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0228东莞写字楼市场调研报告范文徐安琦
20220228_东莞_写字楼市场调研报告范文_徐安琦
东莞写字楼市场调研报告
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2022-8-17
报告结构
东莞写字楼发展历程全市写字楼市场现状
区域市场
城区写字楼市场现状镇区写字楼市场现状
典型写字楼案例
写字楼产品线分类
发展阶段区域演变过程区域特征产品发展过程
东莞写字楼发展进程雏形阶段1995年商务氛围发展情况较差90年代末的东莞写字楼基本上是以政府部门与国有企事业单位自建自用为主;主导产业——制造业多数企业的办公室均设于厂内;部分中小型企业在市区商业繁华区域商住型物业设立小型办公室,这些并不是真正意义上的“写字楼”,市场需求较小,市场上不成熟。
发展阶段2002年较好受政府行政中心南迁以及商务区规划等利好因素刺激,办公需求继续增长,办公物业投资热度有所提升。
东莞办公楼市场加速开发,短期内形成供应高峰。
但受2022年下半年全球金融危机影响,部分外向型中小企业选择搬回厂区或选择成本更低的商住楼。
从08年开始东莞写字楼供应出现回落,市场进入短暂的调整期。
快速发展阶段2022年浓厚在经济复苏以及政府对东莞商务区重点规划的背景下,得益于东莞经济快速发展、产业转型升级和国内外企业扩张需求,办公楼市场重新启动,一批优质办公楼项目相继被推出,东莞优质办公物业市场将有结构性转变,众多大型优质项目将投入开发。
至今
代表楼盘
金源商业中心、经贸大厦、花园商业中心
第一国际、华凯广场、中环球经贸中心、海德广环财富广场、鼎峰卡布斯、场、广发金融大厦、汇中信协和大厦、胜和大厦峰中心
南城-胜和-元美路商务片区东莞市政府、市政设施集中地,中心城区规划发展以行政办公为主,依托行政中心区规划发展起来的商务区东莞大道-鸿福路商务片区规划发展倾向度最高的区域,是东莞最具
发展前景和规划的CBD区、南城总部基地,办公区环境及设施代表东莞目前最高水平。
东莞写字楼发展进程商务区莞城区东城区南城区
代表楼盘
华凯广场、财富大厦、国际商会中御景大厦、世博广场、地王商务中心、心、金盈大厦、胜和广场、鸿福广中侨大厦、福民广场、国泰中心等;鸿福大厦、东升大厦、骏达商业中心、场、广发金融大厦、华凯活力中心、君豪商业中心等;国际商会大厦、第一国际、南峰中心、汇成大厦、中盛商务大厦等;以政府机构,中小型的科技、贸易、以咨询、培训、科技、贸易类客户为建筑设计类企业为主主,少量五百强企业在此设点档次偏低、建筑陈旧、设施落后;基本配套成熟,但商务配套较为缺乏;租金、售价水平较低;基本都以小客户为主,少有整层大客户;写字楼整体素质较莞城有较大提高,个别项目达到较高水准;商业配套完善,形成成熟商圈;受大商业制约、对投资客户吸引力不够;分散零散、未能形成片区联动较多品牌大企业,以保险、证券、咨询顾问、贸易、设计类企业为主,政府重点规划、未来发展潜力看好;写字楼整体素质高,建筑设计及设施代表东莞最高水平;商务氛围及商务配套较为成熟;区域内聚集较多知名企业,金融类大客户较多;
客户特征
特征
莞城
东城
南城
东莞写字楼发展进程在经历四个阶段的发展和变迁,东莞办公形式由最初的满足办公需求逐步向现代的办公楼跃进
寓办公、休闲、娱乐为一体对办公场所的形象、设备、配套等有较高要求独立的办公空间工厂生产与办公区混合展示企业形象提高办公效率多功能、复合办公空间
满足基本的办公场所需要
