房地产项目可行性研究报告.docx
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房地产项目可行性研究报告
房地产项目可行性研究报告
第一章总论-------------------------------------------------4
1.1项目提出的背景--------------------------------------------4
1.2项目概况--------------------------------------------------4
1.3项目可行性研究的依据--------------------------------------5
1.4项目开发建设的必要性--------------------------------------5
1.5项目开发建设条件------------------------------------------5
1.6项目进度安排----------------------------------------------6
1.7主要技术经济指标------------------------------------------6
1.8结论及建议------------------------------------------------7
第二章市场分析----------------------------------------------7
2.1全国房地产环境分析----------------------------------------7
2.2西安市房地产市场分析--------------------------------------8
2.3城南房地产市场分析---------------------------------------11
2.4项目的SWOT分析------------------------------------------12
2.5项目初步定位---------------------------------------------14
第三章项目的建设条件---------------------------------------17
3.1项目建设自然条件-----------------------------------------17
3.2项目建设用地条件-----------------------------------------17
3.3项目市政配套条件-----------------------------------------17
第四章项目的规划设计方案-----------------------------------18
4.1规划设计方案的指导思想-----------------------------------18
4.2总体设计思路-----------------------------错误!
未定义书签。
4.3小区技术指标---------------------------------------------19
第五章项目的实施进度安排-----------------------------------19
5.1项目进度安排的依据---------------------------------------21
5.2项目启动区域确定-------------------------错误!
未定义书签。
5.3项目实施的进度安排-----------------------错误!
未定义书签。
第六章项目初步营销方案策划---------------------------------23
6.1营销方式-------------------------------------------------23
6.2营销理念-------------------------------------------------23
6.3营销主要策略---------------------------------------------23
6.4价格定位-------------------------------------------------24
6.5销售面积实现计划及销售收入回笼计划-----------------------26
第七章项目的总投资估算-------------------------------------27
7.1项目总投资估算的依据-------------------------------------27
7.2项目总投资估算的原则-------------------------------------27
7.3项目总投资估算-------------------------------------------27
7.4项目总投资的资金来源-------------------------------------30
第八章项目财务评价-----------------------------------------31
8.1财务评价基础数据的测算-----------------------------------31
8.2财务盈利能力分析-----------------------------------------31
8.3清偿能力分析---------------------------------------------31
第九章风险及不确定性分析-----------------------------------32
9.1不确定性分析---------------------------------------------32
9.2分析结论---------------------------------错误!
未定义书签。
第10章?
目?
合?
价?
?
及建?
-------------------------------34
第11章10.1?
目?
价?
?
----------------------------------34
第12章10.2建?
------------------------------------?
?
!
未定?
?
?
。
第一章?
?
1.1?
目提出的背景
2011年中央?
?
工作会?
?
定的房地?
?
控目?
是,?
持房地?
?
?
?
控政策不?
?
,要?
房价回?
到一个合理水平。
而2012年中央?
?
工作会?
,?
房地?
?
控,没再?
?
提出要?
房价回?
到一个合理水平。
如果?
,今年中央?
?
工作会?
之前的房地?
?
控,重在?
价格的?
控,那?
,今年中央?
?
工作会?
之后的房地?
?
控,可能会更加注重内在的?
的?
控,由?
去降房价?
主旨?
整?
?
定房价(至少要控制房价上?
幅度)?
主旨的?
控。
因而,未来中国房地?
市?
或将呈?
?
中有升的格局,房价大幅下跌的概率小,但?
幅将?
一?
收窄。
不?
,房地?
市?
将呈?
区域分化特征:
一、二?
城市相?
?
?
,成交将?
中有增,房价上行概率?
大;三、四?
城市由于高?
存等客?
原因的存在,而人口数量?
以暴增,行情可能不会很理想。
尽管2013年上半年西安商品房新?
工量呈?
明?
回落,但随着下半年市?
交易的持?
上?
,商品房供?
呈?
放量增?
,同?
2013年度土地市?
交易的上?
增?
,表明房企?
西安房地?
市?
未来走向仍?
?
看好,西安房地?
市?
多年来以?
需?
主体、市?
?
展相?
平?
理性,也正?
合了行?
?
