山东省泰安市房地产市场报告docx.docx
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山东省泰安市
房地产市场调研报告
2013年4月1日
零距离策划部
CONTENTS
泰安市市宏观城市概况分析
房地产市场分析
幕安玄现域市僦况分析
■泰安市概况
■泰安市宏观经济分析
■泰安市城市规划
泰安市概况
»泰安市总面积7762平方公里,全市2013年末常住人口556.8万人;
•泰安市下辖2区2市2县,包括:
泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县;
»泰安城市发展目标:
将泰安建成独具特色的国际旅游名城,泰山文化与现代文明交相辉映的历史文化名城,以现代制造业与旅游业为主导的经济强市,天蓝、水碧、山青的最佳宜居城市。
城市资源
泰安旅游资源・矿产资源和教育资源丰富,有力的带动了泰安经济的腾飞。
矿产资源
A在探明的矿产中自然硫、石膏储量居全国首位,固体矿藏储量占全省的60%,岩盐、钾盐、蛇纹岩(化肥用)和玉石储量居全省第一位,铁储量居全省第三位,煤储量居全省第四位,耐火粘土,水泥灰岩、制碱灰岩、陶瓷粘土、花岗石、钾长石占重要地位。
城市交通
泰安交通四通八达,是华东地区重要的交通枢纽,多条交通干线过境。
»泰安是华东地区重要的交通枢纽,京沪铁路纵贯南北,京福、京沪高速公路在泰安交汇,经高速公路6小时内可到达北京、上海、天津、南京、郑州等重要城市,4小时内可到达青岛、日照、连云港等重要港口。
•京沪高速铁路在泰安设泰安站,2个小时可达北京,3个小时可达上海。
泰安距济南国际机场80公里。
•城际铁路:
据2009年制定的《济南都市圈城际轨道交通规划》,未来10年,城际轨道交通将把济南与淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州、东营7市“圈”成一个城市,实现半小时直达。
京沪高铁
京沪高铁运营将会加快泰安市的经济发展速度,提升泰安
城市地位,并促使高铁周边区域快速发展成熟。
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□京沪高铁全长约1318公里,总投资约2209亿元,已于2011年6月30日正式投入运营。
□从北京到上海全程运行时间缩短到5小时以内。
其中,北京到泰安约2个小时,泰安到上海约3个小时。
髙峰时期将实现3分钟一列,年输送旅客单方向可达8000余万人次。
□京沪高铁主力客群是沿线城市中具有较高消费能力的商务、政务和旅游型客群,这无疑为沿线城市旅游业以及经济的发展带来很大的机遇,市场潜力巨大。
■角色定位的影响:
泰安作为京沪高铁的中间站点,其城市定位已经转变为“承接东西、贯穿南北”的全国性城市。
■对城市化发展的影响:
髙铁加速了城市之间的人流、资金流、信息流、技术流的流动,并在地域空间重新分配,给区域带来新的发展功能,并促进新
“核心”的形成、衍变。
■对产业结构的影响:
京沪高铁的开通必将促使泰安市产业大升级,向高端高技术方向发展,同时衍生延伸其他产业,带动现代服务业的发展,加速产业结构的升级和转型。
■对城市交通的影响:
高铁站的建设与开通使得泰安纳入国家高铁网络之中,一小时交通圈基本覆盖全省,一日经济圈覆盖全国重要交通枢纽与重要中心城市;高铁站的建成必将对泰安城区交通产生重要影响,将会形成以高铁站为枢纽,组织集运一体化的交通网络。
泰山旅游—时间
2013年泰山游客停留时间大多为1・2天,住宿选择三星级
以上宾馆及普通宾馆的居多。
住宿选择
2013年
2012年
农家接待
13.16%
15.18%
四星级以上宾馆
8.7%
5.67%
三星级宾馆
24.29%
25.51%
度假村
5.06%
5.26%
露营地
7.89%
8.91%
招待所或普通宾馆
29.55%
30.36%
当日返回不住宿
14.98%
10.32%
停留时间
比例(%)
0.5天
3.64
1天
53.64
2天
34.62
3天
6.28
4天以上
1.82
