中山小榄建华福兴花园项目.docx
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中山小榄建华福兴花园项目.docx
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中山小榄建华福兴花园项目
中山小榄建华福兴花园项目
规划设计任务书
中山市建华房地产发展有限公司
二零零三年九月
中山小榄建华福兴花园项目
规划设计任务书
一、项目简介
1.项目发展商
中山市建华房地产发展有限公司
由发展商负责本次规划设计的委托及协调、上报、审批工作。
承接本项规划设计的单位被视为承认本设计要点的所有条款,并按照其中规定的条款要求完成本次规划设计工作。
设计单位在接到设计规划要点后,如有任何疑问,可直接致联系中山市建华房地产发展有限公司有关负责部门。
中山市建华房地产发展有限公司将对其作出口头或书面形式的答复,并将同时知会其他参与设计方。
2.项目开发背景
小榄作为中山北部的工业重镇,改革开放以来,经济快速增长,一直位于中国经济发展强镇的前列。
2002年,国内生产总值达到59.2亿元,其中二产增加值比重达62%。
但是,小榄的城市建设、城市化相比起工业化而言,有很大的差距。
小榄的房地产市场属于极度短缺状态,现在无性价比优、口碑好、面积大、开发水平高的产品出现。
小榄政府从去年起,大力扶持两个本地较有实力的企业开发房地产项目,分别提供了城南、城北两个新城区的两大片土地,并作为小榄近期城建的重点建设项目来抓。
建华福兴花园便是其中之一的地产项目,也是中山小榄镇目前最大的房地产项目,面积达1100多亩,位于小榄镇最北端两江交汇处,北靠规划中的江滨公园,具有得天独厚的自然资源,将是一个高标准、高品质的中高档居住小区。
它的发展,不仅仅能改善小榄人的住居环境,更是引领一种新的生活方式,推动小榄的城镇化建设。
项目有高战略地位,高起点、高标准建设的要求,更有中国一流的策划机构倾心策划,奠定了本项目将成为小榄乃至大中山地区标志性楼盘的基础,是设计师充分施展才华、创造建筑精品的不可多得的机会。
3.项目所处地理位置及土地基础条件概况
(详见发展商提供的附件)
4.项目的总体策划定位
1)目标消费者
按照项目的战略目标,我们将首先立足小榄,进而面向中山市北部区域的人群,他们基本会集中在以下职业出现:
●老板一族:
具有中高经济收入和中低文化水平;
(大老板:
小榄及周边镇区的著名大型企业主
中老板:
小榄镇的中型企业主及外来中型企业投资者
小老板、小业主:
有自己的一定资本,消费力较强)
●俸薪一族:
具有中等经济收入和中高文化水平
(政府高官要员;公务员;企业金领;企业白领)
2)总体定位
以“泛地产”的理念为指导,以居住为核心主体,集商务、休闲、运动、社交、餐饮、教育等多项功能的高尚社区。
二、设计总则
●符合中山市的总体发展方向及小榄城镇总体规划的要求;
●在项目的总体定位以及主题概念指导下进行,创造出与国际接轨的居住理念;
●深入研究中山市现有的住宅产品,资源整合,更新换代。
设计应突出创新精神,结合实际用地情况及理念设计,开发应更注意市场竞争力;
●统一规划,分区居住,分期施工。
本次规划必须切实考虑到项目作为高尚住区的定位,保持一定区域内居住的纯粹性和私密性;对于分期开发的基本策略,考虑确实可行的分期发展方式,并为后续规划预留管线和保持一定的规划弹性。
●由于项目拥有大量的红线外资源,并可以将部分公建配套设施(如小学、中学、室外体育休闲设施、居住区公园等)利用红线外的用地设置,故红线用地内的住宅用地、容积率等指标与国家规范要求相比,可以适当提高。
在整体规划中应确实考虑该设计因素的存在,并以疏密结合的方式有效控制建筑布局。
●生态链调控原则:
要对当地地质、地形、气候水文植被等要素保持足够的重视,谨慎动土、保持水土、保护植被。
促成各要素之间的良性循环;
●可持续发展原则:
既满足现代人的生活需求,又不对后人满足其需要的能力构成危害的开发设计原则;
●设计体现以人为本的规划思想,更应注重发挥等自然资源的优势,充分考虑对江景这重要自然资源的特征和利用;
