第十一章 机电设备设施管理.docx
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第十一章机电设备设施管理
机电设施设备管理
第一节机电设备设施管理的整体思路
机电设备设施管理主要内容有:
设备档案管理,编制管理计划,设备运作管理。
一、设备档案管理
1、设备分类及编号
单台设备使用年限在一年以上,设备购置价值(包括出厂价格、运杂费及其它应列入购置价值的费用)1000元以上,在使用过程中能保持原物质状态的设备,按本规定管理。
设备的所有附属设备和附件均随同主机列入设备管理,不另立台账。
(1)设备分类
按各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理,设备分为三类,即a、b、c类。
类别
设备名称
管理要求
a类设备
电梯、变压器、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、高低压配电柜、中央监控/火灾报警控制柜等
日检、周检,维保责任落实到人,并做好相关记录
b类设备
正压风机、冷水机组、气体自动灭火设施、秩序维护员通讯设备、消火栓、交通道闸等
至少应做到经常性巡检,并做好相关记录
c类设备
防火卷帘门、小型控制箱(配电箱)、排风机、维修器具、清洁设备、潜水泵、风机盘管、汽车等
计划保养,并做好相关记录
(2)设备编号
根据设备的类别进行分类编号,设备类别为大写英文字母,设备编号为01—99(此编号仅供参考)
设备类别
设备编号
生活泵(A)
生活水泵01潜水泵02
消防泵(B)
低压消防泵01喷淋泵02
消防补压03喷淋补压04
高区消防补压05
消防排烟(C)
正压风机01排烟风机02
自动灭火系统03防火卷帘门04
消防报警控制(D)
烟感01警铃02
自动灭火系统03防火卷帘门04
公共通道(E)
电梯01道闸02
秩序维护员通道、监控(F)
对讲机0闭路监视02
空调、通风(G)
水冷机组01中央空调02
分体空调03风机盘管04
控制、配电(H)
配电柜01发电机02
其他(I)
消火栓01消火栓接合器02
喷淋接合器03电动工具04
修理用工具05汽车06
(3)设备台账和卡片
Ø设备按类别、编号登入《设备台账》并给每一台设备或建立一个《设备档案卡》。
Ø《设备台账》登录设备名称、编号、型号、类别、使用部门等,采取集中账面形式,便于查找。
Ø《设备档案卡》详细登录设备的具体参数、主要附件及维修、事故方面的有关信息。
Ø《设备台账》、《设备档案卡》由综合管理部保管。
1、设备技术资料
(1)设备安装设计图、施工图、竣工图;
(2)设备使用说明书、合格书、保修卡;
(3)设备运行软件磁盘(光盘)
(4)设备运行操作及维护保养规程;
(5)设备改造图纸;
(6)设备特殊零件加工图;
(7)其它技术参考材料。
2、设备管理记录
(1)设备维护保养记录;
(2)设备维修记录;
(3)事故故障记录;
(4)大中修完工验收单;
(5)设备改造技术资料及验收单;
(6)设备报废记录。
3、设备档案检查
(1)每年年终前,组织使用、管理部门共同对设备进行一次核查,要求做到账物卡相符。
(2)每年年终前,设备使用、管理部门专业技术人员应对设备技术档案进行一次核查,要求图物相符、无误无缺。
二、编制管理计划
为贯彻管理体系,实行规范化、主动式管理,对设备系统采用计划管理,管理计划包括年度计划、月度计划、周工作计划。
各计划由该设备系统的主管工程师编制,报物业服务中心经理审批。
1、年度设备维修保养计划
按各专业设备系统列出设备清单,再根据每台设备的运转特性、工作条件、使用时间和季节等因素,确定维修保养周期和次数,再结合人力资源来确定每台设备的维修保养工作的时间,必要时由公司委派人员支持。