在住宿选择上,2013年选择三星级、四星级宾馆的游客比例较2012年有所上升,说明随着收入水平的提高,人们出游对价格的敏感度在降低,更加追求舒适度,因此,高档酒店、宾馆有较好的发展空间。
泰安市宏观经济分析
泰安市经济状况分析
2013年泰安GDP达到2790.7亿元,人均GDP50296元,居民购买能力增强,泰安处于城市化快速发展的阶段,房地产市场有广阔的发展空间。
泰安市生产总值保持两位数增长:
初步核算,2013年全市实现生产总值(GDP)2790.7亿元,按可比价格计算(下同),比上年增长10.6%,继续保持两位数增长,全年增速呈现逐季提高态势。
第一产业实现增加值260.1亿元,增长3.7%;第二产业1367.8亿元,增长11.1%;第三产业1162.8亿元,增长11.3%o三次产业结构由上年的9.1:
50.7:
40.2调整为9.3:
49.0:
41.7,人均生产总值50296元,增长10.1%o
产业结构
泰安产业结构呈二、三・一形态,第二产业优势明显,第三产业比重逐渐增加。
2010年,第一产业实现增加值195.3亿元,增长4.4%;第二产业1099.5亿元,增长12.4%;第三产业756.9亿元,增长18.1%o三次产业结构由上年的9・9:
54・5:
35・6调整为9.5:
53.6:
36.9。
2011年,第一产业实现增加值215.0亿元,增长3.8%;第二产业1202.8亿元,增长10.8%;第三产业886.5亿元,增长14.5%o三次产业结构由上年的9.5:
53.6:
36.9调整为9.3:
52238.5。
2012年,第一产业实现增加值233.1亿元,增长4.7%;第二产业1290.5亿元,增长11.2%;第三产业1023.4亿元,增长11.4%0三次产业结构由上年的9.3:
52.2:
38.5调整为9.1:
50・7:
40・2。
2013年,第一产业实现增加值260.1亿元,增长3.7%;第二产业1367.8亿元,增长11.1%;第三产业1162.8亿元,增长11.3%o三次产业结构由上年的9.1:
50.7:
40・2调整为9.3:
49.0:
41.7。
第一产业所占比重逐渐减少,第三产业的比重逐渐增加,第二产业的比重最大,这表明泰安还处于城市发展的初期,而这个阶段正是城市快速发展期。
12
可支配收入及消费
泰安人均可支配收入及人均消费性支出双向增长,恩格尔系数维持在较低水平,居民购买能力强
2010年,市区居民人均可支配收入19953元,比上年增长12.9%;人均消费性支出13421元,增长8.9%,市区居民恩格尔系数(食品支出占人均消费性支出的比重)为31.6%。
农民人均纯收入7592元,增长15.0%;人均生活消费支出4273元,增长10.4%,农村居民恩格尔系数为36.8%。
在岗职工平均工资30670元,增长19.7%。
2011年,市区居民人均可支配收入22687元,比上年增长13.7%;人均消费性支岀14888元,增长10.9%,市区居民恩格尔系数(食品支岀占人均消费性支岀的比重)为34.8%o农民人均纯收入8974元,增长18.2%;人均生活消费支出4855元,增长13.6%,农村居民恩格尔系数为38.3%o在岗职工平均工资35415元,增长14.6%。
2012年,市区居民人均可支配收入25659元,比上年增长13.1%;人均消费性支出16734元,增长12.4%;市区居民恩格尔系数(食品支出占人均消费性支出的比重)为32.7%。
农民人均纯收入10194元,增长13.6%;人均生活消费支出5588元,增长15.1%;农村居民恩格尔系数为36.7%。
在岗职工平均工资39993元,增长12.7%。
2013年,市区居民人均可支配收入28201元,比上年增长9.9%;人均消费性支出18201元,增长8.8%;市区居民恩格尔系数(食品支出占人均消费性支出的比重)为31.1%o全市农民人均纯收入11547元,增长13.3%;人均生活消费支出6319元,增长13.1%;农村居民恩格尔系数为35.9%。
联合国粮农组织恩格尔系
恩格尔系数
59%以上
50-59%
40-50%
30-40%
低于
30%
贫困
温饱
小康
富裕
最富裕
泰安市城市规划
城市规划