控下房企?
?
?
于?
健化?
展的目?
。
在此背景下,?
?
2014年商品房市?
供?
仍量呈?
放量,但?
控常?
化的市?
?
境下仍将促使房企以?
健化?
行?
略?
主?
,在2013年商品住宅?
存量同比增?
48%、商?
物?
?
存增?
14%的市?
?
?
?
?
仍?
?
峻的背景下,去?
存仍将是2014年房企市?
?
?
的主要内容,因此2014年?
?
房企仍将加大供?
以迎合市?
需求,但与市?
?
售速度将基本?
持同?
平衡。
在此背景下,基于?
公司未来?
展?
略的考?
,?
西?
?
特提出本?
目。
1.2?
目概况
1.2.1?
目?
介
本?
目位于位于南二?
与太乙路十字南北、西延路和青?
路?
?
,与建大、交大、理工大校区交相呼?
。
?
?
曲江、南接雁塔、西通小寨、北?
?
楼,地理位置?
?
?
越。
土地性?
?
住宅用地,期限70年。
?
目的市?
定位?
中高档住宅小区,兼有商?
物?
。
?
?
?
建筑面?
?
110400平方米,其中地上建筑面?
?
98000平方米,包括?
?
住宅建筑面?
70000平方米,?
?
商?
建筑面?
20000平方米,公共建筑面?
8000平方米;地下建筑面?
12400平方米。
容?
率?
3.5,?
地率大于40%。
?
目?
投?
估算?
?
4.66?
元(含建?
期利息),?
本金47%,其余?
?
款。
1.2.2?
?
商?
介
本?
目的?
?
商——?
西?
?
房地?
?
?
有限公司注册成立于2000年,注册?
金5156万元人民?
,并具有房地?
一?
?
?
?
?
,公司下?
?
?
策?
部、技?
管理部、?
售部、人力?
源部、生?
技?
科、?
?
安全科、?
?
科四部三科,管理人?
28名,工程技?
人?
12名。
9年来先后投?
?
?
的地?
?
目有延安?
?
大厦、延川河?
市?
、安塞?
食品公司商住楼?
目、延安?
?
?
、?
?
?
、虎?
?
、?
?
?
、?
?
大酒店、延河南岸等?
具?
模的地?
?
目,?
建筑面?
?
98万平方米。
在企?
?
展的同?
,公司不断完善内部管理体制,努力提高企?
管理水平,?
得了良好的?
?
效益和社会效益。
2004年和2008年先后?
次被延安市人民政府授予市?
?
秀民?
企?
称号,2005年被?
行?
西省分行?
?
3A?
信用客?
,2006年又被?
西省建?
?
授予?
信企?
殊?
。
1.3?
目可行性研究的依据
1.委托方提供的有?
?
面材料;
2.?
?
商?
?
目的?
?
意向;
3.《城市居住区?
?
?
?
?
范》;
4.《西安市建?
?
目城建?
用?
一征收?
法》?
施?
?
;
5.《?
西省建筑安装工程?
合概?
算定?
》;
6.《?
西省工程建?
其它?
用定?
》;
7.?
目投?
估算所得到的数据;
8.高新区?
?
部?
?
本宗地?
提出的?
?
要求;
9.其他与?
目可行性研究相?
的?
料和数据。
1.4?
目?
?
建?
的必要性
1.4.1改善城市?
境,集?
利用土地,加快城市化?
程
城市是国家政治、?
?
、文化教育和科学技?
的中心,在国家?
代化建?
中起着主?
作用。
城市建?
是形成和完善城市多?
功能、?
?
城市中心作用的基?
性工作,它必?
与?
?
建?
相互?
?
。
西安市是?
西省政治、文化的枢?
,更?
当注意保?
生?
?
境,防止?
染,大力加?
城市?
化建?
和市容?
境?
生建?
。
本?
目位于西安市太乙路与南二?
十字西北角,?
?
曲江、南接雁塔、西通小寨、北?
?
楼,地理位置?
?
?
越。
周?
有李家村万?
广?
、万千百?
、沃?
?
等商?
。
?
?
目建成后,?
集大型商?
、休?
会所、居住、美食、?
?
、?
公、酒店?
