土地登记办法实施细则.docx

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土地登记办法实施细则

土地登记办法实施细则

土地登记办法实施细则

第一章总则

第一条为规范我市个人土地登记，提高工作效率，根据《物权法》、《确定土地所有权和使用权若干规定》、《土地登记办法》、《浙江省土地登记实施细则》及其他有关土地登记规定，结合我市实际，特制定本细则。

第二条本细则所称个人土地登记，是指申请我市辖区范围内的宗地且土地权利属自然人的农村宅基地或城镇住宅用地的各类土地登记，包括个人土地使用权初始、变更、注销、更正、抵押、异议、查封（预查封）、预告和补（换）证登记等（以下在登记类别前省略土地使用权）。

第三条　土地用途按批准用途登记，具体按《土地利用现状分类标准》（GB/T21010-2016）规定的二级类目填写。

第四条　个人土地登记具体操作应在局国土资源信息系统中进行，有关登记宗地的信息、内容要全面、准确、及时录入信息系统。

第五条　本细则所称的建房时间，以建设工程规划许可证的批准时间为准（补办的除外），未办理建设工程规划许可证的，以调查的实际建房时间为准，难以确定建房时间的，以土地批复的批准时间为准。

第二章申请和收件

第六条申请人应如实填写《土地登记申请书》，并提供土地权属来源证明、权利人身份证明、界址确认表等材料。

申请宅基地使用权登记的，除因生效法律文书已确定土地权利归属外，须经宗地所属村委会同意并盖章。

第七条窗口工作人员要严格按照本细则要求对各种类型登记的申请材料进行审查（详见附件1）。

申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应予以受理，并出具收件凭证;申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当场一次性告知申请人需要补正的全部内容。

申请土地登记，申请人应当提供原件。

因遗失等原因无法提供权源批复等材料原件的，除土地证书外，应提供经有关机关、单位工作人员确认与原件一致的复印件。

第八条申请人在取得土地批复的前提下，申请登记的宗地上建筑物已办理房产登记的，申请人无需提供建设工程规划许可证等地上建筑物权属证明或依据。

未办理房产登记的,国土所根据以下不同时间点并参照乐政发〔1995〕208号文件核定的《乐清市地类区分表》（详见附件17）确定应当提供办理建设工程规划许可证的村庄:

（一）1990年4月1日《城市规划法》实施后;

（二）1994年4月19日《浙江省村庄和集镇规划建设管理实施办法》实施后;

（三）1998年1月1日《浙江省村镇规划建设管理条例》实施后;

（四）2016年1月1日《城乡规划法》实施后。

列入上述范围的村庄应当提供建设工程规划许可证，未办理的应当补办，否则不予登记;除此之外的无需提供建设工程规划许可证，但应提供村委会出具的地上建筑物权属证明（详见附件2）。

国土所经所务会议确定在不同时期应当提供建设工程规划许可证的村庄名单,并抄告地籍管理科、行政审批科。

第九条宅基地权利人应为本村农业户口人员，具有下列情形之一的除外：

（一）因继承、分家析产受赠房产取得的，户籍不限;

（二）因购买农房已办理房产转移登记的我市范围内农业户口人员;

（三）因系历史遗留且经有关政府依法处理，已明确权利归属的，户籍不限;

（四）乐法〔2016〕19号文件规定的2016年1月1日前因人民法院等生效法律文书取得宅基地权利人的户籍不限;2016年1月1日后取得宅基地权利人的我市范围内农业户口人员。

符合第

（二）款情形的，如受让方夫妻一方为非农户口人员，另一方为本市范围内的农业户口人员，且登记的房产为共有的，可给我市范围内的农业户口人员的一方办理登记。

第十条委托他人申请登记或领取土地证书的，须提交经公证的委托书，或者由委托人和委托代理人双方携本人身份证到窗口收件处当场签订委托书，注明委托事项。

第三章　地籍调查

第十一条个人土地登记的地籍调查主要包括以下内容：

（一）申请人的资格调查。

申请人是否具有完全民事行为能力，如果申请人是未成年人等无民事行为能力人、限制民事行为能力人的，则应由其监护人代为申请登记;属农村宅基地的，其权利人须符合第九条的规定。