泰安城市建设以向南发展为主,重点建设南部新城;东西依托泰山・岱岳两区适度发展;严禁跨越环山路向北发展
A中心城规划形成'一主一副”的空间布局结构。
“一主,为主城即泰城,“一副”为南部新城。
主城和副城之间以生态绿廊相隔,以快速路和主干路相连。
»主城规划110万人左右,形成“一个中心,两轴两带,六大组团”的空间结构。
»南部新城规划25万人左右。
是以泰安高新技术产业开发区为依托,生活服务设施配套完善的综合新区,包括髙新区北组团和天颐湖组团。
>一个中心为城市的中心地区;两轴为历史文化轴和时代发展轴;两带为为泮河风光带和环山绿化带;六大组团为东部新区组团、西南新区组团、新客站组团、农业高科园组团、天平组团和旅游经济开发区组团。
城市扩张
•单中心城市扩张》>•多中心形成》•大都市化形成〉
随着城市化进程加快以及城市分区规划的实施,泰安城市开始扩张,将逐步由单一中心向多中心发展
城市宏观小结
泰安城市经济各项指标良好・城市轮廓开始扩张,为房地产行业发展奠定了较好的基础
20T0-2013年期间泰安市GDP以10%以上的速度增长,2013年实现生产总值2790刁乙元,同比增长10.6%,人均GDP达到50296
2013年末,泰安市户籍人口达到556.8万人,其中城镇人口为
299.4万人,城市化水平达到53.77%o
泰安人均可支配收入及人均消费性支出双向增长,恩格尔系数维持在较低水平,居民购买能力增强
随着城市化进程加快以及城市分区规划的实施,泰安城市轮廓开始扩张,将逐步由单一中心向多中心发展
泰安房地产市场分析
■泰安总体市场分析
■泰安区域板块分析■商业项目案例分析
泰安总体市场分析
2011年,供应住宅用地6473亩(其中商业住房用地3990亩,保障性住房2483亩),商服用地1059亩,车站、广场、道路等基础设施用地750亩,重点工程回迁用地313亩,教育、文化、卫生、办公等公共管理与公共服务用地513亩,工业用地5892亩。
2012年,供应住宅用地4569亩(其中,商品住房用地3893亩,保障性住房676亩(经济适用房用地120亩,公租房用地186亩,棚户区改造370亩)),商服用地2163亩,车站、广场、道路等基础设施用地210亩,公共管理与公共服务用地80亩,工业用地5398亩。
2013年,计划供应住宅用地4100亩(其中商品住房用地3903亩,保障性住房用地197亩);商服用地2541亩;公共管理与公共服务用地138亩;道路基础设施建设用地39亩;工业用地4302亩。
总结.
館安W11年3年土地供应量基本处于平稳状态,商业住房用地供应量在3900亩左右。
--
表171遍价动杰监测指标(塞度)询查癮1
城市;
泰安
时间二
2013
年/第
1季度
本爭度
上李度
综合
商业用送
居住用途
工业用途
综合
商业用途
居住用途
工业用途
1
(1)地面地价水平值(元"平方米)
1508
2111
2212
317
1495
2091
2191
317
2
<2)楼面地价水平值(元丿平方米)
1432
1744
1413
1727
3
心)地价増长率(环比)(N)
0.87%
0.96%
0.執
0.00^
4
(4)地价増畏率(同比)(乂)
2.86%
2.88^
3.12隰
0.32%
1、土地供应量増长悔况(和上一垂度相比>监测范围內):
(1)如果能够荻得具体数值
p请埴写増长率C
乂);
(2)如果不能捉供具体数据>谙选择下面的増畏率范圉为:
品以上|
2s不同用途土地供应量儈况(大致判斷,选挥一项);
(1)供应最多用途:
商业
(2)供应最少用途;
居住
3、増量土地供应量、存量土地供应量和土地闲置量状况(大敘判断'选择一项):
5
本李度土地供应的变化悟況
(1)増量土地供应量:
減少
(2)存量土地供应量:
減少
<3)土地闲査星:
减少
4、不同区域土地供应量悔呪(大致判断,选挥一项):
<1)供应疑増长星快区域:
城乡结合部
(2)供应量増长摄慢区域:
远郊区
说明:
(1)
地价増长:
率=(本季度地价水平值一上一季度地价水平值)XW04上一垂度地价水平值。
(2)土地供应量増长率=(本季度供应量一上一季度供应量)X100H-1一季度供应星。
(3)土地供应量指土地供应面祝。
•—im!