2、月度计划
结合检查维修的工作量和准备情况,月度计划是年度计划所安排的工作任务在具体日程上的体现。
3、周工作计划
周工作计划即一周内每天的工作安排,包括工作人员的具体安排,是月度计划的具体实施。
三、设备运行管理
1、设备运行管理
(1)工程部对所有设备进行运行管理,应对重要设备配备专职运行操作人员,以专人定岗值班方式或巡回方式对设备进行检查和调整操作。
(2)设备运行操作人员必须经过培训,熟悉所管理的设备性能、特点和操作规程,考核合格后才能上岗操作。
(3)设备运行操作人员必须按岗位职责及运行操作规程对设备进行操作和检查,做好运行记录和值班记录,作好交接班。
(4)维修人员应根据《设备维护保养检查制度》、《设备操作规程》等运行管理制度定期检查监督设备运行操作人员岗位职责履行情况及设备运行状态,注意设备运行安全性、合理性、经济性,检查运行记录、维护保养记录、交接班记录,检查后应在有关记录上签字,发现问题及时纠正,对发现的设备问题应填写《整改通知书》,报物业服务中心经理审批,并填报跟踪整改情况。
2、设备的维护保养
(1)维修人员负责组织协调维护保养工作,检查、监督维护保养实施情况并提出改进要求和措施。
(2)设备维护保养分日常维护保养和定期维护保养二个层次:
A、日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作,定期维护保养包含性能状态检查
和计划性修理的内容。
B、设备日常维护保养通常由设备运行操作、值班人员负责进行。
设备的定期维护保养
由班长负责操作,特殊设备维护保养需外聘专业单位进行。
C、设备维护保养工作的项目由各类设备《维护保养规程》作具体规定,维修人员应根
据规程并结合设备具体技术状况作出年度及月维护保养计划,经物业服务中心经理批准后组织实施。
维修人员应将实施情况以每月小结和年度总结形式书面报告物业服务中心经理。
3、设备的维修
(1)设备的维修分计划维修和故障维修两类。
计划维修是指在设备发生故障前,对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理;故障维修是对设备故障后其失效、损坏的部分进行针对性修理。
(2)设备维修形式主要有委托修理和派工修理两种。
A、委托修理
委托修理形式主要应用于故障维修处理程序。
物业服务中心设置监控总值班室,实行24小时值班,安置热线电话,随时接受用户、巡楼人员、运行操作人员等的维修申请和故障报告,总值班员及时将信息通报并迅速安排有关维修人员在规定时间内到位并完成工作。
B、派工修理
派工修理用于计划维修、小型的设备新装、改造项目的处理程序。
维修人员根据设备定期保养计划、当前对设备状况的分析调查结果、用户要求填写派工单,指派专门人员完成特定项目的工作。
派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。
4、设备故障及事故
(1)凡因违反规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转,达到一定时间或造成损失的情况,称为设备事故。
(2)损失及影响不及事故之严重程度的其它情况称之为故障。
(3)无论发生何种设备故障和事故,工程维修人员必须立即组织力量迅速处理。
遇较重大事件,必须及时报告物业服务中心经理协调处置。
(4)无论发生何种设备故障和事故,值班人员必须在值班记录、维修人员必须在《事故故障报告单》上作详细记录,不得疏漏和隐瞒。
5、设备的大修、更新改造
(1)物业服务中心根据实际状况对设备进行大修、更新和技术改造,使之更加安全、有效、经济、可行。
(2)大修的项目由维修人员提出申请,经物业服务中心讨论形成《设备大修(改造)年度计划申请报告》,报经小区业主批准通过后方可实施。
