邓州市房产中介市场分析.docx

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邓州市房产中介市场分析

邓州市房产中介市场分析

一、邓州市城区发展特征

概括语：

城市发展向东，产业集聚区南北两向发展，城市框架不断拉大，城区人口不断增加。

目前，邓州市新城区的建设主要分布在穰城路以东，以东一环、北京大道、仲景（东）路、团结（东）路、新华（东）路为经纬轴心。

老城区的小产权联建房，遍地开花，尤以各学校周边较为集中。

可以预见的是，城市的发展趋势将保持东向重点发展居住区，南、北城区以产业聚集区为主的格局，西城区暂无主导性发展规划。

城市的规模也在不断扩大，截至2010年，邓州市城区面积约为35平方公里，城镇人口已达55.28万人，其中，市区人口35万人，

根据邓州市远景规划，到2020年，邓州市城区面积要达到50平方公里，城区人口要达到50万人，成为中等城市，其发展趋势必将以城区东部为主，城区南部为辅，以新建的207国道为环城路闭合。

而按照2010年市区人均居住面积35.8平方米计算，未来十年，新增理论住房需求约为537万平方米。

二、邓州市房地产开发现状

2007年至2010年年底，邓州市商品房建设用地投放总面积381.17亩，年均投放土地面积只有95.29亩。

而从上表实际投放量分析，2008年和2009年连续两年不足40亩，2008年邓州市商品房建设用地供应面积35.35亩，2009年全年商品房建设用地投放面积更是跌至22.55亩。

根据中国土地市场网公布的成交数据显示，2007年至2010年年底，邓州市共计成交商品房建设用地22宗，成交平均宗地面积17.33亩，其中个人购买土地自行开发建设用地成交共计8宗，成交宗地面积合计26.88亩，分别占比36.36%和7.05%，成交时间主要集中于2008-2009年。

土地市场连续两年供应不足，供不应求的市场态势造成了邓州市近年房地产开发建设秩序混乱：

私人开发项目增多，建设规模小，建筑质量参差不齐，缺乏统一规划，商品房交易秩序极不规范。

发展特点为：

1、高层、高档小区成为趋势，特别是东一环沿线，北京大道沿线，北环路线沿线已开工或即将开工的项目均为高层，小高层住宅。

甚至位于文化路北段的半岛帝城项目三、四期规划也由原来的七层多层物业规划而变更为19层、30层的高层住宅。

而高层物业的建设也对邓州市新城区整体形象的树立具有较大促进，也必将成为将来成功人士购房置业的首选；2、小开发仍将持续，由于土地供应面积远远跟不上，市政府已经将旧城改造（也即城中村改造）项目作为下一步发展的突破口，而市区绝大部分开发商均无资质和大型小区开发经验，其开发优先目标，必将仍是居民区的联建小产权房。

小产权房也将逐步实现规模化、高层化、电梯化和物业管理化。

三、邓州市房地产市场前景预期

由于国家对房产市场的调控越来越严厉，尤其对炒房的打击力度空前强硬，近日，又对二三线城市房价上涨过快提出了打击目标，短期来看，这对邓州的房地产开发市场却是有利的，1、二三线城市的房产开发企业下沉各县、市寻找项目，将有力促进房产市场的成熟和规范；2、大中城市投资客以及邓州在外地人员，将限于房产投资渠道的日益狭窄，不得不将目光放到县、市甚至乡镇，热钱会源源不断流入；3、邓州市购房人的购房形式仍以一次性付款为主，贷款购房不是主流，这就避免了受国家银根收紧的影响，同时，也意味着按揭购房的形式，在邓州还有很大的市场空间。

短期预计，此轮房地产开发热仍将持续两年左右，如国家宏观经济形势持续稳定发展，邓州市经济发展情况趋好，不排除三至五年内开发热度持续。

四、邓州市房产交易市场现状

据《城市房地产管理法》及《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定，所谓房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

