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违法用地地上建筑物,权属证明
篇一:
国土资源管理常见问题政策法规汇编
土地置换要依法办理
[案情]
某市中心区A宗地,使用权由甲学院以划拨方式取得。
位于市郊与A宗地面积相近的B宗地,使用权为乙公司以出让方式取得。
在乙的提议下,甲乙达成协议,乙以B宗地附加若干资金为条件,与甲交换A宗地。
交换后,甲于B地建设了新校区,乙将A宗地分割后分别转让给丙、丁公司开发商业服务项目,整个交易乙获利逾千万。
[分析]
对于本案的处理,一种意见认为,甲与乙的交易属于土地置换,乙与丙、丁之间属于合法转让,A宗地的使用权从甲转移至丙、丁的整个过程都是自愿、等价和有偿的,所欠缺的仅仅是办理变更登记,违反了《土地管理法》第十二条的规定,应按照第八十二条规定由县级以上土地行政主管部门责令其限期办理。
另一种意见认为,甲、乙、丙、丁之间土地权利的转让是非法的,构成了非法转让土地违法行为,应按照《土地管理法》第七十三条的规定追究相对人的法律责任。
本案的焦点在于,甲所享有A宗地的使用权是以划拨方式无偿取得的,而划拨土地使用权的转让条件是受法律法规严格限制的。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定:
“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:
一、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
二、领有国有土地使用证;三、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;四、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补缴土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴土地使用权出让金。
”
按照上述规定,甲学院不具备第一项规定的条件,没有履行第四项规定的义务,并且没有市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,无权转让A宗地的土地使用权。
《城市房地产管理法》第三十九条第一款也对划拨土地使用权房地产转让作了类似的规定,虽然具体内容不同,但原则都是要有关部门批准,要补缴出让金。
由于转让的非法性导致了转让的无效,因此乙并未取得A宗地的合法权利,这一前提决定了后续的乙和丙、丁之间转让行为的违法性。
置换是转让的一种特殊形式。
一般意义上的转让即买卖,出让方交付物或权利,受让方支付价款。
而在置换中,一方在交付物或权利时,从另一方受领的不是价款,而是另一物或权利,表现为物或权利的交换,这种形式上的差别不能改变转让的本质,适用相关的法律调整当无异议。
全面来看这一非法转让行为,乙在当中扮演了类似政府的角色——将A宗地收回后再行出让,而甲在B地办学与在A地并无实质区别,且获得了相当可观的改善教学条件的资金,丙、丁从乙处获得黄金地段的价格也明显低于政府出让的价格,各方都有利可图,促成了这一非法交易。
各方所获利益之和,正是A宗地由于用途发生改变而使土地使用权增加的价值,是国家流失的土地资产。
关于对非法转让土地行为的处罚,按照《土地管理法》第七十三条及《土地管理法实施条例》第三十八条的规定,对拆除或没收非法转让土地上的建筑物没有疑义,但对违法所得的认定争议也比较大。
对违法所得不但要没收,而且罚款的数额也依据其确定。
违法所得即违法者通过违法行为获得的收益。
本案中,甲的非法所得应是从乙处获得的资金和B宗地使用权的折价减去其原在A地的房产的折价;乙的非法所得是从丙、丁处得到的价款减去B宗地使用权的折价和给付甲的资金;丙、丁的非法所得是A宗地作为商服用地的市场价格减去其向乙支付的价款。
房产过户后才可办理土地变更登记
[案情]
1995年5月,A镇蚕茧站以划拨方式取得1863平方米国有土地使用权,建有13间房屋,建筑面积1100平方米,并依法领取了国有土地使用证和房屋所有权证。
201X年4月10日,蚕茧站与丝绸厂签订协议,将1863平方米国有土地使用权连同13间房屋一起转让给该厂。
由于怕承担过户手续费用,丝绸厂一直没有办理房产过户和土地使用权变更登记手续。
201X年4月,因道路拓宽改造,需要对丝绸厂受让地块地上建筑物进行拆迁。
在评估后,A镇人民政府同意就13间房屋补偿丝绸厂22万元。
丝绸厂坚持按照土地使用面积1863平方米计算拆迁补偿费。
A镇人民政府则提出,可以按照土地使用面积计算拆迁补偿费,但丝绸厂必须提供合法有效的土地权属证明。
于是,丝绸厂向国土局提出申请,办理土地使用权转让和土地变更登记手续。
国土局向丝绸厂答复,不予办理。
