成都市高新南区天府新城房地产市场调研报告.docx
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成都市高新南区天府新城房地产市场调研报告
2009年成都市高新南区
天府新城房地产市场调研报告
第一部分 土地市场调研报告
第二部分 住宅市场调研报告
第三部分 写字楼市场调研报告
第四部分 写字楼项目汇总
第五部分 市场总结分析
第六部分 片区项目图
二00九年十二月
第一部分 土地市场调研报告
本报告所指土地,其调查范围为北至火车南站、南至府河、东至府河、西至元华大道双源社区。
在此区域内,主要包括三个规划组团:
站南组团、科创组团(管委会组团)和大源组团(会展组团)。
本报告不对该范围内已出让的工业用地进行研究。
从整体规划及历史出让情况来看,高新南区主要以天府大道为中轴线,紧临该大道的两侧规划为行政办公用地和商业金融业用地,稍远一些多为住宅用地和公共绿化用地,但大源组团包含两个商业中心,分别是会展商圈和以伊滕洋华堂为主的商业中心(详见图)。
一、出让数量及性质
2009年,共计挂牌和拍卖20宗土地,比2008年多7宗,比2007年少10宗,是近六年来出让数量居第二的年份。
20宗土地共计约1535.48亩,其中,住宅用地为3宗,面积约355.45亩,占比23%;商业用地17宗,面积约1180.03亩,占比77%。
商业用地出让面积连续两年大幅超过住宅用地。
2004年至2009年的六年时间,总计出让7086.83亩,共计81宗地,其中住宅用地27宗,面积约3406.36亩,占比48%;商业用地54宗,面积约3680.47亩,占比52%。
2004年出让一宗单宗面积达到1036.47亩的住宅用地,由和记黄埔竞得。
近两年来,住宅用地可出让面积已大幅减少,科创组团基本已无住宅用地可出让,今后的高新南区,将以商业用地出让为主。
二、地段情况
管委会周边无论是商业用地还是住宅用地,基本已出让完毕。
该组团住宅开发进展最快,之前有御府花都、天府长城,今年以来有时代晶科名苑、中海城南一号及合景泰富誉峰等楼盘。
会展中心周边可出让地块基本没有,目前尚有大量可供地的区域为天府大道西的大源组团,随着伊滕洋华堂的打造,该区域的热度也在不断升温。
三、土地价格
住宅用地方面,2004年平均单价为230万/亩;2005年平均单价为307万/亩;2006年平均单价为468万/亩;2007至今平均单价为950万/亩;2009年平均单价为800万/亩。
2007年以前价格以每年30%以上的幅度增长,2007年增幅拔高到102%,2007年后成交价格有一定程度的回落。
从单幅地价来看,2007最高住宅用地已拍卖至1265万/亩,相对2004年,4年时间上涨5.5倍。
2009年最高住宅用地价格与2007年相当。
商业用地方面,2006年平均单价为247万/亩,2007年平均单价为378万/亩,2008年(不含会展集团取得的文化中心地块)平均单价为275万/亩,2009年(不含保利集团地块)平均单价为317万/亩。
2007年较上一年上涨幅度为53%,但其后的2008年地价有小幅回落,2009年地价呈上升态势。
具体到区域看,科创组团的商业用地起拍地价在2006年一般为150-200万/亩,成交价一般为起拍价;2009年,起拍地价已达到300万/亩,成交价为起拍价。
地价上涨2倍。
大源组团商业用地起拍价2007年约为230万/亩,2009年起拍价为300万/亩,地价涨幅约为30%,不同年份的成交价基本为起拍价。
四、楼面地价
住宅用地的楼面地价方面,2005年前一般为1000元/平方米;2006年涨到平均1500元/平方米,最高一宗地达到2083元/平方米;2007年的平均楼面地价则随着楼市的疯狂猛涨至4481元/平方米,最高一宗地达到6289元/平方米;2008年出让的一宗住宅用地,楼面地价为1429元/平方米,扣减位置因素,楼市的疯狂已不复存在;2009年成交的两宗住宅用地,位于大源组团的楼面地价为1667元/平方米,位于站南组团的楼面地价为4737元/平方米,区域对地价的影响相当明显。