(3)设备的大修改造更新活动按《设备大修改造管理规定》进行。
6、设备的报废
(1)设备有下列情况之一者考虑报废:
A、已超过规定使用年限,主要结构及部件磨损破坏,设备功能达不到工艺要求且不能修复。
B、设备技术陈旧落后,无形磨损严重,经济效果差,无大修价值。
C、因意外灾害或事故致使设备损坏严重而无法修复使用,建筑物改建而工艺布置不能改变迁装。
D、严重影响安全,继续使用将会引起事故危险且不能修复改造。
E、能耗大,严重污染环境,国家管理部门规定应予淘汰的设备。
(2)设备报废由设备使用部门提出申请,并填写《设备报废申请单》,工程部组织有关人员进行鉴定后,报物业服务中心经理批准后报小区业主。
(3)设备批准报废后,设备使用部门进行利用和处理,残值回收凭证应随经批准的《设备报废申请单》送交财务注销设备资产,同时注销台账和卡片。
7、机电设备机房及现场的“5S”管理
5S管理是对现场各要素所处状态不断进行整理、整顿、清洁、清扫和提高素养的管理,它是企业生产与作业管理的一项基础性工作,在日本企业中广泛实行,并在实践中得到不断完善和提高,在我国,许多企业为了提高企业管理水平,也都在学习和推行“5S”管理,我们在各个项目上严格推行着“5S管理”:
序号
5S
内容
1
整理
Seiri
1、把要与不要的人、事、物分开,再将不需要的人、事、物加以处理,这是开始改善现场的第一步,其要点是对现场摆放和停滞的各种物品进行分类,区别什么是现场需要的,什么是现场不需要的
2、对于现场不需要的物品,如诸多用剩的材料,多余的半成品,切下的料头、切屑、垃圾、废品、多余的工具、报废的设备、工人个人生活用品(下班后穿戴的衣帽鞋袜,化妆用品)等,要坚决清理出现场。
2
整顿
Seiton
把需要的人、事、物加以定量、定位,通过上一步整理后,对生产现场需要留下的物品进行科学合理的布置和摆放,以便在最快速的情况下取得所需之物,在最简捷、有效的规章、制度、流程下完成事务。
3
清扫
Seiso
把工作场所打扫干净,设备异常时立即修理,使之恢复正常。
在服务过程中会产生灰尘、油污、铁屑、垃圾等,从而使现场变脏,脏的现场会使设备精度丧失,故障多发,影响服务质量,也使安全事故防不胜防;脏的现场更会影响人们的工作情绪,使人们不愿久留。
因此,必须通过清扫来清除那些脏物,创建一个明快、舒适的工作环境,以保证安全、优质、高效率的工作
4
清洁
Seiketsu
整理、整顿、清扫之后要认真维护,保持完美和最佳状态。
清洁,不是单纯从字面上来理解,而是对前三项管理的坚持与深入,从而消除发生事故的根源,创造一良好的工作环境,使职工能愉快地工作
5
素养
Shitsuke
养成良好的工作习惯,遵守纪律。
素养即教养,努力提高人员的素质,养成严格遵守规章制度的习惯,这是“5S”管理的核心,没有人员素质的提高,各项管理就不能顺利开展,开展了也坚持不久,所以在“5S”管理中要始终着眼于提高人员素质,“5S”管理始于素质,也终于素质
第二节消防系统的管理
一、消防系统管理的重点分析和管理思路
1、系统组成:
其主要设备包括报警主机、烟感、温感、消火栓按钮、玻璃破碎按钮、消防电话、警铃、扬声器、防火卷帘门、正压风机、排烟风机、喷淋头、消防水泵、消防水箱、消火栓、消火箱、消防联动控制盘、紧急广播等。
2、系统分析与关键点
(1)火灾自动报警系统及联动控制系统
本火灾自动报警及联动控制系统设于监控中心,报警控制主机设置有图形显示装置及打印机等,具有全中文显示的功能,除显示报警信号外,还可直观显示各消防设备的运行状态。
探测器均内置线路隔离开关,当探测总线发生短路时,能在报警主机上将损坏的部件隔离,而不需另外增加隔离模块。
