院物业管理服务合同附件.docx

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院物业管理服务合同附件

附件

第一部分服务要求及双方权利义务

1、物业管理服务面积：

平方米。

2、物业管理服务范围

（1）1号楼。

地下一层，地上一层网球场1处、更衣室1间、休息室1间、洗澡间1个、卫生间1个。

（2）2号楼。

楼顶，一至四层大厅和走廊，电梯1部，步梯2处，一层会议室1间、二层会议室1间、三层会议室1间、四层会议室1间，一至三层每层卫生间2个、四层卫生间1个。

（3）3号楼。

楼顶，一至四层大厅和走廊，电梯1部，步梯3处，一层大视频会议室1间、小视频会议室1间、会议室2间，二层会议室7间，三层会议室5间，四层办公室7间。

一至四层每层卫生间2个。

（4）4号楼。

一层大厅，一至四层步梯2处，二至三层走廊和卫生间。

（二层、三层、四层房间无人使用期间，负责管理和室内卫生清理）

（5）5号楼。

除6号楼委托服务单位管理的其他区域。

（6）地下车库。

车位148个，车库值班室2间，洗车场1处。

（7）其他区域。

院内道路、停车场、健身场、篮球场、室外网球场、羽毛球场等室外硬化地表（包括东部山体），水池清洁维护，南门、北门、西门值班室，学院指定的或临时赋予的其他区域。

除上述范围外，与6号楼委托服务单位交接地带的安全保卫、卫生保洁、车辆引导等，由物业公司和6号楼委托服务单位具体协商界定，本合同不涉及具体内容，由此产生的纠纷由物业公司和6号楼委托服务单位协商解决。

物业公司还要协助学院处置围墙外10米内附属设施有关情况。

3、物业管理服务内容：

甲方委托乙方对上述物业管理区域进行消防安全监控、安全保卫、环境卫生、报纸信件收发、交通秩序管理、公共设施维护管理报修等工作。

涉及6号楼内部的消防、监控、SOS报警等具体事宜时，由物业公司与6号楼委托服务单位具体协商解决，本合同不涉及具体内容。

4、物业管理服务质量：

乙方应按照双方商定的本合同附件第二部分（物业管理服务监管）的具体内容和要求提供优质服务。

业主满意率达98%以上；投诉处理率99%以上；物业员工仪容仪表达标率98%以上；物业员工文明礼貌达标率98%以上；保洁工作达标率98%以上；物业管理期间无重大服务质量投诉、无重大安全责任事故。