（二）土地权属来源合法性调查。

对无法提供土地批复权源的宗地，要调查其建房时间、原权利人与申请人的关系以及其转移权利的真实性和合法性;对已取得土地批复权源的宗地，要调查是否存在越权审批现象。

（三）权属性质调查，确定属国有建设用地使用权或宅基地使用权。

（四）地上建筑物合法性调查。

调查建房时间，确定是否应当补办建设工程规划许可证;已有房产证、建设工程许可证等合法权属证明的，重点调查房地权属一致性，以及是否存在第二十八条规定超建筑面积的情形。

（五）土地坐落调查。

有门牌的，土地坐落按“某镇（乡）+门牌号+（某村）”格式填写;没有门牌的，土地坐落按“某镇（乡）+某村”格式填写。

（六）宗地面积调查。

允许界址点间距误差为±5cm，面积误差的计算公式为：

误差=×批准用地面积的平方根，在误差范围内，直接按实际占地面积予以登记。

（七）宗地界址调查。

调查是否按批准或原登记的范围建房，是否存在移位建房，以及与邻宗地是否存在权属争议等。

（八）涉及补（续）办出让手续的，须调查宗地的基准地价级别，以及是否属临街店面,临街住宅其街道两侧不同区位基准地价是否一致等。

（九）涉及国有建设用地使用权出让的宗地，须调查权利人是否已足额缴纳土地出让金和出让契税。

如在1997年10月1日后以出让方式取得的土地，还须缴纳出让契税。

涉及增加建筑面积的，须补缴出让金及相应的出让契税。

第十二条规范地籍号管理，在变更登记地籍调查时，地籍号按以下规定编号：

（一）对界址点、线未发生变化的宗地可不重新进行界址调查，直接引用原界址调查成果，地籍号保持不变。

（二）对界址点、线发生变化的宗地，应按要求重新进行界址调查。

无论宗地分割、合并或形状变化（包括拆建、扩建），原宗地号原则上不得再用，新宗地号为原号基础上列分支宗地号。

第十三条规范界址调查，严格按指界的程序步骤进行。

如邻宗方没有权属争议又不出席指界的，依现状及地方习惯确定界址，并依法送达“书面认界通知书”（详见附件3）。

邻宗方在家但拒签的，采用留置送达;邻宗方不在家的，采用邮寄等方式送达,送达回执应存档。

指界人在指界后，不在界址调查表上签字的按前款规定处理。

第十四条规范宗地图制作及相关要素表述。

（一）规范制作宗地图。

宗地图上要详细标注使用权人姓名、地类号、宗地号、面积、界址点间距、四至等要素，尤其是宗地的近邻地物在宗地图上要如实标注，与登记宗地的间距要按比例尺近似注记，具体数值可不必标注。

（二）规范四至表述。

除已建围墙单独使用的空地可使用外，其余空地不得用“道坦”表述。

第四章登记规范和权属审核

第十五条　补办用地手续简易程序如下：

（一）辖区国土所受理;

（二）经办人员填写《简易程序补办用地手续审批表》（详见附件4），经宗地所在地村委会同意并盖章，经办人员提出处理意见，报所领导初审;

（三）当地乡镇政府审核，签署意见并盖章;

（四）行政审批科审核盖章。

按本程序补办用地手续的，如属1999年1月1日《土地管理法》实施前建房的，申请人的用地标准免于审查;如属1999年1月1日后建房的，应当严格按照《乐清市农村村民宅基地审批管理规定（暂行）》确定的用地标准予以审查。

按本程序补办用地手续的相关材料存入土地登记档案中，一并上报行政审批科审核。

第十六条个人土地按以下基本原则进行登记：

（一）因历史原因无法提供土地批复权源的土地登记。

对于1987年1月1日原《土地管理法》实施前占地建房的，要在宗地所在村委会（社区）证明（详见附件5）的基础上，调阅历史图件资料、实地查看、拍摄房屋内外部照片、以及相关当事人签字确认相关协议书等资料，对旁证人询问并制作笔录，并要求当事人提交具结保证书（详见附件6）。