通俗的讲法就是一级市场（国家出让土地，基本垄断）、二级市场（新楼盘整体包销）、三级市场（二手房、地皮买卖租赁）。

邓州房产中介交易，主要就是二、三级市场，包括：

小区楼盘的整体包销、小产权房的策划销售、地皮门面的委托租售、居民间的房产置换和交易。

房地产中介公司的作用，主要是为委托人提供房地产信息和居间代理业务的活动，也就是为房地产交易双方牵线搭桥、提供信息、促成交易的活动。

在现实生活中常出现当事人对房地产市场行情，交易对手等不了解，从而不知如何进行交易的情况，而房地产经纪则恰好满足了当事人的需要。

当事人可通过房地产经纪机构准确、及时地了解市场行情、交易对手等情况，积极稳妥地进行交易。

当前，邓州市的房产交易渠道，主要有以下几种形式：

亲朋介绍、信息部牵线和上门询价（也即售楼部自售）。

其三种形式，均不占垄断地位，各有优势，在短期内仍将维持现状，但，根据大中城市的发展以及邓州中介市场的现状可以预见，将来房地产交易的主要形式，将以专业的地产中介公司为主体。

五、邓州市房地产中介公司现状

由于邓州市房地产市场自2009年才开始急剧升温，通过短短两年多时间的发展，已经彻底改变了邓州市的房地产开发和房地产交易市场，原有的房产交易，一般通过中介的形式，都是由信息部来牵线完成，而信息部所代理的品种繁多，除了房产信息，还囊括了保姆、家政、疏通下水道、搬家、装修等等信息，甚至一部分信息部同时还在兼营钢材和饮用水等，可以说，信息部的形式已经不能适应现状，短时间内仍将存在，但通过市场的发展，必将拱手让出房产交易这一块市场。

再者，信息部存活的基础，一般都是由于开设信息部的人具有一定的关系，人脉广泛，可以得到大量的信息，但随着地皮和独家院的越来越少，下一步市场的发展必将是二手房之间的买卖为主导，二手房买卖的特点是：

1、就近，方便买方随时看房及卖房随时掌握该地段行情；2、价格，卖方要高卖，买方要低买，熟人介绍等等形式不利于抬价或杀价，必将通过有规模的中介公司来操作；3、规范，随着市场的逐步规范，买卖双方都有强烈的意愿完善买卖手续，办理合法证件，确保交易不留后患；4、按揭，随着房价的高企，买房人越来越倾向于按揭贷款的形式购房，而中介公司具有合法的手续，严格的操作流程，完全可以胜任代理按揭业务。

现有的中介公司（含信息部），按照门店数量、操作规范程度、信息全面真实情况、业务员素质等等来划分，可以分为三个等级。

第一等级：

我爱我家、恒基地产；

第二等级：

信达房地产置业、鸿泰房地产中介、海达房产中介、龙湖地产、新家园房产信息部；

第三等级：

佳诚中介、荣达信息部、广源信息、都市中介、晨兴中介、千百厦中介等。

各自特点和划分依据：

第一等级，名称规范、专业性强；装修统一、信息展示区域醒目；交易过程相对规范，制度上墙，电子化、网络化操作。

第二等级，名称体现或包含有地产交易，简单装修，有信息展示区域，手工作业。

第三等级，名称含糊不清晰，无装修，门前杂乱，基本上以中老年妇女或老头坐店。

邓州市房产中介公司分布情况：

由于近年来的开发主要以东城区为主，故此，98%以上的房产中介公司分布在三贤路以东区域。

主要聚集的区域有：

仲景路自吊桥以东（约30%）；梁庄口以东（约20%）；新华路范仲淹像以东（20%）；其余区域分散不集中，而西城区基本上没有房产中介，甚至信息部也很少，所占比例应不超过3%。

经营形式：

1、加盟。

以我爱我家为代表，分中心店和加盟店，有加盟费，统一外观，收入分成。

2、自营。

大部分中介或信息部为该种模式经营，自负盈亏，无扩张愿景。

六、邓州市房地产中介市场的发展趋势

在可以预见的将来，无论房价高低，开发面积增减，房产交易必将越来越频繁，市场在不断的扩大，房屋交易双方也越来越注重安全、诚信和规范，这就对邓州市的房地产中介公司提出了更高的要求，要想占领市场，领导市场，就必须走规范化、正规化的发展之路，大中城市的发展道路，已经指出了发展的方向，借鉴学习，并结合邓州现状为我所用，方是正道。

俗话说，摸着石头过河，但明明旁边有一座桥，为什么要摸着石头过河？

大中城市中介行业情况借鉴：

1、统一名称、标识、主色调、装修风格和内部空间设置。

2、统一管理制度、操作流程、电子化、网络化办公。

3、统一员工培训、礼仪礼节得体、着装标准、业务熟练。

4、引进激励机制，充分发挥潜能。

示例图片：

（1）标识名称借鉴

（2）门店装修风格借鉴

（3）布局细节借鉴

（4）着装服饰借鉴