不动产评估 课件DOC.docx

不动产评估 课件DOC.docx

《不动产评估 课件DOC.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《不动产评估 课件DOC.docx（45页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

不动产评估课件DOC

不动产评估

刘德运

Dayfrontfood

思考：

1、为何有了会计，还需要资产评估？

2、资产评估是评估的资产的什么价值？

（）价值？

资产评估的价值和会计上的价值有无区别？

3、会计上有什么价值类型？

资产评估上有什么价值类型？

交换价值

剩余价值

劳动价值

流通价值

历史价值

重置价值

可变现净值

现值（折现价值）

公允价值

帐面价值

收益价值

折余价值

市场价值

交易价值

真实价值

内涵价值

转让价值

兼并价值

在用价值

投资价值

保险价值

抵押价值

拍卖价值

补偿价值

持续经营价值

保全价值

租赁价值

课税价值

典当价值

清算价值

托运价值

时间价值

使用价值

均衡价值

效用价值

生产成本价值

目录

1、第一章绪论5

本章学习目的5

第一节不动产与不动产市场5

第二节不动产价值12

第三节不动产评估15

关键词22

本章小结22

思考题23

参考文献23

2、第二章不动产评估方法24

本章学习目的24

第一节市场法24

第二节收益法33

第三节成本法38

第四节派生评估方法44

关键词50

本章小结50

思考题50

参考文献50

5、第三章房地产合一价值评估51

本章学习目的51

第一节住宅房地产价值评估51

第二节商业房地产价值评估59

第三节商务办公房地产价值评估66

第四节在建工程价值评估71

第五节评估案例76

关键词88

本章小结88

思考题88

参考文献88

6、第四章房屋拆迁评估88

本章学习目的88

第一节概述89

第二节房屋拆迁补偿政策90

第三节征用国有土地的房屋拆迁补偿评估93

第四节征用集体所有土地的房屋拆迁补偿评估95

第五节评估案例96

关键词102

本章小结102

思考题102

参考文献102

3、第五章建筑物价值评估103

本章学习目的103

第一节建筑物评估基础概述104

第二节建筑物损耗的估算和检测114

第三节建筑物价值的影响因素128

第四节全新建筑物评估130

第五节旧建筑物评估134

第六节评估案例135

关键词151

本章小结151

思考题151

参考文献151

4、第六章土地价值评估151

本章学习目的151

第一节基准地价评估概述152

第二节城镇基准地价评估154

第三节基准地价系数修正法169

第四节土地价值评估应用举例171

关键词180

本章小结180

思考题180

参考文献180

7、第七章企业价值评估中的不动产评估180

本章学习目的180

第一节概述180

第二节企业价值评估中的不动产评估方法183

第三节企业价值评估中的不动产评估中存在的问题189

第四节评估案例191

关键词195

本章小结195

思考题195

参考文献195

第八章不动产评估报告196

本章学习目的196

第一节概述197

第二节房地产评估报告198

第三节土地评估报告203

第四节评估报告案例208

关键词214

本章小结214

思考题214

参考文献215

第九章不动产评估制度216

本章学习目的216

第一节欧美的不动产评估制度216

第二节香港的不动产评估制度224

第三节中国大陆房地产评估制度的发展224

关键词230

本章小结230

思考题231

参考文献231

第十章不动产评估相关法规简介231

本章学习目的231

第一节土地管理相关法律法规232

第二节房地产管理相关法律法规237

关键词246

本章小结246

思考题247

参考文献247

应该增加一章《以税基为目的的房地产评估》

第一章绪论

本章学习目的

1.了解不动产市场的基本分析方法。

2.了解我国不动产评估的发展历史。

3.掌握不动产、不动产市场、不动产价值及其评估的概念。

4.掌握不动产市场的发展及构成。

5.掌握不动产价值的特点和影响因素。

6.深入掌握不动产评估的目的、原则和程序。

第一节不动产与不动产市场

一、不动产

（一）概念

在2008年7月1日中评协批准施行的《资产评估准则——不动产》中不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。

从民法学的角度分析，不动产是指不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，如建筑物及土地上生长的植物等。

我们综合各方关于不动产的解释将不动产（ImmovableProperty）界定为是指不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产（思考：