消防联动控制系统是当某处发生火灾时,系统能够自动启动其监控对象转入火灾应急状态,如强制切除火灾区域的供电电源、启动消防水泵、自动关闭防火卷帘、自动关闭送风机、强制切入紧急事故广播、迫降电梯至首层及电扶梯停止工作等。
(2)消防广播及背景音乐系统
小区的消防广播及背景音乐系统广播在火警时作消防紧急广播用,当收到某区域火灾信号时,紧急广播系统将预先录下的信息,播出以引导员工疏散。
平时作为背景音乐使用。
两个系统通过报警主机切换。
(3)消防水系统
消防水系统由室外消火栓系统、室内消火栓系统及自动喷淋系统组成。
小区的消防系统用水由市政自来水管网直接供给,设置消防水箱,消防水分别用于消火栓系统和自动喷淋系统。
(4)消防通讯系统
消防通讯系统是供消防专用的通讯系统,其覆盖范围包括消防水泵房、电梯机房、消防控制室、发电机房、高低压变配电房、风机房、生活水泵房及各个重要场所。
系统总机设于控制中心,各主要机房则设置系统分机。
(5)气体灭火系统
气体灭火系统主要用于配电房、发电机房等设备机房的灭火。
(6)防火卷帘系统
通过各防火卷帘将各区域分成不同的防火分区。
当发生火灾时,可根据消防控制室、火灾探测器的指令或就地手动操作使卷帘门下降到定点位置。
(7)防排烟及正压送风机系统
当发生火灾险情时,各区域的烟感、温感探测器首先会将探测到的信号传到报警主机,通过主机信号关闭相关区域内的新风机,并启动相应的排烟阀,进而启动相关的排烟风机及正压送风机。
(8)楼宇管理系统的联系接点
消防系统提供各联系接点至弱电系统,进行系统的总体监控,包括室外消火栓水泵的控制接点、室内消火栓水泵的控制接点、喷淋水泵控制的接点、高区喷淋增压泵控制的接点、高区室内消火栓增压泵控制接点、消防水池液位以及火警报警信号等。
(9)综述
消防系统是物业的一个不可或缺的系统,是防范和处理消防事故的安全线,是工程设备管理当中一个不可忽视的环节,因此必须确保其设备的正常运行。
因此,消防系统的管理重点在于做好日常运行、维护、保养和定期的试验工作,保证消防控制主机系统和各消防系统设备随时可以启用,同时,将每两年在消防监测部门进行一次系统全面检测。
二、日常巡视维护保养计划和标准
序号
项目
维保计划
巡检规定
维保内容
频次
巡检内容
频次
1
消火栓泵
润滑,电机电流检测
1次/月
运转状况
2次/天
消火栓泵控制柜
清扫检修、紧固联接、操作试验
1次/年
控制柜电源、指示灯等状况
2次/天
就地启停泵控制检测
1次/月
压力仪表
技术监督局检测
1次/年
管网压力记录
1次/周
压力继电器/开关
压力核准调整
1次/年
管网末端泄水,检测水泵自动启停功能
1次/月
阀门
润滑、密闭性检修
1次/年
跑冒滴漏检查
1次/天
消火栓
配件破损或丢失、阀门无锈渍或跑冒滴漏检查、阀门润滑
1次/季
无外表破损跑冒滴漏
1次/周
管道网
加压供水试验(试验压力不低于设计压力的1.25倍)
1次/年
压力是否正常
1次/月
2
水喷淋泵
润滑,电机电流检测
1次/月
破损或跑冒滴漏检查
压力表是否正常
水箱水位是否达到设计标准
水源通向系统的阀门是否打开
稳压泵进出口阀门是否打开
稳压系统是否正常
报警前端阀门是否全开
报警阀上的排水阀门是否关严
1次/天
水喷淋泵控制柜
清扫检修、紧固联接、操作试验
1次/年
就地启停泵控制检测
1次/月
压力仪表
技术监督局检测
1次/年
稳压罐
技术监督局检测
1次/3年
阀门(也包括水流指示器)
密闭性检修
1次/年
管网末端泄水,检测水流指示器报警功能
1次/月
3
压力继电器/开关
压力核准调整
1次/年
管网末端泄水,检测水泵自动启停功能
1次/月
湿式报警阀及水力警铃
润滑、密闭性检修
1次/年
跑冒滴漏检查
1次/天
管网末端泄水,检测报警阀功能
1次/月
阀体清理
预作用阀及空气压缩机
润滑、密闭性检修,空气压缩机维保
1次/年
跑冒滴漏检查