一体。
加之周?
已有一些住宅群体,富有生活和文化气息。
因此,从所?
的地段及内外?
境分析,在未来本?
目的升?
潜力巨大。
随着本?
目和周?
?
模社区的?
?
建成,将?
一?
加快城南地区的?
展?
伐和提升区域?
境?
量。
?
一方面,中国的基本国情是人多地少,特?
是在西安,随着?
?
的不断?
展,?
土地的需求量也越来越大,所以合理用地、?
?
用地是城市?
展的重要原?
。
本?
目根据政府?
?
部?
要求,合理安排建筑布局,充分?
?
土地使用效率,?
人?
提供宜居型社区。
所以本?
目的建?
?
于完善?
境、集?
利用土地,使得?
目所在地周?
整体?
境清?
?
美,提供有利的生?
条件和方便的生活条件,?
?
人?
日益增?
的物?
和文化生活需要是非常必要。
1.4.2良好的交通配套?
施和居住?
境?
?
目提供了有利的?
争条件
随着市居民消?
水平持?
增?
,住宅商品房?
售速度也一直保持增?
?
?
,房地?
市?
越?
引起居民的广泛?
注。
而在?
置房屋的?
程中,其交通配套、居住?
境和房价等成?
群?
?
?
房?
的主要因素。
交通配套是?
房者最?
?
注的因素之一。
本?
目位于西安市太乙路与南二?
十字西北角,?
?
曲江、南接雁塔、西通小寨、北?
?
楼,其?
越的地理位置和周?
便利的交通?
境,必将成?
吸引消?
者的有利条件。
旺盛的消?
需求。
本?
目周?
范?
内,各?
教育与医?
机?
?
?
?
全,?
物与餐?
氛?
已逐?
形成,人口和住宅供?
量持?
增?
的同?
必将?
来更大的商?
市?
潜力,?
也成?
吸引消?
者的有利条件之一。
1.5?
目?
?
建?
条件
?
目用地具?
五通一平的建?
条件,?
?
存在已有建筑,?
?
?
?
?
可考?
其用途;城市集中供?
管网尚未引到?
目区,所以?
?
目需要自建?
炉房解决小区内部采暖;其他的公共配套?
施比?
?
全,外部?
作条件也能?
足?
目的?
?
建?
需求,所以?
目的?
源供?
及外部?
作条件能?
保?
?
目的?
利?
?
。
1.6?
目?
度安排
本?
目前期工作于2014年6月底完成,?
目?
?
分?
期?
行?
?
,一期工程?
定于2014年7月?
?
始到2016年7月?
完成全部的工程建?
?
束。
住宅楼?
由2014年11月?
始?
售,?
售周期?
?
年半,?
?
2021年底售完。
1.7主要技?
?
?
指?
?
合?
目情况,本次可行性研究根据?
有?
?
建?
方案和目?
客?
群体?
定了?
售方案并?
行?
?
?
价。
?
算主要?
?
数据及?
?
?
价指?
如下表。
第二章市?
分析本?
目的市?
分析将从全国房地?
?
境、西安市房地?
市?
、西安市城南房地?
市?
、?
目自身所具有的?
?
、劣?
、投?
机会和?
目的威?
等方面?
行分析,最后?
?
目的功能、目?
客?
、品牌形象和价格等?
行初?
定位。
2.1全国房地?
?
境分析
2.1.1宏?
?
?
形?
我国“十二五”?
展?
?
指出:
“十二五”?
期是全面建?
小康社会的?
?
?
期,是深化改革?
放、加快?
?
?
?
?
展方式的攻?
?
期。
我国?
展仍?
于可以大有作?
的重要?
略机遇期。
“十二五”期?
中国?
?
社会?
展面?
?
多新的甚至是更加?
?
的国内外?
境。
世界?
?
?
以迅速恢?
到危机前的水平,?
易保?
主?
抬?
,中国?
?
的外需依然低迷,而中国?
行?
展方式的体制性缺陷和?
?
性瓶?
?
一?
凸?
。
国?
院?
展研究中心宏?
?
?
部研究?
?
立群指出,“十二五”会更加在“好”字上下功夫,?
?
增速可能会略有回落。
但?
并不意味着中国?