权属审核情况与当事人提交的材料所证明的情况一致且符合登记条件的予以登记。

对1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》前占地建房的宗地，按实际占地面积予以登记;对于1982年2月13日至1986年12月31日期间占地建房的宗地，根据乐政〔1989〕117号文件规定先予以处罚，应采用简易程序补办用地手续后，按实际占地面积予以登记。

（二）因权利转移申请变更登记的，按《关于加强土地房屋登记的通知》（乐土资发〔2016〕62号）规定办理。

（三）因划拨土地转让补办出让或续期补办出让申请变更登记的，按《关于规范国有住宅土地使用权补（续）办出让及后续变更登记的通知》（乐土资发[2016]1号）及有关规定，缴纳土地出让金和出让契税后，予以办理变更登记。

（四）注销登记的，参照《关于规范注销土地登记行为的通知》（乐土资发〔2016〕19号）执行。

（五）其他类型的登记参照本细则有关规定及《浙江省土地登记实施细则》有关规定办理。

第十七条申请析产赠与、继承房产的土地使用权登记，申请人应当提供公安部门出具的“原登记权利人与身份证上记载的属同一个人”、“父子关系”和“家庭成员关系”等证明。

公安部门不出具的，经办人员应在村委会出具证明后，询问村干部并制作询问笔录（详见附件7），同时在调查意见栏中明确调查结果。

第十八条　申请国有划拨土地转让变更登记的，按规定补缴土地出让金和契税后，予以办理变更登记。

具有下列情形之一的，可保留国有划拨土地使用权：

（一）在国务院1990年5月19日颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》前转让的,转让时间以契证或房管部门出具的买卖契约上的时间为准。

（二）配偶、子女、父母、兄弟姐妹、孙子女、外孙子女、祖父母、外祖父母等直属亲属因继承、赠与房产取得土地使用权的。

涉及第

（二）款的，应当办理保持国有土地使用权划拨不变的审批手续（详见附件8）。

第十九条原权利人未经初始登记但符合登记条件，因下列情形致使土地使用权转移的，可由承受人单方申请，在经办人意见栏中明确土地权属来源及转移事实，给承受人直接办理初始登记。

（一）分家析产赠与、继承房屋且经房产转移登记的;

（二）转让房屋且经房产转移登记的;

（三）人民法院、仲裁机构生效的法律文书的;

（四）有关政府、部门依法处理的。

涉及第

（二）、（三）、（四）款，申请人不能提供契证或房管部门出具的房屋转让契约的，先由辖区国土所出具“征（免）税联系单”，完税后凭征（免）税证明予以登记。

涉及国有土地使用权变更应当补办土地出让手续的，按本细则第十六条第（三）款规定执行（详见附件9）。

第二十条原权利人未经初始登记但符合登记条件，因下列情形致使土地使用转移，未办理房屋转移登记的，按以下规定办理:

（一）因分家析产（原房屋权利人配偶双方均未亡故）赠与房产取得土地使用权的:

1、受赠房屋在1987年1月1日前建的，可由受赠人申请初始登记。

无法提供土地批复不能公证的，在原权利人配偶双方凭身份证当场在“分家析产赠与房屋确认书”上签字确认后（详见附件10），给受赠人办理初始登记;能提供土地批复的，凭经公证机构公证的证明材料或经原权利人配偶双方当场签字确认后，给受赠人办理初始登记。

分家析产赠与房产的只限于直系亲属三代之内，否则按规定办理变更登记。

2、受赠房屋在1987年1月1日后建的，应先由土地批复权利人申请初始登记，再按规定程序办理变更登记。

（二）继承（原房屋权利人配偶双方其中之一已亡故）房屋取得土地使用权的：

1、申请宗地已经合法批准或土地登记的，继承人原则上凭经公证机构公证的证明材料申请登记;

2、申请宗地属1987年1月1日前的违章用地而无法公证的，按以下程序调查后，给继承人办理初始登记：

（1）经办人员应当场询问申请人，调查法定继承人的对象、数量，申请人以“具结保证书”的形式对回答情况予以明确;

