某住宅项目策划及销售代理招标文件.docx

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某住宅项目策划及销售代理招标文件

某住宅项目策划及销售代理

业务招标

招标文件

招标文件编号：

xxxxxxxxxxx

建设单位：

某房地产开发有限公司

招标代理单位：

某咨询有限公司

二〇〇X年XX月

第一章招标邀请书

第二章招标内容及要求

第三章投标须知

第四章合同主要条款

第四章投标文件格式

第五章评标办法

第一章招标邀请书

某咨询有限公司受某房地产开发有限公司的委托，对其XXXX住宅项目策划及销售代理业务进行招标，欢迎合格的投标人前来投标。

1、招标文件编号:

XXXXXXX

2、项目名称：

XXXXXXXX

3、招标内容：

策划及销售代理

4、投标人资格要求：

具有独立法人资格，具有房地产策划及销售业务资格和相应业绩，并具有大盘操作经历的房地产销售公司。

投标人报名时提交以下资料原件及复印件：

公司简介、营业执照、税务登记证、财务性信用证明、相关业绩证明等。

5、发售招标文件时间:

200X年XX月XX日9：

00-17：

00（节假日、休息时间除外）。

6、发售招标文件地点:

。

7、招标文件售价：

1000元人民币/套，招标文件售出后一律不退（国内邮购须另加50元人民币）。

8、投标截止时间和开标时间:

2008年XX月XX日9：

00整

9、投标文件递交和开标地点：

另行通知

10、投标人在2008年XX月XX日17：

00前必须向招标代理机构缴纳投标保证金10万元整。

11、招标代理:

XXXX有限公司

地址:

XXXXXX

联系电话:

XXXXXXXX

传真:

XXXXXXXX

邮编:

XXXXXX

联系人:

XX

第二章　招标内容及要求

一、甲方聘用乙方提供房地产全程策划及销售代理服务，负责本项目整体营销中下列工作任务：

（详细内容由乙方在工作计划书中另行拟定，并经甲方核定同意后作为合同附件。

）

前期策划

（一）市场调研

1、xxxxx市房地产市场现状分析。

2、xxxxx及周边路段住宅状况。

3、住宅市场情况。

4、潜在客户市场调查分析。

（二）项目定位

1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。

2、项目产品定位。

3、项目概念定位

4、目标客户市场定位

5、项目定价范围建议

（三）产品优化建议

1、参与项目总平规划讨论。

2、参与建筑风格方案讨论及建议。

3、参与户型平面方案讨论及建议。

4、参与配套设施方案讨论及建议。

营销策划

（一）项目营销总体策略；

（二）项目阶段性营销计划；

（三）入市时机选择；

（四）销售分期控制；

（五）价格定位及策略；

广告策划

（一）项目推广口号

（二）项目卖点整合包装

（三）整体广告计划

（四）广告预算及媒体组合

（五）项目形象策划

1、项目基本形象设计：

（1）标志

（2）标准字

（3）标准色彩

（4）标准组合

2、项目标志形象应用设计：

（1）内部应用：

名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋；

（2）销售中心：

装修建议及展板设计；

（3）户外应用：

工地围墙、引导旗、车体、广告牌等

（六）传播工具的创意与设计：

1、楼书创作（创意、文案、设计）

2、折页及海报创作（创意、文案、设计）

3、报广创作（创意、文案、设计）

4、广播、电视稿文案等

销售代理

（一）建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为

（二）销售文件及管理文件的制订

（三）销售道具使用

（四）销售人员培训

（五）制订销控计划

（六）销售执行的内部协调程序

（七）客户资源库的建立

（八）售后服务机制建立

（九）定期报送各项统计报表

二、乙方营销服务必须帮助甲方实现下列目标：

（一）、市场定位、产品定位。

（二）、项目投资利润最大化。

（三）、在项目营销工程中为甲方积累品牌资产。

三、投标单位的要求

（1）投标单位必须是从事该行业工作的独立法人机构，必须诚实守信，严格执行合同。

（2）投标单位应具有丰富的商品房销售经验，具有高水平的策划能力及熟练的招商宣传、商务谈判、签订合同、办理商品房销售各种手续等的实践经验，并能较好地处理业主的投诉。