?
不需要?
快增?
,也不意味着没有?
快增?
的空?
和条件。
展望从?
在到2020年未来的中国?
?
,中国将告?
10%上下的超高增?
,?
入平?
?
高增?
?
?
,但中国未来?
?
增?
的?
力仍然会表?
?
?
。
2.1.2房地?
?
展?
状
?
?
的持?
增?
必然?
来城市?
展、住房?
大、投?
增加和流?
性?
剩。
中国居民的平均收入几乎?
4年就会提升一倍,人?
?
房和投?
的能力也随之增加,而?
改?
住房的量与?
最?
迫切的中?
?
?
的家庭数量更呈崛起之?
。
国民?
?
持?
?
定快速的?
展,?
房地?
?
的?
展提供了?
?
?
力。
中央?
?
工作会?
提出,2013年将?
?
?
施?
?
的?
政政策和?
健的?
?
政策,特?
提到“要?
当?
大社会融?
?
?
模,保持?
款?
度增加”,?
意味着2013年?
根会?
一?
放松,?
将?
房地?
市?
?
来更多增量?
金和更?
的?
?
力。
?
外,随后召?
的全国住房城?
建?
工作会?
提出“支持合理自住和改善性需求”,?
是近?
年来首次提及支持合理的改善性需求,改善性需求一旦入市,将有效激活市?
,促?
市?
加快?
?
。
但当前我国房地?
市?
尤其是商品房价格上?
速度?
快,房?
?
?
不合理、房?
造价与?
售价格?
重偏差、与大多数居民的?
?
消?
能力不相符合,房地?
市?
投机氛?
?
重,?
重影?
了房地?
?
的健康?
展。
2.1.2国家?
控政策及未来?
?
在房价?
快上?
、社会?
源?
度向房地?
行?
集中的背景下,?
了保持宏?
?
?
和房地?
行?
健康?
展,政府出台了一系列?
?
房地?
行?
的?
控政策。
2011年1月26日出台的新国八条?
全年的市?
?
控?
定了基?
,2013年2月20日国五条的出台,本?
?
控除了?
?
提高存款准?
金率和加息收?
市?
流?
性、?
格信?
政策外,?
新增了限价、限?
和房?
税等行政和税收手段以抑制投?
投机性?
房需求。
在政府?
控及引?
下,未来房地?
的消?
将更加理性,房地?
市?
将会更加?
范。
房地?
自身的行?
?
分将会越来越?
,住宅市?
、写字楼市?
、商?
市?
的各自属性也越来越明?
。
中国房地?
也将从?
狂的“商品?
代”?
?
“商品?
代”与“?
品?
代”并重。
但是我国房地?
?
性需求将不容忽?
,房地?
?
控的根本目的是促?
房地?
行?
的持?
?
定健康?
展,目前的房地?
?
控,不会改?
行?
中?
期向好的?
展?
?
,政府将?
求房价更加平?
、社会更加和?
、利益更加平衡的房地?
?
控目?
。
十八大提出加快城?
化建?
,2013年的土地和房地?
供?
将会更加?
注城?
化推?
中的需求与供?
,?
控政策或将在兼?
房地?
市?
?
展的新契机和?
?
?
?
?
?
?
整之?
取中,在收?
一?
城市房地?
政策的同?
,加大三?
和小城?
建?
。
未来五年内,在中小城?
,房地?
市?
将依然?
火。
2.2西安市房地?
市?
分析
2.2.1西安市房地?
市?
?
体状况
2013年以来,西安市?
?
?
格?
行限?
、限?
等房地?
?
控政策,市?
在?
?
了2012年的深度?
整后逐?
?
于?
定。
2013年,全市房地?
市?
上半年走?
?
?
?
?
,投?
?
、?
售面?
、施工面?
等指?
增?
迅速。
但由于三季度新增?
目的?
少及?
目建?
季?
性影?
,?
?
投?
和?
售面?
增速回落,企?
到位?
金增速?
?
,新?
工面?
和竣工面?
降幅?
大,全市房地?
?
?
市?
呈?
?
冷?
?
。
2.2.2西安市房地?
市?
供求状况
1.住宅市?
分析
截止2013年全年整体呈?