1次/天
管网末端泄水(放气),检测报警阀及空气压缩机功能
1次/月
管道网
加压供水试验(试验压力不低于设计压力的1.25倍)
1次/年
破损或跑冒滴漏检查
1次/月
4
报警控制器/主机(包括软件、UPS等)
软件及系统设备状态分析、调整、机器清扫
1次/季
监控室设备状况检查及记录
值班
工况参数设置调整
1次/周
联动
控制台
指示灯、按钮、开关功能检测、机器清扫
1次/季
设备远程控制功能检测
1次/月
应急广播设备
设备状态及连接件检查
1次/季
分区广播功能检测
1次/月
5
输入模块
设备状态及连接件检查
1次/季
报警模拟功能检测
1次/月
控制输出模块
设备状态及连接件检查
1次/季
控制及信号反馈模拟功能检测
1次/月
手动报警按钮(含警铃、电话插孔)
逐个进行响应试验
1次/季
抽检探测器报警功能
1次/月
消火栓启泵按钮
逐个进行响应试验
1次/季
抽检报警启泵功能
1次/月
烟感
探测器
逐个进行响应试验
1次/年
抽检探测器报警功能
1次/周
专业清洁单位承包:
探测器清洗维护,并逐个进行响应值试验
1次/3年
温感
探测器
逐个进行响应试验
1次/年
抽检探测器报警功能
1次/周
专业清洁单位承包:
探测器清洗维护,并逐个进行响应值试验
1次/3年
声光
报警器
逐个进行响应试验
1次/季
抽检警报功能
1次/月
6
防火卷帘门迫降
逐个进行轨道、轴等部件润滑和探测器报警后响应功能试验
1次/季
抽检探测器报警后响应功能试验
1次/月
非消防电源切除
进行探测器报警后响应功能模拟试验
1次/季
抽检探测器报警后响应功能模拟试验
1次/月
电梯迫降
手动迫降试验
1次/季
进行报警后响应功能试验
1次/月
7
广播
扬声器
逐个进行功能测试
1次/季
抽查扬声器声响
1次/月
8
疏散指示灯与应急照明设备
逐个进行探测器报警后响应功能模拟试验
1次/年
指示灯、工作状态巡检
1次/天
9
灭火器
逐个进行功能检测
1次/年
巡检灭火器数量、位置是否合理
1次/月
第三节电梯系统的管理
一、电梯系统管理的重点分析和管理思路
1、系统分析与关键点
小区电梯系统与消防系统进行联动控制,当发生火灾事故时,消防系统可以令事故区域内的除消防梯外的电梯迫降至首层,停止服务。
对于此部分设备,将是今后本项目设备管理的一个重点和难点,因为:
(1)电梯系统首先是与用户接触最多,使用频率最高的设施设备,故障率也相对较高;
(2)数量多,出故障后影响面较大,将直接影响楼内用户的使用;
(3)维护管理的要求较高,处理故障的难度较大。
电梯是对安全性要求极高的设施设备,我们在充分做好日常运行保养和秩序维护的前提下,将采取请专业外包单位提供专业维护保养工作,以满足设备的运行需要。
二、维保计划和维保标准
1、维保计划
序号
项目
维保计划
巡检规定
维保内容
频次
巡检内容
频次
1
配电控制柜
紧固联接、操作试验、清扫检修
1次/月
熔断器、指示灯等是否正常,有无异味;电梯机房温湿度检测记录
1次/天
2
呼梯
按钮
呼梯按钮及其电路板清扫检测
1次/月
显示、按钮等装置是否完好、灵敏
1次/天
3
轿厢
楼层指示、照明、风扇检测
1次/月
楼层指示、照明、风扇、厅门、轿厢门及程序维护部件(光电、触板)等是否运行正常,门轨沟缝有无杂物
1次/天
程序维护部件(光电、触板)功能检测
1次/周
4
井道
轿厢顶部电气连接部位检查;
润滑部件润滑;
导轨、导靴等检修
1次/月
门机门锁、安全装置(机械、电气)检测;有无渗水、漏油等现象
1次/星期
5
底坑
缓冲器与基础、电气开关等全面检查
1次/月
有无渗水、漏油现象等和电气开关等检查
1次/星期
2、维保标准
序号
检查项目
技术标准
1
机房、轿厢、底坑卫生
清洁、整齐
2
曳引机油质、油位
符合要求(*炼33#油)