丝绸厂即以国土局行政不作为为由,提起行政诉讼。
法院受理此案后,依据《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定,认为丝绸厂未办理房产变更登记,即申请办理土地使用权转让和变更登记手续,不符合法律规定,国土局对其申请不予办理,于法有据,法院作出裁定,驳回丝绸厂的起诉。
[分析]
本案中,判定国土局不予办理土地使用权转让和变更登记手续行为是否构成行政不作为,关键要看国土局不予办理的行为是否有法律依据。
如果有法律依据,符合法律规定,国土局对丝绸厂申请的事项就应当予以办理;如果缺乏法律依据,不符合法律规定,国土局对丝绸厂申请事项不予办理,就不是不作为。
《城市房地产管理法》第六十条第三款明确规定,房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
本案中,丝绸厂申请办理土地使用权转让和变更登记手续,应先办理房产变更登记,再办理土地使用权转让和变更登记手续,在未办理房产变更登记的情况下,国土局拒绝为其办理转让和变更登记手续是依法办事,不是行政不作为。
村委会不能拍卖土地
某镇宋庄村的村委会对外欠债无力偿还。
村委会几经研究,决定出卖村里的土地。
当时的村委会主任王某认为,村里的土地是集体所有,卖地的钱也是为了还集体的债,只要是村委会集体决定卖地,当然可以卖。
于是,王某召开村委会会议。
会上讨论通过一项决定:
将本村11.42亩耕地划分为40余处建房用地,拍卖土地使用权,期限是20年。
拍得的钱用于还债。
村里聘请拍卖师,在全村召开了拍卖会。
大多数村民参加了此次拍卖会,不少村民还踊跃购买土地,打算扩建住宅。
当天,就卖出建房用地38处,交易额达107万元。
市国土资源局调查核实认为,宋庄村村委会的行为涉嫌犯罪,遂依法将此案移送司法机关。
法院经过审理作出判决:
被告单位某镇宋庄村村委会犯非法转让土地使用权罪,判处罚金5万元。
被告人王某犯非法转让土地使用权罪,判处拘役六个月,缓刑六个月,并处罚金5万元。
点评:
我国对土地用途作了非常明确而严格的规定。
《土地管理法》第四条规定,国家实行土地用途管制制度,规定土地用途,严格限制农用地转为建设用地,对耕地实行特殊保护。
《土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
我国《刑法》第二百二十八条也将“以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的行为”明确规定为犯罪。
而宋庄村非法转让、倒卖基本农田以外的耕地11.42亩,已经构成“情节严重”,必须加以刑事处罚。
由此可见,农村土地虽然属于村集体所有,但村委会只能在不改变土地用途并征得村集体同意的前提下,在村集体经济组织内部,对土地使用权进行流转。
村委会、村民大会都无权超越法律规定,自由处置村集体土地。
镇政府无权处罚违法用地行为
2004年年初,山东省昌邑县某镇村民宋某取得了一处2.5亩农田的承包经营权。
由于该地块交通条件便利,宋某决定在此处建一饭店,便向村委会递交了书面建房申请,村委会签署了同意意见。
之后宋某在未取得相关部门批准的情况下建起了平房六间,并将剩余的土地圈成了停车场。
上述工程尚未完工便被镇政府发现,经调查确认宋某所建房屋系违章建筑,于2004年3月15日送达了土地违法案件行政处罚告知书。
宋某对该处罚决定不服,以镇政府越权行使处罚权为由向法院提起行政诉讼。
法院经审理,判决撤销镇政府对宋某的处罚决定。
点评:
土地用途管制制度是土地管理中的一项核心制度,必须严格执行。
宋某利用农田,应依法从事农业生产经营活动,而他却未经有关部门批准就擅自在可耕地上建造房屋,应当依法拆除。
这在《土地管理法》第七十六条里有明确规定。
《土地管理法》第七十六条还明确了处罚这类违法行为的有权机关,即属于县级以上人民政府土地行政管理部门。
上述案件中,镇政府可向县国土资源管理部门举报或建议予以处理,但其本身并不享有对该违法行为的行政处罚权,这也是基层乡镇政府在发现土地管理违法案件时要注意的。
物权抵押合法才有效
房地产抵押,房地不能分离
《物权法》第一百八十二条规定,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。
由于房地产的不可分性,我国在处理房地产关系时的一个重要原则就是“地随房走或者房随地走”。
这一原则也同样适用于抵押,在设定抵押权时,房屋的所有权和建设用地使用权应当一并抵押,只有这样,才能保证实现抵押权时,房屋和建设用地使用权同时转让。
乡镇、村企业的建设用地使用权不能单独抵押
《物权法》第一百八十三条规定,乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
