上半中国房地产政策评估报告可编辑39页doc.docx

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目录中国房地产政策评估简介1

1评估背景和目的1

2中国房地产业中长期发展动态模型1

3方法体系3

4数据来源3

序言4

12013年上半年中国房地产政策评述5

11国五条定调调控方向热点城市配套政策细化5

12房地产行业受货币环境影响较大支持首次购房政策不变10

13长效机制调节供需结构房产税扩围预期再现12

14土地制度改革试点有突破创新出让方式促产业供地15

22013年上半年中国房地产政策效果评估17

21国五条出台市场迅速回应调控政策强烈影响短期预期17

22热点城市短期受影响最为明显房价上涨势头趋缓21

23二手房市场成交剧烈波动后趋稳严格个税政策执行存争议24

24供需推动出让金同比大幅增长热点城市地价持续高位运行26

25企业重点布局一二线看好后市适时调整产品结构顺应市场30

3未来中国房地产政策环境预判35

31经济增长预期不明宏观政策以稳为主35

32首次购房需求将得到信贷等方面的稳定支持35

33房价上涨仍是政府调控的重点目标36

34新型城镇化加快推动土地制度改革进程36

35全年市场走势预测修正37

中国房地产政策评估简介

1评估背景和目的

受发展阶段和国情所决定影响我国的房地产市场的因素众多而又独特既有人口土地经济等实际指标又有消费传统心理预期等特殊影响还有金融体系土地制度政策调控等制度因素其中政策变量对房地产市场的即时影响较大根据房地产业中长期发展动态模型的结果显示政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的硬拐点因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程

房地产政策既关乎国民经济增长的大局又与广大民众安居乐业息息相关因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注从国外经验来看房地产政策评估是确保房地产市场长期健康发展必不可少的一个环节但在我国对政策本身及执行效果的评估和反馈却一直被忽视

为了独立研究和评估政府房地产政策并为推动中国房地产业的健康发展提出合理政策建议国家住房和城乡建设部政策研究中心中国指数研究院共同发起并组建第三方中国房地产动态政策设计研究组旨在

1独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策深入解读各有关部门涉及房地产行业的政策措施并系统分析政策对我国房地产市场的影响

2从房地产发展实际出发设计建立房地产业中长期发展动态模型客观描述我国房地产市场的实际运行情况发掘房地产市场的长期内在规律

3以全方位前瞻性的眼光为房地产行业发展目标及政策制定提供意见参考并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议

4构建政府购房者和开发商的交流机制和平台使得各方在获得真实有效信息的基础上来调整自身的行为促进房地产市场的平稳健康发展

2中国房地产业中长期发展动态模型

在对国外房地产市场模型研究基础上同时借鉴国内外的理论成熟操作实际的国民经济动态模型和行业模型我们从中国房地产发展实际出发设计建立了一个房地产业中长期发展动态模型来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计该模型分为房地产供给房地产需求房地产价格城镇居民收入房地产政策和房地产人口6个模块共22个方程房地产业中长期发展动态模型具有如下几个优势

1该模型是建立在对国内外多个宏观经济模型和房地产模型深入学习的基础上吸纳了众模型之长既能客观描述房地产行业的内在规律又能进行政策评估和设计

2采用比较先进的动态建模方法检验检验再检验的建模思想贯穿整个模型的设计和估计并采用协整理论避免了非平稳时间序列产生的伪回归

3引入误差修正模型ECM因而既能较好的描述房地产行业运行的长期内在规律又能反映外部条件变化下房地产行业的短期波动性

4遵循宏观经济模型小型化的趋势使基本模型保持在比较小的规模着重分析重要变量不仅有利于对房地产行业运行规律的把握也使分析更易于进行

5充分考虑了房地产政策人口和大城市这些之前研究中被探讨得不够深入却又十分重要的因素使得模型能更客观地体现房地产内在规律

3方法体系

在评估的方法体系上我们采取定量分析和定性分析相结合构建房地产业中长期发展动态模型与问卷调查相结合的方法4数据来源

数据样本区间为1997至2013年上半年涵盖中国房地产市场发展的主要发展阶段主要包括

■中国房地产指数系统

■CREIS中指数据

■国家统计局统计年鉴中国房地产统计年鉴

■中国人民银行发布的公开数据

■各城市房地产交易中心发布数据

■其他数据来源

同时我们对采用的数据进行交叉复核以保证数据的准确性

序言

2013年上半年两会前夕出台的国五条再度表明中央调控决心在承认短期部分城市供求紧张难以解决的同时重点针对发展过快过热城市提出严格调控的要求从地方政府落实力度来看一二线热点城市大多出台细则加码调控而多数城市则以制定房价控制目标加大土地供应等手段保障供需平衡促使市场平稳发展两会过后新一届政府并未针对房地产调控提出过多看法而更多着重于保障房房地产税制改革个人住房信息联网等长效机制建立并通过调节货币杠杆进一步抑制投资投机需求

国五条出台前后市场呈现剧烈波动一季度延续去年下半年以来的火热态势1-2月全国商品住宅成交量同比增速攀升至2010年以来最高3月受政策末班车效应影响多数城市新房二手房呈现井喷式成交百城价格指数环比也随之达到高点进入二季度后4月供求陷入年内低谷5-6月逐步回升企稳价格仍保持上涨但涨势得到遏制一线城市受调控影响最大二季度成交量环比降幅大于其他城市但价格涨势依然领先全国在严厉调控之下品牌企业顺势调整产品结构及布局在一二线城市积极拿地储备实现业绩的稳步增长