不动产属于有形资产吗？

），包括土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益等。

因不动产对人们生活影响重大，且具有耐久性、稀缺性（思考：

日和理解稀缺性？

）、不可隐匿性和不可移动性等特点，故许多国家的法律对其均有特殊规定。

（思考：

飞机、船只算不算不动产？

）

现在，国际上并不是单纯地把是否能移动及如移动是否造成价值的贬损作为界定动产与不动产的唯一标准，而是综合考虑物的价值大小、物权变动的法定要件等因素。

例如，飞机、船只因为其价值较大、办理物权变动时要到行政机关进行登记等，国际上通行将其界定为不动产。

各国对动产与不动产的界定不同。

在大陆法系下的不动产包括土地、建筑物、以及土地上衍生出的道路、游艇、渔场等权益，但不包括建筑用材、生长植物等。

其他法律体系将不动产阐述为任何土地、建筑物或部分建筑物，包括任何土地、任何建筑物或者部分建筑物、附着在上面的机器、设备、装修装饰等等，以及有关土地、建筑物或部分建筑物（不管是否包含附着在上面的机器、设备、装修装饰）的权利。

不动产≠房地产

本书内容将围绕不动产中的主要部分——房地产展开叙述和讨论，对于土地上的其他附着物如矿山、道路、渔场等则不作展开。

因此本书所述的建筑物一般指房屋建筑。

（二）不动产权属和内涵

所有权和使用权有何区别？

思考：

1、假定你拥有土地的所有权，土地的探矿权、采矿权、地下旅游的开发权、古墓的挖掘权属于你吗？

你能分得收益吗？

2、假定你拥有土地的所有权，土地以上的空中权利属于你吗？

3、假定你拥有土地的所有权，在自己的土地上盖房子还需要经过国家的审批吗？

盖什么用途、什么高度、什么风格、多大面积的房子还需要经过国家审批吗？

4、房地产周围的资源包括什么？

（三）存在形态

不动产主要呈现下述四种形态：

1.土地。

又可以分为无建筑物的土地和有建筑物的土地。

无建筑物的土地通常被称为空地。

有建筑物的土地又可以分为建筑物已建造完成的土地和建筑物尚未建造完成的土地。

2.建筑物。

指建造于土地之上的建筑物实体，不包括承载它的土地。

可以分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物，还可以分为新建筑物和旧建筑物。

3.房地综合体。

即把土地与建于其上的建筑物看成一个整体。

可以分为土地与已建造完成的建筑物的综合体和土地与尚未建造完成的建筑物的综合体。

最典型的一种土地与已建造完成的建筑物的综合体是现房。

土地与尚未建造完成的建筑物的综合体通常被称为在建工程。

4.房地及其他所有定着物的综合体。

把土地、建筑物或部分建筑物以及附着在上面的机器、设备、装修装饰等等作为一个整体。

虽然我国目前采取的大多是房地一体的方式，但在评估时，可以依据不同的评估目的及权利主体的要求，把土地和建筑物进行分离，分别确定不同权利主体的权益。

（四）特征

不动产作为一种特殊资产，既可以用于生产经营，扩大主营业务收入，也可以用于投资，获得保值增值的益处。

不动产与其他资产和投资品相比具有如下特点：

1.自然地理位置的不可移动性。

不动产具有不可移动性，在不动产交易中，流动的不是土地和房屋实体，而是其相关的权益（或权利）。

不可移动性是不动产与其他资产最大的区别，因此地理位置对不动产质量、功能和价格的影响比其他资产更为显著。

2.社会经济地位可变性。

与地理位置的不可移动性相对应的是不动产的社会经济位置的可变性。

不动产的地理位置虽然是固定不变的，但其社会经济位置却是可变的，经济位置的改变可使不动产的价格发生很大的变化，在现实中，谋求社会经济位置改变通常就是不动产开发的重要诱因。

逐水而居（饮用水和水路交通）、逐路而居

3.个别性。

也称异质性，是指由于土地状况、建筑材料、建筑类型、房屋新旧程度、施工技术、邻里环境等因素的差别而使不动产具有各自不同的特色。

可以说，市场中不存在完全相同的不动产，这种非标准化的商品特征，是导致不动产市场不完整的一个重要因素，也减弱了不同不动产价格的可比性，这是不动产评估比一般资产评估更显纷繁复杂的重要原因之一。

