托物业服务公司代办。
但切记您所使用的电器总功率勿超过KW额定供电负荷,以免损坏供电设施及产生危险。
■卫生间按设计规范已作防水处理,其它房间不能用水冲洗,污水及雨水已作分别排放,请勿随意改变排水管道,以免造成环境污染。
■未经房产、规划部门批准,住户不得擅自改变房屋的结构、用途和外貌,也不能改变房屋内卧室、客厅、厨房等单位的使用功能,不能擅自拆改设备和管线,未经批准不能对室内外墙、梁、柱、板、阳台、通道等进行任何形式的凿、拆、加建等改动。
■装修、装饰不得破坏房屋结构、危及房屋安全。
■不要在阳台集中堆放物品,以防发生意外事故。
■请不要私自占用和妨碍公共通道、消防通道等公共部位和公共设施,小区内所有通道兼做消防通道,不得随意占用和堵塞。
■严禁将易燃、易爆和剧毒危险品存放在楼内。
■屋面不得搭建各类违章建筑和超负载堆放重物。
(上人屋面活荷载标准值为2.0千牛顿/平方米(折200公斤/平方米);
■属国家规定及建设单位承诺的保修和服务内容以外的服务项目,由业主与物业服务公司另行商定,并按有偿方式服务。
■本住宅小区的物业管理,建设单位已委托XX物业服务有限责任公司负责实施。
■保修期从工程竣工验收合格之日起计算,您所购买的住宅的竣工验收合格日期为年月日。
■因使用不当及自然灾害造成房屋及设备、设施的损坏,本公司不负责保修。
■对物业进行装修前,应将装修方案及使用装修材料按规定报物业服务公司审批,经批准后方可实施。
■请自觉爱护住宅小区的公共设施,树立良好的道德风尚,严格遵守《业主公约》,服从物业服务公司及业主委员会的管理,共同创造一个优美舒适的生活环境。
物业质量保证
建设单位对小区楼栋实行以下质量保证和保修承诺:
■地基基础和主体结构在合理使用年限内,按国家规范规定内容范围承担保修责任。
■业主在合理使用的前提下,建设单位将按2000年元月30日国务院第279号令文规定,对住宅的各项工程按以下期限保修:
1、屋面防水、外墙面防渗漏保修五年;
2、电气管线、给排水管道、设备安装保修二年;
3、墙面、顶棚抹灰层脱落保修二年;
4、地面空鼓、开裂、大面积起砂保修二年;
5、管道堵塞保修二个月(使用不当造成堵塞除外)。
■因用户使用不当、擅自改动房屋结构和设备管线位置、不当装修以及不可抗力的自然因素所造成的损坏和质量问题,建设单位不承担保修责任。
由此引起的房屋受损由住户承担相应责任。
■用户申请保修时,请到物业服务公司填写保修申请书,物业服务公司在收到申请后应及时反馈给建设单位或直接派人修理,其程序为:
二、物业管理
管理人责任
■负责本物业范围内(下同)房屋的使用、维修、养护管理。
■负责公共消防、机电设备、园林绿化、道路管线、污水井池、车位车棚等公用设施的使用、维修、养护管理。
■负责公共部位的清洁卫生。
■负责维护公共秩序,管理道路交通,协助公安机关做好物业管理区域内安全防范工作。
■负责为居民提供良好的社区文化生活,创建优秀文明住宅区。
■负责实施政府规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
管理人的权利
■有权根据有关法律、法规制定适合本物业的管理办法。
■有权依据委托管理合同和有关规定向住户收取管理费用。
■有权劝阻、制止违反本物业管理规定的行为,向违反规定造成损失的责任人索取赔偿金;有权向政府部门申诉与提请诉讼。
■有权聘请专营公司承担专项经营业务。
管理人的义务
■以优质服务为宗旨,按照《XX省物业管理条例》的规定和委托管理合同对物业实施物业管理,注重社会效益、经济效益和环境效益的有机统一。
■接受全体业主的监督。
■组织开展社区文化活动。
■按照法律、法规和政府有关规定,从事经营活动。
三、管理费用
管理费主要用于以下开支
■物业服务处服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
■物业共用部位、共用设施设备的养护费用。
■物业管理区域内公共部位的清洁卫生费用。
■物业管理区域内公共部位的绿化养护费用。
■物业管理区域内公共秩序维护费用。
■物业管理办公费用。
■物业服务企业的固定资产折旧。
■其它管理方面的开支。
管理费及水电费的缴付
■业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带缴纳责任。
■物业管理费、水电费按合同约定时间缴纳,迟交者按所欠费用每日3‰收取滞纳金,并可采用公示欠费名单、法律诉讼进行催缴。