（3）投标单位应具有代理过不少于2个（含2个）规模在5万平方米以上楼盘全程销售策划的良好业绩。

（4）为体现投标单位的经济实力，请投标人于200x年xx月x日17时前将不少于xxx万元人民币履约保证金交到本要求（5）条中招标人指定账户，未中标投标人的履约保证金将于中标结果确定后7日内退还（无息），中标人的履约保证金将在合同执行期间分期退还,具体方式在合同中约定。

未按要求提交投标保证金和履约保证金的投标将被拒绝。

（5）招标人指定帐号为：

开户名：

xxxxxxx

帐号：

xxxxx开户行：

xxxxx

第三章投标须知

1、项目概况：

本项目为坐落于xxxxx号，中xxxxx开发的住宅小区，拟建x栋xx层小高层，总建筑面积约xxxxxM2，其中地下约xxxxxM2，地上住宅约xxxxxM2,地上商业xxxxM2。

2、市场定位

项目为充分体现“舒适、便捷、宜居”主题概念，体现“人、建筑和环境”三者协调平衡的和谐共生和“以人为本”的住宅区，力求发挥高新技术材料优势，充分满足中高收入主流客户群的生活需求，并为之提供物超所值的全新居住理念与生活感受。

3、招标范围

全程策划及销售代理（详见第二章招标内容）

4、投标费用

投标单位应承担其编制投标文件与递交投标文件涉及的一切费用。

不管投标结果如何，招标单位对上述费用不负任何责任。

5、招标文件的组成

招标文件包括下列内容：

第一章招标邀请书

第二章招标内容及要求

第三章投标须知

第四章合同主要条款

第五章投标文件格式

第六章评标办法

投标单位应认真审阅招标文件中所有的条款。

如果投标单位的投标文件不能符合招标文件的要求，责任由投标单位自负。

实质上不响应招标文件要求的投标文件将被拒绝。

6、招标文件的澄清

投标单位在收到招标文件后，若有问题需要澄清，应于收到招标文件后3日内以书面形式（包括书面文字、电传、传真、电报等，下同）向招标单位提出。

招标单位认为必要时将以书面形式予以答复，并送给所有获得招标文件的投标单位。

7、招标文件的修改

招标文件发出后，在提交投标文件截止时间前，招标人可对招标文件进行必要的澄清或修改。

无论是招标人根据需要主动对招标文件进行必要的澄清或者修改，或是根据投标人的要求对招标文件做出澄清，招标人都将于投标截止时间前以书面形式通知所有招标文件收受人。

投标人在收到该澄清文件后应于12小时内，以书面形式给予确认。

该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分，具有约束作用。

招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确的内容为准。

当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。

招标人有权延长提交投标文件的截止时间，具体时间将以书面形式通知投标人。

8、投标报价及投标货币

投标文件中的报价应包含为完成招标范围全部内容的一切费用。

单价和合价全部采用人民币表示。

9、投标文件的编制

投标文件的语言

投标文件及投标单位与招标单位之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用中文。

投标文件的组成

（1）营业执照（开标时出示原件）；

（2）法人授权委托书及被授权人身份证（开标时出示原件）；

（3）投标函；

（4）报价方案表；

（5）服务实施方案说明；

（6）项目管理机构配备情况。

内容中涉及到的人、单位等为实名。

1）项目管理机构配备情况表；

2）项目经理简历表；

3）拟投入项目组人员简历表；