5、甲方的权利和义务

（1）甲方对乙方的管理实施监督检查，并通过发放征求意见表征求业主对乙方的意见。

（2）甲方有权对乙方的服务提出意见，乙方须按甲方的要求立即整改。

（3）甲方认为不合格的物业服务人员，乙方应无条件地进行更换，直至甲方满意为止。

（4）甲方为乙方提供员工集体宿舍、物业管理用房及存放材料的库房。

（5）甲方保障乙方水电暖等供应。

（6）甲方负责院内各部门之间的联系协调。

6、乙方的权利和义务

（1）乙方遵守国家物业管理法规和学院物业管理服务监管规定，乙方应根据有关法律法规及本合同的规定，结合甲方实际，制定物业管理制度、工作流程和工作标准。

（2）乙方对甲方提供的或从甲方得到的不公开信息，乙方负有保密义务，合同终止后亦同。

（3）乙方负责选派政治可靠、身体健康、仪表端庄、作风正派、责任心强的从业人员，并进行岗前培训，员工须经甲方认可，方可派至甲方提供物业管理服务。

及时撤换甲方提出的不称职的物业服务人员。

（4）乙方提供人员须服从甲方领导，遵守甲方的规章制度。

乙方负责物业服务人员的思想教育、业务培训等日常管理，并对物业服务人员的违纪问题进行处理。

（5）乙方（含乙方工作人员）在所管辖区域内故意或过失对甲方造成经济损失，乙方承担相关责任。

因乙方物业服务人员严重失职造成甲方财产被盗或损坏，由乙方承担全部赔偿责任。

（6）乙方的工作质量达不到本合同规定的标准，在甲方要求限期改正的期限内仍未改善，甲方保留追究乙方因工作质量未达标致甲方蒙受损失的责任。

（7）乙方须按要求配齐保洁设备、工具、耗材、安全装备及其它物品。

按合同约定配齐人数，保证人员满员上岗，不得随意抽调和更换人员。

如确需抽调或更换人员，必须事先告知甲方并获得甲方同意后方可。

（8）乙方员工在工作中如出现任何违法行为及意外伤亡事故，乙方与员工发生的劳务纠纷，一切后果均由乙方承担。

（9）乙方管理人员值班室、消防监控值班室、门岗传达室、地下车库值班室必须保证24小时有人值守。

管理服务达到以下规定的标准。

如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，甲方有权终止合同，并追究乙方包括经济责任在内的相关责任。

甲乙双方终止本合同后三日内，乙方人员必须全部撤离甲方区域，撤离期间必须保证甲方的财产安全。

如在合同终止乙方撤离期间由乙方人员造成甲方财产损坏或丢失的，由乙方承担全部责任并负责赔偿损失。

乙方撤离期间必须向甲方办理下列事项：

①移交全部物业档案资料。

②移交占用的房屋、场地和其他财物。

7、违约责任

（1）甲乙双方应全面履行本合同，不得无故终止或解除，否则，违约方应支付对方违约金一千元人民币。

（2）甲方不能按时向乙方付款时，每逾期一日向乙方支付应付款的万分之三的违约金。

（3）乙方不能按本合同规定履行应尽的义务或不能达到计划书约定的管理目标和标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改或整改未达到标准的，甲方有权终止合同，有权要求乙方承担违约责任。

造成甲方经济损失的，乙方还应给予甲方经济赔偿。

8、合同期内，乙方将每月员工工资表报甲方。

乙方工作人员如有变动，必须及时通知甲方。

9、本合同未尽事宜，甲乙双方协商解决，酌情签订补充协议，补充协议与合同具有同等法律效力。

第二部分物业管理服务监管

学院根据《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《济南市物业管理办法》等有关要求，加强对物业管理服务工作的全面监管。

1、服务单位。

物业管理服务工作按照市场化运作方式，通过政府采购委托专业物业管理服务企业（以下简称委托服务单位）承担。

2、服务内容。

物业管理服务内容包括院内安全保卫、卫生保洁、接待服务、车辆秩序、设施设备巡查报修等。

3、服务范围。

物业管理服务范围包括院内建筑、地下车库、道路、水池等区域（不含6号楼和绿化养护委托服务单位所托管区域），具体范围由合同约定。

4、服务标准。

委托服务单位要根据合同约定，制定《物业管理服务规范手册》，明确人员编制、岗位配置和工作职责、工作规范、工作标准、工作流程以及安全生产、应急预案等事项，建立完善的物业管理服务档案资料，报学院备案。