■保修期过后的公共设施设备、共用部位的维修、更新、改造费用根据建设部有关文件由物业专项维修资金中支付。
■环卫站委托物业服务公司代收业主的生活垃圾费。
四、XX小区业主临时规约
第一章总则
■第一条为维护本物业服务区域内全体业主、物业使用人在物业服务活动中的合法权益,维护公共环境卫生和正常秩序,保障物业的安全与合理使用,建设服务有序、服务完善、环境优美、文明和谐的新型小区,根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策,建设单位在交付物业之前,特制定XX小区《临时管理规约》以下称“本临时规约”。
对有关物业的使用、维护、服务,业主的权利和义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
■第二条建设单位在物业交付前将本临时规约向物业买受人明示,并予以说明。
物业买受人在接收该物业买卖合同时对本临时规约予以书面承诺,表示对本临时规约内容的认可。
■第三条本临时规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。
第二章物业基本情况
■第四条本物业的基本情况
■物业名称:
XX小区
■物业类型:
住宅
■座落位置:
XX市XXXXXX中段
■第五条根据有关法律法规和物业买卖合同,业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权:
■1、全体业主共有的共用设施设备,包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施、消防设施、避雷设施等;
■2、由物业服务区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括道路、围墙、池井、绿地、(业主私家花园除外)照明设施、智能监控及背景音乐设施、车辆服务设施、共用设施设备使用的房屋、物业服务用房等。
■第六条在本物业服务区域内,根据物业买卖合同,未计入公摊的建筑面积部分为建设单位所有,建设单位可对其进行自由划分并对外销售、出租。
第三章物业的使用
■第七条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业。
■第八条业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护、房屋外观等方面妥善处理与相邻业主的关系。
■第九条业主应按设计用途使用物业,因特殊情况需要改变物业设计用途的,业主应在征得相邻业主书面同意后,报有关行政主管部门批准,并告知物业服务企业。
■第十条业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业,并与其签订《房屋装饰装修管理协议》。
业主应按《房屋装饰装修管理协议》的约定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的规定,不得从事装饰装修的禁止行为。
■第十一条业主应在指定地点放置装饰装修材料及袋装装修垃圾,不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
本物业服务区域的装饰装修施工时间为8:
00~12:
00、14:
30~19:
00,其他时间不得施工。
■第十二条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
■第十三条业主应按有关规定合理使用水、电、气、通讯、有线电视等共用设施设备,不得擅自拆改,否则应对所造成的不良影响承担相应责任。
■第十四条业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业服务企业指定的位置安装,空调支架应使用足够强度的不锈钢材料,以免造成外墙锈斑,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
■第十五条业主自行使用管理的花园不允许违章搭建。
■第十六条在物业服务区域内行驶、停放车辆,应遵守本物业服务区域车辆行驶、停放的服务规定和车位使用协议,并按规定交纳相关费用。
■第十七条本物业服务区域内禁止下列行为:
■1、损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌(如改变窗户及玻璃颜色、安装无油烟灶台、太阳能热水器、室外晒衣架、遮阳蓬、抛物面天线、附加建筑物、构筑物及加装户外广告、横幅、标牌、灯箱等),擅自改变房屋设计用途、将生活污水排入雨水管道;
■2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,擅自移动物业共用设施设备;
■3、违章搭建、私设摊点;
■4、随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物以及高空抛物;
■5、放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒有害物质或者发出超过规定标准的噪声;
■6、擅自在物业共用部位、外立面和场所悬挂、张贴、涂改和刻画等行为;
■7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
■8、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观及文体休闲设施;
■9、在非指定停车位置上停放车辆,车辆在非车行道上通行。
■10、防盗网的安装露出窗户外;
■11、擅自封闭阳台;
■12、聚众喧闹、噪音扰民;
■13、法律、法规禁止的其他行为。
■第十九条业主和物业使用人在本物业服务区域内不得饲养家禽、家畜,饲养宠物时不得违反有关规定,并应遵守以下约定:
■1、不得带宠物进入小区的公共场所;
■2、宠物叫声不得影响小区业主的休息;
■3、宠物的排泄物不得影响小区公共卫生。
第四章物业的维修养护
■第二十条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益和业主的共同利益。
■第二十一条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业服务企业应事先告知相关业主,相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。
■第二十二条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况,必须及时进入物业专有部分进行维修养护时,业主或物业服务企业应事先告知相关业主,相关业主应给予必要的配合;无法通知相关业主的,物业服务企业可向相邻业主说明情况,在第三方(如所在地居委会或派出所)的监督下,进入相关业主的物业专有部分进行维修养护,事后应及时通知相关业主并做好善后工作。
相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。
■第二十三条因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得开发商和物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。
■第二十四条物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。
■第二十五条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
■第二十六条本物业服务区域内的全体业主应按政府规定交纳、使用和管理物业专项维修资金。
第五章业主的权利和义务
■第二十七条为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业服务活动中授予物业服务企业以下权利:
■1、根据有关法律法规,本规约和前期物业服务协议,制定必要的规章制度,并督促业主和物业使用人遵守、执行;
■2、采取批评、规劝、警告、公示、处以违约金、上报政府相关主管部门及法律手段等措施制止业主和物业使用人违反本规约、前期物业服务协议以及有关法律、法规的行为;
■3、在物业服务区域内公布不遵守规约、协议及相关法律法规的业主、物业使用人的姓名、楼座、房号及违约事实。
■4、对欠费的业主和物业使用人除收取所欠费用外,按相关协议的约定,每日按欠费总额的3‰收取违约金。
■5、对拖欠水电费的用户采取催收、在物业区域内公示、收取违约金等措施。
■第二十八条本物业服务区域内,业主应按照《前期物业服务协议》及其他协议的约定按时足额交纳物业服务费用及其它费用,业主与非业主使用人约定由物业使用人交纳物业服务费及其它费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