（2）申请人提供当地公安部门出具的全体法定继承人的对象、数量及与被继承人的关系证明;公安部门不出具的，由所属村委会提供“亲属关系证明”（详见附表11），参照第十七条规定办理;

（3）全体法定继承人对继承人的对象、数量及继承事实一致认同的，凭身份证当场在“继承房屋确认书”签字确认（详见附件12）。

（注：

涉及第

（一）、

（二）款的，具体按土地登记流程管理系统的“附件”中的“1987年前建的旧房申请登记的办理原则”的规定办理）。

（三）转让房屋取得土地使用权的。

在1982年5月14日《国家建设用地征用条例》实施之前取得国有土地使用权转让，或在1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施之前取得宅基地使用权转让，并且有关政府、部门在当时已确认其转让行为的，直接给受让人办理初始登记;没有确认的，由原权利人先申请初始登记，再按规定程序办理变更登记。

第二十一条　原权利人已办理登记，因房产一次或多次转移引起土地使用权变化，且历次转移均已办理房产转移登记的，可由现房屋权利人凭历次转移的契证或房管部门出具的房产转移证明等材料单方申请变更登记。

涉及宅基地使用权流转，现房屋权利人是我市范围农业户口人员的，中间受让人可以是非农业户口人员。

第二十二条申请人未办理用地审批手续新建房屋，但已办理建设工程规划许可证的，按以下规定办理：

（一）在1987年1月1日至1998年12月31日期间批准建房的，按简易程序补办用地手续后予以登记。

登记面积以已办理房产登记范围内的土地面积或建设工程规划许可证上明确的用地面积为准;未办理房产登记，或建设工程规划许可证未明确用地面积的，则以建筑面积除以层数（不足一层按一层计算）作为土地批准面积，超占面积的参照第二十三条规定执行。

（二）1999年1月1日后建房的，按正常程序补办用地审批手续后予以登记。

对已办理房产登记，但无法提供建设工程规划许可证等地上建筑物权属证明的，不得适用本条。

第二十三条农村宅基地或国有划拨立地楼（单间式）住宅用地因新建少批多建，按以下规定办理：

（一）在1987年1月1日至1998年12月31日期间少批多占的，超占部分没有明显占用公共设施或他人合法用地的：

1、一宗地（以合法批准的用地范围为划宗原则）超占面积在25m2（含）以内，且已经乡镇政府或土地、规划等部门处罚的，整宗地须征求规划建设部门意见（详见附件13）。

符合规划要求的（补办部分已办理建设用地、建设工程规划许可证或房产证之一的除外，下同），可按简易程序补办用地手续后按实际面积登记;未经处罚或不符合规划要求不能补办的，超占部分处罚到位后，原则上仅对批准部分予以登记。

对超占部分,要在宗地图上用虚线标注具体位置。

难以确定违法占地范围的，一般沿路向里退让确定超占部分（以下条款符合本款情形的，按本款规定办理）。

2、一宗地超占面积在25m2以上的，按乐清市人民政府《批转市国土资源局等部门关于乐清市个人非法占地建房历史遗留问题处理意见的通知》（乐政函[2016]27号）有关规定补办用地手续（以下简称历史遗留违法用地补办用地手续）后再予以登记。

不能补办的，原则上整宗不予登记。

（二）1999年1月1日后少批多占的。

一宗地超占面积在25m2（含）以内的，须依法处罚后，仅对批准部分予以登记，其中超占面积在批准面积5m2（含）以下的，属轻微违法可免于处理。

超占面积在25m2以上的，原则上整宗不予登记（以下条款符合本款情形的，按本款规定办理）。

第二十四条农村宅基地或国有划拨用地的旧房重建、扩建为立地楼（单间式）,并已办理建设工程规划许可证的,按以下规定办理：

（一）已办理拆扩建用地审批手续的，以批复的土地面积为准，超面积的参照第二十三条规定执行。

待房屋竣工后，凭原土地证和用地批复、建设工程规划许可证等申请土地使用权变更登记，原土地证须收回加盖“注销”印章后存档，原宗地不再办理注销登记。

旧房拆扩建时保留部分旧房的，须在用地批复中明确保留部分的位置及面积，对保留部分给予办理变更登记;批复没有明确的视为原有旧房被全部收回，新房建成后旧房未全部拆除的，在办理新房登记时在登记信息系统的“后续管理情况”栏中予以注明“未拆除部分的面积已被收回，不得重复登记”。