委托服务单位要对服务范围内的设施设备建立台账，经学院审核备案。

5、人员设备。

委托服务单位要按照合同要求配备工作人员，主要负责人每半月到学院征求1次意见，统一在学院综合考勤系统进行考勤。

人员调整、变动必须经学院批准。

工作中如发现不适岗人员，委托服务单位要立即更换。

（1）形象举止。

委托服务单位要严格规范工作人员形象和行为，人员统一着装，穿戴整洁，举止端庄，服务规范，形象良好。

（2）教育培训。

委托服务单位要加强人员岗前培训和日常培训，教育工作人员遵守学院各项制度规定，维护学院荣誉，保守工作秘密，熟练掌握各项服务规程和技能。

经常开展安全常识教育以及应急预案培训和演练，提高安全意识和应急处置能力。

（3）护管设备。

委托服务单位要根据工作需要，配置必要的护管装备、工具和保洁用品及低值易耗品，费用包含在合同款内。

6、安全保卫。

委托服务单位要建立24小时值班制度，抓好院内秩序维护、安全监控等事项。

值班人员熟悉值班工作规范，监控岗、大门岗、车库岗、巡逻岗等严守值班规定，严禁脱岗、睡岗、串岗。

（1）监控岗。

监控岗必须持证上岗，通过监控系统监视院内情况，发挥主导和调控作用，对各岗位人员进行监督和提醒。

搞好调度和协调，与各岗位人员保持密切配合与协作，及时处理各类情况。

（2）大门岗。

大门岗要依照规定维护门口及周围区域的正常秩序，对外来人员和车辆进行盘查、登记，搞好联络服务工作。

抓好外来车辆的临时通行证的发放和回收工作，

（3）车库岗。

车库岗负责维护地下车库秩序，指挥入库车辆按照指定位置停放，定期核对登记停放车辆，严禁非车辆自动识别系统管理车辆进入洗车或停放。

（4）巡逻岗。

巡逻岗要按照规定路线巡逻，巡查登记公共设施设备和室外停放车辆，对院内可疑人员进行监视、盘问和检查，清理闲杂人员，劝阻无关人员在院内逗留拍照、打闹嬉戏、乱摘瓜果，及时制止饲养宠物或遛犬、燃放烟花爆竹等行为。

7、卫生保洁。

委托服务单位要抓好服务范围内的卫生保洁（含水面）、垃圾收集清运及灭“四害”等工作。

（1）日常保洁。

日常保洁员承担室内责任区域内（含楼顶平台）的卫生清洁、垃圾的收集清运、照明设施和空调的开关、“四害”的预防和消杀。

（2）计划保洁。

计划保洁员配合、协助日常保洁员搞好卫生清洁，及时刮拭玻璃、擦拭不锈钢门窗。

（3）外围保洁。

外围保洁员承担室外责任区域内的卫生清洁、水面垃圾的打捞清扫、排水沟和下水道的清理、垃圾的收集清运。

（4）会议保洁。

会议保洁员承担会议室的卫生清洁、会议室的交接（会议前后与6号楼委托服务单位）、会议室设施设备完好状态的检查。

（5）车库保洁。

车库保洁员承担地下车库的卫生清洁、洗车场和排水沟的清理、垃圾的收集清运。

8、接待服务。

委托服务单位要负责来访人员接待和重要会议或培训的协调服务工作，在2—3号楼分别安排接待员。

接待员承担来访人员的问询、证件核查、登记、指引，报纸、信件及各类书面文件的整理和收发，部内人员寄存物品的临时管理，责任区域内的卫生清洁、照明设施和空调的开关等工作。