物业服务费是物业服务活动正常开展的基础,涉及全体业主的共同利益,业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。
■第二十九条业主应按有关收费标准有偿使用本物业区域内的公用部位、公共设施、设备。
■第三十条业主未按规定交付物业服务费的,物业服务企业应当督促其限期交付,业主逾期仍不交付的,物业服务企业可以在物业服务区域内公布物业服务费收支情况,并注明欠交费用的业主姓名、楼座、房号进行催缴;仍不交付的,物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。
第六章违约责任
■第三十一条业主违反本临时规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,由当事人承担全部赔偿责任;否则其他业主和物业服务企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。
■第三十二条业主违反本临时规约关于业主权利和义务的约定,导致全体业主的共同利益受损的,由当事人承担全部赔偿责任;否则其他业主和物业服务企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。
第七章附则
■第三十三条本临时规约所称物业的专有部分,是指由单个业主独立使用并具有排他性房屋、空间、场地及相关设施设备。
本临时规约所称物业的共用部位、共用设施设备是指物业服务区域内单个业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
■第三十四条业主转让或出租物业时,应提前书面通知物业服务企业,并要求物业继受人签署本临时规约承诺书和承租人在租赁合同中承诺遵守本临时规约。
■第三十五条本临时规约由建设单位、物业服务企业和每位业主各执一份。
■第三十六条本临时规约自首位物业买受人承诺之日起生效,至业主大会制定的《业主规约》生效之日终止。
五、XX小区业主文明公约
■自觉遵守中华人民共和国法令、法规及《XX市市民文明规范》,做遵纪守法公民。
■积极支持、配合、服从小区物业服务处对本小区所有建筑、园林绿化、公共空间、公共设施和家居安全的管理。
■严格遵守城市管理法则、遵守小区各项管理规定,树立“讲文明、讲礼貌、讲卫生、讲秩序;心灵美、语言美、行为美、环境美”的良好道德风尚。
■爱护小区的园林绿化、公共设施及居住环境,严于律已,不做有损他人及公共利益的事情。
■做好小区家居安全工作,服从派出所户籍管理,禁止在小内进行“六害”(盗、抢、拐、黄、赌、毒)行为和其它违法犯罪活动。
■邻里之间要以诚相待,和睦相处,互让互信,一旦发生矛盾时应
通过协商解决或接受居委会和物业服务处的调解。
■为完善小区管理献计献策,共同创造和维护小区良好的生活环境。
六、加建及改建
■所有加建、改建项目必须符合政府有关法规和物业管理规定,不得擅自改变房屋及配套设施的结构、外观与用途,不得损毁设施设备,危及房屋主体安全。
■住户加建、改建项目,须事先将图纸和方案送相部门审查,获准后方可动工,未取得物业服务处书面批准前,切勿动工。
■特殊项目,涉及异户毗邻利益的须须经异户毗邻户同意后,报请政府有关部门审批。
■未经批准擅自动工,住户须负责将楼宇恢复原貌,接受房地产行政主管部门处罚,并承担由此引起的经济、法律和民事责任。
七、物业装修
■住户必须遵守本物业的装修管理规定,提前向物业服务处申报,填写《装修申报审批表》、《装修承诺书》、《防火责任书》,交验装修单位资质证书,如实填报装修项目、范围、开竣工时间,按规定缴交有关费用并经物业服务处批准后方可进行施工。
■施工人员必须持身份证到物业服务处办理《装修出入证》并随身携带,装修人员应遵守物业服务处有关规定,造成损失应负责赔偿。
■装修不得改变或损坏楼宇原有结构、外貌及公共设施,不得改变房屋及配套设施的使用功能,不得私自改动或暗藏天燃气管道、水电管线,不得改动智能化线路,不得大量使用易燃材料;装修垃圾由物业服务处统一清运,施工单位应依据《房屋装饰装修管理协议》按所装修房屋的建筑面积缴纳装修垃圾清运成本费。
■装修过程中应接受物业服务处专业人员的监督和检查,如有违章行为,物业服务处将按《房屋装饰装修管理协议》处以违约金,装修者还承担相应的法律责任。
■二次装修间隔时间不得小于5年。
八、环境卫生