4）项目管理机构配备情况辅助说明资料。

（7）资格文件

资格文件应包括以下内容：

1）企业法人营业执照复印件；

2）企业税务登记证书复印件；

3）相关业绩证明复印件。

投标单位应使用招标文件提供的格式，但表格可以按同样格式扩展。

10、投标有效期

投标文件在规定的投标截止日期之后的xx天（日历日）内有效。

在原定投标有效期满之前，如果出现特殊情况，招标单位可以书面形式向投标单位提出延长投标有效期的要求。

投标单位须以书面形式予以答复，投标单位可以拒绝这种要求而不被没收投标保证金。

同意延长投标有效期的投标单位不允许修改投标文件，但需要相应地延长投标保证金的有效期，在延长期内本须知中关于投标保证金的退还与没收的规定仍然适用。

11、投标保证金

投标单位应按要求提供投标保证金，此投标保证金是投标文件的一个组成部分。

根据投标单位的选择，投标保证金可以是现金、支票、银行汇票。

投标保证金应按招标邀请书提供的信息递交至招标公司。

对于未能按要求提交投标保证金的投标，招标单位将视为不响应投标而予以拒绝。

未中标的投标单位的投标保证金将尽快退还（无息），最迟不超过规定的投标有效期期满后的14天。

中标单位的投标保证金，在签定合同后，予以退还（无息）。

投标单位有下列情况，将被没收投标保证金；

11.6.1投标单位在投标有效期内撤回其投标文件；

11.6.2中标单位未能在规定期限内签署合同协议；

12、投标文件的份数和签署

按本招标文件的规定，投标文件为一式四份（正本一份，副本三份）。

并明确标明“正本”、“副本”。

投标文件正本和副本具有同等效力，正本与副本如有不一致之处，以正本为准。

投标文件正本与副本均应使用不能擦去的墨水打印或书写，并加盖投标单位法人单位公章和法定代表人印鉴。

投标书用纸格式A4。

全套投标文件应无涂改和行间插字。

13、投标文件的密封与标志

投标单位应将投标文件的正副本密封在一个袋内，封套应保证其密封性并应加盖投标单位公章作骑缝章。

密封套表面应写明：

“密件：

xxxxx小区策划与销售投标文件、正本/副本及份数、投标单位”等字样。

投标文件递交至招标邀请书中所述的地址。

14、投标截止期

投标单位应在招标邀请书中规定的时间之前将投标文件递交到规定地点。

招标单位可以酌情延长递交投标文件的截止日期。

在上述情况下，招标单位与投标单位以前在投标截止期方面的全部权力、责任和义务，将适用于延长后新的投标截止期。

招标单位在投标截止期以后收到的投标文件，将原封退给投标单位。

15、投标文件的修改与撤回

投标单位可以在递交投标文件后，在规定的投标截止时间之前，可以书面形式向招标单位递交修改或撤回其投标文件的通知。

在投标截止时间以后，不能更改投标文件。

投标单位的修改或撤回通知，应按本须知的规定编制、密封、标志和递交（在内层包封上标明“修改”或“撤回”字样）。

根据本须知的规定，在投标截止时间与招标文件中规定的投标有效期终止日之间的这段时间内，投标单位不能撤回投标文件，否则其投标保证金将被没收。

16、开标

投标单位法定代表人或授权代表人需携带本人身份证、法定代表人资格证明书或授权委托书原件到招标邀请书中规定的时间和地点参加开标会议，参加开标的投标单位代表应签名报到，以证明其出席开标会议。

开标会议由招标代理单位组织并主持。

对投标文件进行检查，确定他们是否密封完整，是否按要求提供了投标保证金；文件签署是否正确。

但按规定提交合格撤回通知的投标文件不予开封。

投标单位法定代表人或授权代表未参加开标会议的视为自动弃权；开标前，查验投标单位法定代表人资格证明、身份证原件或授权代表委托书、身份证原件，如果不能提供相应证件的将视为自动弃权。