●营造丰富而自然的“水环境”,要让水的感觉弥漫在整个社区之中。
三、设计理念
1.主题内涵及生活方式
●完美建筑——推动高品质的建筑设计、风格和居住文化的形成,成为小榄住宅开发的水平的高地。
●绝版环境——离红尘不远,离自然很近,上风上水。
是小榄唯一的一块被两江环绕、绿色包围的完美居住净土。
●绝对升值——龙头地位,典范生活,是可以世代相承的升值板块。
2.居住理念
应采用国际先进的规划理念,为居民提供在城市中心区享受不到的休闲自在的、高尚、别致的邻里居住空间。
四、设计条件:
用地的总体规划面积为亩(即公顷),需要对这个进行全局的发展概念性的规划设计以及核心地段、重要节点的详细规划设计。
并且,项目的首期将以集中式布局的商业街作为启动,预计在近期内即将动工。
故在本次规划中必须以核心地段详细设计的方式,明确该项内容的布局、规模、风格及建筑形式。
(一)居住用地部分总体指标
经济技术指标表
总用地
73.3公顷
地面总建筑面积
62-82万平方米
居住面积
56-75万平方米
公建配套面积
6万平方米左右
综合容积率
0.85-1.13
建筑密度
<25%
规划居住总人口
1.5—2万人
绿地率
35%以上
(二)居住区各个主要构成部分的设计条件:
本项内容主要由住宅产品、环境/景观、社区配套三个不同的发展概念研究构成。
1.住宅产品
1)产品类型
社区为混合式形态,其建筑形式是多样的,住宅产品涵盖多种模式,包括:
其中,根据市场态势和定位的要求,住宅产品考虑如下的布局形态。
最佳容积率区间
比例
(类别产品建筑面积/住宅总建筑面积)
户型建筑面积(M2)
项目综合容积率区间
独立别墅
0.35—0.5
30%
300—1000
0.85-1.13
联排别墅
0.6-0.7
15%-20%
160-280
多层洋房
0.9-1.1
10%-20%
80-160
小高层
1.6-1.8
25%-30%
高层
2.3-2.5
10%
合计
100%
(注:
独立别墅中,约有20余栋属于豪华型,其余为精品型别墅;
联排别墅则以通联式为主,建筑面积约占联排别墅总数的70%;)
2)设计原则
✓建筑物红线必须退缩堤围道路中心线45米,退缩堤脚(堤的基底位置)30米;
✓适应周边环境,充分发挥项目拥有的规模和空间优势;利用现有的自然资源,确实考虑对堤围以外用地资源整合、景观借鉴的问题,处理好建筑物与堤围之间的关系,并考虑建筑天际线变化错落有致;
✓具有很强的目标市场针对性,产品需要满足向往新生活者的高尚居住、心理、日常行为等各种要求。
✓多样性的、独特的、有针对性的户型设计——应针对社区里不同消费者的需求特性,设计出为他们度身定造的房子。
从户型上看,则应注重产品形式的多样性,如设计小体量的叠加式别墅、别墅公寓、Townhouse以及带电梯的多层、跃式、小高层等等,增加消费者的可选择度。
2.环境/景观
1)设计原则
——整体的规划结构,在保证满足社区各个要素设计要求的前提下,适当集中部分容积率,为做景观环境预留空间;
——把握住楼盘“亲水而贵”的发展趋势及人们购房心态向追求环境转变的需求,打破“有水景而无水境”的格局,打造中山市第一特色水社区;
——突出重点,把投资集中在内环境的几个重要的、出彩的节点上。
把握小榄人喜好名木大树、绿化郁郁葱葱的心理,考虑绿化层次的多样性,控制小区内园林的建设与维护成本,提供以人为本的、亲切的活动空间;
——对江景的利用要充分,江堤可以修饰,但是不考虑大改动。
堤外用地也是楼盘使用范围,需要对其功能进行规划。
2)各层次景观设计要求
主要抓住几个重点进行把握:
⏹外环境:
——道路,是最有引导性的销售道具之一;
——滨江公园(江堤外地块):
拟建休闲体育公园,是小榄人休闲、时尚运动必到场所,应包括首期启动的约100亩大众型健身、亲水公园及后期为高尚生活准备的滨江俱乐部、室外高尔夫练习场等用地。
⏹内环境
——利用好滨江资源以及临近水厂,取水相对容易的优势,大做水文章。
以社区内的涓、溪、涧、泉、潭、池等,自然的、与人居比例合拍的形式形成精致水系,与外环境的宽阔江面形成对比和补充完善。
——提供符合广东气候、以人为本的、容易亲近的活动空间;