（二）未办理拆扩建用地审批手续。

1、旧房已登记。

（1）在登记的建筑占地范围内拆建的（以下简称原拆原建），按实际占地面积予以登记，涉及建设工程规划许可证上已明确用地面积的，登记面积不得超过该面积。

（2）在登记的范围内占用道坦拆建的。

①在1999年1月1日前拆建，整宗符合村镇规划，且在原登记的面积额度内的按简易程序补办用地手续后予以登记，不能补办的，按实际占地范围内的原登记建筑占地部分予以登记。

建设工程规划许可证上已明确用地面积的，登记面积不得超过该面积。

②1999年1月1日至本细则实施前拆建的，在符合用地标准的前件下，参照前款规定执行。

③在本细则实施后拆建的，一律按正常程序办理用地审批手续后，凭土地批复申请登记。

没有土地批复的不得按简易程序补办后予以登记。

（3）在原土地登记范围外违法超占的，参照本条第

（1）、

（2）款及第二十三条的规定执行。

2、旧房未登记的。

通过历史图件资料、证人询问笔录等能证明属1987年1月1日前违章建筑拆、扩建的，以本细则实施前后为时间分界点，参照第二十二条规定执行。

第二十五条联建公寓式住宅违法超占的，包括各户以单间式用地审批后多户联建和多户以联建公寓式用地审批后建公寓式住宅两种情形。

一宗超占面积在25m2以下（含）的，仅对批准部分予以登记。

在25m2以上的，原则上整宗不予登记。

第二十六条在1999年1月1日前具有以下情形越权审批个人违法占地建房的，按历史遗留违法用地补办用地手续后予以登记：

（一）乡镇政府职能科室越权审批非耕地住宅用地的;

（二）乡镇政府越权审批集体耕地住宅用地的;

（三）乡镇政府越权审批非农业户口住宅用地的。

涉及乡镇政府在1992年3月1日至1992年5月31日撤区扩镇并乡期间突击审批或越权审批住宅用地的，按市政府有关规定办理。

第二十七条具有下列情形不按批准（指新建）或登记（指旧房拆建）四至而移位违法占地建房的宅基地，按以下规定办理：

（一）批准时间在1999年1月1日前移位建房。

局部移位（指移位后的房屋部分在原批准四至范围内）的，移位后土地总面积未超过原批准或登记面积25m2（含）的，且整宗符合村镇规划的，在原批准或登记的面积额度内按简易程序补办后予以登记;不符合村镇规划的，移位处罚到位后，按实际占地范围内的原批准或登记部分予以登记，移位部分以虚线表注。

移位后土地总面积超过原批准或登记面积25m2以上的，原则上整宗不予登记。

（二）批准时间在1999年1月1日后至本细则实施前移位建房。

局部移位的，移位后土地总面积未超过原批准或登记面积25m2（含）的，且整宗符合村镇规划和土地利用总体规划的，涉及占用农用地的，移位先处罚到位，再补办农转用手续后，在原批准或登记的面积额度内且符合用地标准的，按简易程序补办用地手续后予以登记;不符合上述两个规划的，移位处罚到位后，按实际用地中原批准或登记的部分予登记，移位部分以虚线表注。

移位后土地总面积超过原批准面积25m2的，原则上整宗不予登记。

（三）本细则实施后移位建房，一律要按正常程序办理用地审批手续后，凭用地批复予以登记。

已办理原拆原建手续而实际移位建设的，移位处罚到位后，按实际用地原批准或登记的部分予以登记，移位部分以虚线表注，不得按简易程序补办后予以登记。

整体移位（指移位后的房屋没有在原批准四至范围内），根据个案情况而定。

第二十八条在批准土地面积范围内，符合下列情形之一的，要审查实际建筑面积是否超批准面积：

（一）在城市（镇）规划控制范围内旧房重、拆建的;