东莞写字楼发展进程办公形式由最初的满足办公需求逐步向现代的办公楼跃进的过程中,写字楼的发展区域也跟随城市规划改变老城商业中心区区域现状区域特点东纵、东城大道商业区莞太路金融中心区CBD中央商务区
大型商业集中区,写字楼交通便利,多家大型金融交通便利,服务设施完善,早期物业外观陈旧,配套供应较少,主要为满足区机构集中,商务氛围日趋商务、商业氛围不足,人气严重不足,整体档次偏低内需求浓厚不旺与成熟商业构成功能互补,金融及相关联上、下游企国内外大型企业总部、建筑东莞最早的商务集中地,主要面向供货商及中小企业集中地,东莞金融、商容量最大、人流活动最密集、早期咨询服务业的根据地业及办事处务一条街商务氛围最高中小型商务空间产品多元化概念化的纯办公写字楼
产品特点传
统商务办公空间客户特征
大中型企业为主,投资成大中型企业为主,投资成分经济能力较弱的私人办公分相对薄弱,金融、服务业中小企业为主,成长型企相对薄弱,金融、服务业为主,空间为主为主,及相关联成长型企业居多,其投资成分大及相关联成长型企业业随着政府机构的搬迁及物业的老化,早期入驻企业呈向往迁移之势,区内物业空置会逐渐升高中小型商务楼渐成投资热市场集中放量,概念化物业点,投资趋势有胜CBD纯将成主要卖点写字楼之势
发展趋势
总结:
东莞写字楼市场的发展始于20世纪90年代末莞城商圈的发展,那时出现了一批以金源商业中心、经贸大厦、花园商贸中心为代表的写字楼,并很快成为一些小型民营企业的办公场所。
从历史的需求上来看,东莞写字楼需求初期主体是本地民营企业、第三产业的小型公司。
这样的公司当时还处于一个动荡期,并没有固定的经营模式,所以他们一般会厂房改造区办公,或者租赁商铺、政府办公楼作为办公场所。
需求的特殊性导致了东莞早期的写字楼市场围绕工业区、主要商圈发展。
旧有区域土地发展局限以及城市外扩需求,城市的商务核心从北往南逐渐转移,从莞城、东城区往南转移到了东莞大道-鸿福路区域,未来1-5年新增地标式办公物业均集中于此。
随着东莞经济高速发展和城市规划,东莞写字楼开始出现集中商务区。
优质办公物业主要以市政府为圆心,呈四周放射性带状分布。
东城区东莞大道-鸿福路片区、南城区胜和-元美路以及规划的CBD-总部基地区域开始显现成为东莞三大商务中心。
该三大区域呈现集中供给的态势,未来潜在供应量大,并以产品品质较高且以甲级写字楼为主。
市场分布市场供求价格分析市场总结
东莞写字楼市场分布区域写字楼项目福民广场国泰中心经贸中心金沙大厦罗沙大厦海联大厦泰丰大厦金域大厦中侨大厦联创大厦恒丰商业大厦东盛大厦中环商务大厦地王广场广信大厦汇峰中心讯通大厦怡诚商业大厦置业大厦辉煌商务大厦新华大厦鼎峰卡布斯御景东方威尼斯广场东田丽峰商务写字楼华信大厦星河传说IEO华荣大厦达鑫创富中心东昇大厦区域写字楼项目麒麟商业大厦联合大厦骏达商业中心嘉信大厦美居中心金澳大厦广盈大厦东华大厦世博大厦御景大厦君豪商业中心中惠大厦广发金融大厦鸿昌大厦第一国际国际商会大厦希尔顿广场中兴大厦中环财富广场华凯广场鸿福大厦鸿福广场海德广场汇诚大厦鸿发大厦元美广场环球经贸中心金辉商务大厦中