由于抵押权的实现会带来建设用地使用权转让的后果,对农村建设用地的抵押不作任何限制,可能出现规避法律,将农村集体所有的土地直接转为城市建设用地的情况。
为了从严控制农村集体所有的土地的转让,又为农村工业化发展创造必要的条件,本条对乡镇、村企业的建设用地使用权抵押作出专门规定,即乡镇、村企业不能仅以集体所有的建设用地使用
权抵押,但可以将乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押,以厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
法律虽然允许乡镇、村企业的建设用地使用权随厂房等建筑物一并抵押,但对实现抵押权后土地的性质和用途作了限制性规定。
本法第二百零一条规定,以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押的,实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地的用途。
土地所有权不得抵押
《物权法》第一百八十四条规定了不得抵押的财产,其中,土地所有权不得抵押,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押,但法律规定可以抵押的除外。
土地所有权包括国有土地所有权和集体土地所有权。
目前,我国法律没有规定对国有土地所有权可以抵押。
集体所有土地分为农用地和建设用地,一般不允许抵押。
如果允许土地所有权抵押,实现抵押权后,必然带来土地所有权归属的改变,从而违反《宪法》和法律关于我国土地只能归国家或者集体所有的规定。
所以法律规定,土地所有权不得抵押。
荒地承包经营权实现抵押权后,不得擅自改变土地所有权和用途
《物权法》第二百零一条规定,依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的,或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的,实现抵押权后,未经法定程序,不得改变土地所有权的性质和土地用途。
用于农村土地承包经营的荒地的所有权属于农民集体所有或者国家所有,依法由农民集体使用,乡镇、村企业的建设用地属于农民集体所有。
为了保护我国农村集体土地,防止农业用地的流失,促进农村经济的发展,农村土地使用权的流转应当坚持土地所有权的性质和土地用途不变的原则。
以荒地的土地承包经营权或者乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押的,实现抵押权后,未经法定程序,土地的所有权不得转移,仍归国家所有或者集体所有,也不得擅自改变土地的原有用途。
土地租赁别忘了签合同
国有土地使用权可以租赁,各地对此作出了明确规定。
但笔者调查发现,一些地方认为租赁就是叫用地者交钱,交了钱就可以随便用。
一些用地者既不与国土资源管理部门签订租赁合同,也不进行土地变更登记。
土地使用权租赁是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
土地使用者要依法办理土地变更登记,办理土地使用证,签订国有土地使用权租赁合同。
国土部门收缴的土地租金是作为土地使用者的出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,而由承租人支付租金的行为,不属于行政乱收费。
因此,租赁不只是收钱了事,无论用地者或供地者,必须按照法律法规规定的程序、方法和要求办理相关手续,否则,都是违法。
非法转让基本农田如何处罚?
买卖或者以其他形式非法转让基本农田3亩以上,不足5亩的单位直接责任人员,应给予降级或撤职的行政处分。
非法占用其他耕地10亩以上,对直接责任人员应给予开除处分。
对非法批准征用、占用其他土地30~50亩的直接责任人员应给予降级或撤职处分。
土地使用权出让金如何使用?
以出让等有偿方式取得的国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。
新增建设用地的土地有偿使用费,一律全额缴入国库,实行中央和地方30:
70分成。
土地使用权出让、招标、拍卖底价如何评估确认?
土地使用权出让、招标、拍卖前,由区(县)招标拍卖办公室委托有资格的房地产估价机构综合考虑各种因素,对出让地块招标拍卖底价进行评估后,由市招标拍卖办公室确认。
新增建设用地招标、拍卖的底价评估应包括哪些方面?
新增建设用地招标、拍卖的底价应包括以出让方式配置国有土地使用权的全部土地价款。
农民集体所有土地使用权是否可以出让?
农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
什么情况下土地使用权应无偿收回?