（二）联建公寓式住宅的;

（三）国有出让住宅用地的（包括按部分出让年限缴纳出让金现已到期的）。

超过批准建筑面积的，应补办建设工程规划许可证等相关手续后才能申请登记，不能补办的不予受理。

涉及国有出让用地需补缴土地出让金的，应按有关规定缴纳土地出让金和出让契税后再予以受理。

除此之外超过批准建筑面积的，不予审查。

第二十九条　在批准土地面积范围内，个人住宅通过招拍挂取得土地使用权因新建少批多建，或划拨土地转让补办出让取得土地使用权后因拆建少批多建等超建筑面积，已办理房产登记且超建部分打虚线处理的,可以直接予以登记;超建部分已经规划部门补办建设工程规划手续或经房产登记，应补签出让合同，按有关规定补缴土地出让金及出让契税后予以登记;未补办建设工程规划手续，但符合城市（镇）规划的,按上述规定补办后，凭建设工程规划许可证和竣工验收证明等材料申请登记，不符合规划的，整宗不予登记。

出让合同中已约定建筑面积的，以此作为批准建筑面积。

没有约定的，按以下规定处理：

（一）出让合同中比较笼统约定土地使用条件（如层数等）的招拍挂个人住宅用地，出让建筑面积以规划部门最初核准的建设工程规划许可证面积为准;

（二）出让合同中未约定土地使用条件的划拨转让补出让个人住宅用地，出让建筑面积以规划部门核准工程规划许可证的审批表中的原有建筑面积为准。

第三十条　国有出让住宅用地已缴纳部分出让年限（3或5年等），因拆建等增加建筑面积的，应补缴的土地出让金包括两部分：

一是原建筑面积部分，应补缴剩余年限的土地出让金;二是增加建筑面积部分，应补缴竣工至终止日期剩余年限的土地出让金。

第三十一条一宗土地上同时存在两个以上土地权利人的，为共有宗地，包括按份共有和共同共有。

按份共有的宗地可按照各共有人的份额分摊土地使用权面积，共同共有的宗地土地使用权面积不作分摊。

第三十二条　对按份共有的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。

对共同共有的，在土地证书“权利人”栏应填写全部共有权人（或用等表示，并在备注栏注明所有权利人），在记事栏中注明“共同共有”和“持证人名称”。

第三十三条同一种所有权上有两种以上土地使用权类型或土地用途，又难以划清权属界线的宗地为混合宗地。

混合宗地内各种土地使用权类型和土地用途的土地使用权面积应分别计算。

第三十四条　按份共有的共有宗和混合宗的土地使用权面积分摊，应遵循公正、合理和保持稳定的原则，有约定的按约定分摊，没有约定的，主要依据房屋所有权建筑面积进行分摊，以保持同一宗地面积分摊方法的基本稳定。

房屋的建筑面积以房屋产权登记或经房产管理部门确认的房产测绘的建筑面积为依据。

建筑占地面积以建筑物基底或外墙所占的土地面积为准。

第三十五条房地产建设项目（包括商品房、集资联建房、拆迁安置房、经济适用房、房改房）以及农村居民公寓式住宅、村三产安置用房等，在以房屋基本单元为单位办理土地使用权竣工验收变更登记（分割登记）时，土地面积分摊方法如下：

（一）按照房屋基本单元的建筑面积占整体建筑面积的比例分摊计算土地使用权面积，具体公式为：

基本单元房屋土地使用权分摊面积=基本单元房屋建筑面积/该楼幢建筑面积×楼幢建筑占地面积;宗地内的别墅、学校、医院、派出所、农贸市场等独自使用的房屋，在符合规划的前提下以围墙、栏杆、墙体等为界计算其土地使用面积，作为其独自使用面积。

（二）宗地内的道路、绿化、公用设施等占用的土地使用权，登记给宗地内全体业主共同共有，土地使用权面积不作分摊，记载于土地登记簿，不核发土地权利证书。

非房地产项目用地的面积分摊，可参照房地产建设项目用地的面积分摊方法计算。

第三十六条地下建（构）筑物与地表建（构）筑物连为一体的，一同