威大厦区域写字楼项目亨美商业大厦汇业大厦中孚大厦中心协和大厦恒正大厦福威大厦中盛大厦腾龙商务大厦洪福楼南峰中心丰硕广场盈锋商务中心南城商务大厦华凯大厦华凯活力中心鸿禧中心时代创展中心胜和广场星鹏商务大厦雍景大厦建升大厦华南摩尔诚志大厦广发鸿枫大厦东方国际名购城正扬街富民服装展示中心富民服装双子城区域虎门写字楼项目创意产业中心东方时代广场创丰商业大厦金源大厦星汇中心东方银座广场置业广场金汇大厦嘉骏中心志兴国际万业金融中心常平商会大厦铭基写字楼好运大厦金利安大厦明珠广场台商会馆莲盛大厦莲花广场长安地王广场锦厦写字楼特华大厦旭联商务大厦怡丰商业大厦长盈商贸大厦恒安大厦嘉华商务中心世邦大厦金业大厦区域写字楼项目金裕商务楼海盈商务大厦颐和商厦盈丰商务大厦兴业大厦盈展商务楼荣利大厦万科广场业盛广场金盛商务大厦半岛商务中心朝东商业大厦大都会广场沙龙广场永发商务大厦华毅大厦江业时代广场天天大厦华美中心骏豪商务中心汇盛国际大朗商会大厦长富大厦新城88明丰大厦赤岭大厦永江大厦清溪商会大厦星耀国际
长安
东城
常平
莞城
石龙东莞写字楼项目主要集中主城区四大区域以及长安、虎门、常平等经济发达镇区,经济基础是写字楼市场发展前提条件南城塘厦
南城
长安
万江
大朗
东城
厚街凤岗清溪樟木头
虎门
东莞写字楼市场供求
2007-2022年东莞写字楼写字楼供应持续上升,2022年达到高峰,供应量超过30万㎡,由于2022年经济危机影响写字楼物业发展,2022年供应写字楼出现下滑,1-11月供应量仅为14.77万㎡写字楼成交量随供应情况波动明显,07-11年成交量随供应增加而增长,从2022年开始,写字楼物业出现供不应求的情况,从2022年开始供需比已经达到1:
1.09,新增供应已无法满足市场需求
东莞写字楼市场供求东莞写字楼剩余货量统计区域东城写字楼御景东方威尼斯环球经贸中心海德广场南城盈锋商务中心亨美商业大厦丰硕广场财富广场塘厦樟木头常平大朗骏豪商务中心星耀国际嘉骏中心富盈世界汇剩余套数1512844728376717020617218816剩余面积14313.4763661.4418278.852339.276547.647413.7615589.5738270.784089.31877.547015.73
2022年东莞写字楼总存量约23万㎡,其中南城区存量最大,共有11.4万㎡写字楼待售,约占全市50%;按照东莞目前消化速度,约1.5年即可完全消化全市写字楼存量;其中存量较大的项目有:
南城-环球经贸中心、东城愉景东方威
尼斯、大朗-富盈世界汇、塘厦-骏豪商务中心。
虎门
正扬街合计
302026
9970.66229368
东莞写字楼市场供求东莞写字楼潜在供应统计区域写字楼总部基地南城光大黄旗1、2号地民盈总部基地嘉宏项目东城常平大朗长安万达广场东方银座广场祥龙天地广场富盈世界汇万科广场万达广场其他合计
供应面积101.25325.71029.82.73.210.865.823271.2
随着经济的复苏、东莞城区发展和产业结构的调整,写字楼市场进入快速发展通道,未来几年写字楼供应将出现井喷;未来东莞写字楼供应量约271万㎡,由于城市发展与功能规划,南城区成为未来写字楼供应最集中片区,约190万㎡供应量,占全市写字楼潜在供应量70%;
东莞写字楼价格分析
>2007-2022年东莞写字楼全市成交价格呈波动式上升趋势,5年时间写字楼价格上涨了42%,平均每年上涨8.4%;>由于办公物业与经济发展呈正相关,2022年东莞整体经济下滑,办公物业的成交量价也随之下跌;>2022年底开始,东莞初现高端写字楼,环球经贸中心、海德广场成为东莞首批超5A写字楼,带动东莞写字楼价格大幅度上涨,前11个月写字楼均价为10783元/㎡,环球经贸中心成交单价最高为23000元/㎡
东莞写字楼价格分析
>2007-2022年东莞写字楼全市成交价格呈波动式上升趋势,5年时间写字楼价格上涨了42%,平均每年上涨8.4%;>由于办公物业与经济发展呈正相关,2022年东莞整体经济下滑,办公物业的成交量价也随之下跌;>2022年底开始,东莞初现高端写字楼,环球经贸中心、海德广场成为东莞首批超5A写字楼,带动东莞写字楼价格大幅度上涨,前11个月写字楼均价为10783元/㎡,环球经贸中心成交单价最高为23000元/㎡