商业用地方面,自2006年以来,一直保持在1000元/平方米以内,主力区间约为300-700元/平方米,仅2007年冲高至900元/平方米左右,但值得注意的是,2009年9月成交的位于科创组团和记黄埔南城都汇项目南边的一宗商业金融业用地,其楼面地价高达1227元/平方米,竞得者为成都仁和实业集团。
在天府新城,住宅用地的楼面地价一直比商业用地高,有时候甚至高出10倍以上,这也和开发的程度有关,预计这种倒挂现象还会持续两三年时间。
五、地主情况
在住宅用地的地主里,主要是中海、华润、和记黄埔、九龙仓、深长城、上海复地、蓝光、合景泰富、保利集团等全国和地方知名开发商,90%以上的地为上述开发商购得。
商业用地方面,知名开发商有保利、上海复地、中信等,大部分为其他国企或不知名开发商购得。
综合观察,成都本土开发商很少涉足天府新城,只有蓝光、正成、天合购买了较少的用地。
天府新城的开发商,无论住宅和商业,大多数来自外地,这是和成都老城区完全不同的地方。
六、开工情况
自2004年至今,出让的27宗住宅用地,大多数都已开工建设,部分楼盘已入驻,例如天府长城、御府花都,特别是今年以来,随着中海城南一号和合景泰富誉峰等楼盘的开售,天府新城的住宅用地开发可谓蒸蒸日上。
但与此形成鲜明对比的是,54宗商业用地开工的屈指可数,在科创组团,三峡大厦、特拉克斯、拉德方斯、中航城市广场、茂业中心已开工;站南组团,富森美、苏宁电器已开工;大源组团,美年广场、航兴国际广场、新希望国际、中国水电大厦、天合凯旋广场、蜀都国际广场等已开工。
大多数商业用地还在设计和调研状态。
七、其他分析
1、存量日渐稀少。
随着近三年的大批量供地,天府新地可供开发的地块也日渐稀少,从目前情况看,科创组团和站南组团可供地极少,大源组团可供地主要集中在天府大道西侧,以政府推地速度,预计三年内所有地块可以全部出清;
2、地价方面,住宅和商业的倒挂现象仍然存在。
这种倒挂虽然没有2007年突出,但在大源组团,住宅用地地价仍然比商业用地地价高出3倍。
这一方面是因为成都整个住宅市场的火爆,另一方面也是因为天府新城商业氛围还远未成熟,写字楼和商业楼盘的售价明显低于住宅楼。
第二部分 住宅市场调研报告
经过不断调整规划及近几年的打造,高新南区的基础设施、市政配套正在不断地完善和优化。
目前还有诸多公用设施正在建设中,例如地铁一号线;另外,未来的规划也有利于住宅市场的发展,例如文化艺术中心、海洋乐园、现代歌剧院、现代艺术馆、伊滕洋华堂及一些五星级酒店。
1、交通方面
竖向五条主动脉:
天府大道、益州大道(站华路南延)、剑南大道(元华路南延)、濯锦路(科华路南延)及地铁一号线;横向三条主动脉:
三环路、府城大道、绕城高速。
另外,其他次级路网密布且基本建设完成,具有高效的通行能力。
同时,公共交通日益完善,6、11、19、49、55、59、62、71、78、93、97、109、111、112、114、153、304、501、503、817路等公交车开通,是两年前的二至三倍。
2、教育配套方面
成都七中初中部建成开学、高中部规划于大源居住组团。
片区内还有成都职业技术学院、美视国际学校等教育机构,但总体来看,幼儿园、小学、初中的分布还不够。
3、医疗配套方面
成都市一医院已自春熙路搬迁至府城大道南城都汇处,成都120急救中心也位于此处。
片区内还缺少小型诊所和中型医院。
4、娱乐休闲配套
目前建设完成的有新益州城市广场、绕城高速和三环路绿化带。
未来规划有海洋乐园、人造沙滩海洋公园、1800座歌剧院、2万㎡艺术馆、高尔夫体育公园、3000亩天府城市公园、国际体育公园、130米行政级林荫大道等。
5、商业配套
整个南部新区,普遍缺少商业配套。
目前建成的只有站南组团的欧尚超市、宜家商场、富森美家居、御府花都天府长城盘中的街铺及会展中心商场。
未来规划有伊滕洋华堂、美美力诚、旺旺商场、仁和商场、茂业中心及数十个已拍地块商业。
6、酒店方面
南部新区起点较高,已建成的酒店有两幢五星级(假日酒店、洲际大饭店)和一幢三星级酒店(雪山阳光酒店,位于孵化园)。
未来规划有豪生酒店、W酒店等至少十余家国际国内知名酒店。
片区内三星、四星和商务型酒店缺乏。
近三年,南部新区的住宅市场异常火热,体现出来的具体情况就是:
开发体量大、成交量高、价格上涨快。
一、开发体量
1、已开发体量
据统计,目前南部新区住宅已开发体量(含截止2009年已交房和已预售项目)达到484.8万平方米(未含南苑、天府欣苑和外籍社区)。
按住宅按每套120平米计,总计4万余套,按户均3.5人计,可容纳14万人。
2、2010年供应量预估
2010年,可能上市的楼盘及开发体量预计约150万平方米,具体楼盘如下:
楼盘名
预计2010年开发体量(万平方米)
南城都汇
20
长城半岛城邦
10
时代晶科名苑
26
华府西苑
7
世纪峰景
10
ICON英郡
8.4
凤凰城
20
中海城南一号
15
誉峰
15
蓝光和骏
8
花样年美年广场
10
合计
3、未来供应总量
已出让尚未上市的地块,其供应总量约为638.4万平方米(含2010年供应量)。
按2009年前11月共销售面积102万平方米的速度消化,至少需要6年左右时间。
已开发484.8万平方米加上未开发的638.4万平方米,共计1123.2万平方米,按住宅按每套120平米计,总计9.4万余套,按户均3.5人计,可容纳33万人,基本符合总体规划方案中“人口规模35万人”的计划。
也就是说,目前南部新区的住宅开发接近中点,4至6年后,整个住宅市场开发完毕。
二、2009成交情况
据相关数据,2009年1月至11月22日,以南延线华阳板块为主的南城创下楼市成交量第一的记录。
一共销售住宅7535套,销售面积超过102万平方米。
南部新区被认可度越来越高。
三、产品情况
1、户型区间
据相关数据,2009年1月至9月,城南区域成交房源中改善型(90-150平方米)房源比例占到49%,而90平方米以下的刚需户型只占41%,这和上半年成都楼市主要以刚性需求为主的市场现象形成鲜明对比。
活跃楼盘,如九龙仓时代晶科名苑、华润凤凰城、中海城南一号、长城半岛城邦、ICON英郡等项目,绝大多数户型面积集中在110-160平方米。
110-150平方米大户型房源所占比例最大。
合景泰富誉峰更是最小户型面积180平方米,主力为180-240平方米。
2、建筑形态
基本上清一色的高层电梯住宅,无论是豪宅还是普通商品房。
以18F-26F为主。
3、规模
高新南区的楼盘平均规模居全城之冠。
据正合数据,仅大源组团一个区域的新盘供应量就与红牌楼、外金沙和市中心三个热点区域的总和持平。
开发规模平均在25万平方米左右。
高新南区未开发的项目,体量在40万平方米以上的达7个之多,体量在10万至40万平方米之间的达到11个,10万平方米以下的仅2个。
4、开发商
诸多知名开发商扎根南部新区,例如和记黄埔、九龙仓、深长城、保利、龙湖、中海、蓝光、合景泰富、花样年,以上9家开发商开发总规划达到731万平方米,占总体开发量的65%。
5、精装修
基本所有万元级以上楼盘,都是精装修。
四、价格情况
高新南区在今年正式迈入万元时代。
站南组团和科创组团大多数楼盘价格突破万元,其中,11月21日开盘的合景泰富誉峰创出了成都楼市电梯豪宅的天价,均价达到18000元/平方米,最低总价290万/套,最高总价900万/套。
另外,长城半岛城邦价格区间约为8000-12000元/平方米;中海城南一号价格13000-18000元/平方米;华敏世家均价13500元/平方米;合景泰富叠翠峰均价11000元/平方米;龙湖世纪峰景均价11000元/平方米。
各高档楼盘均为精装修。
科创组团的普通电梯住宅价格已涨至7500元/平方米以上;大源组团普通电梯住宅价格约为6500-7000元/平方米;会展中心南侧普通电梯住宅价格约为6000-6500元/平方米。
此价格已超过2007年的最高峰。
横向比较看,南三环住宅价格超越了其他方位的三环同等位置,冠居全城。
这既是因为2009的火爆态势引发,也因为城南的地理位置、交通条件确实比较优越。
纵向比较看,南部新区的豪宅价格已高出了市中心豪宅价格。
东大街时代豪庭价格为13000元/平方米,南二环紫檀价格为14000元/平方米,而南部新区的誉峰均价达到18000元/平方米。
五、其他分析
1、当万元房在南部新区集中出现时,究竟是体现了其有着黄金住区的居住价值?