投标文件有下列情况之一者将视为无效：

16.3.1投标文件未按规定密封；

16.3.2法定代表人或法定代表人授权人参加开标会时未携带本人身份证、法人资格证明书或授权委托书的；

16.3.3投标函、投标报价方案、授权委托书未加盖投标单位公章和法定代表人印鉴；未按规定的格式填写，内容不全或字迹模糊辨认不清；

16.3.4投标截止时间以后送达的投标文件。

16.3.5投标单位未提交或未按时提交投标保证金的。

16.3.6实质上不满足招标文件要求的；

16.3.7招标文件中规定的其他废标情况；

招标单位当众宣布核查结果，并宣读投标报价。

17、评标内容的保密

公开开标后，直到宣布授予中标单位合同为止，凡属于审查、澄清、评价和比较投标的有关资料，和有关授予合同的信息情况都不得向投标单位或与该过程无关的其他人泄露。

在投标文件的审查、澄清、评价和比较以及授予合同的过程中，投标单位对招标单位和评标机构其他成员施加影响的任何行为，都将导致取消投标资格。

17、投标文件的澄清

为了有助于投标文件的审查、评价和比较，评标机构可以要求投标单位澄清其投标文件。

但不允许更改投标报价或投标的实质性内容。

17、合同授予标准

招标单位将把合同授予其投标文件在实质上响应招标文件要求和按本评标办法规定评选出的中标单位，确定为中标的投标单位必须具有实施本合同的能力和资源。

17、中标通知书

确定出中标单位后在投标有效期截止前，招标单位将以书面形式通知中标的投标单位其投标被接受。

中标通知书将成为合同的组成部分。

招标单位将及时将未中标结果通知其他投标单位。

18、合同协议书的签署

中标单位应按中标通知书中规定的时间和地点，由法定代表人或授权代表人前往与建设单位代表签订合同。

19、中标人在领取中标通知书前向招标代理机构缴纳五万元招标代理服务费。

20、本招标文件中未确定事宜，待双方签订合同时约定。

第四章合同主要条款

房地产项目销售策划代理合同范本

甲方：

乙方：

甲、乙双方本着平等互利、友好协商的原则，就甲方委托乙方负责甲方开发的位于xxxx住宅xxxxx下简称本项目）的独家策划销售代理工作，特订立以下合同条款：

第一部分?

?

委托策划代理工作方式

甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、广告策划、销售代理等工作。

第二部分?

?

委托策划代理工作期限

委托期限由本合同签订之日起至本项目交付使用后1个月止。

第三部分?

?

委托策划销售代理工作范围

甲方委托乙方策划销售代理之部分为本合同约定的商铺、住宅等可销售物业，可销售面积约为平方米。

第四部分?

?

甲方的责任与权利

一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划代理过程中所需的资料，并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。

二、详细广告计划及费用由乙方分阶段提交，在征得甲方确认后方可执行。

三、甲方负责收取定金、购房款，负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权和广告委托合同的签订和广告费的支付。