••、•—r^■・iiiri•、•—r-/•i>ii~t、•—r— «1-11地价动态监测指标(季度)调查表 城市: : 泰安 时间二2013年/第 2季度 序号 指标类别 本季度 上季度 综合 商业用途 居住用途 工业用途 综合 商业用途 居住用途 工业用途 1 (1)地面地价水平值 (元/平方米) 1521 2130 2231 318 1508 2111 2212 317 2 (2)楼面地价水平值 (元/平方米) 1444 1759 1432 1744 3 (3)地价増长率(环比)(X) 0.86% 0.90% 0.86% 0.32% 4 (4)地价増长率(同比)(Z) 3.05% 3.30% 3.19% 0.32% •1 •J 5 •I 本季度土地供应的变化悟况 Is土地供应星増长惰况(和上一季度相比,监测范围内): C1)如果能够获得具体数值,诸埴写増长率(| N): (2)如果不能提供具体数据,谙选择下面的増长率范围为: 2、不同用途土地供应星喈况(犬致判断,选挥一项): (1)供应最多用途: 居住 (2)供应最少用途: 商业 3s増星土地供应星、存量土地供应星和土地闲置垦状况(大致判断,选择一顶): (1)増星土地供应星: 増加 (2>存星土地供应星: 増加 (3)土地闲置垦: 減少 农不同区域土地供应星惰况(大報判断鼻选挥一项): <1)供应星増长最快区域: 城乡结合部 <2)供应星増长最慢区域: 远郊区 说明: (1)地价増长率二(本季度地价水平值一上一季度地价水平值)X100*上一季度地价水平值。 (2)土地供应量増长率二(本季度供应星一上一季度供应星)X100-F±一季度供应星。 C3)土地供应量指土地供应面积「 本爭度新岀台的与土地相关政策 (包括规划方面的.耕地保护方面的-房地产市场方面的和金融方面的等) 6 无。 7 新发生的较犬的与土地相关爭件 C包括大面祝供应土地、大型基础设施建设s大规模的城市改造和用地结构调整等方面的) 无。 本季度新发生的其它较大的相关社会经济爭件 C根据实际悔况判斷) 8 无。 表i-n地价动态监测指标〔季度)调查表 城市二 泰安 时间二2013 年/第3季度 序号 指标类另U 本季度 上季度 综合 商业用途 居住用途 工业用途 踪合 商业用途 居住用逢 工业用途 1 (1)地面地价水平值 (元/平方米》 1603 2236 2365 322 1521 2130 2231 318 2 (2)楼面地价水平值(元/平方米) 1515 1864 1444 1759 3 (4地价増长率(环比)(X) 5.39% 4.98% &.01站 1.26% 4 (4)地价増长率(同比)(X) 7.95% 7.71% 8.69% 1.58% 5 1 1 1 1 1 本季度土地供应的变化悟况 1.土地供应星増长時况(和上一季度相比,监测荊围内): (1)如果能够夜得具体数值,诸埴写増长率( x): <2)如果不能提供具体数据,诘选择下面的増长率范围为: 烫以上 2.不同用途土地供应星惰况(大致判断>选择一项): <1)供应最多用途: 居注 <2)供应最少用途: 3.増量土地供应星、存量土地供应星和土地闲置星伏况(大我判断"选择一项》: (1)増量土地供应星: 増加 (2)存量土地供应星: 増加 C3)土地闲置量: 減少 4.不同区域土地供应星時况(大致判断>选择一项): C1)供应楚増长最快区域: 城乡结合部 C2)供应量増长最慢区域: 远郊区 说明: (1)地价増长率二(匸 轻季•度地价水匸轨季度供应星- F值一上一季度地价水平值>X100*上一季度地价水平值。 (2)土地供应量増长率二(匸 -上一季度供应星)X100-=-_t一季度供应量。 (3)土地供应量指土地供应面积。 6 本季度新出台的与土地相关政策 (包括规划方面的“耕地保护方面的-房地产市场方面的和金融方面的等) 无。 7 新发生的较大的与土地相关爭件 (包括大面积供应土地、大型基础设施建设、大规模的城市改造和用地结构调整等方面的) 无。 8 本季度新发生的苴它较大的相关社会经济爭件 (根据实际桂无。 