12013年上半年中国房地产政策评述

11国五条定调调控方向热点城市配套政策细化

111国五条为全年调控定调各地细则落实力度不一

中央出台国五条明确房地产调控不放松2013年2月20日国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作提出五条调控措施即国五条为全年房地产调控定下基调随后3月1日发布的《关于继续做好房地产市场调控工作通知》国办发〔2013〕17号即国五条细则在国五条的基础上进一步明确中央政府对房地产的调控决心与力度旨在稳定房价抑制投机性购房并结合供给端的调整以期建立与完善房地产健康发展的长效机制

新一届政府意在长效机制在3月两会后新一届政府对房地产市场发展做出多次表态从内容来看在坚持房地产调控不放松的前提下新政府更加注重长效机制的建立重点研究在推进新型城镇化的背景下如何加强不动产登记房地产税收差别化信贷等手段并通过土地制度改革保障房建设调整供需结构有效平衡经济增长与抑制投资投机

表新一届政府对房地产调控主要表态

日期重要事件关键内容3月17日十二届全国人大一次会议闭幕国务院总理李克强答记者提问大力实施保障性安居工程尤其是棚户区改造并采取措施抑制房价过快上涨这既可惠民生促发展也是为了防止抬高城镇化门槛还有利于调节收入分配促进社会公平正义3月27日国务院常务会议保障和改善民生是政府工作的出发点和落脚点要通过稳定经济增长和调整经济结构增加就业岗位

要继续搞好房地产市场调控加快建立房地产稳定健康发展的长效机制加强保障性安居工程建设3月29日国务院办公厅发布《国务院机构改革和职能转变方案》通知要求2014年6月前出台并实施不动产统一登记制度由国土资源部住房城乡建设部会同法制办税务总局等有关部门负责5月6日国务院常务会议围绕提高城镇化质量推进人的城镇化研究新型城镇化中长期发展规划

出台居住证管理办法分类推进户籍制度改革完善相关公共服务及社会保障制度保护农民合法权益5月24日国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》深入推进行政体制改革加快推进财税金融投资价格等领域改革积极推动民生保障城镇化和统筹城乡相关改革

扩大个人住房房产税改革试点范围

健全保障性住房分配制度有序推进公租房廉租房并轨

建立健全农村产权确权登记颁证制度探索建立农村产权交易市场6月19日国务院常务会议进行创新金融服务支持居民家庭首套自住购房大宗耐用消费品教育旅游等信贷需求支持保障性安居工程建设扩大消费金融公司试点6月26日国务院常务会议会议决定在过去5年大规模改造棚户区取得显著成效的基础上今后5年再改造城市和国有工矿林区垦区的各类棚户区1000万户其中2013年改造304万户

逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围同步建设配套市政设施公共服务设施确保同步使用7月5日《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》国办发〔2013〕67号积极满足居民家庭首套自住购房大宗耐用消费品新型消费品以及教育旅游等服务消费领域的合理信贷需求

认真执行房地产调控政策落实差别化住房信贷政策加强名单制管理严格防控房地产融资风险地方细则内容不同力度不一3月底共有36个省市35个直辖市省会城市计划单列市及广东省公布细则或房价控制目标其中仅有15个省市出台细则而其余21个城市仅仅公布房价控制目标

在公布细则的城市中对国五条落实的力度不一大多城市高举低落仅有北京上海等热点城市出台较为严厉的配套细则首先关于限购和住房信贷除北京明确进一步严格限购并提高二套首付比例沈阳完善此前与国五条不符的限购范围外其它城市的细则大多流于形式表述以严格执行国办发〔2013〕17号文为主部分城市二套房贷调整以当地银行为准其次对于严格20个税征收的相关内容仅北京上海天津重庆在细则中明确提及其它城市的表述含糊再者大部分城市在提及土地计划供应量时仅维持不低于过去5年供应平均值的原则而未细化到具体数字

图公布细则及房价控制目标的省市表重点城市细则内容解析

城市限购限贷个税土地供应保障房北京增加本市户籍单身成年人士限购1套提高二套首付比率严格按个人转让住房所得20征收个人所得税

出售满五唯一住房免征个税1650公顷建设筹集各类保障性住房16万套竣工7万套上海严格执行国家和上海市的住房限购措施和相关操作口径落实首套房贷首付比例和利率政策

适时调整二套房贷首付比例和利率

严禁发放第三套及以上购房贷款严格按照转让所得的20计征不低于过去五年新开工建设筹措各类保障性住房和旧住房综合改造105万套750万平方米基本建成保障性住房10万套730万平方米重庆无限购措施落实首套房贷首付款比例和利率政策

进一步提高二套房贷首付款比例和贷款利率

暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款严格按照转让所得的20计征

加强存量房交易税收征管工作

继续严格执行土地增值税差别化税率征收政策不低于过去五年建成1558万套新开工2339万套天津严格执行国家和天津市的住房限购措施落实首套房首付款比例和贷款利率

适时提高二套房贷首付款比例和利率

继续暂停发放第三套及以上购房贷款严格按个人转让住房所得的20征收个人所得税

出售五年以上唯一住房免征个税计划供应1785公顷其中保障性住房用地415公顷新开工9万套基本建成75万套广州已拥有1套住房的本市户籍家庭能够提供连续缴纳1年以上个税或社保证明的非本市户籍居民家庭限购1套住房人民银行广州分行可结合全年房价控制目标和房地产市场调控的相关要求提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定高于过去5年平均实际供应量建设筹集16万套基本建成31万套新增发放租赁补贴1500户深圳严格执行国家省市商品住房限购措施

杜绝通过补缴社保多重户口等方式规避限购政策的行为银行业金融机构要严格执行第二套及以上住房信贷政策

必要时候可调整第二套住房贷款的首付比例和利率严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定不低于过去5年平均实际供应量筹建4万套