4.功能多样性（土地和房屋用途多方向性）。

土地和房屋就其本身的性质来说，可以有多种不同的功能，而相同功能用途的利用方式也可以不尽相同，如一块土地用于盖房，既可以盖平房，也可以盖多层建筑或盖高层楼房；同样对于房屋而言，也具有功能的多样性，不过其功能的多样性在一定程度上受到土地位置的限制。

不动产的功能的多样性引发了开发竞争，有利于资源的优化配置，体现了不动产评估的最佳使用原则。

5.耐久性（长期使用性、耐用品）

在正常使用下，土地可以反复使用，一般建筑物也不易损坏，使用期限相对较长。

我国土地使用权期限一般以年标记，各种结构的房屋使用年限也有相应的法定要求，一般期限都在20年以上。

因此不动产市场经常存在新旧同时存在并相互竞争的局面，增大了确定不动产价格的难度。

6.相关性。

不动产的价格往往受周围环境的影响，其价格呈现出很大的相关性。

一般情况下，坐落于旧宅区中新住宅，在其他各种条件相同时，其价格往往低于新宅区的不动产；不动产的这种相关性，使相同区域的不动产价格具有一定的可比性。

7.合并及可分性。

土地及房屋可在一定的条件下进行合并或分割，实现功能的扩大或改变，因而在价格上呈现较大的变化。

如较小的两块相邻地合并后可提高其利用程度，导致地价上升，而闹市区中将较大的商铺分隔，可以提高利用率，增加租金收入。

8.投资消费的双重性。

不动产既可用于居住、生活等消费活动，又可成为投资的工具。

随着人口的增加，不动产需求总在不断地增长，而土地总量却是固定的，因此从宏观来看，不动产的价格会不断上升，使它具有保值、增值的功能，是现代社会防止通货膨胀及货币贬值的重要工具。

由于现实中难以区分不动产的投资性和消费性，人们购买不动产也往往两者兼有，从而也增加了评估的难度。

9、供求区域性（源于位置的固定性）

10、保值与增值性（土地的有限性和固定性）

11．大量投资性

12．投资风险性（无法移动、生产周期长、战争）

美国底特律城市破产、中国的69个资源枯竭城市、内蒙的鬼城、通州2010-2012房价由15000-30000-14000-20000

13．难以变现性

14．政策限制性

（四）不动产类型

不动产按照使用目的可以分为：

商业不动产：

是指供出售商品使用的不动产及定着物，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。

办公不动产：

包括各类写字楼、办公楼。

居住不动产：

是指供家庭或个人居住使用的不动产及定着物，可分为住宅和集体宿舍两类。

住宅是指供家庭居住使用的不动产，可分为普通住宅、高档公寓和别墅。

集体宿舍可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。

旅馆不动产：

是指供旅客住宿使用的不动产及定着物，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。

餐饮不动产：

是指供顾客用餐使用的不动产及定着物，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。

娱乐不动产：

是指供人消遣使用的不动产及定着物，包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。

工业不动产：

是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的不动产及定着物，包括厂房、仓库等。

工业不动产按照用途，又可分为主要生产厂房及定着物、辅助生产厂房及定着物、动力用厂房及定着物、储存用房屋及定着物、运输用房屋及定着物、办公用房及定着物、其他工业不动产（如水泵房、污水处理站等）。

农业不动产：

是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的不动产及定着物，包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。

特殊用途不动产：

包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。

综合不动产：

是指具有上述两种以上（含两种）用途的不动产及定着物。

二、不动产市场

（一）概念

不动产市场就是不动产进行交易活动的地方或场所，包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些与不动产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。

（二）不动产市场结构

不动产市场结构：

是由一级市场（俗称土地市场）、二级市场（俗称楼盘开发）、三级市场（俗称二手交易市场）组成。

一级市场：

即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的不动产开发商。

二级市场：

即是不动产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。

三级市场：

即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以不动产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。

（三）不动产市场的发展状况

国际不动产市场的发展始于19世纪以前，工业革命使得全球劳动生产力大幅度提升，工业化浪潮带动新的城市不断出现和城市规模的扩大，城市中心开始出现CBD（中央商务区），不动产价格的上涨使得很多不动产不得不改变用途，工业用地让位于办公和商业用地，不动产市场开始出现。