■为了维护本物业环境整洁、优美,令住户居住舒适、心情愉快,敬请各住户予以充分合作,共同保持维护小区的优美环境。
■物业服务处将严格执行《XX市市容和环境卫生管理规定》,并按此规定查处一切违规行为。
■住户应将当天的生活垃圾袋装后按规定时间放置到指定地点,切勿遗留在小区公共部位。
■商业住户的垃圾、废料(如包装袋、馊水等)由商户自费清理。
九、安全保安
管理/保安
本小区实行分组团封闭式管理,入口处全天值班把守,公共部位巡视。
住户登记
凡居住在本物业的人士均须在物业服务处登记建卡,以利于物业服务处掌握小区居住人员变化情况,做好小区的安全保卫工作
来访人员
■来访人员须持有效身份证件在大堂(小区)入口处登记。
由于职责所在,为加强本物业保安措施,值班人员对进入本物业的陌生人要进行查询,敬请各位住户向亲友解释,不便或失敬之处敬请见谅。
■住户接待访客,请提醒访客进出要随手锁门,防止有人尾随进入。
■如有异常发现,请及时与值班保安员联系巡查,以确保安全。
防避罪案
■如发现任何可疑人士及物件,或听到可疑声音,请立即通知物业服务处。
■遇有自称公共机构或政府人员上门查询,务请查阅其证件,若有疑问,即致电该机构查证或报物业服务处协助。
■避免将贵重财物存放于无可靠防范措施的居住、办公、营业地点、汽车内。
■业主搬出家私及家电等贵重物品,应提前到物业服务处申请办理放行手续。
■外出时请仔细检查所有窗户是否关闭,房门是否锁牢,晚间外出时最好留有适度的照明灯光。
迁入迁出
业主、住户迁入迁出时,请先与物业服务处联系,办理更改登记手续,办理准行证,值班保安员凭证放行。
十、日常维修
■本物业物业服务处配有维修人员,除急修外,每日08:
00-18:
00为上门维修服务时间。
■住户有维修需要时,可拨打维修电话,在上门维修服务时间内,维修人员按预约时间准时到达维修现场。
■物业的共用部位、共用设备及毗连部位需维修时,相邻业主、使用人应当予以配合。
■住户自请维修人员维修如牵涉公共利益,应遵守本小区管理规定,按有关程序办理手续。
■物业服务处维修服务执行公开统一收费标准,维修人员须佩戴物业服务处工作卡,维修结束后请住户在《派工单》上签署意见并签名。
水、电、燃气的使用
■本小区自交付使用即实现三通:
水通、电通、气通;每户均为独立表;为避免渗漏,在业主(住户)入伙之前,物业服务处已将各户总阀关闭。
■住户不得对设计安装的供排水管道、燃气管道任意改动,如确需改装增建,应向物业服务处提出书面申请,并指定相关专业施工队伍进行施工。
■下水道禁止倒垃圾等生活废弃物。
如果人为原因造成管道堵塞,所需疏通费由住户自行承担。
■住户出门前应将电器、燃气和水擎门(开关)关闭,避免发生事故。
■住户爱护供气设施,开煤气时不要用力过大,住户外出时应检查,关好气闸以免发生意外。
十一、防火、防震、防暴
消防演练和培训
■管理人员会定期试验所有公共消防设备,实验前会提前通知各住户,听到试验警铃请勿惊慌。
■物业服务处将定期对住户进行消防知识宣传培训,检查各户消防设施及火险隐患,帮助住户整改,为了您和他人的生命财产安全,敬请您通力合作,以确保本小区安全。
■对拒绝检查、整改或有意抵触消防工作的住户,物业服务处将依法报请消防主管部门处理,由此产生的一切后果由该住户承担。
户内防火须知
■请小心处理燃烧中的香烟、烟蒂残火,留意火种是否熄灭。
■遵守XX市政府禁止燃放烟花爆竹的规定,以免引起火警,违者将按规定处理。
■请勿在同一插座内接驳多个电源,不可将散口电线直接接驳插座。
家庭成员应熟知电源总开关和煤气总阀的位置及操作,遇有紧急情况能及时关闭总开关。
■管理好燃气用具、电器,不要让十四岁以下儿童使用上述用具。
■外出时应关闭所有电器的电源。
■使用天燃气时注意保持空气流通。
■定期检查和更换电器接线板、天燃气喉管等。
公共部位
■严禁在公共部位堆放杂物,小区内所有通道必须保持畅通。
■严禁焚烧祭纸、燃点香烛、燃放鞭炮。
■公共部位安装的消防栓、防火设备,请住户教育子女不要移动和玩耍。
■小区内安装有高压配电房,不可私自加锁或打开门后加塞使其不能关闭。
救生措施
发生火灾时,若情况允许,尽量采取下列措施,挽救和减轻灾害损失:
■保持镇静。
■拨打119电话报警。
■通知管理人员或物业服务处,唤醒邻居。
■关闭电源总开关和天燃气总阀。
■若火势已蔓延,应关闭通往失火现场门窗,隔离控制火势。
■使用最安全的途径前往最近的安全地
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