——在社区内广植大树;部分重要节点,可以栽培一些形态优美的名木。
3.社区配套
以集中布局的公建配套群为社区一大特色,其大手笔的开发力度和高标准的建设,代表了项目作为整个小榄北部新区的标志形象;形成小榄社交、信息、管理的现代服务业平台,使社区配套与城市化相结合,配套成为城市建设的一部分;
一个亮点
一条主线
具体内容包括:
(未尽事项请按照国家标准设置)
●社区会所:
✓休闲运动会所:
首期的售楼部、社区规划的展示中心,总建筑面积约20000平方米;项目包括各式室内的体育运动(如篮球场、网球、羽毛球场、保龄球、健身房)、恒温泳池、休闲茶室、咖啡、酒吧等。
✓星光商务会所:
针对的主要是高级的、小众的、私人的聚会和社交活动,主要目标客户为私企老板、机团、高级商务接洽及中高收入家庭,以有别于市区酒店的精美的园林式布局为景观主题,集中设置会议、室内活动、餐饮等配套设施,总面积约10000平方米。
室内外的设计均体现的是一种贵族式的高贵品位。
●医疗、健康护理:
生态养生保健会、医疗卫生服务中心等。
●教育配套:
幼儿园按国家标准要求设置,(在项目用地外,已可以整合一所中学及一所小学,故项目内不需要另外考虑中、小学)。
●休闲、商业配套:
商业街(总共面积约在5—6万平方米左右,包含生鲜食品为主的超市、特色专卖店、特色餐厅和酒吧、社区其他综合服务设施,在首期建设中,以集中式布局设于社区的主入口附近,形成规模效应)、美食街(规模大、环境优美、建筑时尚的小榄美食王国,总面积约6000平方米),考虑集中布局。
●车位:
静态交通考虑户外停车、架空层停车与地下停车相结合,车位配比1∶1—1∶1.5;同时考虑社区穿梭大巴的停放场地和停靠站。
4.道路交通和市政设施
按照国家的有关规定,运用先进的、以人为本的理念,对社区的整体交通系统的组织做出构想。
市政管网的配置要结合小榄的实际情况,在容量配备时注意预留发展的管线。
(三)、设计图纸基本要求:
●总平面图
●现状分析
●规划功能结构
●建筑形态、建筑风格
●道路交通系统设计
●绿化景观系统设计
●规划空间形态分析(区域、层次、轴线、界面、节点、视线走廊……)
●核心地段设计图(包括建筑功能示意、空间序列及布局的考虑、风格界定、景观的考虑、构思草图及表现图)
●其他重要功能节点的剖面、轮廓、对周边建筑的控制等示意
●环境要素设计准则示意图
●首期布局建议
●基地区位评价明细表、经济评估
●鸟瞰图及部分效果表现图
设计师可以按照设计需要,增加其它详细说明的图纸。
五、设计成果递交要求
1.总体要求
●规划设计的成果内容必须符合以上的规划总则、设计原则和有关章节的规定。
●成果应该包括说明书、设计图纸及相应的计算机文件。
●所有设计成果内容必须清晰、完整、标准,同类图纸规格应当统一。
●深化方案将在初步方案评选之后进行,深化设计的程度应达到总体概念规划报建的要求(详细另见合同约定)。
●鼓励设计单位提交规划成果模型。
2.设计说明书(文本)要求
设计说明书(文本)应该准确、完整地阐述设计意图和内容(含指标说明以及附图缩印件)。
3.设计图纸要求
●展示成果包括1号图纸(891mm×594mm)大小展板(选择最有代表性的内容)、可供发展商用于清晰商业展示用途的表现(效果)图;彩色缩印本8份(尺寸大小应该与说明文本一致);
●作图比例由设计公司自定,以充分清晰表达图面内容为宜。
4.计算机文件要求
全部设计成果均应制做成计算机文件,文本文件采用Microsoftword的格式文件,图形文件应采用中国主流、通用的设计软件能够识别的格式,以光盘的形式提交两份。
5.时间要求
总体概念规划设计时间:
2003年月日至2003年月日
6.设计方案的知识产权
所有的咨询设计成果,经评议符合上述设计任务书的要求,于委托方付清设计费用之日起,其产权归委托方所有。
其他关于设计费用支付等未尽事宜,详见双方签订的合作合同(协议书)。
六、附件:
(请发展商协助提供)
●项目的总体区位示意图、项目地形图(比例1:
1000)、电子文件
●项目的水文、地质、气象、市政设施等基础资料
●发展商简介
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