还是土地被热炒后的又一轮泡沫浮现?
从生活氛围和配套来看,南部新区和中心城落差太大,但高楼价却不断涌现且大有超越之势,此现象值得警惕。
2、明年的成都楼市,巨大放量将使得南部新区成为明星,同时,也会带来更为激烈的竞争。
第三部分 写字楼市场调研报告
高新南区写字楼市场虽然比不上住宅开发遍地开花,如火如荼,但在2009年有一定程度的发展。
今年以来,航兴国际广场、新希望国际、美年广场等写字楼项目相继上市销售,未来的写字楼开发大幕已缓缓拉开。
一、开发体量
1、已开发体量
高新南区定位为以科技创新、软件孵化、现代知识服务、国际金融以及市政中心为主体的现代化科技园区,已开发完成为软件和企业服务的写字楼产业园区主要有高新孵化园、天府软件园。
另外建成的有世纪城会展中心和部分企业自用的写字楼。
据不完全统计,高新孵化园建筑面积22万平方米、天府软件园一期建筑面积23万平方米、天府软件园二期建筑面积56万平方米、世纪城会展中心酒店商业建筑面积80万平方米,上述项目总建筑面积约为181万平方米。
另外,现已有诸多企业建成和在建总部大楼。
国电调度中心、网通大楼、西南院、中国水电大厦(四川)、三峡大厦、川投大厦、恒泽动力、广电中心、成达大厦、地铁OCC大厦、高新国际广场、中兴研发基地等十余项目,其总建筑面积约150万平方米。
2、2009年开发体量
高新南区本年度在售及新面市的写字楼项目如下:
项 目
所在组团
体 量
(万㎡)
当前状态
定 位
特拉克斯
科创组团
7.9
南楼已建成,北楼接近封顶、销售招商中
6A甲级写字楼、精品商业
拉德方斯
科创组团
9.1
已建成,销售招商中
甲级写字楼
航兴国际广场
大源组团
3.5
已封顶,销售招商中
未来中央商务区写字楼
新希望国际
大源组团
21.9
主体尚在建设,销售中
天府大道地铁纯商务地标写字楼
美年广场美库
大源组团
10
主体尚在建设,销售中
LOFT创新型写字楼
天府新谷三期
科创组团
10
一二期已入驻,三期在售
国内首个纯民营科技孵化社区
合 计
3、预估2010年上市体量
预计2010年商业写字楼方面,在2009年的体量基础上,将新增位于科创组团的中航城市广场7.5万平方米。
位于大源组团的金怡源伊滕洋华堂项目总体量80万平方米,产品涵盖购物中心、高端百货、甲级写字楼、商务公寓、精品住宅,于2009年底开工,可能会有近10万平方米写字楼面市。
位于科创组团的成都茂业中心于2009年9月动工,产品涵盖五星级酒店、写字楼和商场,总体量33万平方米,预计写字楼面积约8万平方米。
位于大源组团的天合凯旋广场项目,规划三栋写字楼已打基坑,预计明年上市,体量8万平方米。
位于科创组团的东方希望中心一期规划一幢写字楼,体量7.85万平方米,已于9月开工,预计明年可能上市。
位于大源组团的蜀都国际广场,规划有行政公寓、甲级写字楼和商业,总体量50万平方米,预计写字楼面积10余万平方米,已于12月10日开工。
列表如下:
项目
产品形态
所在组团
预估写字楼体量
(万㎡)
中航城市广场
写字楼、精品商业
科创
7.5
金怡源伊滕洋华堂项目
购物中心、高端百货、甲级写字楼、商务公寓、精品住宅
大源
10
成都茂业中心
五星级酒店、写字楼和商场
科创
8
天合凯旋广场
写字楼
大源
8
东方希望中心
写字楼
科创
7.85
蜀都国际广场
行政公寓、甲级写字楼和商业
大源
10
合计