3
机房、轿顶、底坑安全设施
须张贴醒目标识
4
限速器开关
必须动作有效
5
曳引绳
无打结、扭曲现象;
6
厅、轿厢门扇间隙
≤6mm
7
各种安全保护开关
必须可靠且固定
8
各呼梯、内选按钮
应可靠
9
消防梯的消防专用开关
应转换及时可靠
10
轿厢平层精度
≤20mm
11
轿门安全触板可靠性
应可靠
12
承包方维修、保养及时率
应及时
13
各种消防及应急救护式具
应齐全
14
底坑检修、急停开关及照明
应可靠
15
轿厢运行舒适感
平稳
16
保养单位正常保养
2次/月
17
轿厢显示、外呼显示
应正常
第四节供配电系统的管理
一、供配电系统管理的重点分析和管理思路
1、系统组成
供配电系统是一个较为庞大的供配电系统,是整个小区的动力心脏,包括:
双回路进线电源、高压开关柜、低压开关柜、继电保护及信号、双电源切换柜。
2、系统分析与关键点
低压配电是供电网络中的基础系统,具有设备数量多、设备分散在小区的各个区域,而且此部分设备又是供配电系统中操作使用最频繁的部分,因而设备的故障率也相对较高。
需要有足够的运行维护人员对各设备分布点进行密切的监控,加强日常巡视,随时作好设备的例行维护管理工作,一有故障先兆,必须及时予以处理,防止出现恶性设备事故的发生。
二、维保计划与标准
配电系统是小区的动力心脏,对其各设备进行维护,可能会影响到某个区域的正常电力供应。
因此,如需对各变配电设备进行检修,应尽量将检修保养工作安排在夜间进行,而且提前发出通知告知用户。
对于指示灯、控制熔断器等小配件的零星检修更换工作,可依据值班巡检过程中随时发现随时更换。
安全器具与安全防护用品按规定要求鉴定。
各低压动力设备配电箱(柜)则每年对各设备配电箱进行清扫二次,检查各连线有无松动,如有异常,尽可能选择在节假日或晚上进行检修。
每三年对各配电箱柜重新刷漆一次。
1、低压变配电维保计划和标准
序号
保养项目
保养内容
保养周期
1
1、配电房卫生、通风、照明,有无异味;
2、配电箱(柜)内各路指示灯、仪表、电流、电压及开关位置;
3、各路开关、母排、接地、接零及管线;
4、电缆托盘;
5、房屋有无渗漏;
6、抽检楼层1-2个配电箱。
1、无灰尘、杂物,通风良好;
2、确保其正常;
3、无过热、异响、掉闸、松动、脱落、氧化,接地、接零可靠;
4、盖板齐全,接地良好;
5、确保其正常;
6、无发热、无接地不良,接地、接零可靠;
(1)自动开关触头压力、间隙正常、灭弧装置完好、过载短路保护正常;
(2)接触器(及电器)触点动作一致;短路环完好;(3)绝缘子无裂缝。
日
2
1、01项内容;
2、配电房内清洁。
1、确保其正常;
2、墙面地面干净,设备表面无油污、粉尘;辅助
周
3
1、02项内容;
2、配电箱(柜)、体;
3、接触器;
4、继电器;
5、按钮、指示灯;
6、熔断器;
7、互感器;
8、电度表、仪表;
9、开关;
10、楼层配电室。
1、确保其正常;
2、整洁,门锁正常,开关灵活,柜体抗震、防松措施正常;
3、触点良好,无烧蚀,声音正常;
4、普通及时间继电器延时准确,接线触点完好;
5、接线完好,触点接触可靠,指示灯明亮;
6、底座牢固,接触良好;
7、接线柱牢靠,无发热;
8、指示、计量精确,接线完好;
9、接触良好,开断正常,无发热;
10、墙面地面干净,箱槽表面整洁、无油污、粉尘。
月
4
电缆沟
无积水、无杂物;预留孔洞封堵完好。
月
5
各消防器材;
应急灯。
确保其正常;
放电。
季
6
各种仪表
计量校验精确
年
7
电容柜
表面无油污,电容无胀肚,放电回路正常,自动投切装置正常。
月
8
其他
配电柜标识齐全,疏散指示灯完好。
月
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