美国不动产市场的发展是伴随着铁路大开发而形成的，为了鼓励商人建设铁路，政府将铁路沿线的土地一并交给铁路开发商进行土地开发，随着铁路的陆续投入运营，铁路沿线出现了大量的城镇，工业化浪潮进一步推动城市的发展，城市开始进行整体规划，到1908年不动产行业协会、不动产经纪人协会相继成立，越来越多的金融机构参与到不动产的开发和经营中，20世纪20年代信托公司、抵押公司开始在不动产融资中扮演重要角色；商业银行、人寿保险的投资组合中25%－50%的投资投向不动产市场。

中国不动产市场萌芽于住宅供给严重短缺的20世纪70、80年代之交，随着土地使用权和房屋商品化，不动产市场开始在中国诞生。

中国经济转型以来的土地资源配置方式市场化改革，尽管市场化了土地使用权，但是由于政府替代市场模式和土地供给双轨制的存在，市场经济体制并没有真正建立，各类市场主体平等使用生产要素的环境并没有真正形成，市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用一直没有得到很好解决。

（思考：

中国和西方历史上都是土地的私有制和还是公有制？

中国从何时开始实行土地的公有制？

西方何时开始房地的私有制和允许土地的买卖？

华新民的博客）

第一阶段：

理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）。

在此期间进行土地使用制度改革，住房供给制则进行公房出售、提租试点改革。

1980年至1985年进行的三三制公房出售改革，即个人、单位和国家各支付房价的三分之一，由于单位和国家的补贴量大而于1985年被取消。

1984年广东、重庆开始征收土地使用费。

1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。

1990年，中国土地正式实行有偿使用的协议出让、划拨双轨制，初步建立起政府土地市场体制。

住房供给制则先实行公房以标准价出售后实行经济适用房和安居工程建设的改革。

1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：

非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）。

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。

1993年“安居工程”开始启动。

1992年后，不动产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。

不动产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的不动产泡沫。

1993年底宏观经济调控后，不动产业投资增长率普遍大幅回落。

不动产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：

相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。

1998年6月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知》，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策。

全面实行住房商品化改革，城市建设事业单位完全转变为由市场化主体——开发商来承担。

1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，不动产投资进入平稳快速发展时期，不动产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段：

价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。

随之而来出台了多项针对不动产行业的调控政策。

2002年5月国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让土地使用权规定》，规定自2002年7月1日经营性用地必须招标拍卖挂牌出让；2003年6月国土资源部颁布《协议出让国有土地使用权规定》，规定自2003年8月1日起经营性用地不得协议出让，同一地块有两个或者两个以上意向用地者的其他用地不得协议出让。

2004年开始国家对房地产市场开始密集出台调控政策，从货币政策看，将2004年10月一年期贷款基准利率5.58%连续提高至2007年12月的7.47%，三年多时间上调8次，累计上调1.89个百分点。

从国务院的调控政策分析，2004年国务院办公厅发布《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》随之人大常委会颁布了《中华人民共和国土地管理法》修正案，继而国务院出台《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》进一步从土地管理角度调控房地产市场。

2005年年初国务院办公厅给各省市自治区下发了一份关于控制房价的电报，提出了八条建议，史称“国八条”，并在年中向各省市派出工作组检查落实情况。

2006年国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》》（国办发（2006）37号），随后原建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔2006〕50号），国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，进一步加大对房地产市场调控力度。

2007年9月中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业房地产信贷管理的通知》（银发[2007］359号），10月国土资源部公布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（第39号令），12月国土资源部、财政部和央行联合颁布《土地储备管理办法》。

在政府的一系列的调控政策下房地产价格仍然持续上涨，2003年—2007年，全国70个大中城市房屋销售价格同比增长分别达到5.1%、10.8%、6.5%、5.3%、7.6%。