i况判断) 从2013年第1季度至第3季度低价动态监测指标可以看出 ■不管是商业用地,还是住宅用地,环比地价持增长趋势,且地价增幅有所增长。 ■在此阶段内,土地供应量有所增加。 ■供应增长最快的区域为城乡结合部,最慢的区域为远郊区。 ■从具体个案土地成交价格来看,成交价即为土地起始价,基木无溢价。 ■点体来说,土地市场情况还是比较看好的。 房地产开发投资 20口年,全市固定资产投资(自20口年起,固定资产投资统计起点由50万元提高到500万元)完成1473.7亿元,比上年增长22.9%。 全年完成房地产开发投资86.1亿元,占固定资产投资的5.84%,增长13.0%。 商品房屋施工面积1009.1万平方米,竣工面积144.9万平方米。 商品房销售面积301.4万平方米,增长6.7%;商品房销售额130.4亿元,增长3L4%。 2012年,全市固定资产投资完成1774.5亿元,比上年增长22.0%。 全年完成房地产开发投资108.9亿元,占固定资产投资的6.14%,增长26.5%。 商品房屋施工面积1217.8万平方米,竣工面积207.7万平方米。 商品房销售面积322.1万平方米,增长6.9%,商品房销售额139.2亿元,增长6.8%。 2013年,全市固定资产投资完成1981.8亿元,比上年增长20.5%。 全年完成房地产开发投资126.2亿元,占固定资产投资的6.37%,比上年增长15.9%e商品房屋施工面积1467.9万平方米,增长20.5%,竣工面积220.0万平方米,增长6.0%。 商品房销售面积405.7万平方米,增长25.9%,商品房销售额179.1亿元,增长28.6%。 总结: 2013年完成房地产开发投资126.2亿元r比上年增长15.9%,但仅占固定资 产投资的6.37%,低于20%-25%的正常水平,说明房地产投资还具有较大的潜力。 泰安市房地产施工面积及销售面积均呈稳步上升态势。 总体市场研究 2013年整体市场相对较为火热,全国一线开发商进入泰安市场,未来市场竞争将会更加激烈。 投资指标: 房地产投资额、固定资产投资与GDP占比 泰安市房地产开发投资继续保持较快增长态势,2013年房地产开发完成投资1262乙元,同比增长15.9%。 供求指标: 施工与销售 房地产总 体市场指 标 土地指标: 土地供应 2013年泰安市房屋施工面积1467.9万平米,竣工面积220.0万平米,商品房销售面积为405.7万平米,同比增长25.9% 泰安2011年以来土地供应与土地成交逐渐下降,这与2011年土地供应量骤增和宏观调控政策有关。 市场特征: 开发商特征 全国一线开发商开始进入泰安市场,将一改目前泰安市场以本地中小开发商为主的局面,未来市场竞争将会更加激烈 区域板块分析 房产板块划分 我们根据泰安房地产市场发展的现状,将泰安房地产市场划分为七大板块 旅游开发区板块 门大鼓11J 誣|风累区 蛊王㊁ 山东: 西第水澄村, 老城区 死梁概 小P圧村 桂布 产业新区中低档居住 咖 z)\uaimi/•yp- 木家庄村 q亠 城市、商务 。 玉如Q 3? 帀變按難近山板块誉7矽 奪r®c、j: •II 平台价格俪』区 代表项目 板块意向核心资源 近山区域,禽档居住 山長: 资源 26000元/平米 代表项目 111东返战字 南部新城板 嘗'站村样 ==~南部新城板块 ‘\板块意向 村\核心资源 I平台价格 泰山区] S26 S31 G1O4 板块意向 岱岳区 板块意向 丛主O另 代表项目 澎湖湾花园洲 代表项目 c令4-|| 长城路板块 代表项目 新城国际名仕尚座 板块意向核心资源平台价格 iii[容郡国际天平湖-号扁 核心资源平台价格 板块意向老城中心,高档居住 核心鮭护 平台价格5000-10000元/平米代表项目二囲华时代、中心国际 核心资源 宁刘二平台 价格 滨旅游新区,中、高档居住SmM自然环境[1 6000-9000元/ 平米旅游开发区板块 、告安多i
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