9、车辆秩序。

委托服务单位要抓好外来车辆的盘查、登记、发证和停车秩序管理服务工作。

重大活动期间的车辆调整、停放实行统一管理、统一调度，委托服务单位要制定应急预案并搞好预案演练。

（1）车辆进出。

部内人员车辆统一由车辆自动识别系统管理。

6号楼、物业管理、绿化养护委托服务单位工作人员车辆，凭车辆通行证进出。

外来车辆须在大门岗登记并领取临时通行证（以驾驶证、行车证或身份证等证件作为抵押），凭临时通行证进出。

（2）车辆行驶。

进出院内车辆须减速慢行，遵守交通法规，按照标示行驶，限速5公里/小时，关闭远光灯，禁止鸣笛。

（3）车辆停放。

车辆一律按照箭头方向停放在车位内，不得占用公共通道或消防通道。

部内人员车辆原则上停放在地下车库。

离开车辆时注意关好车窗、锁好车门。

非部内人员车辆和无通行证车辆不得在院内停放。

进入院内的摩托车、电动车、自行车等统一停放在车棚内，不得随意乱停乱放。

10、巡查报修。

委托服务单位要抓好院内设施设备的日常巡查及报修工作。

巡查发现问题或接到报修电话后，委托服务单位要及时进行现场确认，并填写报修单，经学院批准，通知6号楼委托服务单位抓紧维修，监督维修效果并在报修单上签字认可。

11、其他管理。

委托服务单位要会同6号楼委托服务单位协助学院监督消防设施、安防系统维护保养单位和外墙清洗、垃圾清运服务单位以及临时施工单位按照合同约定搞好后勤保障工作。

集中管理院内房间（不含6号楼委托服务单位所托管区域），随时了解掌握、定期检查核对办公用房和住宿用房等使用情况。

建立房间钥匙（学院负责分配）管理台账，使用人领用或退还要办理登记手续，至少保留1把备用钥匙，非经学院同意不得私自配制钥匙或外借。

12、监管考核。

学院对委托服务单位采取日巡查、周点评、月考核、季评定的方式进行监管考核。

（1）日巡查。

按照《物业管理日巡查登记表》（附后）以不少于2次/天的频次检查委托服务单位履行职责情况，作为监管考核的基本依据。

（2）周点评。

根据日巡查情况，在院务会上点评一周以来委托服务单位各项工作落实情况，重点讲评存在问题以及整改措施、整改进展等情况。

（3）月考核。

按照合同约定和《物业管理服务考核标准》（附后），采取现场查看、查阅登记统计、当面问询等方式进行集中考核。

考核项目选取具体、量化、可操作的指标，用可视化、数字化的标准来衡量。

考核指标包括人员满编率和人岗适配度、安全保卫、卫生保洁、接待服务、车辆秩序、巡查报修、节能降耗、登记统计、工作人员素质、服务质量、安全生产等。

实行百分制考核，设置优秀、良好、合格、不合格四个考核等次，90分（含）以上为优秀等次，80—90分（不含）为良好等次，70—80分（不含）为合格等次，70分以下为不合格等次。

（4）季评定。

根据日巡查、周点评、月考核情况，季度进行综合评定，季评定成绩为当季三个月月考核得分平均值。

学院及时将日巡查、周点评、月考核、季评定结果反馈委托服务单位，其中季评定成绩采用书面形式反馈，作为结果运用的主要依据。

季评定成绩90分（含）以上的，不进行履约保证金扣除。

季评定成绩80—90分（不含）的，以90分为起算标准，按季评定成绩每低0.01分，扣除履约保证金的0.01%核算出扣款金额，直接从履约保证金中扣除。

季评定成绩80分以下的，扣除当季履约保证金。

学院从扣款数额中拿出部分或全部资金作为优秀人员奖励基金，由学院和委托服务单位共同召开季度总结会，会上现场发放给委托服务单位表现优秀的人员。

物业管理日巡查登记表

日期：

巡查人员签字：

时间区分

巡查部位

值班人员签字

巡查情况

处理结果

备注

上午

9:

30

—

10:

30

监控室

南门

北门

1号楼

2号楼

3号楼

4号楼

5号楼

地下车库

南院

山体

附属区域

工作人员宿舍

其他

下午

15:

00—

16:

00

监控室

南门

北门

1号楼

2号楼

3号楼

4号楼

5号楼

地下车库

南院

山体

附属区域

工作人员宿舍

其他

说明

1、在规定的时间段内，要进行认真细致地巡查，不能走马观花、流于形式，要切实发现问题、解决问题；

2、按照规定，巡查部位须有人员值班的，必须请值班人员签字确认；

3、实行安全生产责任制，如监管范围内发生问题，追究相关监管人员责任。

物业管理服务考核标准

序号

考核项目

评分标准

分值

扣分

得分

备注

1

人岗适配度

人员配备达到合同约定的标准，满足服务质量要求

因人员配备不到位或达不到岗位要求，影响服务质量，1人次扣5分

5

2

安全保卫

监控岗：

持证上岗，设备操作熟练，对院内进行严密监控，发现问题及时协调处理，责任区域内整洁、物品摆放有序

无证上岗，1人次扣5分；设备操作不熟练，1人次扣2分；脱岗、睡岗、串岗，1人次扣5分；监控区域内发现问题不及时协调处理，1人次扣3分；责任区域内卫生脏乱差、物品摆放杂乱无序，1处扣3分

5

大门岗：

设备操作熟练，对外来人员和车辆严格盘查、登记并搞好联络服务，抓好外来车辆临时通行证的发放和回收，责任区域内整洁、物品摆放有序

设备操作不熟练，1人次扣3分；脱岗、睡岗、串岗，1人次扣5分；外来人员和车辆不盘查、不登记，1人次扣3分；未按规定发放和回收临时通行证，1车次扣3分；责任区域内卫生脏乱差、物品摆放杂乱无序，1处扣3分