四、甲方应按时向乙方支付本合同约定的代理费。

五、甲方有权对乙方的策划代理活动进行全程监控，对策划案享有独家使用权。

六、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划代理工作，甲方有权按约终止合同。

第五部分　乙方的责任与权利

乙方按项目实际进展进行相关的策划代理工作，其中包括但不仅是所列部分或视项目实际情况进行增减：

一、前期策划

（一）市场调研

1、xxx市房地产市场现状分析。

2、xxxxx及周边主要路段商业状况。

3、消费型商业业态分析。

4、现有商城营运现状分析。

5、典型业态经营现状分析。

6、住宅市场情况。

7、潜在客户市场调查分析。

（二）项目定位

1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。

2、项目产品定位。

3、项目概念定位

4、目标客户市场定位

5、项目定价范围建议

（三）产品优化建议

1、参与项目总平规划讨论。

2、参与建筑风格方案讨论及建议。

3、参与户型平面方案讨论及建议。

4、参与配套设施方案讨论及建议。

二、营销策划

（一）项目营销总体策略；

（二）项目阶段性营销计划；

（三）入市时机选择；

（四）销售分期控制；

（五）价格定位及策略；

三、广告策划

（一）项目推广口号

（二）项目卖点整合包装

（三）整体广告计划

（四）广告预算及媒体组合

（五）项目形象策划

1、项目基本形象设计：

（1）标志

（2）标准字

（3）标准色彩

（4）标准组合

2、项目标志形象应用设计：

（1）内部应用：

名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋；

（2）销售中心：

装修建议及展板设计；

（3）户外应用：

工地围墙、引导旗、车体、广告牌等

（六）传播工具的创意与设计：

1、楼书创作（创意、文案、设计）

2、折页及海报创作（创意、文案、设计）

3、报广创作（创意、文案、设计）

4、广播、电视稿文案等

四、销售代理

（一）建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为

（二）销售文件及管理文件的制订

（三）销售道具使用

（四）销售人员培训

（五）制订销控计划

（六）销售执行的内部协调程序

（七）客户资源库的建立

（八）售后服务机制建立

（九）定期报送各项统计报表

五、乙方针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制。

项目各阶段策划、计划、文案、创意由乙方本部负责，项目经理主持本项目具体运作和计划实施。

项目组人员构成：

项目经理（兼现场经理）壹名、策划壹名、文案壹名、平面设计壹名、现场主管壹名、文档管理专员壹名、置业顾问数名。

除策划、文案、平面设计外，其他人员长驻项目所在地，并根据项目需要，适时不定期另行派遣人员到**协助工作。

乙方自行负责项目组的办公费用及其人员工资等各项开支。

六、乙方应向甲方提供每月的销售情况统计分析。

七、乙方独家享有本项目策划代理的署名权。

八、乙方有权按本合同约定如期向甲方收取策划代理费。

第六部分：

策划代理收费标准及支付方式

一、策划代理收费标准

甲方同意乙方按本项目商铺、住宅等可销售总额的百分之（%）收取策划代理费。

成交金额以客户签订的《商品房买卖合同》上的金额为准。

除物业管理用房外，其它任何形式的销售成交都列入计算策划代理费的金额。

二、策划代理费计算及提取方式

（一）在本合同签订后，甲方同意支付前期策划费的10％做为预付款，随后按工作进度付款，直至本项目开盘正式销售当月止，期间所支付的款项从乙方第一期所提取的策划代理费中扣除。

（二）本项目正式开盘销售后，乙方策划代理费按月结算。

在购房者与甲方签订《商品房买卖合同》并支付定金，即视为乙方销售代理成功，并计入销售目标考核业绩。

在甲方收到购房者支付的首期购房款（不低于合同总额的%）时，即可进行策划代理费的结算，其结算金额按《商品房买卖合同》总价金额进行计算。

（三）乙方总体销售目标是本项目可销售面积（不含）的%以上，策划代理费的提取比例与销售业绩挂钩：

1、乙方销售目标表（按可售面积计算）：

阶段?

?

?

?

时?

?

间?

?

?

?

销售目标

第一阶段?

?

?

项目五层封顶后?

?

?

?

可售面积的%,回款率%；

第二阶段?

?

?

项目十一层结构封顶后?

?

?

可售面积的%，回款率%；

第三阶段?

?

?

项目主体结构封顶后可售面积的%，回款率%；

第四阶段项目交付使用后天内?

?

可售面积的%，回款率%。

竣工后两个月清盘，具体的工程进度以现场形象进度和双方签字的书面文本为准。

2、乙方策划代理费的提取比例：

阶段?

?

?

?

完成的销售面积比例?

?

?

?

提取比例

第一阶段?

?

可售面积的%前?

?

?

已结算策划代理佣金的%

第二阶段?

可售面积的%?

?

已结算策划代理佣金的%

第三阶段?

?

可售面积的%以上?

?