综合以上信息,2009年的62.4万平方米中尚未消化的近30万平方米(新希望国际13.4万平方米、航兴国际广场3万平方米、美库6万平方米、天府新谷5万平方米、拉德方斯和特拉克斯共3万平方米)加上2010年可能上市的约51万平方米,2010年高新南区写字楼市场预计可售面积达到81万平方米。
考虑到统计遗漏,2010年高新南区写字楼市场可售面积有可能达到90万平方米以上,竞争相当激烈。
二、产品
1、硬件情况
1)、视野
航兴国际广场
新希望国际
拉德方斯大厦
特拉克斯国际广场
美年广场美库
大源组团中兴研发基地,
视野良好
大源组团临天府大道,
视野优等
科创组团孵化园内,
视野良好
科创组团,
视野良好
大源组团天府大道侧,
视野优等
2)、用地面积
航兴国际广场
新希望国际
拉德方斯大厦
特拉克斯国际广场
美年广场美库
净用地53.8亩
A座用地25.27亩。
B座用地23.6亩。
预计约30亩
22.3亩
美年广场总占地255亩
3)、建筑体量
航兴国际广场
新希望国际
拉德方斯大厦
特拉克斯国际广场
美年广场美库
93055.10平方米
A座总建筑面积67031.70平方米;
B座总建筑面积151718平方米
90361.49平方米
79712平方米
99880万平方米
4)、外立面材质
航兴国际广场
新希望国际
拉德方斯大厦
特拉克斯国际广场
美年广场美库
Low-e玻璃幕墙
Low-e中空玻璃落地窗、石材立面
Low-E镀膜隐框玻璃幕墙
中空玻璃幕墙,灰色花岗石干挂外墙,灰色铝塑板
Low-E中空环保玻璃
5)、电梯
航兴国际广场
新希望国际
拉德方斯大厦
特拉克斯国际广场
美年广场美库
芬兰进口的“通力”高速电梯,运行速度最高达3米/秒
14部蒂森电梯,客梯2.5米/s
12部原装日本三菱高速电梯,4部日本三菱手扶梯
18部OTIS电梯;主楼共设10部2.5米/秒的高速电梯
31部快捷电梯
6)、结构
航兴国际广场
新希望国际
拉德方斯大厦
特拉克斯国际广场
美年广场美库
框架剪力墙
框架剪力墙
框架结构
框架+筒体的强化结构
框架剪力墙
7)、建筑高度
航兴国际广场
新希望国际
拉德方斯大厦
特拉克斯国际广场
美年广场美库
23F/99.8米
26F/29F。
最高99米
17F/71.8米
21F/约80米
12F/60米
8)、层高
航兴国际广场
新希望国际
拉德方斯大厦
特拉克斯国际广场
美年广场美库
最低4米的结构层高
标准层高3.35米
标准层为3.7米,吊顶净高2.6米
3.8米办公层高
5米空间层高,买一层,可自己隔成两层
9)、单层面积
航兴国际广场
新希望国际
拉德方斯大厦
特拉克斯国际广场
美年广场美库
标准层约1500㎡
A幢1-2F商业,3F以上办公楼。
1F2353平,2F3267平,3F3937.15平,4F-26F1925平左右。
B幢29F,1-2F商业,3F以上办公楼。
1F3147平,2F3168平,3-21F4815平左右
标准层2200平方米
标准层面积1060平方米
三幢相连的建筑物,其平面层内户型每幢30-36个,2-12F共计约1053个单位,约计7000平每层。
10)、面积区间及单位面积
航兴国际广场
新希望国际
拉德方斯大厦
特拉克斯国际广场
美年广场美库
110㎡到1500㎡之间自由整合。
标准层平面划分为6间,最小为113㎡,最大515㎡,分别为113/113/215/263/194/515㎡。