5

车库岗：

设施设备操作熟练，检查登记停放车辆次数≥2次/天，车辆在车位内停放，责任区域内整洁、物品摆放有序

设备操作不熟练，1人次扣3分；脱岗、睡岗、串岗，1人次扣5分；检查登记停放车辆次数少于2次/天，1次扣3分；车辆未停放在车位内或占用公共通道或消防通道，1车次扣2分；非车辆自动识别系统管理车辆进入或停放，1车次扣5分；责任区域内卫生脏乱差、物品摆放杂乱无序，1处扣3分

5

巡逻岗：

设备操作熟练，按规定路线巡逻，巡查登记公共设施和室外停放车辆，对院内可疑人员进行认真盘查，劝阻无关人员在院内逗留拍照、打闹嬉戏、乱摘瓜果等不良行为，及时制止饲养宠物或遛犬、燃放烟花爆竹等行为

设备操作不熟练，1人次扣3分；不按规定路线巡逻打点，1人次扣3分；车辆未停放在车位内或占用公共通道或消防通道，1车次扣2分；非部内人员车辆或无通行证车辆在室外停放，1车次扣5分；非机动车辆随意乱停乱放，1车次扣2分；外来人员不盘查、不过问或不制止不良行为，1人次扣5分

5

3

卫生清洁

日常保洁：

室内公共区域（含楼顶平台）卫生干净、整洁、无异味，垃圾收集清运及时，照明设施和空调定时开关，“四害”预防和消杀科学有效

公共区域卫生有死角，1处扣1分；卫生间卫生差、垃圾积压、有异味或低值易耗品补充不及时，1次扣5分；未根据实际情况开关照明设施和空调，1次扣2分；蚊子、苍蝇、蟑螂等预防和消杀不力，1次扣5分

5

计划保洁：

配合日常保洁及时刮拭玻璃、擦拭不锈钢门窗，玻璃和不锈钢门窗干净、无污渍

玻璃刮拭不干净、有污渍，1处扣2分；不锈钢门擦拭保养不到位，1处扣1分

5

外围保洁：

室外公共区域卫生干净、整洁，设施设备无灰尘，水面垃圾及时打捞，排水沟和下水道定期清理，垃圾池或垃圾箱内外垃圾按时收集清运

公共区域卫生有死角或杂物清理不及时、设施设备擦拭不到位，1处扣2分；水面垃圾打捞不及时，1处扣2分；排水沟和下水道雨季排水不畅，1次扣5分；垃圾池或垃圾箱内外垃圾堆积、卫生脏乱差，1处扣5分

5

会议保洁：

会议室卫生干净、整洁、无异味，桌椅摆放整齐、无灰尘、无损坏，交接会议室认真仔细，会议前后开关门及时

会议室卫生有死角或桌椅摆放不整齐、有灰尘，1处扣2分；会议室交接时未及时发现设施设备损坏，1处扣3分；因开门不及时影响会议正常举行或未及时关门导致物品丢失、设施设备损坏，1次扣5分

5

车库保洁：

地下车库卫生干净、整洁、无异味，洗车场和排水沟根据情况定期清理，垃圾收集清运及时

地下车库卫生有死角，1处扣1分；洗车场卫生脏乱差、污水池抽水不及时或排水沟泥沙沉淀严重，1次扣3分；垃圾积压，1次扣5分

5

4

接待服务

按程序进行接待服务，资料整理和收发及时，临时寄存物品管理严格，责任区域内卫生清洁且有关设施设备根据实际情况开关

外来人员未仔细问询、未核查证件、未进行登记、未提前联络或未经允许进入办公场所，1人次扣3分；报纸、信件及各类书面文件整理和收发不及时，1件次扣1分；临时寄存物品丢失、损坏，1件次扣2分；责任区域内不整洁或照明设施和空调未按时开关，1人次扣1分