已结算策划代理佣金的%

（四）策划代理费付款时间：

策划代理费每月结算一次。

在每月的30日，双方结算当月的款项，在次月的5日前双方予以确认，在确认结算单后5日内，甲方向乙方支付应付策划代理费。

（五）若已交定金的客户违约，其定金由甲方没收，甲方应将没收总额的%作为乙方该次的策划代理费（同时不重复计算该次成交的按%提取的策划代理佣金）。

三、溢价款的结算、分成比例、提取时间的约定

（一）甲方根据乙方提供的定价策略所制定的各期销售底价表结合开盘时实际市场情况，经甲、乙双方确认后，作为计算溢价款依据的销售底价。

（二）本项目之成交金额须在双方确认的销售底价以上。

若因特殊情况，甲方认可以低于底价出售，可视为底价销售，统计溢价部分时的销售金额以底价计算。

（三）本项目实际成交总额超出双方确认的以销售底价表计算的总额部分（合同期满或终止时未售部分的单元以底价表金额视为实际成交金额）视为溢价。

（四）本项目之溢价部分，分阶段计算：

超出销售底价在0－300元/m2以内（含300元/m2）的甲乙双方分成比例为甲：

乙＝％：

％，超出销售底价300－600元/M2（含600元/m2）部分，甲乙双方分成比例为甲：

乙＝％：

％；超出销售底价600-900元/M2（含900元/m2）部分，甲乙双方分成比例为甲：

乙＝％：

％；超出销售底价900元/M2以上部分，甲乙双方分成比例为甲：

乙＝％：

％。

（五）溢价款的结算及支付时间：

在本合同期满或终止的五个工作日内，双方进行溢价款的结算，在结算后的五个工作日内甲方将乙方应得溢价款一次性支付给乙方。

四、履约保证金

保证金

1、乙方付给甲方履约保证金不低于200万元。

2、保证金按乙方的xxx度返还，销售40％，甲方返还乙方30％保证金；销售到60％，甲方返还乙方80％保证金。

销售完成或双方认可结束销售工作，同时乙方协助甲方办理完房产手续后，甲方全部返还保证金。

第七部分?

?

双方工作原则

一、甲、乙双方已确认的策划代理计划，在执行过程中任何一方在未征得对方的许可下不得变更，否则产生的责任由变更方负责。

若需修改已确认的文件，需事先征得对方同意，并以书面形式确认。

二、甲方指定项目负责人为　　　　，乙方指定项目负责人为　　　?

?

。

甲、乙双方指令性文件均需项目负责人签字，双方负责人对递交的文件负责。

双方项目负责人若有更改，需以书面形式通知对方。

三、乙方分阶段向甲方提交“项目工作计划”，“项目工作计划”将确定每一阶段的执行项目计划。

甲方在规定的时间内对乙方提交之“项目工作计划”进行核准确认，并由本项目负责人签字后送交乙方。

乙方依据甲方负责人签署的“项目工作计划”开展工作。

四、在委托期限内，甲、乙双方收到对方提供的意见及文件时，应在要求期限内就对方意见做出答复。

若因对方未能在规定日期内提交书面答复，致使本项目工作产生延误，并造成实际损失，由责任方承担相应责任。

五、甲、乙双方对本项目的策划代理方案均负有对外保密责任。

第八部分?

?

违约责任及合同终止

一、双方按本合同约定享受权利与承担义务，任何一方违约均要承担违约责任。

二、若甲方未按规定的建筑标准、质量及交房日期将房屋交付使用，由此引起的法律责任由甲方自行承担，与乙方无关。

三、如因甲方与发布、制作单位产生纠纷而导致媒体发布及广告工具制作不能按计划完成，乙方不承担违约责任。

四、甲方在本合同期限内，不得委托其它公司或个人从事本项目的策划代理活动。

五、若因甲方原因导致乙方策划代理工作无法进行或完成，甲方应一次性支付人民币元给乙方作为补偿金。

若因乙方违约而导致本合同提前终止，乙方也一次性支付人民币元给甲方作为补偿金。

六、甲方应如期按本合同规定的方式及时间付款，若甲方延期支付策划费用超过10个工作日，甲方应按应付款额的每日万分之的违约金支付给乙方。

七、在策划代理期间，若乙方连续两期未能完成预定的销售目标，甲方有权终止合同。

八、由于乙方在策划过程中因自身原因引起外界纠纷概由乙方负责。

九、合同期限内，乙方享有独占、排它的本项目广告媒体上的策划代理署名权。

非经甲、乙双方许可，其它任何个人或单位不得冠以“策划代理”等有关或同类字样。

十、委托期