A幢4F-26F每层划分为8个基本单位,面积区间为157-306平,主力为57/205/252/300平左右。
B幢3-21F4815平左右,每层划分为21个基本单位,面积区间为142-440平,主力为1442/154/255左右;22-29F4214平左右,每层划分为19个基本单位,面积区间为147-428平,主力为147/160左右/220左右。
最小100平方米,可自由组合。
3-12F东楼划分为8个单元,110-430平方米,西楼划分为4个单元,400-655平方米。
13-15F东西楼划分相同,均为8个单元,110-430平方米
最小分割300平方米。
45-260平,主力户型70-120平方米
11)、大堂
航兴国际广场
新希望国际
拉德方斯大厦
特拉克斯国际广场
美年广场美库
豪华入户大堂,空间挑高达到15米
9.2米挑高超1000平双大堂
大厦局部9.3米的办公大厅、5.6米的银行营业大厅
写字楼与商业之间有高达7层的玻璃透空大堂
15米挑高天体大堂
12)、车位
航兴国际广场
新希望国际
拉德方斯大厦
特拉克斯国际广场
美年广场美库
457个机动车位,每个标准车位服务面积约178㎡
总共1160个
408个
机动350辆
美年广场共计6000个车位
13)、空调系统
航兴国际广场
新希望国际
拉德方斯大厦
特拉克斯国际广场
美年广场美库
分户式水源热泵中央空调,独立记费,业主可自主调节室温
选用世界著名中央空调品牌。
据悉B座无中央空调
知名品牌中央空调,采用水环热泵系统,独立分户计量365天24小时冷热自主调节
美国TRANE中央空调温度维持系统
分户式中央空调
14)、其他
航兴国际广场
新希望国际
拉德方斯大厦
特拉克斯国际广场
美年广场美库
奇数层挑高8米的空中花园,两栋楼之间有15米高的钢结构的玻璃穹顶连廊;三电源设计;规划有品牌酒店、连锁超市、会议中心、员工餐厅、商务休闲吧等配套;楼宇智能化系统
每层5米面宽,近60平豪华双电梯厅;2.8米高电梯轿箱;2.2米宽2.4米高楼道走廊;近6000平内外双景观广场;5A+IBMS智能化系统;FTTB万兆光纤数据接入;无盲区通讯信号覆盖
知名品牌消防报警系统;独立新风系统特设变温除湿,新风量按30m3/人.小时设计;铺设光纤骨干系统直达每层;来自法国凯旋门的灵感设计,独特的外形。
无线网络覆盖办公;复合恒温外墙系统;更为少数企业特别设计私享挑高两层阳光会客厅;建筑主体高宽比H/B3.4,用钢量约70kg/m2,超过普通高层建筑的20%以上
现代简约建筑立面;1每层层高5米,80%以上户型均有8㎡储物间赠送,大框架剪力墙结构,可以隔成上下双层的复式结构,客户可任意把握上下两层夹层高度,这样最大能增加50%的使用面积
2、合作单位情况
项目
航兴国际广场
新希望国际
拉德方斯
特拉克斯
美年广场美库
投资商
深圳航天地产发展有限公司,航天科工深圳(集团)有限公司下属子公司
成都高新投资集团有限公司/成都西御大厦有限公司
花样年集团(中国)有限公司
开发商
中兴美地投资发展有限公司。
深圳航天地产与深圳中兴新通讯设备有限公司联手成立。
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
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- 关 键 词:
- 成都市 南区 天府 新城 房地产市场 调研 报告