房地产价格持续上涨主要原因是货币流动性增加和城市化率的提高。

2002年以前我国连续下调利率，为2003年开始的房价上升埋下伏笔，2003年开始我国外贸出口开始大幅增长，导致外汇占款不断增加，引起货币流动性快速增加。

2003年起我国城市化率也开始加速提升，从40%增加到2007年的44%。

这些因素都导致对住房的需求增加，形成房价的不断攀升。

思考：

2003-2013年这十年的房地产走势如何？

这10年如何进行调控？

目前房价有无泡沫？

（四）不动产市场分析方法

不动产市场是不动产权益的交易市场，这种权益是排他的，可以是所有权（包括占有权、使用权、收益权和处置权），也可以是部分所有权，不动产不可移动性和受制于区域性的特征，决定了不动产市场是一个区域性市场。

不动产建设周期长，导致供给缺乏弹性，进而存在自身的周期性规律，并有消费品和投资品双重特征，存在消费市场和资产市场两个层面。

不动产市场作为整个市场体系的重要组成部分，对其进行研究必须要从宏观经济、区域经济以及周边环境等三个方面展开。

（备注：

分析时，要关注每个因素和房价之间的关系）

不动产市场研究分析的内容

宏观经济环境分析

宏观经济指标分析

宏观经济总量指标

国民生产总值

利率

汇率

通货膨胀率

油价

宏观经济景气指标

工业生产指数

固定资产投资

财政收入

工业企业利润

金融机构各项贷款

货币供应量

居民消费物价指数

社会消费品零售总额

宏观经济政策分析

调控政策

金融货币政策

宏观经济发展趋势分析

区域经济分析

区域的经济发展

区域经济发展趋势

区域产业结构

区域居民就业及收入状况

区域社会环境

人口增长与组成及家庭结构

教育文化

区域城市发展

城市人口集聚能力对不动产市场的影响

政府的行政导向

周边环境分析

环境状况

基础设施

配套是否齐全

交通运输

交通枢纽的分布状况、道路分布与走向等。

消费者偏好

不动产功能、单位规模、空间间隔、地理位置等

不动产市场发展

开发商数量、推出的不动产数量和价格、规模、销售状况等

1.宏观经济环境分析。

对于宏观经济环境的分析包含三个方面，即宏观经济指标分析、宏观经济政策分析和宏观经济发展趋势分析。

（1）宏观经济指标分析。

宏观经济指标包含宏观经济总量指标和景气指标。

总量指标包含国民生产总值、利率、汇率、通货膨胀率等指标。

①国内生产总值（GDP）。

国内生产总值是指在一定时期内（一个季度或一年），一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标。

它不但可反映一个国家的经济表现，更可以反映一国的国力与财富。

国内生产总值包括消费、资本形成、净出口额等，不动产投资是资本形成的重要组成部分，通过对国内生产总值的分解可以判断不动产市场的总体状况。

图1－1对我国1994－2008年GDP的构成进行了分解，从中可以明显看到，包括不动产投资在内的资本形成总额在GDP中占有重要的比重。

改革开放之初，投资占GDP的份额为25%左右，但到了2004年，这一比例已超过44%，早已大大高于美国、德国、法国、印度等一般20%左右的水平。

2009年中国GDP初步核算数为33.54万亿元。

据此计算，2009年的投资率高达67%。

在我国，房地产业已经成为国家支柱性产业，GDP的增长与不动产市场直接相关。

但是，投资率的大幅提升并没有与投资效率保持同步。

图1－11994－2008年我国GDP构成情况数据来源：

中国统计年鉴

（备注：

1、唯GDP论，唯经济论破坏了环境，能耗太高、不具有可持续性；2、唯经济论使得企业缺乏竞争力，纷纷房地产，破坏了企业盈利的模式和经济发展模式；3、改变了经营导向和人的价值观，挣快钱；4、大拆大建、官员捞钱）

②利率。

由于不动产的开发和建设需要大量的资金，而资金主要来源是银行贷款和资本市场，因此作为资金成本的贷款利率的变化对不动产开发商有重大影响，同时作为不动产的投资者大部分也是依赖银行按揭进行投资的，银行贷款利率的变化必然导致投资者的资产负债水平发生变化。

从不动产的投资价值看，也会由于市场利率水平的变化而导致其投资价值发生急剧变化。

如在美国，2000年以来利率持续下降是支持美国房地产市场持续繁荣的重要影响因素。

从2000年下半年开始美国进入减息周期，美联储连续13次降低利率，截至2003年6月，联邦基金利率水平降为1%，达到了46年以来最