供大于求?
?
不?
,其中受“国五条”政策?
来成交持?
?
放的影?
,二季度市?
一度?
到供求平衡状?
。
存量方面,西安普通住宅全年平均成交?
到百万方,去化周期保持13个月左右;截止12月31日,普通住宅可售量?
1357.6万㎡,存量?
?
上升,?
售?
力仍?
大。
在成交上,2013年西安市?
整体?
?
与全国市?
?
伐一致,全年成交延?
去年上?
?
?
,呈?
小幅震?
上行的?
迹。
?
然西安市?
今年价格?
幅有限,但首置首改?
客?
仍作?
市?
主力,支?
着市?
成交,其成交占比也呈?
不断?
大?
?
;外埠知名房企?
目,大多采取高周?
或低价走量策略,?
到快速去化的目的。
下?
?
?
年住宅成交量价走?
?
:
2013年全年住宅成交价格整体呈?
平?
?
行?
展?
?
;成交量方面,除2月?
受到春?
假期的影?
,成交量出?
大幅度下滑之外,其余各月成交量均?
持高位?
行。
2013年住宅共成交1232万㎡,同比增?
19%,?
次于2009、2010年成交量;成交价格6893元/㎡,同比上升1%,价格保持平?
微?
。
2013年西安市住宅市?
累?
供?
面?
1422.1万,同比去年下滑20%,成交面?
1231.5万㎡,同比去年上?
19%,成交均价6893元/㎡,同比去年上?
1.2%,全年供求均破1000万㎡大?
,市?
活?
度高。
2.商?
市?
分析
西安的房地?
市?
可以?
得上色彩?
?
,?
格多元,上半年伊始,不管是南郊的?
是北郊的,?
城区近的、?
的,西安楼市就涌?
出了很多新?
目。
下?
?
2013年商品房供求?
系分析?
:
截止2013年,西安市商品房供?
量?
到1935万㎡,成交量?
到1440万㎡,整体供求表?
?
供大于求,从全年的供求?
系来看,供?
量从四月?
放量?
著,成交量全年震?
上行,7月?
首度出?
?
月供不?
求的局面;从成交来看,3月?
?
始回暖?
?
越?
明?
,部分改善性客?
?
始?
入市?
,至8月?
市?
?
始?
入淡季,9、10月?
市?
成交疲?
,四季度11、12月?
集中?
案情况的出?
?
致市?
成交逐?
平?
的?
售局面。
2013年新旧政府?
届之后,?
房地?
的?
度出?
分化。
政府并没有像?
往那?
出台全国性的政策全面打?
房地?
市?
,相反是各个城市根据具体情况出台相?
的?
控政策,在?
控?
效机制的?
向下,未来区域?
控政策差?
化将常?
化;在?
?
的政策背景下,西安政策相?
温和,3月“小?
春”拉?
了楼市回暖的序幕,“?
5月”城市成交量高位徘徊。
下半年成交量?
?
震?
上行,12月成交量?
到近一年的高峰,市?
?
?
在震?
中平?
上行。
下?
?
西安市2013年房地?
均价走?
?
;
从此?
上可以看出自2013年起,房?
已?
波?
?
?
,西安楼市仍然伴随着来自政策面的?
一?
?
整相?
平?
?
行,?
去年首次?
息后,央行再次提高?
款利率,以此来打?
市?
投机行?
,使商品房?
?
回?
到理性居住需求?
面。
近?
年来自中央?
房地?
方面出台的一系列的收?
政策,?
于?
在快速上升期的整个房地?
市?
而言其意?
将是?
其深?
的。
2.3城南房地?
市?
分析
?
于西安人来?
,城南永?
是最理想的居住地点,而南郊的住宅市?
之所以能?
在近几年迅速形成,城南十余所大学功不可没,相?
良好的配套?
施,高校林立的人文?
境,使得城南的房子特?
好?
。
?
目定位?
然在一定程度上受制于成本,但起决定作用的却是周?
的?
?
群。
西安城南集中了?
多的教育和科技?
?
群,?
富人群密度高,因而高档社区?
多,即便与其他区域大致相当的物?
,价格也会来得高一些。
以下以城南区2013年土地整体分析:
?