5

5

车辆秩序

车辆行车、停车秩序管理严格，重大活动期间的车辆调整、停放有序

不制止进出院内车辆超速行驶、不按交通标示行驶或停放等违反交通规则的行为，1车次扣3分；重大活动期间的车辆秩序混乱，1车次扣5分

5

6

巡查报修

工作人员责任区域内设施设备损坏或巡查发现问题报修及时，接到报修电话主动进行现场确认，监督维修效果并在报修单上签字认可

责任区域内设施设备损坏或巡查发现问题不及时报修，1台次扣2分；接到报修电话不进行现场确认、推诿扯皮，1件次扣3分；维修效果不佳却在报修单上签字认可，1人次扣5分

5

7

其他管理

院内房间（不含6号楼委托服务单位所托管区域）使用情况熟悉、管理严格，房间钥匙管理台账记录准确及时，备用钥匙数量≥1把/个

不了解、不掌握、不熟悉院内房间使用情况，1次扣5分；房间钥匙领用或退还登记手续不准确、不及时，1次扣2分；未经学院同意私自外借房间、配制钥匙，1次扣5分

5

8

节能降耗

不存在长明灯、长流水

长明灯、长流水，1次扣10分

5

9

登记统计

各类登记统计完整齐全、及时准确

登记统计混乱或不及时、不准确，1处扣1分

5

10

工作人员素质

熟悉本岗位职责、工作流程、服务规范，仪容仪表、言谈举止规范

不熟悉本岗位职责或工作程序，1人次扣1分；仪容仪表或言谈举止不规范，1人次扣2分

5

11

服务质量

服务态度良好，无投诉

接到投诉信或投诉电话，1人次扣5分

5

12

安全生产

安全生产制度健全，安全教育经常，安全隐患排查及时，无法解决的安全隐患立刻上报，无安全生产事故；应急预案齐全，培训经常，演练顺畅，处置突发事件果断、得当

安全生产制度不健全，1项扣2分；不按时进行安全教育，1次扣3分；安全隐患排查不及时或发现安全隐患不解决、不上报，1次扣10分；发生安全生产事故，1次扣10分。

应急预案不全，1项扣3分；不按时进行培训和演练，1次扣5分；不熟悉演练程序或演练不顺畅，1次扣10分；突发事件处置不及时、不得当，1次扣10分

10

13

小计

第三部分合同价格清单

1、汇总表

序号

项目名称

金额（元）

1

人工费

1359624

2

保洁费

6791.18

3

护管装备费

235

4

维修维护费

0

5

办公费

0

6

公摊水电费

0

7

公共责任保险费

4300

8

其他费用

1438.06

合计

9

管理佣金（0.2%）

2744.78

10

税费（6.78%）

93234.02

总费用（元）

1468367

2、人工费用明细表

岗位

人数

工资标准

（元/月）

社会保险

（元/月）

费用（元/月）

备注

项目经理

1

5000

1164

6164

文员

1

2100

931.2

3031.2

保洁部主管

1

2900

931.2

3831.2

保洁部领班

1

2100

0

2100

日常保洁员

4

1750

0

7000

外围保洁员

4

1780

0

7120

计划保洁员

3

1850

0

5550

会议保洁员

1

1850

0

1850

秩序维护部主管

1

3800

931.2

4731.2

秩序维护部领班

1

2950

931.2

3881.2

消防监控值班员

6

2550

931.2

20887.2

形象岗

2

3800

0

7600

形象岗

4

2750

0

11000

车库岗

2

1800

0

3600

秩序维护员

6

1550

0

9300

接待领班

1

3200

931.2

4131.2

接待员

4

1950

931.2

11524.8

小计

年费用合计（元）

1359624

3、保洁费用明细表

序号

名称

数量

单价（元）

费用（元/年）

备注

1

尘推

5

28

140

2

簸箕套扫

10

10

100

3

防风簸箕

4

10

40

4

抹布

50

10

500

5

恭桶刷

6

8.7

52.2

6

水桶

5

12

60

7

玻璃工具套装

2

19.99

39.98

8

拖把

50

10

500

9

大扫帚

20

8

160

10

玻璃清洁剂

5

22

110

11

静电吸尘液

5

22

110

12

不锈钢保