写字楼供求情况分析城区写字楼潜在供应全部供应片区潜在供应位置供应面积备注南城宏图片一期、二期数101.2区据东莞大道与25.7140%办公鸿福路交界总102.7万平东莞大道与53米,其中商业旗峰路交界49.7万平米1090%办公29.79219.7
32
南城总部基地民营总部经济
2
黄旗1、2号地南城嘉鸿项目万达广场总量预计
3
主要供应:
未来供应主要集中在南城国际商务区,沿东莞大道及鸿福路附近,本区供应约796863㎡(含出租)、而总部基地未来则预计增加供应超过100万㎡地块总部经济一期总部经济二期合计土地性质商业金融商业金融土地面积5559764131119728建筑面积557163454876.41012039
市场分布市场供求价格分析
客户分析市场总结
东莞写字楼市场概述东莞写字楼市场的发展始于20世纪90年代末莞城商圈的发展,那时出现了
一批以金源商业中心、经贸大厦、花园商贸中心为代表的写字楼,并很快成为一些小型民营企业的办公场所。
从历史的需求上来看,东莞写字楼需求初期主体是本地民营企业、第三产业的小型公司。
这样的公
司当时还处于一个动荡期,并没有固定的经营模式,所以他们一般会厂房改造区办公,或者租赁商铺、政府办公楼作为办公场所。
需求的特殊性导致了东莞早期的写字楼市场围绕工业区、主要商圈发展。
旧有区域土地发展局限以及城市外扩需求,城市的商务核心从北往南逐渐转移,从莞城、东城区往南转移到了东莞大道-鸿福路区域,未来1-5年新增地标式办公物业均集中于此。
从2003年开始东莞写字楼市场进入供应爆发期,大量写字楼如雨后春笋般涌现,年供应量保持在15-20万平方米,而需求量稳步上涨,近三年出现供不应求的状况,供求开始出现失衡。
供求的失衡主要原因是东莞产业升级带来了大量的办公需求,原有的写字楼已经饱和,而08、09年经济危机导致办公物业供应断层,近几年的写字楼供应量有所减少。
东莞写字楼市场概述
随着东莞经济高速发展和城市规划,东莞写字楼开始出现集中商务区。
优质办公物业主要以市政府
为圆心,呈四周放射性带状分布。
东城区东莞大道-鸿福路片区、南城区胜和-元美路以及规划的CBD-总部基地区域开始显现成为东莞三大商务中心。
该三大区域呈现集中供给的态势,未来潜在供应量大,并以产品品质较高且以甲级写字楼为主。
目前东莞写字楼市场的投资性购买比例提高较快,新近开发的楼盘尤其如此,写字楼的长期投资价
值开始被关注。
东莞写字楼总体布局东莞写字楼主要分布在东城区、南城区,且位于商业旺区和重要路段;
近期东莞写字楼供应将集中在中心区CBD鸿福路东\东莞大道附近现主要供应楼盘为海德广场、环球经贸中心和广发银行大厦
万江莞城
地王广场海联大厦国泰中心美佳大厦外运大厦胜和广场
恒福大厦联丰大厦
华和大厦
未来1-5年供应主要集中在福民大厦南城CBD及总部基地,总供应面积约200万平米鸿禧中心鸿福广场
新华大厦盈锋商务中心
联通大厦华凯大厦金盈大厦南城商务大厦
图例南城莞城
东城辉煌大厦愉景大厦
兴业大厦国际商会大厦腾龙商务中心
君豪商业中心东盈大厦世博大厦
中环财富广场财富广场东城华凯广场新建
鸿基商务大厦华凯活力中心海德广场汇成大厦第一国际广盈大厦
御景大厦
南城
南峰中心中盛大厦
台商大厦电信大楼21
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