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工期限开发土地。
超过出让合同约定动工开发日期满二年未动工的应无偿收回土地使用权。
但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
对闲置土地的处理有哪几种?
《土地法》规定,对闲置土地处理的方法包括:
(1)已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,一年内不用而可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种;
(2)一年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;(3)连续两年以上未使用的,经原
批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;(4)承包经营耕种的单位或个人连续两年弃耕权的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的耕地。
农村村民宅基地有什么规定?
农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准,其中,涉及占用农用地的,应当按照规定办理农用地转用手续。
篇二:
杭州市土地登记办法
杭州市土地登记办法
第一章总则
第一条为规范土地登记,保障土地权利人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条本市行政区域内的国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者和土地他项权利当事人,应当依照本办法的规定,申请土地登记。
确认林地的所有权或使用权、水面和滩涂的养殖使用权,分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。
第三条杭州市人民政府土地行政主管部门负责市区范围内的土地登记工作。
萧山区、余杭区的土地登记权限,按市人民政府的有关规定执行。
各县(市)人民政府土地行政主管部门负责本辖区内的土地登记工作。
法律、法规和规章另有规定的,从其规定。
第四条依法登记的土地所有权、使用权和他项权利受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
未经依法登记的土地,不得转让、出租和抵押。
第五条土地登记按照申请、受理、地籍调查、权属审核、公告、注册登记的程序进行。
第六条国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权,经土地行政主管部门登记,由同级人民政府颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》。
土地他项权利经审核符合登记条件的,由土地行政主管部门核发《土地他项权利证明书》。
第二章申请
第七条申请登记的土地所有权和使用权,应当权源合法,四至清晰,无权属争议。
申请土地登记以宗地为单位进行,拥有或使用两宗以上土地的土地权利人,应当分宗申请登记。
本办法所称宗地,是指土地权属界线所包围的封闭地块。
第八条两个以上土地权利人共同取得一宗土地使用权的,各权利人应当共同申请登记。
两个以上土地权利人按份取得一宗土地的使用权的,应当就该宗土地拥有的份额分别申请登记。
土地使用者跨县级行政区域使用土地的,应当分别向土地所在地的土地行政主管部门申请土地登记。
第九条土地登记申请人应符合下列规定:
(一)国有土地使用权的登记申请人为依法使用该国有土地的单位或个人(其中公共设施和市政设施用地由其主管单位申请登记);
(二)农民集体土地所有权的登记申请人为合法拥有该集体土地的集体经济组织;
(三)农民集体所有土地依法用于非农业建设的,土地使用权的登记申请人为依法使
用该集体土地的单位或个人;
(四)依法以农民集体所有的土地作为联营条件或作价入股组建联营或股份制企业的,土地使用权的登记申请人为联营或股份制企业;
(五)农民集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权的登记申请人为依法取得该土地使用权的单位或个人;
(六)依法独立使用的地下空间使用权的登记申请人为依法取得地下空间使用权的单位或个人;
(七)土地他项权利的登记申请人为相关权利人;
(八)购买房屋涉及的分摊土地使用权,登记申请人为购房人。
第十条土地登记申请人可以委托他人申请登记或委托土地登记代理机构申请登记。
委托他人申请登记的,应当提交土地登记委托书和委托代理人身份证明。
第十一条申请土地登记,应当提交下列材料:
(一)土地登记申请书;
(二)土地登记申请人的身份证明(个人须提供身份证明或户籍证明;单位需提供营业执照或事业单位法人登记证书及法定代表人证明。