5城南区土地分析?
2.4?
目的SWOT分析2.4.1?
目?
?
分析1.区位?
?
本?
目位于西安市太乙路与南二?
十字西北角,?
?
曲江、南接雁塔、西通小寨、北?
?
楼,地理位置?
?
?
越。
周?
有李家村万?
广?
、万千百?
、沃?
?
等商?
。
?
?
目建成后,?
集大型商?
、休?
会所、居住、美食、?
?
、?
公、酒店?
一体,将?
造西安CBD和CLD旗?
航母。
加之周?
已有一些住宅群体,富有生活和文化气息。
因此,从所?
的地段及内外?
境分析,在未来本?
目的升?
潜力巨大。
2.完善的医?
?
施?
境
?
目所在地周?
?
有?
多的大中型医院,如:
西安市第九医院、三二三医院、空?
医院、?
会医院等,同?
小区内也将配置相?
的医?
保健中心、防疫站。
因此,完善的医?
?
施可?
本住宅小区?
来良好的医?
保障。
3.良好的文化教育?
境
本?
目周?
?
有各?
大中?
院校和中小学校,如:
西安建筑科技大学、?
安大学、西安科技大学等,而且小区内部建有幼儿?
,如此便利的教育?
施将使小区内的孩子受到良好的教育。
因此,在子女教育普遍受到家庭特?
重?
的今天,
?
一点将成?
一个?
?
。
2.4.2?
目劣?
分析
从整体上看,本?
目的建?
具有很大的?
?
。
但?
于局部考?
,此?
目也存在几方面的不利因素,?
引起?
?
商的注意。
1.?
目的?
?
?
集中,?
金占用量?
大。
?
今年?
工?
大的一个城中村改造?
目。
2.由于?
?
商?
入市?
?
?
,?
?
商的品牌知名度低。
2.4.3?
目机会分析
1.西安市居民收入?
著提高
本次的受?
人群中,整体家庭年收入?
去年有所提升,其中5-8万元依然是市?
主力,占比由去年的39.9%上?
至42.12%;8-12万元占比?
21.96%,?
去年上?
2个百分点。
整体年度?
房者收入?
上年度仍呈?
上?
?
?
,相?
于当前?
?
?
定的房价而言,市?
?
?
力有所增?
。
2.西安市城市?
?
?
来的机会
目前,西安市城市?
?
的指?
思想是人口中心向城南移,本?
目地?
城南,?
?
于?
目来?
是一个好的?
?
机会。
3.西部大?
?
会?
?
房地?
?
的?
展
西部大?
?
?
大的促?
了西安市?
?
?
展,房地?
作?
拉?
整个?
?
?
展的?
?
?
?
,必将有?
大的?
展空?
。
4.中国城市化会?
房?
?
特?
是住宅?
?
造?
大的需求空?
?
年我国都会有一部分?
村人口?
化?
城市人,?
必将?
致住房需求量的增加,因此?
房地?
?
?
造了新的?
展空?
。
2.4.4?
目威?
分析
1.国家一些?
于房?
?
?
展不利的政策所?
来的威?
国家出台的一些?
于房?
?
?
展不利的政策,比如?
行?
款利率上?
等等。
2.国家?
格保?
土地?
源,?
致取得土地的成本上升。
3.住宅?
争?
手威?
?
目附近楼?
?
多,比如?
地九号?
邸、哈弗印象等?
争尤?
激烈。
其他大多数?
?
房,使本?
目?
售?
度加大。
具体情况如表所示。
?
些?
目成?
本?
目?
争?
手的同?
,也?
本地区住宅市?
的?
一?
?
展起到一定的推?
作用。
从?
一点来?
,?
几个?
目本身可以在?
争的同?
形成一?
互?
的?
系,互相促?
、互相?
展、各具特色。
由此可分析得出,?
地段附近的住宅市?
需求潜力?
大,?
售形?
看好。
在以上的?
争楼?
中,天?
御城?
脉、?
地九号?
邸和哈佛印象是以大中?
型?
主外,其余均以中小?
型?
主。
4.商?
?
争?
手威?
本区域商?
氛?
不是很足,除了西部?
子商?
?
行街能?
本?
目造成
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