境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过公证机构公证);
(三)土地权属来源证明。
属于共同使用一宗土地的,还须提交共有人共同使用该宗土地的约定、协议等资料;
(四)有地上建筑物和其他设施的,应当提交其合法产权证明;
(五)需要提供图件资料的,应提供有资质的土地勘测机构出具的测绘资料和宗地图;
(六)需要缴纳土地税费的,应当提交税费缴纳证明;
(七)法律、法规、规章规定需要提交的其他材料。
因历史沿革的原因导致原有土地权属证件不全或证据不足的,还应提交土地权属来源和权属演变的书面报告以及法律责任的具结保证书。
第十二条土地登记申请书应当载明下列主要事项:
(一)申请人的名称、地址;
(二)土地座落、面积、用途、等级;
(三)土地所有权、使用权和他项权利权属来源;
(四)申请人的签名盖章;
(五)其他需要载明的事项。
第十三条申请人提交土地权属来源证明,应当符合下列规定:
(一)以划拨方式取得国有土地使用权的,应当提交县级以上人民政府依法批准的用地文件和国有土地划拨决定书;
(二)使用集体土地进行非农建设的,应当提交县级以上人民政府依法批准的用地文件和土地使用合同;
(三)以出让方式取得国有土地使用权的,应当提交县级以上人民政府依法批准的用地文件、国有土地使用权出让合同、出让金和契税支付凭证;
(四)以入股方式取得国有土地使用权的,应当提交县级以上人民政府依法批准的用
地文件、土地使用权入股的批准文件和入股合同;
(五)以租赁方式取得国有土地使用权的,应当提交土地租赁的批准文件、租赁合同和年租金缴付凭证;
(六)依法抵押土地使用权的,应当提交土地使用证原件、抵押主合同、抵押合同、土地资产评估报告或抵押双方土地资产估价协议书;依法抵押集体土地使用权的,还应提供被抵押土地的集体土地所有者同意抵押的书面证明;设定其他土地他项权利的,应当提交土地使用证原件、他项权利取得合同等资料;
(七)以其他方式取得土地使用权的,应当提交合法的权属来源证明和其他有关文件。
前款规定的土地使用权改变土地用途的,还应提供规划等相关部门的批准文件。
第十四条依法取得土地使用权或依法独立使用的地下空间土地使用权的单位和个人,应当在批准使用或支付土地使用权出让金等有偿使用费之日起30日内,向土地所在地的土地行政主管部门申请办理土地登记。
第十五条有下列情形之一的,土地使用者、集体土地所有权人应当在签订合同之日起15日内,向原办理土地登记的土地行政主管部门申请办理土地他项权利设定登记:
(一)依法抵押土地使用权的;
(二)依法出租土地使用权的;
(三)设定法律、法规规定需要登记的其他他项权利的。
同一宗土地设定若干抵押权的,应当分别按申请受理的先后顺序办理土地他项权利登记。
第十六条已经登记的土地权利,有下列情形之一的,土地所有者、使用者应当向原办理土地登记的土地行政主管部门申请办理土地权属变更登记手续:
(一)因划拨、出让、作价出资(入股)、调整、交换土地及征用土地引起土地权属变更的;
(二)因单位合并、分立等原因引起权属变更的;
(三)因企业重组或改制引起土地权属变更的;
(四)因买卖、转让、分割地上建筑物等引起权属变更的;
(五)因继承、析产、赠与等引起土地权属变更的;
(六)因处分抵押房地产引起土地权属变更的;
(七)其他原因引起土地权属依法变更的。
第十七条名称、法定代表人、地址等事项发生变更的,土地所有者、使用者或他项权利当事人应当向原办理土地登记的土地行政主管部门申请办理变更登记。
土地用途依法改变或改变土地利用状况的,土地所有者、使用者或者他项权利当事人应当依照前款规定申请办理变更登记。
第十八条房地产开发项目规划竣工验收后,开发建设单位应当在验收合格后的30日内向土地行政主管部门申请建设用地复核验收,并同时申请办理《国有土地使用权分割登记凭证》。
房屋出售后,开发建设单位和购房者双方必须在《国有土地使用权分割登记凭证》
的“变更登记申请书”上确认盖章。
购房者凭《国有土地使用权分割登记凭证》、身份证明等资料向土地行政主管部门申请办理国有土地使用权变更登记手续。
第十九条土地登记申请人应当依法缴纳土地登记费。
第三章受理和审核
第二十条土地行政主管部门应当自收到土地登记申请之日起10日内,对申请人提交的资料进行全面审查,并按下列规定处理:
(一)符合本办法规定的,作出受理决定;
(二)申请人提供的证明材料不齐全或不符合规定的,通知申请人限期补正;
(三)有本办法第二十一条情形之一的,作出不予受理决定。
收到土地登记申请的土地行政主管部门在前款规定时间内既未要求补正、又不作出受理决定的,审查期满即视为受理。
第二十一条申请土地登记有下列情形之一的,土地行政主管部门不予受理:
(一)申请登记的土地不在本行政区域内的;
(二)在补正通知规定时间内未补正有关证明材料的;
(三)不能提供合法土地权属来源证明的;
(四)土地使用权转让、租赁期限超过土地使
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